资产评估学第3阶段Word格式.docx

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14、14、在企业价值评估中，对企业资产划分为有效资产和无效资产的主要目的是（）。

C界定评估具体范围

15、限制评估报告与其他评估报告的差异在于（）

B、所提供的内容和数据繁简不同

二、多项选择题（每小题2分，共计10分）在每小题列出的五个备选项中有二个至五个是符合题目要求的。

错选、多选、少选或未选均无分。

1、根据《国际评估准则》规定，以下属于市场价值以外的价值的有（ABCDE）。

A、在用价值B、投资价值

C、清算价值D、残余价值

E、特殊价值

2、企业价值的表现形式有（ABC）。

A、企业资产价值B、企业投资价值

C、企业股东权益价值D、企业债务价值

E、企业债权价值

3、《国际评估准则》结构体系，包含的内容有（ABCDE）。

A、前言B、行为准则

C、应用指南D、评估指南

E、资产类型

4、按资产评估对象的不同，资产评估报告书可分为（AE）。

A、整体资产评估报告书B、无形资产评估报告书

C、房地产估价报告书D、土地估价报告书

E、单项资产评估报告书

5、根据具体情况，企业价值有以下类型（ABE）。

A、企业总资产价值B、企业净资产价值

C、长期投资价值D、企业普通股价值

E、投资资本价值

3、名词解释（每小题3分，共计12分）

1.企业内在价值：

是指企业所具有的潜在获利能力（具体表现为企业预期收益能力或企业预期现金流量）的折现值之和。

2.有效资产：

企业中正在运营或虽未运营但具有潜在运用能力，并能对企业潜在运用能力做出贡献、发挥作用的资产。

3.行业自律管理由民间职业团体对资产评估行业进行监管的一种模式。

政府除一些必要的国家立法之外，一般不干预行业发展。

4.资产基础途径指在合理评估企业各项资产价值和负债价值的基础上确定企业价值的评估思略与方法。

1、市场价值：

是指资产在评估基准日公开市场上正常使用（最佳使用或最有可使用条件下）所能实现的交换价值的估计值。

2、资产评估：

资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。

3、折现率：

期望的投资回报。

是由无风险报酬率和风险报酬率构成。

4、公开市场假设：

公开市场假设是假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。

1、功能性贬值:

是指新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低、其价值也就相应减少。

这种损耗称为资产的功能性损耗，也称为功能性贬值。

2、商誉：

通常是指一个企业预期将来的利润超过同行业正常利润的超额利润的价值。

这种价值的预期是由于企业所处的地理位置的优势，或由于经营效率高、管理水平高、生产历史悠久、令人喜爱或尊敬的企业名称、良好的客户关系、高昂的士气等多种无形的“资产”因素综合造成的。

3、房地产：

是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

4、资产组：

企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其它资产或资产组。

4、简述题（每小题6分，共计18分）

1、简述企业价值评估特点。

（1）评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体

（2）决定企业价值高低的因素，是企业的整体获利能力

（3）企业价值评估是一种整体性评估

2.简述以财务报告为目的的评估的特点。

1）以财务报告为目的的评估需要满足会计准则对资产计价的要求

2）以财务报告为目的的评估需要满足会计核算的规则及要求

3）以对务报告为目的的评估应该参照会计准则有关计量方法的规定

4）以财务报告为目的的评估需要与审计准则相衔接

3、试述我国资产评估准则体系制定原则

（1）我国资产评估准则应当是综合性的评估准则体系，包括不动产、动产、机器设备、企业

值和无形资产等各类别资产的评估准则

（2）我国资产评估准则体系应当高度重视程序性准则与专业性准则

（3）我国资产评估准则体系中应当将职业道德准则放在与业务性准则同等重要的高度

（4）我国产评估准则体系应当层次清晰，理辑严密，并具有一定的灵活性

1、简要说明资产评估的前提假设有哪些？

资产评估假设包括了前提假设、环境假设、评估对象利用程度假设，以及特殊假设等。

其中，资产评估前提假设，也可以称为资产评估基本假设，是规定资产评估最基本条件或前提的一系列假设。

资产评估前提假设具体包括基本情景假设、市场条件假设和评估对象状况假设。

（1）资产评估基本情景假设

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的情景假设。

（2）资产评估市场条件假设

资产评估市场条件假设具体包括两种假设，其一是公开市场假设：

其二是非公开市场假设。

①公开市场假设。

公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有众多自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。

②非公开市场假设。

非公开市场假设包括以下几种具体情景：

其一是交易时间充分而参与交易的主体数量有限A.有限交易主体假设。

B.关联交易假设。

C.快速变现假设。

（3）评估对象状况假设

①在用续用假设。

②转用续用假设。

③移地续用假设。

2、如何理解市场价值?

