世纪城项目可行性研究报告文档格式.docx
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3、土地年限：
70年，自2002年至2072年；
4、建设规模：
用地面积55502.831m2，建筑面积247405.75m2，其中商业面积87532.88m2，住宅159872.87m2。
2、地理概况
本项目地块南、北面均为原南油购物公园待建项目，西面为汽车修理厂，东面紧邻南油大道，项目东南方向为南油集团，地理位置较优越。
（二）合作方式及条件
经沙河股份与钜华公司初步洽谈，签订了合作意向书，拟采如下合作方式：
1、单独转让住宅部分的建筑面积，即沙河股份按1500元/m2单价乘以住宅建筑面积得出地价款，作为收购项目公司的部分股权的转让费，并取得住宅部分的全部收益权。
2、商业部分由沙河股份先按人民币1800—2000元/m2建筑面积计得出的地价款无息支付给钜华公司使用，建安费用由沙河股份先垫付，建筑完毕后，钜华公司即无息返还沙河股份支付的地价款和垫付的建安费用，另按1700—1800元/m2建筑面积的固定回报支付给沙河股份，商业部分所有权属钜华公司，由其自行对外销售，其收益与沙河股份无关。
（三）周边情况
1、本项目距离海雅百货，人人乐购物商场、蛇口沃尔玛等大型商场和超市较近。
海珠城酒楼步行只需5分钟。
2、北侧海雅百货旁边的南山书城，建成后的规模（3万m2）将不亚于福田区的书城。
3、项目周围大、中、小、幼各级学校一应俱全，构成了南山独有的“四级立体”教育体系。
二、南山住宅市场现状调研分析
（一）、南山区高层住宅市场现状调研分析
南山区高层物业主要集中在南山大道两侧、前海、月亮湾地区、后海地区及南油大道两侧以及深大、玉泉路以西的地区。
从分布来看，南山大道两侧及南山大道与南油大道之间是高层、小高层的主要集中区。
尤其是南油大道两侧作为规划建设行政区的南油片区，城区发展已初具规模，市政配套逐渐完善，为高层住宅的建设提供了良好条件，近年来该片区的高层住宅开发十分活跃，市场吸纳程度较高。
客户以首次置业者居多，随着滨海大道的开通，后海片区所有在售楼盘的销售目标客户群也出现了相当大的变化，福田、罗湖等区外人士在南山置业的比重逐渐增加，这一片区地产市场进入了一个全新时期，成为深圳楼市上的又一亮点。
1、楼盘概况
近几年南山区蛇口半岛小高层、高层发展迅速，并逐渐成为市场的主流，目前在这一区域内在售或内部认购的楼盘计有十几个，分别是：
蔚蓝海岸三期、招商海月·
晴海州、海印长城一期、观海台、海岸名珠花园、西海湾花园、西海花城、云海天城世家、金海岸、现代城·
梦想家、小小家、雅仕·
荔景苑、新街口、金色华庭、中海阳光棕榈园、星海名城、前海宜家、港湾丽都等。
这些楼盘的普遍优势在于小区环境及户型设计各项目都竭尽所能，勇于创新；
在挖掘概念，塑卖点方面也各显所长，市场魅力也随之增强。
而且其位置均位于成熟社区范围内，交通便利、周边配套健全，片区内部分项目的技术经济指标见下表：
楼盘名称
占地面积
建筑面积
建筑形式
总户数
主力户型
海印长城
55607.4m2
204200m2
高层、
小高层
一期954户
2房2厅
3房2厅
海岸明珠
37415.2m2
60000m2
500多户
观海台
37415m2
133218.27m2
913户
4房2厅
西海湾花园
26141.3m2
94966m2
582户
中海阳光棕榈园
18万m2
35万m2
多层、
2000户
蔚蓝海岸
9万多m2
25万多m2
小高层、高层
2167
由上表可以看出，住宅楼盘中小高层和高层住宅占相当大的比例，主要是因为政府对于城市规划的宏观控制，力图合理利用土地资源，使得多层项目逐渐淡出主流市场。
2、销售情况
这一片区的楼盘的销售业绩因其个性而参差不一，就当前情况来看，一般自发售起一年之内即能销售总套数的60%，如海印长城、观海台、中海阳光棕榈园等。
