福建三明市上河城居住小区详细规划设计Word格式.docx

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二、市政公用设施规划

三、投资估算

四、技术经济指标

福建三明市[上河城]居住小区详细规划设计

说明书

三明市地处福建省西北部，下辖9县1市2区，历来是闽西北重镇和鹰厦铁路要冲。

三明位于武夷山与戴云山脉之间，属多山丘陵地带，境内山岭耸峙，峰峦叠嶂；

丘陵连绵起仗，河谷盆地与溪流错落相间；

全市山地、丘陵与盆地面积占市域总面积的99%以上，河谷平原与水面不到1%；

全市山地植物良好，绿树成荫。

沙溪河从三明市市区穿越，城市也呈带状沿沙溪河发展，而碧口镇则是镶嵌在沙溪河上的一颗明珠。

碧口镇位于三明市区北部，距离市区2公里，可便捷的与205国道和京福、三泉高速公路相通。

碧口地段拥有不可多得的自然环境条件，这里背靠满目葱茏的崇山峻岭，面对碧波粼粼的沙溪河，环境优美，风景秀丽，交通便捷，风生和起，是三明市理想的居住之地。

随着社会的进步、经济的发展、城市居民收入的增加和生活水平的提高，人们的消费观念和生活方式正在发生着巨大的变化。

加之受到城市居住空间与居住环境的限制、城市快节奏生活的困扰，人们渴望回归自然、返璞归真的心理日益强烈；

反映在住房消费上，逐步向住宅社区化、郊区化、大型化、全面化发展，特别是高收入阶层的涌现，追求独立、宽松、舒适、安静、便利的居住空间和环境将成为一种时尚和潮流，而上河城居住小区正是顺应这种市场需求而开发建设的大型生态绿色居住社区。

三明市上河城居住小区（以下简称小区）是由福建省三明市展旺房地产有限责任公司进行开发的中高档精品住宅区，基地总面积约510亩。

公司遵循全新的居住理念以及“品味、品质、品牌和美”的开发理念，力求将上河城居住小区建设成为居住环境优美、配套设施齐全、物业管理完善的现代化、生态型居住社区。

根据市场调查，上河城居住小区面向不同阶层的客户群，计划分为普通住宅区、高级公寓区、高级住宅区和中心服务区四个区域分期分区建设，并设置多层、小高层住宅、高层住宅、联体别墅、双拼别墅及独立式别墅多种住宅类型，总投资约4亿元，总建筑面积约37.41万平方米，居住人口约0.75万人。

小区的案名“上河城”取自于名画《清明上河图》，并按照不同的住宅类型形成“阳、春、清、明、知、春、德”七个住宅组团，拟分别独立封闭管理。

根据国家最新的住宅政策，小区充分考虑了90平方米以下住宅户型的安排，整个小区内高档、中档、普通住宅结合并合理分区，同时统一进行小区配套设施的建设，使上河城既能满足高收入阶层的高级住宅消费的需求，又可以让广大工薪阶层以比市区低廉的价格享受到高级住宅小区的优美环境和优质服务。