根据国际资产评估准则中的定义，市场价值是自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

理解市场价值把握以下几点：

（1）公开和公平的市场条件。

即所指市场价值是在公开和公平的市场条件下形成的，市场条件不局限于某件发生或某人发生，同时当事人是在信息充分掌握的基础上做出的。

公开市场是指一个竞争性的市场，交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益，交易各方掌握必要地市场信息，具备较为宽裕的时间，对评估资产具有必要地专业知识，交易条件公开并且不具有排他性。

（2）当事人是理性的，当事人充分掌握信息，不受任何压力，理性条件下做出的选择。

（3）市场价值是价值估计数额。

3、简要说明资产评估程序通常包括哪些主要环节？

资产评估程序通常包括以下主要环节：

第一，接受资产评估委托，明确相关事项；

第二，签订资产评估业务约定书；

第三，编制资产评估作业计划；

第四，现场调查；

第五，收集资产评估资料；

第六，评定估算；

第七，编制和提交资产评估报告；

第八，资产评估工作底稿归档。

1、试述无形资产的评估特点。

无形资产与有形资产相比较而言，具有以下特点：

第一，无形资产需要确认

（1）对无形资产的权属进行鉴定：

（2）对无形资产的性能和功能进行技术鉴定

（3）对无形资产使用空间和使用条件进行鉴定。

第二，无形资产评估前提的界定：

无形资产评估一般以产权变动为前提，还有以财务报告目的为前提。

2、影响房地产价格及评估的因素有那些？

（1）一般因素：

指在一定区域范围内影响所有房地产价格的普遍、共同因素。

包括：

①经济因素。

②社会因素。

③行政因素。

（2）区域因素：

某一特定区域内自然条件与社会、经济、行政等因素结合产生的区域性特征。

表现为：

区域的繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施状况，以及区域环境。

（3）个别因素

①土地的个别因素。

土地的个别因素具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地质、地形、地势、容积率、土地使用年限等。

②建筑物的个别因素。

建筑物的个别因素主要表现为建筑物的面积、结构、材料、设计、设施、施工质量，以及与周围环境的协调等方面。

3、试述机器设备评估的特点。

（1）机器设备评估是以机器设备实物鉴定、技术鉴定、权益界定、使用方式界定和使用状态界定为基础的。

（2）机器设备所包含的技术性无形资产应酌情考虑统一评估或分别评估。

（3）与土地及其建筑物不可分享的机器设备（分离设备会严重影响土地及建筑物使用价值和价值的）可将机器设备放到土地、建筑物中一并评估。

（4）机器设备通常是以单台、单件为标的进行评估。

（5）机器设备评估应当以恰当的使用方式和使用状态为依据。

五、计算题（每小题15分，共计45分）

计算题答题要求：

写出具体计算过程，以万元为单位，小数点后保留两位小数。

1、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：

（1）预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上。

（2）社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5;

（3）该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。

要求：

（1）用分段法确定该企业整体资产评估值。

（2）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理?

答：

（1）企业未来5的预期收益额分别为：

第1年：

200万元

第2年：

200×

（1+10%）=220万元

第3年：

220×

（1+10%）2=242万元

第4年：

242×

（1+10%）3=266.2万元

第5年：

266.2×

（1+10%）4=292.82万元

（2）折现率=8%+（12%-8%）×

1.5=14%

（3）分段法进行整体评估值

前5年收益

=200（1+14%）-1-1+220（1+14%）-2+242（1+14%）-3-3+266.2（1+14%）-4-4+292.82（1+14%）-5=817.79（万元）

第6年后的永续收益现值=300÷

14%×

（1+14%）-5=1113（万元）

评估值=817.79+1113=1930.79（万元）

（4）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元作为该企事业的商誉处理。

计算所用系数：

（1+14%）-1、（1+14%）-2、（1+14%）-3、（1+14%）-4、（1+14%）-5分别为0.877、0.769、0.675、、0.529、0.519