而在今年发售的现代城·
梦想家因其设计及推广等因素而业绩较佳，其小户型（户型为单房和一房一厅）单位推出套数已销售80%以上，销售速度之快已引起广泛关注。
3、产品特征
与前几年相比，开发住宅不再是盖好房子就能卖出去那么简单，随着竞争的激烈化程度越来越高，房地产的买方市场特征已日趋明显，开发项目的风险性与市场竞争的危机感使发展商意识到必须在产品规划设计上领先对手，才能生产出切合市场需求的住宅精品。
从户型来看，出现两种趋势：
一是主要针对二次置业者的以三房、四房为主力，面积90-120m2以上的中大户型，二是近期大量出现的90m2以下的两、三房小户型及大量的单房和一房一厅的公寓。
南山区蛇口半岛在售高层住宅物业中，其户型面积设定以90m2和120m2为分水岭，120m2以上占总数的16%，90-120m2的占总数的27%，90m2以下的共占57%（其中60-90m2之间的占37%，60以下占20%），可见该片区在售高层住宅物业中，以中小户型为主，120m2以上的大户型只占很小市场份额，作为市场的补充。
4、价格水平
从房价上看，南山区楼盘价格适中，小高层、高层住宅的均价在4500-7000元/m2之间，这个价位比罗湖、福田区普通住宅低2—4成，较关外楼盘价格较高。
今年下半年南山区楼盘价格又略有下调，主要是由于近两年高层的供应量远高于小高层及多层住宅，因此，出现了成本相对较低，但规划设计较完美的小高层和多层的价格水平直逼高层住宅的现象，迫使原本建造成本较高的高层住宅的价格也承受不了残酷竞争的压力，开始降低，价格更加迎合大众的消费水平。
如云海天城世家高层项目均价仅为4500元/M2，其价格上的优势抢得部分市场份额。
而从另一方面来讲，虽然价格竞争的最终受益者是消费者，但高层住宅的价格下调无疑起到了刺激住宅消费的作用，市场容量的扩大明显缩短了发展商项目开发的周期。
5、目标客户群
从南山蛇口半岛高层客户层面来看，目前大多数项目定位的层面都较广，使客户层面也变得更丰富，其中包括工薪白领层、个体私营主、公司老板和总经理级别人士，还有部分境外人士。
但南油片区和南山商业文化中心区是一个区域性很强的市场，高层消费者的年龄逐渐趋于年轻化，基本集中40岁以下，包括在南山工作的白领人士、工薪阶层、公务员、小业主以及当地的居民、城市新生代及工薪消费力量。
附近的科技园及深圳大学园区内的高级技术人员也是较大的潜在消费人群。
40岁以上的年龄阶层的客户所占的比例明显减少。
在付款方式上选择银行按揭的比例占绝大多数，这一方面缘于央行多次利率的下调，同时也反映出消费者贷款置业观念的增强。
这部分客户文化品位高、思想现代、善于接受新事物，追求理想化，而且比较挑剔，只有在环境景观良好、配套较齐全、物管水平较高的前提下，规划布局、建筑设计出众的住宅才能吸引他们。
这些人希望住在一起的邻居是与自己同一层次，有共同品位、共同语言的人。
（二）、区域住宅市场现状调研分析
1、区域概况
南油片区交通体系十分健全。
市内公交系统通往蛇口半岛的公交车大部分都经过南油大道。
地域面积虽不大，但是拥有沃尔玛、人人乐两个大型的超市，离海雅百货也近在咫尺，可以说是购物方便。
比邻南山商业文化中心区。
南山书城、海雅百货、金晖电器城、沃尔玛、后海小学、北师大附中、文化中心、信息中心、地铁站、公交站、南油医院、联合医院、人人乐超市、顺电家居广场、肯德基、麦当劳、海珠城酒楼等构筑了南油片区十分完美的配套。
2、总体分析
南油片区的建设现状，总体具有以下特征：
（1）片区产品的同质化严重
南油片区在南油大道两侧推出的楼盘大多为小户型商住两用楼盘，而且大都有地块较小、高层为主、户型较小等特点，都依托于南油大道的交通优势，产品同质化竞争相当激烈。
（2）项目集中开发
南油大道两侧的商住项目如现代城·