上河城居住小区位于碧口沙溪河西侧，基地东、南两侧为沙溪河与鹰厦铁路，西、北两侧至自然山体。

本次规划设计范围南北长约1100-1250米，东西宽约160-500米，总用地面积约34.012公顷，合510.186亩，全部为居住区用地，无代征用地；

其中，首期开发用地面积约24.621公顷，合369.315亩。

目前，规划小学南侧的上春园已经完成场地平整和建筑的施工图设计，即将动工建设，在本次规划中纳入小区统一考虑。

1、地形地貌与地质

上河城居住小区的基地属典型的山地地形，西北两侧群山环抱，东南两侧面向沙溪河。

坡地地形会造成建设工程造价的提升，但是山水自然环境同时也是小区最大的资源与优势，坡地自然地形使整个基地内几乎处处可观山看水、显山露水。

（1）高度分析

基地西侧山体沿沙溪河呈南北走向，基地则处于山体的东坡，整体地势东低西高，地形高差变化较大，平均黄海高程（下同）达到131-155米。

基地范围内最高点位于北片的山头，现状标高约207.90米，另外基地西南角最高标高也达到202.15米；

基地最低点位于基地最北端靠近铁路的位置，现状标高131.03米，高低点最大高差达到76-77米。

基地从南到北地势逐渐降低，并分布有七条较大的冲沟，用地被切割得相当零碎。

以基地中部最大的一条冲沟为界，基地分为南北两片。

中部大冲沟西南侧有一山头，高度较高，坡度较大，视野开阔、植被良好，在规划中可考虑作为城市山体公园，并成为整个居住社区的绿心。

基地南片原始地形相当复杂，但建设单位已经先期进行了局部地段的开山填壑与场地平整，南片的四条冲沟已经基本填平，除了保留标高182.32米的山头以外，其余场地也相应平整为标高152.0-156.0-160.0米的台地。

南片的西南部和北部还基本保留原有地形地貌，未作大的修整。

北片以标高207.90米的山头及其余脉为中心，东部靠近沙溪河的用地相对平整，并已局部进行了场地的平整；

西部山谷内现为一片桔林，生态环境极佳，但地势较低，可考虑利用207.90米山头平整时的土方，进行较大量的回填，保证山谷内的独立别墅用地可以看到沙溪河；

207.90米山头的北部除有两条冲沟以外，整体地势也相对较低，甚至低于鹰厦铁路134.60米的标高，需要在建设中进行大量的填方，方可作为建设用地。

（2）坡度分析

对规划与开发建设来讲，山地的坡度是最重要的影响因素。

根据基地的原始自然坡度，基地内建设用地可分为A、B、C、D四类：

A类坡度为10%以下，属于适宜建设用地。

B类坡度为10%-30%，为较宜建设用地，需开山填谷、进行土地平整后方可作为建设用地。

C类坡度为30%-50%，为比较不适宜建设用地，需进行大规模的场地平整方可作为建设用地。

D类坡度为50%以上，作为建设用地难度较大，属于不适宜建设用地。

为减少平整土地和开山填谷的工程量，并从尽可能保护山体自然生态的目标权衡，规划尽量利用坡度在50%以下的土地进行开发建设；

而坡度在50%以上的山地，一般不作为建设用地，严格保护山体的植被、树木，可作为山体公园以维持自然生态。

具体可参看“基地坡度分析图”。

（3）地质分析

根据地形地貌分析和基地地质报告，基地内多数坡地属于岩土地基，地质情况良好；

但是在七条冲沟所在的位置，由于存在大量的回填土，属于软土地基，建设中建筑地基部分需要进行特殊加固处理，同时最好在保证在回填土方自然沉降半年以后再进行建设。

2、自然环境

（1）基地内环境

从基地的自然环境角度讲，碧口地区可谓三明市的世外桃源。

这里山清水秀，山体植被良好，沙溪河水质清澈，目前基本处于完全未开发的原生状态。

基地内除了少数民宅、果林与耕地以外，其余基本是绿树成荫的山地。

基地内由于地势相对较高，向东和向南视野开阔，自然环境优美。

（2）周边环境

基地周边，仅南侧有碧口村、育新学校和三明劳教所等少量现状建筑，主要分布于沙溪河北岸、鹰厦铁路南侧。

碧口村以居住为主，建筑3-4层；

三明劳教所内现状建筑3-5层；

育新学校包括管理区、生活区和砼空心砖预制场，建筑以多层为主。

（3）景观视线

基地西、北侧背靠绵延的山体，南侧为碧口村和三明劳教所，属于基地外围的不利景观点，但由于其地势与基地相差较大，对基地内居民仅存在视线上的干扰。

鹰厦铁路环绕基地在的东侧和南侧，但与基地有5-20米不等的高差，基本不影响基地内观水的视线，对基地的影响相对有限。

整个基地的最佳景观视点位于南北片区的山头等几个相对较高的点，以及基地北侧的沙溪河沿线。

（4）声环境

虽然鹰厦铁路在视线上对基地影响有限，但接近8分钟一班的过境列车对基地有一定的噪声影响。

基地北片，因地势相对铁路高差不大，噪声影响比较明显；

而在基地南片，虽然高差较大，但在铁路转弯处列车需要鸣笛示警，对基地内有着更大的噪声影响。

（5）气候条件与日照、通风

碧口地区属中亚热带海洋性季风气候，气候温暖湿润，四季分明，雨量充沛，年平均气温19.5℃，年平均降雨量1612.3毫米，年平均湿度79%，常年主导风向为东北风，年平均风速为1.4-2.0米/秒。

