乳山市住宅房地产市场分析第一版Word格式.docx

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乳山市区是乳山的老城区，经济发达，乳山市以轻工业为支柱产业，时间较久、实力雄厚的企业多集中于乳山市区。

乳山城市交通便利，通勤成本低。

到旧长途汽车站（因为交通的压力，乳山市政府已规划将其迁出，新车站的规划建设地点位于外环区内）10分钟车程。

离火车站半小时以内车程。

商业医疗条件健全，乳山市市医院位于市中心位置，乳山市中医院位于乳山市区外缘，保证了本区高质量的医疗能力。

利群、华联、家家悦等大型超市多集聚于此，为本区内生活提供了十分的便利。

文化底蕴深厚，本区的幼稚园、小学不计其数，有着最悠久历史的乳山一中，为本区营建了一个很优雅的环境。

同时由于本区的年代久远，一些问题也显现出来。

由于此地的人口密度大，建筑物覆盖率达，环境污染、噪声污染的问题日渐影响到本区人们的生活舒适度。

而又因其再开发成本较高，很难在此区有大规模的整修项目进行。

随着人们对居住环境的高要求，越来越多的市区居民迁出市区。

本区原有住宅开始滑落，转为其他用途。

本区的未来的房地产市场主要是商业房地产，同时本区二手房市场和出租房市场也是日渐兴盛。

乳山市区建筑产品形态

板块区域

产品形态

占比

套数

乳山区

多层

100%

5023

小高层

乳山市区的产品形态全部为多层，其他产品在存量市场基本没有出现。

在未来的市场开发中应该增强产品多样化。

乳山市区户型配比

居室／面积

面积段（㎡）

主力面积段（㎡）

一居室

48-80

50-70

6%

二居室

80-110

90-10

56%

三居室

90-160

110-130

38%

在乳山市的项目中，二居室占据了重要的位置。

从单个户型面积看，面积较大。

因为本区的购买人群主要是作为第一居所居住。

所以户型偏大。

3.2外环区住宅房地产市场现状

外环区的区位优劣分析

外环区可以算是乳山市三个板块中发展最晚的一个区域。

在开发之前，此处多为农耕地，自2004年乳山市外环路的修建带动了这个区域房地产市场。

本区较之银滩区距市区较近，环境优美。

而且有较好的发展前景。

乳山市政府已经把次区作为乳山市建设重点，重点把握。

近几年此地发展迅速，乳山的重点工业区金岭工业园开始生产活动，集中了大部分人口。

乳山市法院、乳山市电视台广电大厦、乳山市检察院等的迁入，增大了次区的人口流量。

乳山市前期筹划的乳山市最大的集住宿、餐饮、购物一体的利群商业城现已投入建设。

前面提到的乳山市新汽车站已经在紧张的筹划安排当中。

种种迹象显示了外环区在乳山市房地产市场上发挥着日益重要的作用。

但是就目前而言，外环区的生活基本设施还不是很完善，应该说次区是一个还没有显现出来的绩优股。

外环区建筑产品形态

外环区

24%

76%

外环区作为一座新开发区域，主要以小高层为主，兼顾多层，其他建筑形态没有出现。

很明显的可以看出房地产商也意识到乳山市房地产市场产品的单一性，正在依据实际的市场需求制定开发方案。

外环区户型配比

户型面积段（㎡）

60-80

65%

90-120

35%

外环区以小户型的小高层为主，更加切实的考虑到本区主要购买人群是实际购买能力，其中一居室多集中在外环区的北侧靠近乡镇处，而二居室多集中于金岭开发区所在的外环南侧。

3.3银滩区住宅房地产市场现状

银滩区的区位优劣分析

乳山银滩区沿海岸线分布。

乳山银滩区风景秀丽，海水蔚蓝，黄澄澄的沙滩使人心情愉悦，集山、海、岛、湖、泉、河、林于一体。

沙质细腻，含磁量很高，对人体益处多多，由多种成分构成。