梦想家、山海人家、都市本色、金色年华、新街口等一批小户型项目集中分布，不足200米就有一个小户型项目，使得南油大道旁形成了南山的“小户型一条街”。
（3）物业档次偏低
南油片区由于受地块条件限制，本身面积规模均较小，不适合作园林等品质塑造，由于临南油大道这条主要干道，周边物业均为投资型过渡性物业。
无论在规划、设计、施工方面均走中偏下路线，难以形成较大规模的开发。
（三）、竞争楼盘分析
目前，南山房地产市场上于本项目“同类、同质、同区”的楼盘，虽在本项目上市时部分已销售完毕，但消耗本项目的部分目标客户群，故可视为竞争楼盘。
1、已消化商品住宅物业
2000年二季度统计数字十个楼盘总销售面积约60万平方米，总共有约7000个单位，经过两年的消化这些楼盘基本消化完毕。
2、存量供应
2000年3季度至2002年三季度两个年度内，片区供应总量快速增长。
取得销售资格的供应量约100万平方米，经过两年的消化，目前在售存量约为30万平方米。
3、本项目按竞争性可分为三个竞争圈：
第一竞争圈：
主要楼盘分析：
项目名称
建筑面积（m2）
主力户型/面积
均价（元/m2）
销售
状况
发展商
性质
备注
雅仕·
荔景阁
55301.22
650户
1房1厅
2房
35-42
48-66
86-97
5300
35%
玉蓝实业
高层
荔雅居
19531
——
4200
海港城实业
65308.4
60-80
81-100
101-150
5600
88%
海岸地产
云海天城
83558.77
30%
75
98-113
4500
20%
京龙晟
北京电信
金海岸
57414
875户
21-43
45-63
4680
70%
东山开发
现代城·
梦想家
43755.78
80%
现代城
金龙地产项目
金龙地产
预计和本项目同期
新街口
4800
未发售
上市
第一竞争圈是指以南油集团为中心以及分布于其周围的“同类、同质”楼盘，包括现代城·
梦想家、雅仕·
荔景阁、西海湾花园、金海岸、新街口等。
其周边生活娱乐配套设施日趋完善，人人乐、沃尔玛、家乐福、海雅百货、顺电南油店、风华剧院、四海公园、南山邮局、东华假日酒店、唐人食街、肯德鸡等分布其中，趋于成熟的生活片区是该片区楼盘的房地产主要销售热点。
该竞争圈主要为小户型高层建筑，主力户型主要为一房一厅和二房二厅一卫为主，建筑面积分别为21-43平方米、45-80平方米，少量的三房二厅二卫，建筑面积86-113平方米，平面住宅均价4200-5600元/平方米。
高层主要为三梯八户和二梯六户，畅销户型为一房一厅、二房二厅、小三房二厅二卫，面积基本在36.65—100平方米左右。
目标客户群大致为在南山区有白领阶层、私营业主、投资客以及来自福田、罗湖的首次置业者。
第二竞争圈：
蔚蓝海岸三期
24.9万
86-116
59-68
138-154
6800
40%
卓越
置业
招商海月·
晴海州（二期）
22余万
1227户
70-86
98-120
140-160
6300
招商
地产
佳嘉豪苑
在建
佳嘉豪投资
6万
2房2厅1卫
3房2厅2卫
75左右
100左右
5400
50%
劲力
5．5万
954户
74-97
106-130
60%
长城地产
观海台花园
37415.2
80左右
90-120
5500
中建
公司
漾日湾畔
100000
未售
国基
南山中心花园
205300
1500户
100-130
7000
闽泰
第二竞争圈是指以南山商业文化中心区和后海片区两个片区，分布于其周围的正在销售或近年内即将开发的楼盘，包括佳嘉豪苑、海岸明珠、海印长城、观海台、城市印象、漾日湾畔、南山中心花园、蓝海岸三期、招商海月·
晴海州等等。
其周边生活娱乐配套设施较完美，如：
南山商业文化中心区的待建配套、海王大厦的好世界、假日酒店、海珠城、南油食街、海晖食街及海雅百货的美食世界等。
该竞争圈中南山商业文化中心区为中等户型住宅小区为主、部分较高素质的尾盘以及距本项目较远的大型项目，其楼盘素质参差不齐。
