物业管理顾问服务合同Word文件下载.docx
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物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中出现难以解决的问题。
2．有利于提高房屋建造质量
由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。
3．有利于保证物业的使用功能
物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。
4．有利于加强对所管物业的全面了解
物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。
例如；
管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。
相对来说，物业管理人员对土建结构部分的了解可以相对初略，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。
如果一时条件不允许过早介入的话，设备安装阶段应是较合适的介入点。
由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。
5．早期介入有利于后期管理工作的进行
物业管理公司通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，将对后期的物业管理就带来很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。
同时，在早期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。
6．有利于树立物业管理公司的形象
如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。
二、物业管理早期介入的可行性
物业管理早期介入，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？
下面我们就对物业管理早期介入的可行性进行分析。
（一）从经济效益角度看
任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。
如果考虑物业管理早期介入的经济性呢？
这可从三个角度来分析：
1、经济效益的可行性
从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。
利的方面：
有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；
同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。
弊的方面：
主要是增加了成本（早期介入费用由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。
综合而知，房地产开发商虽然在早期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理早期介入。
2、从物业管理公司的角度
物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：
由于早期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。
3、从社会总体的角度
从社会总体角度来看，由于早期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。
综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。
（二）技术力量的保证
为了保证物业管理早期介入的成功，物业管理公司将选择并组织好一批人员参与早期介入。
由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：
长期介入人员（2～3人），由项目负责人、结构工程师和设备工程师三人组成；
短期介入人员（3～4人），由公司经理、部门经理和技术骨干组成。
长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。
介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理早期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选一名经验丰富、知识全面的管理人员来参与物业管理的早期介入。
还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关。
物业管理的早期介入与房地产开发整个过程紧密相连。
房地产开发全过程分为立项决策、规划设计、施工建设、竣工验收几个阶段。
事实证明，物业管理工作开展的好坏与前面物业开发建设工程有密切的关系，物业管理的早期介入对房地产开发物业的品牌和售后服务将起到一个非常重要的关键性作用。
物业管理顾问
服务的工作范围及内容
物业管理在早期管理动作中主要是与开发商及销售商代理商紧密配合，促进物业租售，参与签约活动；
因此，物业管理顾问服务早期介入一般从物业管理和使用者的角度来讲，根据业主和使用人的要求、希望与建议，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，将同步进行，其提供物业管理前期顾问服务的工作范围及内容如下：
一、从物业管理和使用者的角度，通过对该物业的设计规划方案及施工图纸等方面的了解，向开发商提供有利于成本控制及日后方便物业管理的意见和建议，其范围包括：
