基于ISM和层次分析求影响房价的因素以及评价房子的价值.docx
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基于ISM和层次分析求影响房价的因素以及评价房子的价值
摘 要
现在广州经济发展快速外来投资商和港澳台看好广州的未来发展前景都不断的进来投资大量的资金投入到房地产把房地产都抄得虚高政府的调控力度不够而且也介入房地产太晚了中国人的思想也有点关系中国人总觉得做人是需要落叶归根要有房子还有就是中国现在的投资渠道比较少而房地产属于风险较小而且保值度高利润大的投资所以老百姓都盲目的投资房地产现在房价那么高老百姓都怕还会再升所以现在高还是不断去买弄成供不应求的局面
关键词：
房价；投资；地价；消费水平；经济
Abstract
Inguangzhounowrapideconomicdevelopmentofforeigninvestorsandhongkongandmacauunderwayinthefuturegrowthprospectsarenotbreakinagreatdealofmoneytoinvestinrealestaterealestatewasmadetotherightofthegovernmentcontrolandhighenoughbutalsoinrealestateistoolatetothechineseideaisalsoarelationshipwiththechinesepeoplefeelthatlifeisaneedtocometoahouseandchina'spresentinvestmentoptionslessAndpropertybelongtotheriskofthesmallerand保值thehighprofitslargestinvestmentsothepeopleallblindinvestmentrealestatepricesarenowsohighthatpeoplecangonowtogethigherorareinshortsupplysituation
Keyword：
roomrateinvestmentlandvalueconsumptionleveleconomy
摘要………………………………………………………………………………2
目录………………………………………………………………………………3
4、缩减矩阵图
引言
广州房价虚高几大原因1哄抬房价致使楼市步步高升，广州房价近两年来上升的速度之快与开发商哄抬房价确实有着十分紧密的关系，也正是因为垄断广州房地产开发市场的巨头们，不断制造销售一空的假相，以达到哄抬房价的目的，才造成广州房价在今年突破了8000元/平方米的大关。
据了解，许多开发商在开盘都会蓄客，然后放出一小部分房来试探市场，在有人买不到房子的时候，突然对外宣布推出的房子全部销售一空，过了数月后，他们就一次次抬高房价，造成房子十分抢手的假相以蒙骗消费者。
就这样，广州的房价在开发商一次次的哄抬中，走到了今天十分可怕的地步。
2炒房团在广州难成气候，在此次调查中，76%的受访者将“炒房团恶意炒作”作为广州房价虚高的原因之一，恐怕这是一个误会。
在广州房地产开发初期，确有一批香港的投资客涌入广州炒房，但在1993年前后，广州房地产突然掉入低谷，许多香港炒房客血本无归，纷纷斩仓，到那时，香港就再也没有炒房团进入广州。
到了2002年，温州炒房团在全国大肆炒房（北京、上海等地的房价就是他们给炒起来的），可当他们杀到广州的时候，广州市政府出台了一系列政策，使这些人基本打消了在广州炒房的念头。
3开发商垄断成为房产幕后黑手， 开发商的垄断是促进广州房价虚高的主要原因之一。
目前广州的房地产开发已经从几年前的1000多家开发商下降到区区的几个大型房地产集团控制，房价都是由这些房地产开发的寡头说了算，房价不升才怪呢。
这些垄断的开发商为了阻止中、小型开发商进入广州房地产开发市场，不断联手抬高广州市土地拍卖的价格，以达到借高地价抬高房价和垄断市场的目的。
据统计，去年广州出让的土地中，80%以上的土地都被这些利益集团夺走，而剩下的土地虽然被某些开发商拍到，但这时的成本也迫使他们只有抬高价格出售，才可以保证开发利润了。
因此，垄断是一只操控了广州房价的黑手，只有下决心斩断这只黑手，广州的房价才可以回归理性。
6廉租房过少难抑房价，“十五”期间，广州共竣工经济适用房229.9万平方米，解决了3万多户中低收入家庭的住房困难，惠及人口10多万，较好解决了人居居住面积5平方米以下的中低级收入家庭的住房困难。
截止2006年底，广州通过廉租住房保障体系总体解决了4883户双特困户住户问题。
虽然政府的举措缓解了住房的矛盾，但对于房地产市场来说，每年这么一点的廉租房可以说是杯水车薪，远远起不到平抑房价的作用。
据广州市国土房管局透露，广州“十一五”规划建设的11.43万套政府保障型住房中，廉租房类新社区住房为9200套,经济适用房为6.75万套，并且位于荔湾、海珠、天河和白云等城市中心区。
但愿政府的这一举措可以真正起到平抑广州房价的作用。
影响房价因素的分析
一、影响因素的确定
首先,通过大量相关资料的搜集,初步确定出影响房地产价格的10个具有代表性的因素,总结为市场需求；人口数量；城市化程度；环境品质；消费水平；心理因素；社会安定状况；居民收入；建筑品质；放贷政策。