园林配套大多以精致典雅为前提，主力户型主要为三房二厅二卫、二房二厅一卫，建筑面积分别为94-136平方米、64-81平方米。
平面住宅均价5400-7000/平方米。
畅销户型为二房二厅一卫，面积基本在75平方米左右。
而后海片区的则是以中大户型为主，且物业档次及小区规模均比其他区域的楼盘档次高。
主力户型主要为三房二厅二卫和四房二厅二卫为主，建筑面积分别为82-130平方米、138-160平方米，平面均价在6300-6800元/平方米之间。
目标客户群大致为在南山区且具有“南山情结”的有较高收入的白领阶层、私营业主、投资客及部分来自福田、罗湖的首次置业者（约占30%左右）。
第三竞争圈：
第三竞争圈是指分布于前海片区以及滨海大道北侧在建项目，包括中海阳光棕榈园、星海名城、前海宜家、中信南山项目等，周边配套设施趋于成熟。
发展商大多以周边配套以及海景观等为卖点。
主力户型/面积（m2）
均价（元/m2）
（二期）
7.99万
70-79
107-113
131-136
65%
中海
多层
星海名城（七八组团）
20多万
750余户
76
89-102
110-126
5200
振业
港湾丽都
77500
83
106-120
133-168
鸿隆
实业
前海宜家
18841.56
2房1厅
54-69
27-29
4100
半岛
中信南山项目
7、8万
中信
该竞争圈主要为距本项目较远的大中型住宅小区，楼盘素质较高，园林配套较完美。
目标客户群大致为在有较高素质的在市区或南山工作的企业中高层管理者、公务员、专业人士、福田和罗湖的高级白领以及香港人。
另外，市政规划高新园区南区住宅用地面积约为30万平方米，住宅总建筑面积80万平方米。
政府为该片区规划配套了小学、中学、公交车站以及为居民提供服务的商业设施，规划服务人口3.6万人。
该片区有望成为一个配套设施完善、环境优美的滨海高级纯粹住宅区。
三、南山住宅市场预测
（一）、竞争将趋向更加激烈
南山目前楼盘推盘量主要集中在南油片区、南山商业文化中心区、前海、后海片区、华侨城片区.据调查估算，前后海及红树湾片区的供应量近300万平方米，市场竞争格外加剧，面对面较量将成为一大景观。
在这种情况下，开发商一方面要靠个性化开发塑造“价值供应链”，通过个性化的开发，切割出属于自己的目标市场，快速营造多功能、全方位服务住宅。
一方面要靠信用品牌的强力渗透，培养客户群的忠诚度，抢占市场制高点。
（二）、高品质、个性化产品将成为竞争优势
随着城市重心的西移，西部地产的升温，市场竞争愈演愈烈，客户的眼光越来越挑剔，发展商为了取得市场竞争优势，主动迎合客户需求，提高楼盘质素，注重环境的营造，把符合功能要求的适用空间、符合于审美要求的意境空间、按照材料性能和力学的规律性而围合起来的结构空间根据房地产策划机构的总体策划把它们有机地融为一体，建造出功能完善、形式富有个性的时尚住宅。
其中以蔚蓝海岸为最，完全是名家下笔，因此能轻而易举地从众多项目中脱颖而出。
正如创世纪滨海花园的广告词“超前三十年”一样，一些思路超前的发展商已经把住宅产品的规划设计当作项目开发的头等大事来抓。
（三）中小型户型住宅有一定的市场潜力
城市中心区的西移使得南山房地产市场走向成熟,近期开发的多为小户型且多畅销，消化了大量的本地客户，中型面积成为市场开发的空白，中型面积消费客户群的积累和南山城市规划、配套的完善将吸引更多高质素消费群，使得中型面积需求趋旺，进而有可能成为市场开发的新热点。
（四）、住宅市场存量有待消化，供应进一步加大
后海市场全面启动，在商业文化中心区建设的带动下，在未来一年将进入新一轮的推盘热潮，但鉴于销售的压力，楼盘仍将采取多期开发、多起销售的策略，所以市场增量会保持一个稳步攀升的局势。
（五）、特区内土地出让的控制对现有南山住宅市场的发展利好
近期，据媒体及官方消息，深圳市将控制特区内土地的出让；
