同策苏州观前街商铺评估报告.docx
《同策苏州观前街商铺评估报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《同策苏州观前街商铺评估报告.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
同策苏州观前街商铺评估报告
复星医药集团
苏州观前街商铺评估报告
上海策源房地产投资有限公司
前言
报告目的：
本次报告针对苏州观前街商圈内施相公弄38-52号粤海大药房底层101室、102室、103室、139室、143室、203室、237室、238室进行售价的评估，及租金的测算。
评估方法：
通过对本案商铺的调研及观前街沿街及周边项目的调查对本案的售价及租金进行侧评。
评估性质：
本报告所评估的售价及租金，为从房地产角度推出的本案商铺价值。
第一部分 项目总论
1.1项目名称
苏州粤海大药房
1.2项目位置
项目位于施相公弄38-52号观前街粤海广场，处于乔司空巷与施相公路交界处。
项目区域位置
本案位置图
1.3项目周边目前现状
项目所处观前路商圈商业及居住气氛浓厚，为苏州老城区成熟的商圈，观前一、二、三期工程总共翻建新建道路37条、新建63幢建筑、翻建新建广场26100㎡，建设23100㎡的停车场，绿化18660㎡。
项目所处的施相公路由于北侧被乔司空巷阻隔，目前人流较少，周边主要为酒店、茶楼等。
1.4周边交通
观前街区附近有公交522、70、9、101、60、40、811、204、922、7、602路等多个站点，但由于观前街是步行街，而施相公路及周边道路狭小，不适合汽车通行。
1.5项目物业
项目为粤海广场裙房底商：
1层625平方米商铺（药房）、1层2套24平方米商铺、2层3套24平方米商铺。
1.6项目的基本资料
1层药店
项目名称
粤海广场1层药店
位置
施相公路38-52号
总建筑面积
659.76平方米
楼层
1F
层高
净高3.3米
开发商
苏州粤海房地产有限公司
开盘时间
2000-06-01
开业时间
2003年2月28日
装修情况
简装修，时间较早
经营业态
药房零售
照片
（外观）
（内部）
（平面图）
小面积商铺
项目名称
粤海商场小面积商铺
位置
施相公路38-52号
总建筑面积
171.61平方米
楼层
1、2Ｆ
开发商
苏州粤海房地产有限公司
套数
5
（外观）
（外观）
项目详细
室号
139号
面积
24.37平方米
楼层
1F
装修情况
无
照片
（平面图）
室号
143号
面积
25.86平方米
楼层
1F
装修情况
无
照片
（平面图）
室号
237号
面积
24.93平方米
楼层
2F
装修情况
无
照片
（平面图）
室号
238室
面积
44.10平方米
楼层
2F
装修情况
无
照片
（平面图）
室号
203室
面积
27.42平方米
楼层
2F
装修情况
无
照片
（平面图）
第二部分 市场研究
2.1市场商业环境
观前街
描述：
观前街是苏州的繁华闹市区，目前为步行街，是一个集商业、娱乐、饮食、文化于一处的大众消遣、消费场所。
沿街商业成熟，人流多、消费力大、规划管理好。
经营业态：
餐饮、服饰、小商品、旅游纪念品为主。
底层租金：
20-30元/平方米/天
皮市街
描述：
与观前街相交南北走向的商业街，位于本案所在施相公路东侧平行的商业街。
人流比观前街较少，商业较为成熟。
经营业态：
沿街餐饮、服饰、花鸟工艺品市场等
底层租金：
12-20元/平方米/天
施相公弄
描述：
本案所在路段，南面与观前街相连，北面被乔司空巷所阻断，靠观前街侧人流较多，而项目所在的北侧（靠乔司空巷路侧）人流少、规划管理较弱。
经营业态：
南侧主要为沿街餐饮，北侧为服饰、药店等
底层租金：
南侧（近观前路）12-20元/平方米/天，北侧（商场内铺）1.5－３元／平方米／天
2.2周边重点商铺案例
地址：
乔司空巷17-33号
楼层：
为四层。
地下一层，地面三层.
