《前期物业服务合同》和《临时管理规约》.docx

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《前期物业服务合同》和《临时管理规约》

附件五：

《前期物业服务合同》和《临时管理规约》

海创·梦中心前期物业管理服务协议

本协议当事人

甲方：

广西德金物业管理有限公司

乙方：

本合同所称“前期物业服务”是指开发商通知乙方办理入伙手续之日起至本物业管理区域正式成立“业主委员会”、该会代表全体业主另签署《物业服务委托合同》生效之日止期间所提供的物业服务；

本物业名称：

海创·梦中心（推广名：

光合中心）

乙方所购房屋基本情况：

类型：

办公楼

座落位置：

南宁市良庆区歌海路10号海创·梦中心号

建筑面积：

平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知乙方；

3、建立健全本物业的物业管理档案资料；

4、制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为；

5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；

7、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算；

8、建立、保存物业管理账目，及时向业主公示本管理区域内的重大物业服务事项。

9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理服务协议》；

10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

12、甲方有权在向全体业主公示后，将专项公共维修资金用于设备、设施的更新维护等用途，专项公共维修资金不足部分可向业主摊收（须征得业委会或政府行政主管部门的同意）；

13、甲方在管理期间，因合理变更、修缮需要，在事先通知乙方后，有权临时封闭本物业管理区域内公用区域（包括广场）及公用设施或其部分（包括不限于走道、门户、窗户、电动装配、电线电缆、水管通道、电梯、自动扶梯、防火、保安设备、空调设备），变更公用区域结构、布局及安排。

14、自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。

二、乙方的权利义务

1、按照本合同的约定，接受甲方提供的服务；

2、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

3、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

4、遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》，全面履行本合同约定的义务；

5、依据本协议向甲方交纳物业管理服务费、生活垃圾处理费、水电周转金、自用水电费、公摊水电费、停车费等费用；；

6、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况依法享有知情权和监督权；

7、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

8、监督业委会的工作；

9、装饰装修房屋时，签署并遵守《房屋装饰装修管理服务协议》；

10、乙方需要进行室内装饰装修时，必须遵守国家相关法律法规及甲方制定的《装饰装修手册》及《房屋装饰装修管理服务协议》。

在施工前乙方应填写装修申请表，根据装修内容报甲方审查批准，获得批准后方可进行施工。

甲方对上述装修设计图纸及规格说明的批准，并不免除乙方（含乙方雇用的装修企业及其人员，下同）在开始装修工程前，自行自费向所有有关政府主管部门申请批准装修设计图纸及规格说明的责任。

对乙方不遵守有关法律或政府主管部门所制定的任何规定所导致的任何后果，甲方不承担任何责任。

乙方保证甲方免受因乙方不遵守上述条款而引起的任何损失，包括但不限于律师费、诉讼费用等费用;

11、乙方进行室内装饰装修的装修垃圾由业主或施工人按甲方指定位置堆放;

12、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

13、乙方转让本物业，应提前十五天以书面形式事先通知甲方，通知受让方与甲方签署本合同及《业主临时管理规约》，并告知受让方原乙方与开发商所签商品房买卖合同中有关物业权属、物业使用和管理的约定，要求受让方遵守；并结清本物业所有费用（包括但不限于物业管理服务费、生活垃圾处理费、水电周转金、自用水电费、公摊水电费、停车费等）；

14、乙方出租、出借物业，应事先将本合同告知物业使用人，对物业使用人及访客违法、违规或违反本合同、物业管理规章制度和《业主临时管理规约》等的行为造成的损失、损害承担连带责任；

15、不得在本物业管理公共区域内住宿、备餐，亦不应使任何扰人或刺激的气味自物业中发散;

16、不得有影响物业整体环境或市容观瞻的乱贴、乱挂、设立广告牌等行为，不得在公共区域装置、陈列任何告示牌、标志、装饰物、广告或其他制品，不得在物业内部安装、设置可能从室外被看到的任何告示牌、标志、装饰物、广告、灯箱等;

17、应在甲方指定位置停放车辆，不得乱停乱放;

18、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

19、自行对自有的物业购买商业保险。

第二条物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运、消杀、公共区域的绿化等。

四、本物业区域内的公共秩序维护

1、建立公共秩序维护队伍，提供本物业公共区域内的公共秩序维护服务，但不含对业主（使用人）人身、财产保险保管责任；

2、配合公安部门展开本物业治安协助管理工作，定时定点巡逻；

3、贯彻执行预防为主、防消结合的方针，制定消防管理制度和应急方案，开展日常消防检查及巡逻工作，发生安全事故时，及时向有关部门报告，协助做好求助工作。

五、本物业区域内交通秩序与车辆停放秩序管理

1、建立和健全停车场管理制度，对车场依法管理，依法经营；

2、指引各种车辆有序停放，规劝违章行驶及停泊，但进入本物业之机动车应购买包括但不限于车辆盗抢险等相关车辆保险；

3、提供停车场场地清洁、车场设施维修、指引标识养护；

4、停车场实行车位有偿使用，但不承担车辆保管、保险责任；

5、有权对非机动车实行指定地点停放，有权将违章者的车辆清理出场外；

6、控制本物业内行人交通、所有车辆（包括机动及非机动车）停放、拖离或扣留所有违反管理规则停泊的车辆，并向该车辆的车主或责任人收取拖离及扣留费用，并可收取欠款滞纳金及手续费。

