陕西省房地产估价师《经营与管理》：土地储备开发成本考试试卷.docx
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陕西省房地产估价师《经营与管理》：
土地储备开发成本考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。
A：
估价时点为未来，估价对象为未来状况
B：
估价时点与房地产状况均为现在
C：
估价时点为现在，估价对象为未来状况
D：
估价时点为现在，估价对象为过去状况
E：
工业用地的监测点评估价格
2、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于__的租金。
A．5年
B．50个月
C．100个月
D．10个月
3、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：
即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为__元/m2。
A．1230
B．1235
C．1240
D．1242.5
4、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。
A．空置量
B．空置率
C．空置水平
D．空置面积
5、以下对价格弹性的描述中，__是正确的。
A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感
B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样
C．PES（供给弹性系数）＝需求数量变化的百分比/价格变化的百分比
D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性
6、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。
若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。
A．1005.56
B．1010.56
C．1110.56
D．1115.56
7、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。
A：
整体资产或者部分资产
B：
整体资产
C：
部分资产
D：
固定资产
E：
工业用地的监测点评估价格
8、关于房地产估价误差的说法，错误的是。
A：
判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较
B：
估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
C：
所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值
D：
估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围
E：
工业用地的监测点评估价格
9、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。
A．四年
B．三年
C．两年
D．一年
10、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度放贷
11、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。
A．转让
B．赠送
C．出让
D．买卖
12、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2500元／㎡，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为．
A：
390．25万元
B：
393．75万元
C：
402．25万元
D：
413．25万元
E：
工业用地的监测点评估价格
13、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是__。
A．发现地下文物
B．银行贷款未按期到账
C．相关建材供应缺货
D．更改建筑设计
14、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是__。
A．2.5%
B．3%
C．5.06%
D．8%
15、一份合格的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少__名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章。
以估价机构的名义出具。
A．1
B．2
C．3
D．4
16、关于下列数据表述正确的是。
（2003年试题）
A：
上述数据的众数为100
B：
上述数据的众数为101
C：
上述数据的算术平均数为101
D：
上述数据的中位数为101
E：
执行层的组织协调
17、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
18、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。
A．融资类参数
B．评价标类指标
C．时间类参数
D．收益类指标
19、三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续年以上。
A：
2
B：
3
C：
4
D：
6
E：
执行层的组织协调
20、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。
A．0.5～2.0
B．1.5～2.0
C．0.5～1.5
D．1.0～1.5
21、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。
A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行
C．各个单位
D．全体职工
22、房地产估价师续期注册的有效期为__年。
A．一
B．二
C．三
D．四
23、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。
A．审计费
B．利息
C．外汇汇兑净损失
D．融资代理费
24、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在的，据实结算房价款。
A：
1％以内（含1％）
B：
2％以内（含2％）
C：
3％以内（含3％）
D：
5％以內（含5％）
E：
执行层的组织协调
25、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为年。
A：
40
B：
50
C：
60
D：
70
E：
房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于代理权和代理行为，表述正确的是。
A：
代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为
B：
没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任
C：
代理权不得滥用
D：
双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为
E：
代理权应为维护被代理人的最大利益而行使
2、税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。
目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括。
A：
经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加
B：
企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税
C：
土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种
D：
房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税
E：
土地增值税
3、经济适用住房的开发建设应通过__的方式确定开发建设单位。
A．由有购经济适用住房资格者投票选择
B．公证处随机摇号
C．政府在实力强、信誉好的企业中指定
D．招投标
4、根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是__。
A．先上升后下降的抛物线
B．先下降后上升的“U”形曲线
C．一直上升的直线
D．不受容积率的影响
5、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位在取得__后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
A．建设项目《选址意见书》
B．《建设用地规划许可证》
C．《土地使用权证》
D．《建设工程规划许可证》
6、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。
A．权责发生制原则
B．收负实现制原则
C．配比原则
D．划分收益性支出与资本性支出原则
7、下列关于房屋租赁期说法正确的是__。
A．房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定
B．房屋的租赁期不得少于6个月
C．房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年
D．房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效
8、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。
A．投资利润率
B．资本金利润率
C．财务内部收益率
D．成本利润率
9、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日为100）。
其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。
A．2121
B．2200
C．1819
D．2242
10、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。
这主要体现了房地产投资风险的。
A：
收益现金流风险
B：
未来经营费用风险
C：
资本价值风险
D：
比较风险
E：
借款合同
11、下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件的说法，正确的是__。
A．取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有9年以上相关专业工作经验，其中从事房地产估价实务满5年
B．取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满4年
C．取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满3年
D．取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学士学位，从事房地产估价实务满2年
E．取得房地产估价相关学科博士学位的
12、房地产开发的四个阶段包括。
A：
投资机会选择与决策分析
B：
前期工作
C：
招标阶段
D：
建设阶段
E：
租售阶段
13、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。
已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。
A：
28.62
B：
29.16
C：
41.56
D：
48.24
E：
借款合同
14、下列关于地役权，表述不正确的是。
A：
地役权自地役权合同生效时设立
B：
地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限
C：
土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外
D：
地役权可以单独抵押
E：
已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记
15、是现代保险事业经营和发展的科学基础。
A：
大数法则
B：
大数定律
C：
小数法则
D：
小数定律
E：
概率论
16、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值的期望值标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是．（2005年试题）
A：
52％
B：
58％
C：
62％
D：
68％
E：
借款合同
17、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。
A．最低价格
B．平均价格
C．出让地价
D．标定地价
18、房地产转让最主要的特征是__。
A．房地产转让需要资金投入
B．房地产转让实施申报制度
C．房地产发生权属转移
D．只有符合条件的房地产才能转让
19、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。
A：
劳动消耗定额
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