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E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等）
4、房地产的特性
A、位置的固定性
B、地域的差别性
C、资源的有限性
D、高值的耐久性
E、保值增值性
二、房地产业
1、概念
房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。
2、主要内容
A、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，房屋开发和建设，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;
B、房地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；
C、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价、测量和经纪代理；
D、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；
E、房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等；
F、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
3、房地产业与建筑业的关系
建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装
维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。
房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。
一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。
在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。
三、房地产土地的使用年限是如何确定？
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年
限按国家规定执行。
即：
居住用地七十年；
工业用地五十年；
教育、科技、文化、卫生、体育用地五
十年；
商业、旅游、娱乐用地四十年；
综合用地或者其他用地五十年。
第二节、专业名词解释
1、常用名词
◆五证：
A、《建设用地规划许可证》：
是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；
B、《建设工程规划许可证》：
是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
“；
C、《建设工程施工许可证》：
是建设施工单位符合施工条件，允许开工的批准文件，建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护；
D、《国有土地使用证》：
是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；
E、《商品房预售许可证》：
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
◆两书：
A、《住宅质量保证书》；
B、《住宅使用说明书》。
◆房地产证：
是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭
证；
◆房地产市场：
主要包括地产买卖、租赁市场。
含一级市场、二级市场和三
级市场；
A、一级市场：
是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标拍
卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；
B、二级市场：
是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连
同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；
C、三级市场：
是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，
它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；
◆房地产产权：
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；
◆土地使用权：
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收
益权、处置权。
政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。
土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；
◆三通一平：
是指水通、电通、路通及场地平整；
◆七通一平：
是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及
场地平整；
◆红线图：
又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地
位置、界线和面积的地形平面图。
它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；
◆总用地面积：
经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
◆建设用地面积（净用地面积）：
经城市规划行政主管部门划定的建设用地
范围内的土地面积；
◆总建筑面积：
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各
层建筑面积之和；
◆容积率：
是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
（如：
在10万平方米的
土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
◆建筑面积：
指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、
地下室、室外楼梯等。
且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
◆建筑覆盖率（建筑密度）：
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建
设用地面积的比率；
在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）
◆绿化率：
建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
绿地
面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；
在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
◆绿化覆盖率：
建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用
地面积的比率；
◆房屋销售面积：
房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）
的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；
◆套内建筑面积：
房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，
包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；
◆套内使用面积：
指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，
使用面积的计算应符合以规定：
A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、
按复合层内皮尺寸计算；
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；
C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计
入使用面积；
D、住宅使用面积包括：
卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、
前室、贮藏室等。
单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用
建筑面积。
◆公共建筑面积：
各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）
以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；
◆实用面积：
它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；
◆层高：
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计
上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
◆净高：
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；
◆公摊面积：
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整
楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影
面积的50％。
◆得房率：
是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
◆道路用地：
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居
民小汽车、单位通勤车等停放场地。
◆道路红线：
道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证
止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶
段购买商品房时应签出售合同。
在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指没有装修的房。
◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社
会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本
的健康生活需求，可让人免费使用；
超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。
如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；
如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。
会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。
会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。
作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对
产权随人征收的一种税。
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
在中
国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
（1）国有土地使用权出让；
（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；
（3）房屋买卖；
（4）房屋赠予。
2、房子的种类
◆安居房指实施国家"
安居（或康居）工程"
而建设的住房（属于经济适用房的一类）。
是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。
◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。
使用，收益和处分的权利。
这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。
◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。