六、房屋装饰装修管理

1、履行宣传政府有关装修管理规定的义务；

2、制定《装饰装修服务指南》；

3、审批物业使用人的装修申请，与物业使用人签订《房屋装饰装修管理协议》；

4、对违章装修行为进行劝阻并采取必要的措施予以制止，按有关规定向政府有关行政主管部门报告。

七、消防管理和服务

1、装修中有关消防的审查；

2、公共区域消防器材的维护及管理；

3、公共区域易燃品管理；

4、消防宣传；

5、定期组织消防知识培训及消防演习。

八、社区文化活动的组织

1、组织社区文化活动；

2、重要节假日（元旦、春节、国庆节、中秋节）进行物业管理区域节日环境布置。

第三条物业管理服务质量

一、房屋外观完好整洁，内部公共区域清洁卫生，共用部位整洁，无堆放杂物及违章占用；房屋养护，修缮及时。

二、供水、供电、通讯等设备完好无损，运行正常。

三、共用设施，设备完好无缺漏，运行正常。

四、环境卫生

1、环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施，垃圾日产日清。

2、整体环境及各类设施保持清洁，杜绝各种毒害污染，减少噪声污染。

3、各项清洁卫生工作达到清洁标准要求。

五、绿化

1、绿化率达到要求，绿化物布局合理，花草生长状态良好，环境美化。

2、绿化水源保障，设施、设备完好，绿化物日常养护精心，修剪整齐美观，定期除虫害及施肥。

六、交通秩序与车辆停放

1、按照规定设置车场之警示标志和车辆行驶路线指引。

2、交通秩序良好，车辆定点停放。

3、落实停车管理制度，指派人员管理及调控车辆进出，实行车位有偿使用制度。

七、公共秩序维护：

1、提供公共秩序维护服务，合理使用大厦智能化系统进行管理并合理安排巡逻。

2、秩序维护员统一制服，认真负责，文明执勤，落实工作职责。

3、安排员工之定期培训，有相关培训记录。

八、消防

1、消防设施有明显标识。

2、消防设施有定期检查记录，有消防应急方案以应对突发情况。

九、物业管理制度健全，管理落实到位。

第四条物业管理服务费用

一、前期物业服务协议有效期以开发商发出的《入伙通知书》上确定的收楼日期或乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》所确定的房屋交付使用时间开始计算，至本项目业主委员会成立之日止。

物业服务费收取起始日期以开发商发出的《入伙通知书》上确定的收楼日期或乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》所确定的房屋交付使用时间开始计算[以最先到达的日期为乙方应支付物业服务费和其他费用的起计时间]。

二、物业服务费的组成及收取标准和收取方式。

（一）本前期物业服务实行酬金制收费，依据建设部《物业服务收费管理办法》的有关规定，物业服务支出构成包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业共用部位、共用设施设备的公用水电费；

4、节假日景观环境布置的费用；

3、物业管理区域清洁卫生费及业户的日常垃圾费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、电梯维修、养护及年检费用；

9、法定税费；

10、物业管理企业的利润。

11、其它属于物业服务支出范围的费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用等，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务费支出。

（二）收费标准

办公物业：

8元/m2/月（含电梯费，不含电梯的电费，不含公共水、电分摊费），按业主所购物业建筑面积进行缴纳或租户租赁的建筑面积缴纳。

商业物业（有中央空调）：

26元/m2/月（不含公共水、电分摊费）。

商业物业（无中央空调）：

10元/m2/月（不含公共水、电分摊费）。

地下车位服务费：

100元/个/月（不含公共水、电分摊费）。

城市生活垃圾处理费：

按政府最新标准。

水电周转金：

办公1000元/户；商铺2000元/户。

（业主应在办理交房手续时按元/平方米建筑面积向乙方交纳所拥有物业的水电周转金，该款由乙方设立独立帐户及专款专用。

该周转金在业主转让其物业时转归物业受让人所有，并由乙方继续作周转使用而不予退回业主。

）

水费收费标准：

按政府规定及实际使用收取（代收代缴）。

电费收费标准：

按政府规定及实际使用收取（代收代缴）。

（三）收取方式

1、物业服务费按月收取，乙方应于每月10日前缴纳下月费用。

2、公共水电分摊费及自用水费，当月抄表，据实分摊，次月收取。

3、城市生活垃圾处理费代收方式同上述物业服务费。

缴费办法：

1、现金支付；2、银行转账。

（四