其次,以调查问卷的方式,请相关专家对这这些要素的相互影响关系进行评价,然后将这些评价汇总得出这些因素的相互关系,这些因素的相互影响关系如表所示
通过系统分析得出各个影响房价因素的关系如下:
要素关系分析图：
原始矩阵：
可达矩阵：
根据上文建立的邻接矩阵,利用分析的方法,建立可达矩阵。
缩减矩阵：
具有层次结构的缩减矩阵：
结论：
随着经济发展，城市化程度必定不断提高，房价在总体上还是会不断上涨的。
在中国，相对于城市化的加快程度，居民的收入相对缓慢，造成的买房难的问题。
解决目标：
针对中低层收入群体买房难的问题，提出相对的购房解决途径。
通过对影响房价各因素的分析，影响房价最直接因素是市场需求、消费者的心理因素以及楼房的质量。
而市场需求又受城市的人口数量、城市环境、社会的安定状况和国家的房贷政策的影响。
城市居民的消费水平对社会的安定状况和国家房贷政策来说又是个重要因素。
城市的居民收入及城市化程度是影响房价的根本因素。
根据分析我们得出以下几个解决中低层收入群体买房难问题的方案：
1）提高居民的最低收入标准。
2）城市化程度不能过快
3）发展周边城市，分散人口数量。
4）调整房贷政策
5）针对不同人群，建造不同人群适用的楼房，例如经济适用房，解决居民住房难问题。
用层次分析方法对方案进行评价
构造层次分析结构：
经运算结果如以下所示：
解决中低层收入群体买房难
解决中低层收入群体买房难
房价下调
较多的中低层群体可以买房
恩格尔系数相当
房价下调
1
1/3
3
较多的中低层群体可以买房
3
1
5
恩格尔系数相当
1/3
1/5
1
单层权重
0.2583
0.6370
0.1047
注：
lmax=3.0385；CI=0.0193；RI=0.58；CR=0.0332
房价下调
提高居民的收入
城市化程度不能过快
发展周边城市，分散人口数量
调整房贷政策
建经济适用房
提高居民的收入
1
1/5
1/3
1/7
1/3
城市化程度不能过快
5
1
4
1/2
3
发展周边城市，分散人口数量
3
1/4
1
1/6
1/2
调整房贷政策
7
2
6
1
4
建经济适用房
3
1/3
2
1/4
1
单层权重
0.0456
0.2846
0.0828
0.4614
0.1255
注：
lmax=5.1375；CI=0.0344；RI=1.12；CR=0.0307
较多的中低层群体可以买房
提高居民的收入
城市化程度不能过快
发展周边城市，分散人口数量
调整房贷政策
建经济适用房
提高居民的收入
1
5
7
4
3
城市化程度不能过快
1/5
1
3
1/3
1/4
发展周边城市，分散人口数量
1/7
1/3
1
1/4
1/5
调整房贷政策
1/4
3
4
1
1/3
建经济适用房
1/3
4
5
3
1
单层权重
0.4771
0.0783
0.0426
0.1425
0.2595
注：
lmax=5.2803；CI=0.0701；RI=1.12；CR=0.0626
恩格尔系数相当
提高居民的收入
城市化程度不能过快
发展周边城市，分散人口数量
调整房贷政策
建经济适用房
提高居民的收入
1
3
8
6
4
城市化程度不能过快
1/3
1
5
4
2
发展周边城市，分散人口数量
1/8
1/5
1
1/3
1/4
调整房贷政策
1/6
1/4
3
1
1/3
建经济适用房
1/4
1/2
4
3
1
单层权重
0.4987
0.2348
0.0407
0.0741
0.1517
注：
lmax=5.1811；CI=0.0453；RI=1.12；CR=0.0404
解决中低层收入群体买房难
最终权重
综合排序
提高居民的收入
0.3679
1
城市化程度不能过快
0.1480
4
发展周边城市，分散人口数量
0.0528
5
调整房贷政策
0.2177
2
建经济适用房
0.2136
3
评价结果显示：
对于解决中低层收入群体买房难问题来说，上面提出的几个方案相对优先顺序为：
提高居民的收入0.3679，调整房贷政策0.2177，建经济适用房0.2136，城市化程度不能过快0.1480，发展周边城市，分散人口数量0.0528。
用模糊评价方法对房地产估价
实例分析如下：
某一建筑面积为324.3m^2住宅房地产（A）需评估,经市场调查选择B、C、D、E四宗交易实例作为可比实例.现以区位、交通、环境、结构、成新、装修6个特征因素作为评判的基准组成,隶属函数值如下.可比实例单价已进行交易情况、交易日期修正,试评估该房地产市场价格。
解答过程：
用层次分析法设置权重：
房价
区位条件
交通状况
环境质量
建筑结构
建筑物成新
装修状况
区位条件
1
3
2
3
4
4
交通状况
1/3
1
1/2
2
1
2
环境质量
1/2
2
1
3
2
3
建筑结构
1/3
1/2
1/3
1
2
1
建筑物成新
1/4
1
1/2
1/2
1
2
装修状况
1/4
1/2
1/3
1
1/2
1
单层权重
0.3646
0.1326
0.2297
0.0984
0.1003
0.0744
注：
lmax=6.2125；CI=0.0425；RI=1.24；CR=0.0343
房价
最终权重
综合排序
区位条件
0.3646
1
交通状况
0.1326
3
环境质量
0.2297
2
建筑结构
0.0984
5
建筑物成新
0.1003
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