第五章城市房地产管理法律制度.docx

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第五章城市房地产管理法律制度

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第五章城市房地产管理法律制度

下面我们讲第五章城市房地产管理法律制度，这个法呢应该说在我们国家是一个新兴的法。

随着人们生活水平的提高，人们对于居住的条件，小康条件里头，居住条件是一个很重要的条件，安居才能乐业，所以，城市房地产开发，当然我们说城市房地产开发，不光是居民住房了，它还有商业的，包括工业的、旅游的、多方位的，但是居民的住房的开发是它的一个很重要的内容。

同时呢，也是拉动内需的一种很重要的投资。

因此，在房地产的立法方面，当然也促进房地产的开发，由于房地产的开发所带来的一系列的经济关系，需要一定的法律去加以管理。

我们国家又制定了房地产的管理法。

这个法，它主要立足于管理的，跟我们国家很长一段时间里头，立法的宗旨都有一定的关系。

它都立足于管理，还是一个管理法。

因为房地产它是一个很重要的市场，我们说市场不仅仅是商品市场，还有人力市场、信息市场、证券市场，房地产也是一个很重要的市场。

因此，是对这个市场进行规范的一个法，当然我们说，房地产主要是进行规制，它有一个规范行为、加强管理、加强监督，同时还有促进、培育市场，多方位的。

所以，这个法起了很大的作用，但也有很大的缺陷，它主要立足于管理。

但我们就法讲法，主要还是讲法的内容。

第一节　城市房地产管理法律制度概述

这里第一节呢，是城市房地产管理法律制度概述。

我们这个法呢，它还局限在地域范围里头，主要指的是城市房地产开发。

首先第一个是关于概述，概述里第一个我们先讲到了城市房地产管理法的概念。

城市房地产管理法……总称。

……

一、城市房地产管理法的概念

城市房地产管理法，是调整城市房地产管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。

这种经济关系的范围非常广泛，具体而言，可以概括为房地产开发用地管理关系（土地使用权的出让啊等等这样一些关系）、房地产开发管理关系、房地产交易管理关系、房地产权属登记管理关系四类经济关系。

我们讲述的内容也根据这四类各分为几节加以详细的说明的。

城市这个概念主要是在地域范围上加以规定的。

要说明的就是这部房地产管理法它是局限于城市这个范围的。

所谓房地产……

所谓房地产，是指房产和地产的总称，在法律上一般又称作不动产（相对于动产而言的），因为土地和房屋属于不可移动或一经移动就要丧失其极大价值的物体。

我们所指的地产主要是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等；房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅（民用的）、厂房、仓库（企业）和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等（这些都属于不同的房产的用途）。

　关于房地产管理法的概念主要是厘清所调整的四类经济关系，以及什么叫房产、什么叫地产。

二、城市房地产管理法的基本原则

后面我们来看一下我们国家的城市房地产管理法的基本原则。

这是根据《城市房地产管理法》的规定，可以归纳出我们国家的城市房地产在进行管理过程中的三项原则。

（一）国有土地有偿、有限期使用原则

它主要是从房地产的开发、土地的使用权的出让、让渡这个角度，概括为国有土地有偿、有限期使用原则。

我们国家在土地使用权、权属上规定了，城市土地归国家所有、郊区的土地国家法律规定归国家所有的以外，是归集体所有。

所以我们国家的土地是公有制，尤其是城市土地，是归国家所有。

国家把国有的土地有偿的、有限期的予以出让，这个是一个基本的原则。

它的含义有三个要点：

第一个是国有土地有偿使用。

不是无偿的。

房地产开发的土地使用权一般的是通过土地使用权的出让的途径来获得的，也就是说国家把国有土地的使用权在一定的期限内出让给土地的使用者，由土地使用者向国家交付土地使用权的出让金。

第二个含义，国有土地是有限期使用，除了有偿以外，还是有限期使用。

那么，这个我们在后面可以看到国务院有一个规定，每一类土地的最高使用期限。

第三在法律规定的范围内，可以采取无偿、无限期的使用。

这种办法呢是拔付的办法，拔付是在一定范围内，我们在后面也有讲到具体规定，也可以说是国有土地有偿、有限期使用的一种例外。

主要有以下四种情况，

这一原则包含了以下三方面的含义：

1.国有土地有偿使用。

2国有土地有限期使用。

3在法律规定的范围内，可以采取无偿、无限期的土地使用权划拔方式供应土地使用权。

《城市房地产管理法》规定了可以适用土地使用权划拔的四种情形：

（1）国家机关用地和军事用地（因为它的开支本来就来自国家，所以这里是采用划拔的办法）；

（2）城市基础设施用地和公益事业用地（你比如铁路、机场、码头、道路、桥梁等等，这个要占用土地。

你比如修建过江大桥，它不仅是耸立在江上，它可能还有附桥会占用很多的土地）；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（它是公用事业，它的用地不是有偿使用的，而是划拔的办法）；（4）法律、行政法规规定的其他用地（这是个兜底条款，除了上述三种情况下，根据法律法规规定，有些特殊用途的也是划拔使用）。

（二）经济、社会和环境效益相统一的原则。

从划拔、从房地产开发的角度呢，主要是概括为经济、社会和环境效益相统一的原则。

这三个效益相统一的原则是非常重要的，因为房地产开发它所实现的经济效益是非常明显的，房地产开发业有一段时间在我们国家是如火如荼，纷纷拥起，很多投资者都在从事房地产的开发，这个经济效益就可见一斑了。