面积：
总建筑面积约17000平方米、设有400平方米的中庭，总建筑面积16000平方米；其中地下5000平方，一层3400平方，二层3600平方，三层3600平方。
单位面积：
40－120平方米
分割套数：
288套
内部配置：
二台进口三菱内部观光电梯：
八台上海三菱自动扶梯；
场外广场:
3000多平方米;
停车位：
地下100多个；
销售均价：
1层23000元/平方米
2层17000元/平方米
3层15000元/平方米
地下1层17000元/平方米
目前租赁报价：
地下:
1600元/平方/年，即4.38元/平方/天；
一层:
2000元/平方/年，即5.47元/平方/天；
二层:
1600元/平方/年，即4.38元/平方/天；
三层:
1300元/平方/年，即3.56元/平方/天；
点评
⏹区域环境：
项目周边的因果巷与观北的通道又小又窄，路面条件也较差，几乎成为断头路，人流全靠南侧的观前街导入，然而路口又无导入标识，人流极少。
⏹项目从2003年开始销售，当初签订包租年限为2年5%回报（税前）。
由于经营不佳，导致招商无法进行，开盘初起半年的销售额仅100万元；目前共有160多位业主，在管理上较为混乱。
地址：
施相公弄
楼层：
１、２层
单位面积：
１层：
24平方米（建筑面积），使用面积１０平方米（独立分割商铺）
２层：
30平方米（独立分割商铺）
目前租赁报价：
1层4元/平方米/天
2层1.8元/平方米/天（内侧）
点评
项目与本案同为粤海广场，为商场内独立分割商铺，面积较小。
由于粤海广场同样处于施相公弄北侧，因此人流较少，经营业态也较为混乱，娱乐、超市、服装等无统一经营管理，租金高低很大程度上决定于个别商铺经营的业态及经营状况所决定。
地址：
平江区观前步行街洙泗巷
楼层：
１－３层
单位面积：
6-20平方米（小面积分割）
经营业态：
服装礼品，精品店
售价：
23000-30000元／平方米
租金：
9-15元／平方／天
观前街沿街商铺观前街沿街商铺
楼层
面积
租金
售价
经营业态
观前街近临顿街沿街商铺
1F
58平方米
27元/平方米/天
100000元/平方米
服饰
观前街沿街商铺
1F
24平方米
27元/平方米/天
85000元/平方米
餐饮
观前街施相公弄沿街商铺
1F
24平方米
15元/平方米/天
——
餐饮
观前街玄妙观附近商铺
1F
76平方米
25元/平方米/天
130000元／平方米
服装，箱包，鞋子
第三部分 项目评估
3.1评估方法的选用
本次项目评估采用市场比较法。
3.2选择可比实例
根据类似项目成交的案例，选取近期同一供需圈内邻近地（1000米内）近的三个案例进行比较。
项目周边商铺售价
位置
楼层
均价（元/平方米）
美丽新世界
施相公弄
1F
23000
2F
17000
3F
15000
小商品市场
洙泗巷
1F
30000
2Ｆ
28000
3F
23000
粤海广场
施相公弄
1F
22000
2F
13000
观前街沿街商铺
近临顿街
1F
100000
观前街沿街商铺
近玄妙观
1F
130000
●观前街沿街商铺租金大致在20-27元/平方米/天之间，租金较高，而与本案类型较为相似的美丽新世界商铺、粤海广场内侧商铺租金较低，主要由于以下几点原因：
1.观前街沿街人流大，且以旅游消费商业主导，因此消费者素质较高、消费力较大，而美丽新世界商铺在人流消费者定位上远不如前者。
2.观前街商铺多为沿街商铺，其展示面等均优于粤海广场、美丽新世界等施相公弄的商铺。
3.观前街沿街商业多可作餐饮，业态限制小，无论规划还是管理均做的比较好，而粤海广场、美丽新世界商铺在管理上比较混乱，规划弱，因此其价值大打折扣。
4.观前街周边交通便利，人流疏导等都做得较好，而施相公弄几乎一头被阻断，不利于引导人流。
因此从商铺的可比性上讲，观前街沿街商铺与本案相差过大，选取案例时不考虑差别较大的观前路沿街商铺，而以小商品市场、粤海广场、美丽新世界作为参考
3.3市场比较法
首先根据项目自身条件以及项目周边的商业为参考，得出其一、二层商业的均价，再根据各个商铺的具体位置、经营面积、层高结构、可视性、人流动向、楼层、可经营的业态等进行具体的评估。
比较因素
权重
评估对象
美丽新世界
小商品市场
粤海广场南侧楼
区域因素
交通情况
5%
1
1.1
0.8
1
区域位置
10%
1
1.1
0.7
0.95
规划管理
10%
1
1
0.8
1
区域成熟度
15%
1
1
0.7
0.95
个别因素
房型装修
10%
1
1
1
1
临街面
10%
1
1
0.9
1
人流动向
10%
1
1.1
0.7
1
业态规划及限制
5%
1
1.1
0.9
1
层高结构
10%
1
1
1
1
面积分割
10%
1
1
0.9
1
外观及可视性
5%
1
1.1
1
0.8
拟合值
100%
1
1.035
0.84
0.9775
比重
40%
20%
40%
比较值
0.414
0.168
0.391
单价
23164
23000
30000
22000
●根据市场法得到本案首层均价合理范围在22000-24000元／平方米之间
●根据市场的普遍规律，拟按照商铺售价1层：
2层：
3层＝10：
6：
4的比例分解各层价格。
得到本案二层商铺的均价为13000-14500元／平方米之间
１层商铺售价
1层均价
101-103号（药房）
139号
143号
人流
15%
1
1.4
0.9
0.9
临街状况
10%
1
1.2
0.8
0.8
区域位置
10%
1
1.2
1
1
内部装修
10%
1
1
0.8
0.8
可视性
15%
1
1.1
0.8
0.8
规划
10%
1
1
1
1
面积
10%
1
0.6
1
1
层高
10%
1
1
1
1
进深面宽比
10%
1
1
1
1
拟合值
100%
1.075
0.915
0.915
售价
23164
24901
21195
21195
２层商铺售价
因素
权重
2层均价
203号
237号
238号
人流
15%
1
0.85
0.85
0.8
临街状况
10%
1
0.7
0.7
0.7
区域位置
10%
1
1
1
1
内部装修
10%
1
0.9
0.9
0.9
可视性
15%
1
0.95
0.9
0.85
规划
10%
1
1
1
1
面积
10%
1
1
1
0.8
层高
10%
1
1
1
1
进深面宽比
10%
1
0.9
0.9
0.9
拟合值
100%
0.92
0.9125
0.8775
售价
13898
12786
12682
12195
小结
底层大药房的售价合理价格为24100元／平方米
底层小药房的售
升级会员 