由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。
其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。
集资所建住房的权属，按出资比例确定。
个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
集资建房有两种产权；
一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。
其产权界定为经济适用住房产权。
另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。
◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：
由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格
出售给本单位职工的住房。
这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。
房改房产权分为三个级别：
成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
◆空置商品住宅：
房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已
超过一年的商品住宅。
第二章建筑与规划基本知识
第一节建筑与建筑构造
建筑就是表示建筑工程的建造活动，同时又表示这种活动的成果—建筑物。
建筑物通常称为建筑。
指供人们进行生产、生活或其它活动的房屋和场所。
例如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。
构筑物一般指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所。
例如水塔、堤坝、蓄水池、广播电视发射塔、机场跑道及滑行道等，即不具备、不包含和不提供人类居住功能和实用功能的人工建筑物。
相反即建筑物。
建筑构造是研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，是建筑设计不可分隔的一部分。
其任务是提供满足建筑物功能要求、安全、经济、美观的建筑产品。
一、建筑分类
1、按建筑的使用性质
工业建筑：
生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑
民用建筑：
学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑
2、按建筑结构使用的材料
砖混结构建筑：
由砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑
框架结构：
框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。
框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间。
剪力墙结构：
是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。
这种结构在高层房屋中被大量运用。
剪力墙结构。
钢筋混凝土的墙体构成的承重体系。
剪力墙结构指的是竖向的钢筋凝土墙板，水平方向仍然是钢筋混凝土的大楼板，大载墙上，这样构成的一个体系，叫剪力墙结构。
为什么叫剪力墙结构，其实楼越高，风和载对它的推动越大，那么风的推动叫水平方向的推动，如房子，下面的是有约束的，上面的风一吹应该产生一定的摇摆的浮动，摇摆的浮动限制的非常小，靠竖向墙板去抵抗，风吹过来，板对它有一个对顶的力，使得楼不产生摇摆或者是产生摇摆的浮度特别小，在结构允许的范围之内，比如：
风从一面来，那么板有一个相当的力与它顶着，沿着整个竖向墙板的高度上相当于一对的力，正好相当于一种剪切，相当于用剪子剪楼而且剪楼的力越往上剪力越大，因此，把这样的墙板叫剪力墙板，也说明竖向的墙板不仅仅承重竖向的力还应该承担水平方向的风和载，包括水平方向的地震力和风对它的一个推动。
框架剪力墙结构：
通常称框剪结构。
它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。
框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。
因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。
钢结构：
以钢材制作为主的结构，全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。
钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜；
材料塑性、韧性好，可有较大变形，能很好地承受动力荷载；
建筑工期短；
其缺点是耐火性和耐腐性较差。
主要用于重型车间的承重骨架、受动力荷载作用的厂房结构、板壳结构、高耸电视塔和桅杆结构、桥梁和水库等大跨结构、高层和超高层建筑等。
钢结构又分轻钢和重钢。
3、按施工方法
装配式建筑：
建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预
制构件，在施工现场组装而成。
现浇式建筑：
建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑。
装配整体式建筑：
是一种混合施工方法，即部分现浇，部分预制
4、按建筑层数
低层住宅为1-3层
多层住宅为4-6层
小高层住宅为7-11层
中高层住宅为12-16层
房地产基本知识可不少，仅我的档案集就有200多条，先告诉你30几条吧！
！
有需要再说。
1．住宅的种类
住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。
（1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。
（3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。
（4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。
（5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。
2．什么是商品房
商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。
它有别于各地政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。
从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；
从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；
从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。
3．内销商品房与外销商品房的区别
内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。
外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员（外国人、港澳台人士）销售的商品房。
内销商品房可以销售给个人和单位，包括中央单位和个人，以及批准设立的办事处和联络处；
外销商品房可以向国外的企业、其他组织和个人出售，但向国内（香港、澳门、台湾地区除外）个人售房，须经人民政府批准。
4．商品房的结构有几种形式
商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分。
一般可分为以下三种形式：
（1）砖混结构住宅；
（2）砖木结构住宅；
（3）钢筋混凝土结构住宅。
5．砖混结构住宅
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。
通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。
“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。
这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅；
由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。
6．砖木结构住宅
砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。
7．钢筋混凝土结构的住宅
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。
这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。
具体又分框架、框架剪刀墙结构等。
8．住宅的建筑形式
根据《住宅设计规范》，民用建筑高度与层数的划分为：
1层~3层为低层住宅；
4层~6层为多层住宅；
7层~10层为中高层住宅（也称小高层住宅）；
11层~30层为高层住宅；
30层（不包括30层）以上为超高层住宅。
9、复式住宅
复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；
上层供休息睡眠和贮藏用。
优点是：
（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%~70%；
（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；
（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。
不足在于：
（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；
（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；
贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；
（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。
10．智能化住宅
智能化住宅是指将各种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉，使人感到温馨舒适，并能激发人的创造性的住宅型建筑物。
一般认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅：
（1）安全防卫自动化；
（2）身体保健自动化；
（3）家务劳动自动化；
（4）文化、娱乐、信息自动化。
具备以下四种基本功能，即可实现家庭活动自动化。
家庭活动自动化是指家务、管理、文化娱乐和通信的自动化。
所谓家务，是指家电设施、保安设施、能源管理等；
所谓管理，是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等；
所谓文化娱乐，是指利用计算机进行学习、娱乐、文艺创作等；
所谓通信，是指利用通信网络与外界联络及咨询服务。
要注意电脑化和智能化的是不同的。
大量内附计算机硬件与软件的仪表仪器、装备和系统，均可称为“电脑化”，但不一定是智能化。
必须采用某种或某些人工智能技术，使该仪表、仪器、装备和系统具有一定的智能功能，方可称为智能化。
电脑化是智能化的必要条件，但不是充分条件。
智能化住宅小区是指以一套先进、可靠的网络系统为基础，将住户和公共设施建成网络并实现住户、社区的生活设施、服务设施的计算机化管理的居住场所。
其重点在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。
为进一步规范住宅小区智能化建设，建设部住宅产业化办公室和勘察设计制定了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》（以下简称《导则》），将全国住宅小区智能化系统建设分为一星级、二星级和三星级三个等级。
（1）《导则》要求一星级示范小区应具有：
安全防范子系统，包括出入口管理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理；
信息管理子系统，包括对安全防范系统实行监控、远程抄收与管理、IC卡、车辆出入与停车管理，供电设备、公共照明、电梯、供水等重要设备监控管理，紧急广播与背景音乐系统，物业管理计算机系统；
信息网络子系统，包括为实现上述功能科学合理的布线，每户不少于两条电话线和两个有线电视插座，建立有线电视网。
（2）二星级示范小区除应具有一星的全部功能外，在安全防范子系统和信息管理子系统方面，其功能及
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