1. 小区供配电系统；
2. 给排水系统；
3. 电梯系统；
4. 消防系统（消防栓、消防井、烟感、喷淋、监视、火灾报警）；
5. 通讯系统；
6. 安全保卫系统（监控系统、门禁系统、可视对讲系统、报警系统）；
7. 有线电视系统；
8. 空调系统；
9. 区内配套公建功能分区、生活、商业配套功能内容及经营；
10. 智能化系统；
11. 区内道路规划（人车分流）；
12. VI标识指引系统；
13. 市政工程综合管线规划设置；
14. 园林景观规划；
15. 垃圾站设置及处理；
16. 污水处理；
17. 楼宇外立面（空调外机预留安装位置、冷凝水管道设置、大堂、庭院、电梯厅、步梯装饰、装修）；
18. 配合专业工程建设监理公司从物业管理的角度参与施工管理，就施工期间所发生的与日后管理相关联的问题提出建议；
19. 协助开发商了解工程进度并提出工程建议和改进意见；
20. 提供功能布局或建材用料更改及安装方法的有关专业管理意见；
21. 功能布局及各类设备建材用料的选择；
22. 物业办公场地设置（办公室、仓库、员工宿舍、办公网络设施等）；
23. 对商场（商铺）的油烟、污水、噪音及垃圾处理的建议；
24. 根据会所增设的项目及小区配套设施（如：
泳池、餐饮等），从节能和环保的角度，提出建议；
25. 协助顾问项目组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由开发商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告；
26．从“创优达标”的角度，根据全国物业管理示范住宅小区的考核评比标准，对顾问项目进行高起点定位、高标准严要求，提出专业改进建议。
二、配合开发商销售需要，对物业管理服务方面的对外宣传。
提供资料和建议，其范围包括：
◆物业管理理念
◆物业管理模式
◆物业管理服务项目及标准
◆物业管理多类型服务项目及有偿服务收费标准（以地方行业标准为准）
三、协助完成开发商专案物业管理费的收费标准测算、费用报批以及年度盈亏计划的制定，范围包括：
◆物业管理收费标准测算
◆物业管理年度用款计划（前期开办费、日常费用）
◆物业管理年度盈亏计划
◆每月财务报表格式
◆追收管理费程序
四、协助完成物业公司的组成及人员架构搭建工作，范围包括：
◆物业公司管理职能、组织架构、人员编制、人员薪资等级
◆各部门职能、人员编制、人员岗位职责、工作细则
◆各部门工作流程、作业文件、培训手册
◆物业管理公司年度工作计划
◆各部门员工岗位配置及考勤制度
◆行政物品采购制度
◆办公室档案制度及行文格式
◆协助对中层骨干管理技能培训（赴南国奥园参加实地培训）
五、协助完成物业管理对业主/使用人管理、服务文件的制订、修改、整理，范围包括：
◆《临时业主公约》
◆《物业服务手册》
◆《装修管理规定》
◆《入伙流程》
◆《小区管理公约》
◆《小区各项规章制度》
六、协助进行物业验收、交付使用工作，范围包括：
◆拟定交楼策划方案
◆交楼场地的布置
◆交楼服务人员的培训（服务和形象）
◆交楼时间的确定
◆制订物业验收、交接标准
◆指导物业验收交楼工作开展
◆各类入住文件、表格的编制
七、协助完成物业管理包装、对外宣传工作等形象包装工作，范围包括：
◆员工着装
◆员工妆容
◆员工礼节礼貌
◆员工行为规范
◆业主服务中心接待大堂设计
◆对外办公场地布置设计
◆绿化、装饰物品摆设
◆物业宣传资料对外公示
八、协助各部门开展正常管理、服务工作，范围包括：
1、业主服务中心
◆物业管理网络化管理的实施及软件的应用
◆24小时热线电话服务的开通
◆客户投诉处理/反馈系统的建立
◆业主关系维系系统的建立
◆业主家庭档案库的建立、保存
◆顾客咨询/对外接待系统的建立
◆顾客满意度调查计划的制订及实施
◆节日布置、社区文化活动计划及实施
1、工程维修服务中心
◆制定各项工程管理制度
◆制定各项工程流程
◆设施、设备运行费用控制措施的制订及实施
◆公共设施、设备的全年运行、维护、保养计划及实施
◆制定工程巡检及保养计划
◆制定业主装修指南
3、保安部
◆制订小区封闭式管理规划及固定岗位、巡逻岗位定点安排
◆设立专业消防队伍
◆设立24小时保安、消防监控中心（录像、调控）
◆设立专职的机动巡逻队
◆设立专职的区内交通管理人员（包括交通指引、交通手势、车辆管理、道路管理）
◆24小时突发事件处理和应急措施系统的建立
◆制定严密的门禁系统
◆制定24小时的值勤及布防方案
◆制定每日园区动态的报表存盘
◆制定队员学习、训练计划
4、管家部
A、清洁
◆制定清洁工作细则及流程
◆制定垃圾清运/回收工作规程
◆制定外墙清洁计划
◆制定清洁检查达标的资料
◆协助选购清洁用具及设备
◆制定小区消杀工作计划
◆根据市场物价针对本园区的实际情况制定清洁有偿服务的价格
B、绿化
◆协助选购绿化维护所用的各种设备及用具
◆制定绿化工作细则及流程
◆制定环境整治的细则
◆制定树木花草护养工作规程
◆制定每月环境整治的计划
◆植物越冬保养计划的制订及实施
九、协助完成甲方物业管理公司主要管理人员的招聘、录用及培训、上岗辅导工作。
合同编号：
（2004）号
委托方：
（下称：
甲方）
地址：
受托方：
（下称：
乙方）
为提高甲方的专业物业管理技术及水平，甲、乙双方在互惠互利、共同发展的基础上，依据《中华人民共和国合同法》之有关规定，就『』聘请乙方为甲方的物业管理顾问事宜，经友好协商达成如下协议。
第一条注释
除合同内文或文义需要另外解释外，下列用语将具有如下意义：
1.1[物业]指住宅小区，位于。
1.2[物业管理顾问服务合同]指《物业管理顾问服务合同》，即本合同。
1.3[物业管理顾问]指以本合同中约定的方式、时间完成本合同规定工作内容的整个工作形式。
1.4[物业交付使用日]指物业可由承建单位以外人士使用之日期。
1.5[业主公约]指从物业交付使用日起至业主委员会成立前，甲方及物业之各业主均须遵守之管理约定。