2、某企业2011年利润表反映实现的净利润为9500万元，补贴收入500万元（包括企业增值税出口退税30万元和因洪灾政府专项补贴20万元）；

营业外支出30万元（为企业遭受洪灾的损失支出）。

经分析，预计从2012年至2016年企业的净利润将在2011年正常净利润水平上每年递增1％，从2016年到2021年企业净利润将保持在2012年净利润水平上。

企业将在2021年底停止生产、整体变现，预计变现值约为140万元。

若折现率为10％，企业所得税税率为25％。

评估2011年12月31日该企业的价值。

（计算结果以“万元”为单位，保留两位小数）

计算中采用系数：

（1）（1+10%）-1、（1+10%）-2、（1+10%）-3、（1+10%）-4、（1+10%）-5分别为0.9091、0.8264、0.7513、0.6830、0.6209

（2）P/A,5,10%=3.7908

（3）P/F,10,10%=0.3855

答;

（1）

第一步企业2012到2016年每年预计收益（万元）

2012

2013

2014

2015

2016

预计收益

9595

9690.95

9787.86

9885.74

9984.60

收益折现

8722.81

8008.60

7353.62

6751.96

6199.44

合计=37036.43万元

第二步2017年到2021每年净利润=8722.81万元

计算现值=8722.81（P/A,5,10%）（P/F,5,10%）=8722.81*3.7908*0.6209=20530.94

第三步2021预计变现值约为140万元折现

140*（P/F,10,10%）=140*0.3855=53.97

第四步评估2011年12月31日该企业的价值

37036.43+20530.94+53.97=57621.34万元

3、某企业2010年进行评估，估计每预计收益为1.28亿元，预期收益将永久性地每年比上年增长5%。

企业的β系数为0.9，1年期国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。

估算该企业的价值。

用一阶段股利折现模型估算企业的价值。

本题中，评估下一年收益R1=

亿元

企业收益的预期增长率为g，g=5%。

每股股权价值为p0，则：

计算中系数在题目中给出。

1、某家电生产线建于2006年1月，月生产能力30吨，总投资200万元，其中主机120万元，建筑安装工程费用40万元，其他设备费用30万元，其他各项费用10万元。