由于基地内山体坡度较大，山体对日照的遮挡十分明显，向阳坡日照充足，而背阳坡日照明显较差。

同时，根据三明市风玫瑰图，基地常年主导风向为东北风，基地内山地的北侧、东北侧、东侧属于迎风坡和顺风坡，利于扩散异味、迎取新风；

而山体西南侧属于背风坡和涡流区，对扩散十分不利。

3、道路交通

基地南侧区域交通相对便利，目前有现状道路（道路红线17米）与桥梁跨越沙溪河连接205国道并通向市区，目前跨越鹰厦铁路立交形式进入小区的17米跨线桥已经建成。

基地北部没有对外道路衔接，也因此保证了基地北片的相对安静。

但是，整个基地仅有一个车行出入口，需要在规划中在靠近碧口村的位置增加步行出入口，保证小区疏散安全。

基地内部道路尚未成型，目前仅有几条宽2-4米的盘山小路，小区未来将根据规划形成完整的道路系统。

4、现状分析结论

综合以上各项分析，规划建议以下的开发策略与开发步骤：

依照开发单位分片、分区、分期建设的思路，整个小区按照不同的住宅类型形成“阳、春、清、明、知、春、德”七个住宅组团，开发进度由南向北、由东向西。

整个小区以中部最大的冲沟为界，分为南北两片。

南片目前已完成部分的场地平整，自然环境相对一般，但靠近小区入口，交通出行便捷；

目前入口西侧的上春园已经进入施工准备阶段，即将打响小区建设的第一枪；

同时，上春园北侧的上知园可利用靠近小区入口和山体公园的优势，建设小区的入口花园广场和公共服务中心，使入口景观和配套设施的建设成为小区销售的一大卖点。

同时，结合公共中心建设一幢30层的“楼王”和7幢小高层住宅，利于聚集人气，树立“上河城”的小区品牌形象，造成小区建设的声势。

上阳园多层住宅区可根据市场需求随时建设，推向市场。

北片可首先在靠近沙溪河、较为平整的位置建设上真园联体别墅区，利用良好的景观和靠近商业中心的地利，使小区的开发建设进入高潮。

在“上河城”品牌在市场上具有一定知名度以后，可随之推出北片西部的上清园独立别墅区和上明园双拼别墅区，提升小区的总体档次。

北部的上德园高层、小高层公寓组团由于地形相对复杂，目前市场接受度有限，宜安排在最后开发建设。

1、《中华人民共和国城市规划法》（1989年）

2、《城市规划编制办法》（建设部2006年4月1日发布实施）

3、《城市规划编制办法实施细则》（建设部建规（1995）333号文发布）

4、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）

5、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）

6、《2000年小康型城乡住宅科技产业工程示范小区规划设计守则》

7、《住宅设计规范》

8、《三明市碧口居住小区控制性详细规划方案》

9、《三明市碧口居住小区详细规划设计》专家评审会会议纪要

10、开发单位关于上河城居住小区的规划设计任务书、地形图及修测地形图

11、国家及福建省相关的技术标准、规范和规定

1、坚持超前性与高起点的理念

以城市总体规划和本区的控制性规划为依据，高起点、高标准、高水平的进行规划设计，结合当今居住区规划的最新理念与表达成果，建设三明市最具有特色的居住社区，设计具备超前性与先导性，体现新理论与新手法。

2、坚持“品牌性”的理念

以建设三明市的高档精品住宅区为目标，设计有鲜明的时代性和前瞻性的康居品牌社区，树立“上河城”的品牌形象，为未来的市场营销打下坚实的基础，做到经济效益、环境效益与社会效益的统一。

3、坚持“以人为本”的理念

强调人居环境与建筑的共存与融合，以提高人居环境质量和建设舒适安逸的居住环境为设计目标，配置完善的服务设施，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。

通过“人车分流”的交通组织，建立社区高效安全的道路系统，同时注重步行系统的建构与静态交通的安排，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代社区。

4、坚持“尊重自然”的理念

尊重当地山地地形与滨水自然环境，充分发挥小区的现有山水环境优势，保护现有山体植被，开发与建设密切结合地形，显山露水，创造具有地方山地特色的城市空间，突出社区山水、园林、生态的环境特色。