1.6[业户]指物业之业主、用户。
第二条提供顾问服务之目的及物业管理早期介入的作用和可行性
2.1为配合之发展，使其物业管理服务提高到一个较高的专业水平，甲方同意委托乙方提供专业的管理顾问服务，务求使甲方的物业管理公司建立完善的管理制度使甲方管理公司管理职员能于最短时间内以专业水平独立管理各项物业。
2.2物业管理顾问服务早期介入的作用及可行性
做好物业管理早期介入，有利于开发物业后的售后服务和树立物业管理公司的品牌。
第三条物业管理顾问期限
3.1本合同物业管理顾问服务期从 年月日起至 年月日止，为期 个月。
第四条乙方提供物业管理顾问服务的工作范围及内容
4.1乙方向甲方的物业提供管理顾问服务，根据对现时之管理情况，指导开展科学有序的、严谨合理的物业管理工作，并通过调查、了解该物业的设计方案及施工图纸等方面，进行提供有利于成本控制和方便日后物业管理的合理意见及建议（详见《物业管理顾问服务的工作范围及内容》）。
第五条物业管理顾问服务方式
5.1乙方从 年月日起至 年 月日止，为期 个月，顾问服务期间派遣专业物业管理顾问定期（每季度1次）举行常规例会，提供物业管理顾问服务，并配合甲方之管理人员之人员配置，提供员工培训计划，会议时间及次数按照双方之实际情况协商而定。
5.2乙方定期向甲方提供详细的员工培训计划（包括员工及技术骨干）
第六条物业管理顾问服务费及付款方式
乙方之物业管理顾问酬金之总额为人民币元整（ 元），分次收取。
并于双方正式签订物业管理顾问服务合同时先收取个月的管理顾问费用，共计（人民币）=元作为项目筹办费用和顾问服务工作中所产生的各种费用，剩余金额按
的方式支付。
第七条双方责任与义务
7.1甲、乙双方在之物业管理中应精诚合作，以保障物业公司高效的运行。
7.2甲、乙双方均允许对方于签订顾问合同履约期内使用其公司或集团名牌、图片资料等相关内容进行商业宣传。
但在使用前均需就位置、形式、规格等内容书面通知对方记录及存盘。
7.3甲方责任：
7.3.1甲方应尊重乙方委派之顾问所提出合理的物业管理办法及适当的培训人员计划，做好管理工作。
7.3.2甲方为乙方提供的物业管理技术负有严守商业机密的义务，此处所称机密仅限于上述项目乙方提供的所有书面的物业管理计划、规划、制度、培训课程、会议记录、技术资料、应变办法等。
7.3.3甲方出于历史或现时原因造成的任何与第三者之纠纷、争议等与乙方无关。
7.3.4甲方应按本合同支付乙方顾问费用。
7.4乙方责任：
7.4.1在服务期内全面协助物业管理处的日常运作，建立一套完整的企业管理体系，并与甲方沟通以获得支持。
7.4.2乙方应按期限向甲方提交检讨报告，提供可行性建议。
7.4.3乙方应按合同负责物业管理全面的规划、建议、指导和培训，提供有关物业管理技术，以保证物业的管理质量。
7.4.4乙方应按照合同第四条物业管理顾问的内容，协助甲方建立一套完整的管理制度，并对甲方重点实施必要的专业技术培训。
7.4.5乙方将不会以任何方式出让或转让其获得之合作协议。
7.4.6乙方通过检讨现状况，帮助并指导现时存在的问题，建立完善的管理体系和管理制度，培训以及现场具体问题具体解决等手段，帮助甲方提高物业管理水平，做到合同期满后，甲方的管理水平能够有明显提高。
第八条合同终止事宜
8.1除发生下列8.2之情况，立约双方在合同生效期间不得终止本合同。
8.2本合同可在下列情况下终止：
8.2.1甲方或乙方严重失职及未能履行本合同所列明的任何责任，蓄意或故意违约，而在对方给予一个月通知后仍无改进或采取适当之补救措施。
8.2.2若乙方未能按本合同第六条按时完成收到顾问报酬时，乙方有权于提出七天通知后，终止合同。
8.2.3若乙方未能按本合同发行其物业管理顾问的内容时，甲方有向乙方提出通知整改。
8.2.4按约双方任何一方，由于战争、严重火灾、水灾、地震等不可抗力而要失履约能力，由受灾方提供当地官方权威证明后，本合同自动终止。
第九条违约责任
9.1如乙方于合同期内按合同要求全力实施合同所要求之责任，甲方应于合同期内完全支付乙方按合同应得之报酬，如甲方未能履行本合同之责任，应给予乙方赔偿经济损失。
9.2如乙方于合同期内未能按合同执行合同所要求之责任，甲方有权提出一个月的书面通知要求乙方修正，如乙方于接获通知后的一个月内未能做出修正，甲方有权终止合同。
第十条争议解决
10.1双方在履行本合同如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可提请主管部门调解，调解不成的，提交物业所在地仲裁委员会依法裁决解决。
第十一条其它事项
11.1双方可对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面签订补充协议，有关之补充协议经双方签署后与本合同具有同等效力。
11.2除本合同所述物业外，若甲方于服务期间增加其管理之物业，双方可协商订定有关之安排。
11.3若本合同内有任何条文于任何法律下成为无效，非法或不能执行时，双方可协商订定有关之安排。
11.4本合同的制订是根据《中华人民共和国合同法》的法律。
11.5任何与本合同有关之通知或通讯应以中文书写，并以邮寄、电传、或专人送交方式送到本合同内注明各当事人之地址。
第十二条合同生效
12.1本合同自签订之日起生效。
12.2本合同正本一式六份，具有同等法律效力。
甲乙方各持三份存盘。
12.3本合同内所含的附件均为本合同的有效组成部分。
12.4本合同已包括合同双方的协议，并取代所有先前合同双方之间关于提供管理服务的协议或沟通。
若本合同任何条文于任何法律下成为无效，非法或不能执行，本合同其余条文的有效性，合法性可执行并不因此而受损。
合约双方同意本管理合约所载之条款及条件。
甲方：
（负责人签署及公司盖章）
日期：
乙方：
（负责人签署与公司盖章）
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