2010年1月进行评估。

当时主机价格上涨20％，建筑安装工程费上涨30％，其他设备价格上涨15％，其他费用水平上涨10％。

由于市场需求旺盛，家电生产线满负荷生产。

该设备尚可使用5年。

由于能耗高，污染重，与同类设备相比，每年需多耗能5万元，另需支付环境补偿费用8万元，且后者不可税前列支。

企业所得税率25％，折现率10％。

评估该家电生产线价值。

P/A,5,10%=3.7908

（1）重置成本＝120×

120%+40X130%＋20X115%+20×

110%=241万元

（2）实体性损耗＝241X4÷

（4＋5）＝107．11万元

（3）功能性贬值＝［5×

（1－2598＋8］XP／A，5，10％＝1175×

3．7908－4454万元

（4）家电生产线评估值=241-107.11-44.54=89.35万元

2、某资产需要评估。

预计前三年每年收益为200万元、220万元和230万元。

第四到十年每年收益稳定在30万元水平上。

，预计第十一年往后每年收益为500万元。

假设折现率和资本化率均为10%，采用分段法计算该资产评估值。

将收益分3段计算

第一段：

第1－3年，使用复利现值系数计算

P1=200x（PF,10,1）+22X（P/P,10%,2）+230X（CPF,10.3）

＝200－901＋20×

024＋200713＝537（万元）

第二段：

第4－10年，使用普通年金现值系数计算，然后使用复利現值系数将其折现到第一年年初P2=20X（P/A,10%,7）X（P/F,10%＝20X4B04×

0．7513＝81L25（万元）

第三段：

将末来十年后的收益按照水续年金折现，然后使用复利现值系数将其折现到第一年年

初P3＝500／10％×

（P／F，10％，10）＝5000×

0．38551927．5万元）

评估值＝P1＋P2＋P3＝536427＋841．25＋1927．5＝3305．18（万元）

3、某被评估地块面积为1000平方米，要求评估该地块的价格，在同供需圈内相同用途的三个地块作为评估参照物，参照物地块的基本情况如下：

A地块：

面积为800平方米，一年半前成交，成交价格为200万元，交易情况正常；

B地块：

面积为800平方米，一年半前成交，成交价格为180万元，交易情况正常；

，

C地块：

面积为600平方米，一年半前成交，成交价格为150万元，据了解，成交价高于当时正常价格的10%。

一年前及一年半前至今的土地价格上涨幅度分别为10%和15%，评估人员分别对三个参照物地块的区域因素值和个别因素值进行了评定，

评定结果如下：

ABC

区域因素值1108590

个别因素值10510595

以上评定值均被估地块为100而做出。

A：

（2000000/800）*1.15*（100/100）*（100/110）*（100/105）＝2489（元/平米）

B：

（1800000/800）*1.15*（100/85）*（100/100）*（100/105）＝2899（元/平米）

C：

（1500000/600）*1.15*（100/110）*（100/90）*（100/95）＝3057（元/平米）

被估地块的价格为该地块的价格为287.9871万元

、计算题（每小题15分，共计45分）

1、被评估设备购置于2000年4月，购置价为2000万元，在不停产的情况下，于2002年4月对该设备做了一定的技术改造，投资50万元给设备增添了一个深加工配套装置。

2010年4月进行评估，认定该设备仍能继续使用10年。

评估人员经调查得知该类设备2000年的定基物价指数为106％，2002年的定基物价指数为108％，2010年的定基物价指数为118％。

（1）计算被评估设备的重置成本；

（2）计算该设备的有形损耗（或成新率）；

（3）计算设备的评估值。

（计算结果以“万元”为单位，保留两位小数）。

（1）重置成本＝2000X118％／106％＋50X118％／108％－2226．42＋54．63＝2281．05万元

（2）加权投资年限＝2226．42X10＋54．63X8）：

2281．05＝2270．24÷

2281．05＝9．95年

有形损耗率＝9．95／（9．95＋10）＝49．87％

（3）设备的评估值＝2281．05X（1－49．87％）＝1137．67（万元）

2、某食品生产企业拟购买某食品研究所的一项最新食品添加剂专利技术，该专利的经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该食品生产企业的产品年销售量将提高15%，产品的销售价格将提高5%，生产及销售成本节约5%。

该企业目前的产品年销售量为400万吨，每吨的销售价格为2500元，每吨的生产及销售成本为2000元。

所得税税率为25%，折现率为10%。

要求:

试估算该专利技术的价值。

（以万元为单位，小数点后保留两位数,P/A,10%,5=3.7908）

（1）使用专利后每年增加的净利润：

①使用专利后的税前利润＝400X（1＋15％）X{［2500X（1＋5％）］－［2000X（1－5％）］}＝333500万元

②使用专利前的税前利润：

400X（2500－2000）＝200000万元

③使用专利后增加的净利润＝（333500－200000）X（1－25％）＝100125（万元）

（2）将每年增加的净利润折现求和即为该项专利的价值

该专利技术的价值＝100125XP／A，10％，5＝100125X3．7908＝37953．85（万元）

3、一块宗地，出让金500元／米2，动迁费用50元／米2，取得该地块相关税费等平均约30元／米2。

开发费用平均约300元／米2，银行基建贷款利率8％，开发期为两年，第一年投资占总投资的3／4，土地开发的平均利润率为15％。

营业税率5%，城建税7%，教育附加费3%，销售费用为开发后土地售价的3%。

要求计算：

（要求计算公式和计算过程，以万元为单位，小数点后保留两位数））

（1）计算土地取得费用、土地开发费用；

（2）计算资金成本；

（3）计算开发利润；

（4）计算营业税金及附加

（5）计算土地使用权评估值。

（1）土地取得费用＝出让金＋动迁费用＋相关税费＝500＋50＋30＝580元／米2

土地开发费用＝开发费用300元／米2

（2）计算资金成本

假设土地的取得成本一次性投入，土地的开发费在两年国分段均勾投入，则

土地取得费利息＝580［（1＋8%）－1]＝96.512元／米2

土地开发费利息＝300×

3／4X［（1＋8%）－1]＋330X1/4（1＋8%）－1］＝30．476万元

总投资利息＝96．512＋30．476＝126，988万元

（3）计算利润＝（土地取得费用＋土地开发费用）X平均利润率为15％

＝（580＋300）X15％＝132万元

（4）计算营业税金及附加＝（80＋126968＋132）×

1．05％／（1－59）＝5．947万先

销售费用＝（880＋126．968＋132＋59．947）×

3％＝36.058万元

（5）土地评估值＝880＋126．988＋132＋59．947＋36．058＝1238.00万元