5、坚持“绿色生态社区”的理念

充分利用基地内外现有的自然环境要素，建设与地形完美结合、依山就势、特色鲜明的生态型的绿色居住社区，使人工环境和自然环境相协调，突出“阳光、空气、山水、绿色”的生态主题。

精心塑造生动和谐的开放空间和社区环境，强调绿化空间与居民活动空间的融合，将建筑组群与自然环境有机的穿插与渗透，形成层次分明、高低错落、富有特色的建筑景观和天际轮廓线，构筑碧口地段独具特色的城市形象。

6、坚持“现代智能住区”的理念

体现现代新型城市居住社区的精神内涵，以建设文化智能型小区为目标，时代与发展综合兼顾。

建设高效的社区安保系统与互联网宽带网络系统，满足居民在知识经济时代全新的需求。

7、坚持“可持续发展”的理念

坚持可持续发展的理念，统一规划，分期实施。

在不对当地自然生系统造成破坏的前提下，有效合理、循序渐进的进行土地开发，并为未来建设留有充分的余地。

在根据市场需求实施滚动开发与分期建设的同时，还坚持居住区建设与社区建设的互相结合，通过社区的营运，将可持续发展的指导思想坚持于规划设计、建设施工、市场营销与物业管理中。

8、坚持“可操作性与弹性”的理念

在注重规划超前性的同时，小区规划与建筑设计充分考虑三明市的地方习惯与市场需求，使规划具备可操作性。

同时充分考虑小区开发建设的不确定性，面向市场，适应市场经济的发展，使规划可根据建设实际情况灵活应变，具备充分的弹性。

从树立三明市品牌社区的立意出发，上河城居住区应明确自身的定位，充分考虑与周边地区楼盘的关系，突出自身的特色，发挥自身的优势，并与山水自然环境协调发展。

1、市场定位：

上河城居住小区在三明城市中最具有特色和最具竞争力的优势有三个：

山水环境、社区规模化与房型多样化。

根据三明房地产的市场调查，上河城市场定位为中高档的精品住宅区，利用大型楼盘的用地优势，分期、分区、分片建设，依次推出上春园联体别墅-多层混合区、上知园高层住宅区、上阳园多层住宅区、上真园联体别墅区、上清园独立别墅区、上明园双拼别墅区和上德园高层-小高层公寓组团七大住宅片区，面向不同阶层的客户群，以优美的环境与各类高级住宅吸引高收入阶层，以低廉的价格与完善的配套设施吸引广大工薪阶层。

而“上河城”的楼盘名称和“阳、春、清、明、知、春、德”七个住宅组团名称既点出了小区所在的区域位置，又可以突出小区的环境优势，同时体现楼盘高雅的文化品味与底蕴，是不可多得的极具吸引力的楼盘名。

2、风貌定位：

三明市作为闽西北的山地城市，目前没有形成统一的城市建筑风貌。

从小区所处的环境来看，规划试图寻找一种能与“蓝天、绿树、碧水”的山水自然环境相协调的色调，一种能体现小区返璞归真、回归自然的规划理念而不失现代感的建筑风格，与山水自然环境完美结合，并充分体现三明的地方特色和展旺公司的企业形象。

为此，上河城居住小区的风貌定位为：

高层、小高层住宅采用具有古典韵味而不失简洁明快特色的“新古典主义”风格，建筑以平屋顶为主；

而多层住宅和低层的高级住宅则采用具有亲切感与亲和力的坡屋顶，凸现回归乡野的主题，同时体现建筑的典雅格调。

建筑色彩以淡暖色墙体结合底层的天然石材，同时穿插醒目的白色线条和大块面的透明玻璃，并以兰灰色坡屋顶与蓝天、碧水取得呼应。

1、规划结构

根据上河城居住小区的定位和现状地形，我们首先确定小区的规划结构与功能分区。

小区的用地结构可概括为“一心两片两环多组团结构”。

（1）一心

规划在小区中部的主入口北侧、大冲沟南侧设置大型的公共服务中心，并结合西部的山体休闲主题公园，成为小区的卖点与亮点。

公共服务中心位居小区中部且靠近主入口，服务半径合理，进出便捷，加上西部的山体休闲主题公园，必将成为本区乃至三明市区北部重要的大型商业区和休闲活动区。

公共中心西侧的山头是大自然赐予小区最大的财富，山体虽然处于小区用地范围之外，但仍然是小区中心不可或缺的组成部分。

建设单位拟采用租用的方式，将其改造为休闲性的山体公园，维持山体原有地形地貌和原自然生态状态，严格保护植被，同时在山顶建标志性景观塔，使之成为整个碧口地区的视觉中心。

