政策篇修改.docx

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政策篇修改

政

策

法

规

篇

一、2010年—2011年政策罗列：

时间

主题

内容与影响

2010年1月1日

国务院

一、契税政策从2010年1月1日—2010年12月31日止，日期认定：

商品房以合同备案日期为准；二手房以登记受理日期为准。

如下：

1、90平方以下普通住房：

契税2％2、90平方－144平方普通住房：

契税3％3、144平方以上高档住房：

契税：

5.5％二、出售普通住房的营业税、个税交纳方式：

（日期认定：

与之前执行的依据时间一样）：

商品房以契税完税日期或证载时间为准；二手房以房改房契约或证载时间为准。

1、未满五年的：

营业税：

差额的5.55%；或全额的5.55%个税：

差额的30%或全额的2%

2、满五年的：

营业税：

无；个税（不是唯一一套住房的）：

总额的3%或差额的40%个税

3、满五年以上，且是唯一一套住房的：

无营业税、个税：

总额的2%或差额的30%

2010年3月12日

国土资源部

国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。

2010年3月18日

国资委

78家不以房地产为主业的中央直属企业退出房地产业务，并于15个工作日内制定出“退房”计划。

2010年4月17日

国务院

90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010年4月22日

住房和城乡建设部

加强经济适用房管理

2010年5月4日

住房和城乡建设部、民政部、财政部

加强廉租房管理

2010年5月12日

国家税务总局

国家税务总局《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

有税务专家分析认为，房地产企业的项目完工条件得到明确后，将使得这一税收漏洞得以堵塞。

2010年5月14日

国务院

《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展若干意见》鼓励和引导民间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域。

2010年5月26日

国家税务总局

国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。

土地增值税清算从严执行。

2010年9月29日

国务院新国五条

房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

要完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。

同时，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

切实增加住房有效供给。

各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。

加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。

2010年10月11日

上海市住房保障和房屋管理局

执行本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。

一、自2010年10月7日起，购房人在签订购房合同时（包括预售合同、出售合同、买卖合同，以合同网上备案日期为准，下同），应如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》（以下简称《申报表》）；两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，应分别填写《申报表》。

《申报表》应作为购房合同附件。

购房人提供虚假信息骗购商品住房的，应承担相应的法律责任。

二、房地产开发企业、经纪机构应当严格执行本通知规定，不得出售或居间介绍二套以上商品住房给同一居民家庭。

在签订购房合同时应当履行核查义务，核实《申报表》所填信息。

房地产开发企业、经纪机构违反上述规定的，或与购房人串通、提供虚假信息的，一经查实，房管部门将暂停其网上销售，并将其违规行为记入房地产企业和执（从）业人员信用档案。

三、房地产登记机构应加强审核，在受理商品住房预告登记、转移登记时，应当核验《申报表》和购房人的户口簿、结婚证等证件，凡不符合规定的，不予受理。

2010年10月11日

上海公积金管理中心

上海家庭购买住房公积金贷款最高额度将从原先规定的80万降价至60万。

非改善需求购买二套房，将被暂停公积金贷款。

对购买第三套住房及以上家庭，将停止住房公积金贷款。

根据《通知》，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。

2010年10月19日

中国人民银行

提高存贷款基准利率0.25个百分点。

自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

2010年10月20日

住房和城乡建设部

提高个人住房公积金贷款利率0.17-0.18个百分点。

从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。

五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。

五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

2011年1月21日

国有土地征收与补偿条例

国务院总理温家宝签署国务院令，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，自公布之日起施行。

取消行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。

该条例草案规定，对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。

对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。

2011年1月26日

新国八条

国务院办公厅发布“新国八条”。

提出：

调整完善相关税收政策，加强税收征管。

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

合理引导住房需求。

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

2011年1月25日

房地产经纪管理办法

住房和城乡建设部联合国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部，发布《房地产经纪管理办法》。

办法要求，房地产经纪服务实行明码标价制度，并且实行交易资金监管制度。

另外，办法明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为。

明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。

2011年1月27日

征收房产税试点的暂行办法

上海市人民政府发布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。

通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。

试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。

房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

适用税率暂定为0.6%。

应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率暂减为0.4%。

2011年1月31日

房产税征收管理细则

上海公布房产税征收管理细则，明确规定了个人房产税申报流程及缴纳办法。

从2011年1月28日起，凡在上海新购住房的购房人，均应在办理房地产登记前向房屋所在地税务机关申报办理房产税征免认定手续。

纳税人应在每年12月31日前自行向税务机关申报缴纳税款，逾期未缴纳将按日加收万分之五滞纳金。

2011年2月1日

落实“新国八条”

上海出台细则落实“新国八条”。

《通知》中规定，对已拥有2套及以上住房的家庭暂停向其售房。

此外，对在上海市拥有1套及以上住房的非上海市户籍居民家庭、不能提供2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非上海市户籍居民家庭，也都暂停在上海市向其售房。

违反规定购房的，将不予办理房地产登记。

2011年2月9日

中国人民银行（2011年首次加息）

中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

金融机构人民币存贷款基准利率调整表

单位：

%

调整后利率

一、城乡居民和单位存款

（一）活期存款

0.40

（二）整存整取定期存款

三个月

2.60

半　年

2.80

一　年

3.00

二　年

3.90

三　年

4.50

五　年

5.00

二、各项贷款

六个月

5.60

一　年

6.06

一至三年

6.10

三至五年

6.45

五年以上

6.60

2011年2月19日

“限购令”操作细则

上海出台“限购令”操作细则。

除取得动迁安置房（包括实物安置和货币安置）、经济适用住房等保障性住房等以外，购房人在签订购房合同（包括商品房预售合同、商品房出售合同、房地产买卖合同）时，应如实填写《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，并在申请房地产预告登记或转移登记时提交。

根据规定，房地产交易中心在受理预告登记时，应当查验申报表，在受理转移登记时，应当根据查询结果及限售的政策口径，查验购房人家庭成员户口簿、结婚证等证明材料，对非上海户籍居民家庭购房的，还应当查验其纳税或社会保险缴纳证明等材料。

2011年2月22日

房产税税率减免标准

上海地税部门公布了上海房产税税率减免标准。

根据上海市统计局最新公布的数据，2010年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米。

房产税应税住房房价低于28426元/平方米的，税率减为0.4％，超过这一价格的房产税税率为0.6％。

2011年2月24日

上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则

上海市公积金管理中心下发《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则》规定，从规定实施日起，上海市每户家庭公积金经适房贷款最低首付款为20%，最高贷款额度为60万元。

该规定还要求：

每户家庭公积金经适房贷款金额不高于按照还款能力确定的贷款限额。

其计算公式为：

借款人、共同借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例×12个月×贷款期限。

2011年3月22日

商品房销售明码标价规定

发改委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：

商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

该《规定》自2011年5月1日起施行。

发改委还印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》，决定自5月1日起降低和规范住房交易手续