加大旅游项目的开发，控制房地产项目的开发等，对南山现有住宅市场发展利好。
（六）特区检查站的取消对现有南山住宅市场的发展不利
近来一直传闻，特区将取消二线关，在交通距离相当或更近及价格较低的条件下，消费者会考虑在观澜、龙岗置业。
这对南山住宅消化不利。
（七）价格无上升空间
鉴于整个房地产市场竞争激烈的事实，南山蛇口半岛目前的价格居于偏高水平，在同等质素的前提下，且区域的价格优势已经越来越微弱，要保持较高的竞争力，区域楼盘价格几乎没有上升的空间。
四、项目定位
（一）、项目总体定位
面向南山及深圳市的白领的中档中小户型高层住宅。
（二）、项目户型定位
中小户型为主流，二房、小三房，面积70—100平方米为主，少量的一房一厅。
（三）、项目目标市场定位
南山为主、福田等区为辅的白领人士、工薪阶层、公务员、小企业主以及当地的居民等。
一次置业为主、部分投资人士和极少二次置业。
（四）、项目价格定位
住宅整体均价5300元/平方米。
五、项目经济效益分析
（一）项目的建筑规模
本项目占地55502.83平方米，总建筑面积247405.75平方米，其中住宅面积159872.87平方米，商业面积87532.88平方米。
根据项目容积率状况，本项目规划为高层建筑。
（二）项目总投资估算
说明：
为确保项目利润，我们本次评估测算时，在支出费用方面取高值，在收入方面以保守值计算。
本项目为合作开发，根据沙河股份与锯华公司的合作意向，住宅部分由沙河股份买断开发收益权，住宅地价按1500元/平方米计；
商业部分由沙河按1800--2000元/平方米垫付地价款（本次计算以中间值1900元/平方米）和建安费，建筑完工后，由锯华公司无息偿还沙河股份支付的地价款和建安费，并按商业建筑面积每平方米返还给沙河股份1700—1800元，本次以中间值1750元/平方米计。
总建筑面积247405.75平方米
住宅面积159872.87平方米地价单价：
1500元/平方米
商业面积87532.88平方米地价单价：
1900元/平方米
住宅部分
1、地价
根据合作意向，地价以1500元/平方米计，
地价=建筑面积×
楼面地价=159872.87×
1500=23981万元
2、住宅总建筑成本
项目的总建筑成本包括建筑成本、专业人士费用、不可预见费用、管理费用、财务费用等。
（1）建筑成本：
根据深圳市建设工程造价管理站编制的《深圳建筑工程价格信息》公布资料，2002年深圳同类物业资料及本项目高档物业的建筑特点等，考虑时间因素对价格水平的影响，我们估算本项目的建筑成本如下（单位为：
元/m2）：
①建筑工程费用：
1250
②桩基础（包括特殊处理）：
120
③基础土方（运距5KM以内）：
18
④一般水电安装：
265
⑤电梯：
180
⑥消防：
80
⑦弱电、智能化系统：
90
⑧室外配套：
130
建筑成本总计：
34100.8万元，平均成本2133元/m2。
（2）专业费用：
专业费用包括前期研究费、建筑师的建筑规划设计费、预算师的工程预算费、造价、机电、监理工程师费用、质、安监费、公共设施基金等，一般以建筑成本6%计算，总价为2046万元，专业费用单价：
128元/平方米。
（3）不可预见费：
指项目开发过程中不可预见的附加费用。
一般以建筑费用的5%计算，为1705万元。
单价106.7元/m2.
（4）管理费用：
管理费用指项目开发过程中开发公司运作管理费用。
一般以建筑费用、专业费用、不可预见费用总和的3%计算，为1135.6万元。
单价71元/m2.
以上4项合计建筑费用：
38977.4万元，建筑成本单价为2438.7元/m2
（5）财务费用：
财务费用由主要为利息。
利息即开发全部预付资本的融资成本，包括地价款、开发建设费、专业费、管理费用、不可预见费
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