同时，山体与沙溪河遥相呼应，互为对景，山体公园作为小区指状绿地系统的掌心，由公园延伸出多条指状的绿带，穿行在小区住宅组团之间，连通山水，成为重要的“显山露水”山水通廊。

（2）两片

根据自然地形，小区中部最大的冲沟将规划为小区最大的绿化开放空间和通向山体公园的步道入口，并以此为界将小区分为南北两片——南片包括上春园联体别墅-多层混合区、上知园高层住宅区（含公共服务中心）、上阳园多层住宅区三个住宅组团和配套设施区（含小学、幼托和运动场地），北片则为较为纯化的住宅区，包括上真园联体别墅区、上清园独立别墅区、上明园双拼别墅区和上德园高层-小高层公寓组团四个高级的住宅组团。

两个片区环境条件不同、开发时序不同、档次不同、面向的客户群也不同，通过地形与绿化自然的分区是最理想分区模式，并与开发单位的分片分区分期建设的思路相吻合。

（3）两环

小区主要道路在南北两个片区中各自形成环路，南北双环相互连接又各成体系，同时沿鹰厦铁路设置的主干路和一条次干路将南北两个环路顺畅的连接，从而形成小区完整的“一轴连双环”的道路结构。

沿铁路设置的、贯穿南北的主干路在道路系统中具有重要的意义：

从东南小区入口进入以后，不同的住户群在入口广场处就可以进行分流；

而主干路靠近铁路并沿路设停车位，可最大限度的使住宅远离铁路，减小噪声干扰。

采用一条次干路连接南北两环，保证了在紧急情况下北片出行的安全。

2、功能布局

整个小区的住宅分多层住宅、小高层住宅、高层住宅、联体别墅、双拼别墅及独立式别墅多个档次，面向不同阶层的客户群，在整体布局上采用“环境越好、档次越高”的思路，分别形成“阳、春、清、明、知、春、德”七大住宅组团，并分区分片单独封闭管理。

在公建配套方面，除了中部的公共中心外，北片还分散布置部分公建设施，作为小区主公共中心的配套与补充。

（1）居住邻里单位

在小区住宅组群的总体布局上，规划引入了“居住邻里单位”的理念。

所谓“居住邻里单位”，是以保持居民良好的邻里关系为目标的住宅组团，通过住宅的围合形成院落，并可以结合高差设置小花园和半地下机动车库、自行车库。

“居住邻里单位”内的院落空间属于半公共半私密空间，而且不同的院落通过造景，可形成不同的主题，使居民产生安全感、归属感和领域感，同时促进邻里交往的密切性。

整个小区内，多层住宅、小高层住宅、高层住宅、台地别墅、联体别墅、双拼别墅及独立式别墅等不同档次与类型的住宅组团分别组成“阳、春、清、明、知、春、德”七大各具特色的居住邻里单位，并以“顺藤结瓜”的形式串连在南北双环上，形成既相对独立又紧密联系的住宅布局。

（2）住宅分区

小区南片包括上春园联体别墅-多层混合区、上知园高层住宅区、上阳园多层住宅区三个住宅组团。

上春园住宅以联体别墅为主、辅以少量多层住宅；

上阳园全部为多层住宅，上知园则沿曲线型的“上城风情街”设置16-18层的点式高层带，成为小区入口北侧具有视觉冲击力的建筑组群。

小区北片包括上真园联体别墅区、上明园双拼别墅区、上清园独立别墅区和上德园高层-小高层公寓组团四个高级的住宅组团。

上真园沿沙溪河布置2-3层的联体别墅，避免对西部的双拼及独立别墅产生遮挡。

上明园建设于原有山体上，原有山体在部分削减以后，景观视线仍然极佳。

上清园独立别墅区则依山就势安排在西侧山坳之中，并在西北侧幽静之处设置3套500-600平方米的豪宅，整个上清园为保证看沙溪河的视线，建筑基底需要抬升。

上德园高层-小高层公寓组团设置于基地最北部，围绕核心绿地分别布置5幢一梯四户的点式高层、9幢150平方米点式小高层和5条120平方米板式小高层，核心绿地内利用原有冲沟形成水面，并设置一所幼托。