但是，我们说，房地产开发所带来的经济效益，它也要在一定的市场经济秩序的条件之下。

它应该贯彻一个对社会负责，不能够过度开发，你比如住房的开发，首先应该满足广大人民群众的住房要求，当然我们也满足一部分经济条件较好的、不是温饱型的，改善生活条件、生活富裕，这样的也要满足，也有一部分是商业用的、旅游用的，都要有一定的发展规划，要和社会的发展水平相一致，要和整体的人民生活水平相一致，要不然它的社会效益是有问题的。

另外一个要注意环境，这个环境不仅是它要形成一种城市的风格，错落有致，美观。

它还要不要形成一种资源的浪费和环境的破坏。

注意环境的优化，力求达到房地产开发与周围环境协调的一种状态，不仅仅是说外观，当然外观也很重要。

但是对于空气的质量，以及对于气候等等的影响、以及整个城市资源的协调等等，都要全盘予以考虑。

在实践中，这三大效益应该是一致的，但是肯定会产生矛盾。

如果是按照开发商的要求，房子盖的越高，他的经济效益就越高。

但是我们说，房子盖的越高，它带的后果也极为严重。

周围的环境、绿化、甚至是一些重要的、历史悠久的一些文物、古代建筑都要加以保护。

我们现在走到一些大城市，发觉每个城市面貌都是一样，都是高楼大厦，它本来应该有一些风貌，有一些城墙、人文环境，应该保留下来。

房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

经济效益是指在房地产投资领域讲求经济核算，强调投入产出的比例，为投资者带来可观的经济效益。

社会效益指的是房地产开发为整个社会带来的正面影响以及产生的积极效果。

环境效益是指在房地产开发过程中，必须注重环境的优化，力求达到房地产项目与周围环境协调的最佳状态。

环境效益不仅包括自然环境、还包括社会环境。

在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡，管理者的最大任务就是谋求三者结合的最佳点。

根据交易和管理过程中间所遵循的原则呢，概括为维护房地产权利人合法权益的原则。

（三）维护房地产权利人合法权益的原则。

在我们国家，房地产权利人主要指的是对房地产享有某种权利的公民和法人。

为了保障房地产权利人的合法权益，在《城市房地产管理法》中间作了一系列的规定，使他们的权利不受侵犯。

这个你像房地产权属的登记啊，出让房屋的一些必须遵守的规定啊，以及房地产交易过程中一些价格的控制啊，都是对权利人权益保护。

为了保障房地产权利人的合法权益，《城市房地产管理法》作了一系列重要的规定：

一是规定房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；

二是国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；如遇特殊情况需要提前收回，应予相应的补偿；土地使用权出让合同约定的使用期限届满，可以申请续期；

三是依法取得的土地使用权，可以作入股，合资、合作开发经营房地产；依法取得的房屋所有权连同该房屋占有范围内的土地使用权均可设定抵押权；

四是为了更好的保障商品房预购人的合法权益，规定了商品房预售应当具备的条件；五是国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度等。

这些原则呢主要是在一个不同的阶段、在一个特定的经济关系中间，所贯彻的一个指导思想，这些原则也是相互渗透的。

这个是关于基本原则的规定了，第三个问题是关于我国房地产法的立法概况。

三、我国房地产法的立法概况

这个大家看一下就行了，目前的最基本的法律就是我们国家的《城市房地产管理法》。

1988年的宪法修正案确立了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的制度。

在此基础上，国家修改了《土地管理法》，颁布了《城市规划法》，国务院相继颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等一系列与房地产相关的条例、规定。

1994年7月5日，第八届全国人大常委会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，并于1995年1月1日起施行。

这是我国城市房地产管理的基本法，为我国城市房地产管理的规范化，奠定了法制基础。

《城市房地产管理法》第２条明确指出了该法的适用范围是：

在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

四、房地产管理部门

在我们国家里在很长一段时间里头，地产的管理部门和房产的管理部门是分开的，现在有些城市尽力使它合一起来。

但是总的来说，现在的管理体制还有待于进一步完善。

到底是什么样的体制，大家看一下第四个部分，房地产管理部门。

现在呢就是建设行政主管部门，就是建设部，土地管理部门我们国家是国有资产部、国有土地管理部门，各司其职、密切配合全国房地产管理工作。

意思是各自履行自己的职责。

这个体制恐怕有待于进一步的完善，使它更好的协调统一起来。

《城市房地产管理法》第６条第１款规定：

“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合管理全国房地产工作。

国务院建设行政主管部门指的是建设部，1998年3月国务院机构改革，继续保留建设部，把它作为综合管理全国建设事业的政府部门。

它的主要职能是：

城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理等。

”

《城市房地产管理法》将县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部六的机构设置及职权划分交由省级人民政府确定。

这是第一节的内容，我想简单主要是一些概况性的情况。

其中几个原则比较重要，大家掌握一下。

第二节房地产开发用地管理

应该说，这一节是比较重要的一节，讲到房地产的开发使用。

其中，最重要的第一步，关于国家是土地的唯一所有者，怎么样把土地的使用权出让这样的一个规定。

一、土地使用权出让

（一）土地使用权出让的概念和特点

土地使用权的出让，大家先看一下，是一个很重要的概念。

这里请注意，我们这里讲的都是土地使用权，不是所有权。

这是一个根据有偿有期限的规定，国家把土地的使用权，由受让人支付一定的使用金这样的情况下，交给他使用的这样的一个过程、一个行为。

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

它有它的法律特征，它的法律特征也是一个很重要的理论问题。

大家应该掌握的。

第一个就是土地使用权出让法律关系的主体身份具有特定性。

它这个特定性主要就是出让人是国有土地的唯在所有者就是国家。

当然国家不是自己，是通过土地管理部门