（3）公建配置

●公共中心：

小区的公建配置相对集中，中部的公共中心为小区最主要的服务区。

公共中心沿沙溪河展开，同时以步行街分隔，形成两条不同基底标高的带状商业建筑，并围合出本公共中心最具特色的商业步行街——“上城风情街”。

步行街的线型采用柔和的曲线，与东侧沿河的主干路及西侧的次干路均处于不同标高；

同时，三条道路以多条垂直水面的阶梯步道连接，并将两条带状商业建筑切割为段落，从而使整个公共中心的建筑既相对独立又相互联系为整体。

靠近河岸的商业建筑体量较大，是一组商业、宾馆、酒店式公寓、餐饮、休闲、娱乐、停车、会所的大型综合体商业建筑，总体分为三段：

南段正对主入口广场，为30层的“楼王”建筑及其5层的裙房；

“楼王”高度100米，地面层为入口大堂，2-5层为酒店餐饮、KTV、卡拉OK、演艺大厅、桑拿保健、健身等餐饮娱乐演艺场所，6-10层为酒店式管理的产权客房，11-20层为套间式的商务办公，21-30层为高级白领公寓。

商业综合体的中段和北段均为4层的商场，其中底层设置车库和设备用房，2-4层为大型超市或商场，顶层为屋顶花园。

为保证车库层标高与南部楼王底层大堂齐平，建议车库采用机械式双层车库，提高停车效率。

步行街西侧为3层的带状商业，属于点式小高层带的裙房，采用小型商场与商业店面相结合的方式，小区的储蓄、邮政、医疗等社区服务设施和餐饮、小吃、茶馆、洗染、美发、维修等服务功能均集中安排于此。

商业建筑的集中设置，可以最大限度地发挥商业群体效益的优势，是未来社区内最具人气的区域。

●其他配套设施：

从规范角度考虑，小区的小学、幼托均应保证与铁路300米的距离，因此规划将一所18班小学、一所6班幼托以及小区的篮球、羽毛球等健身场地均设置于南片的西侧边界处，远离铁路，并与小区公共中心组合为一体。

北片的中部设置一座为高级住宅区服务的会所，安排网球场、游泳池等休闲运动设施。

另在北部高层住宅区的核心绿地内安排一所6班的幼托，并结合高层住宅底层的半地下架空层设置小型超市，就近为居民服务。

1、对外交通与出入口

小区目前仅有基地南侧道路红线17米的现状道路可通向市区，此道路跨越沙溪河的桥梁已经建成，并连接207国道，是小区近期通向市区的主要通道。

由于此道路与小区存在15-20米的高差，并有鹰厦铁路的阻隔，因此道路将以立交的形式跨越鹰厦铁路进入小区，这也是本小区目前唯一的车行出入口，目前已经建成通车。

小区主入口处设置环形广场进行交通分流。

另外，在碧口村与三明劳教所之间，小区还设置一个步行天桥通向17米现状道路，作为小区的步行出入口。

为保证交通疏散的安全，小区在西南角还预留了一个次要出入口，远期争取向西与三明市的城市道路连通。

小区的北部没有城市道路和出入口，相对安静，北片居民出行必须经过南片的出入口。

2、道路系统与分级

小区依照“依山就势、力求保证各个片区封闭管理”的原则进行道路系统的规划，采用“一轴连双环”的道路结构，通过沿铁路的南北向主干路连接南北片区的环路，同时以多条次干路连接贯通，住宅组团则通过入户道路与主次干道网络衔接，从而形成高效安全、顺畅便捷、层次分明的车行道路系统。

小区车行道路分三级：

主干路宽10米，为方便小区居民的晨练、散步和沿河观景，同时为沿道路设置停车位，道路采用不对称断面设计，即人行道集中设置道路西侧，宽度3米，车行道7米，