对人体有益的海水浴、沙滩浴、阳光浴、天然的养吧浴，加上适宜的气候和优美的环境，是一个天然的疗养院。

银滩是全国最健康长寿的地方，90岁老年人随处可见。

患皮肤病、脚气、哮喘病、心脑血管病、关节类病等，到银滩居住后，很多人都已经康复。

被评为最适合人类居住的城市之一。

优美的环境优势也是乳山市银滩区房地产市场迅速崛起的主因。

银滩区设施配套齐全，功能完善。

立足于自然优势，银滩管理委员会通过高起点、大手笔、全方位的设施配套建设，进一步提升了银滩的品位，增强了大项目承载能力，全面拉开了大开发、大建设的框架。

景区内目前已建成大庆石油管理局颐园生活小区、大庆工业园、长庆石油勘探局度假村、颐中烟草集团足球训练基地等各类高中档别墅、公寓2000多栋，各类度假村、宾馆、酒店30多座。

但是相对于其他区域，本区的通勤成本较高，每天的公交车定点定时，而且离市区比较远。

在生活用品市场的销售也有局部的价格垄断，这是管委会应该好好解决的问题。

为了打响海景房的招牌，楼房越来越靠近海岸。

同时带来不容忽视的负面影响就是：

湿气太重，缩短了房屋的使用年限，使居民的生活舒适度降低。

银滩区建筑产品形态

银滩区

79738

4022

高层

2085

酒店公寓

2252

别墅

514

总计

88611

银滩区产品类型多样化，体现了其居住特色，同时不同的居住形态吸引了不同的消费群体，达到很好的利用效率。

银滩区户型配比

21-80

40-70

33.6%

55-119

80-100

52%

100-120

13.6%

四居室

120-140

0.8%

从户型配比来说，一居室和二居室为主力户型，共占85.6%，三居室占到13.6%，四居室更是少之又少。

在银滩区房价逐渐增加的同时，户型规划趋向于小户型，保证低总价的需求。

四、乳山市住宅房地产市场主要需求人群

具体分析住宅房地产开发板块的购买人群。

乳山市区坐落于市中心，但是新开发楼盘较少，所以本区的购买人群可以大致分两类：

工作地点位于城市中心的人群。

这类人大部分考虑的是交通的便利。

这部分人大多算是乳山市收入水平处于中等偏上的人群，有较大的购买力。

还有一类人是换房人群，随着社会的进步以及技术的先进，新开发的楼盘无论是在建筑结构、居住环境、舒适度等方面都比久楼盘好，所以吸引了大批的换房人群。

这两类人群组成了乳山市区主要的购买人群。

外环区的购买人群最为复杂。

而且本区的住宅房地产市场潜在需求较大。

可以分为四类：

随着城市化进程的发展，农村人口的迁入是本区最大的购买人群。

本区小户型占比较大，给较低购买力的这类人提供了较好的购买对象。

工业区工作人员。

乳山各工业园区中经营最好的园区坐落于此。

而且园区的大部分企业的高管人群的收入都不低，这说明他们有很强的购买能力。

为本区房地产是市场提供了较大的需求市场。

外来务工人员。

近几年随着乳山市城市的发展越来越多的外来人口。

他们多选择在此处购买房产，本区距市区不算很远，而且房价较低，环境也不错。

换房人群。

此类人群大多是有较高购买力的人群。

一般本区的大户型多是为这群人安排的。

银滩区主要购买人群有两类：

一类是作为第二居所的度假人士。

银滩区整体生态环境，有利于身心健康生活。

随着生活品质的提高，旅游休闲逐步成为主流，符合当代人由观光向休闲、度假过度的心里需求。

另一类是众多的投资者。

海滨AAAA级旅游度假区的规划，以及市政项目的规划，前景被看好。

而且该区域价格相对较低，价格增值空间弹性较大，具有较高投资回报率，促使广大投资者看好未来升值空间。

可以看出乳山市的房地产市场有较大的市场需求，而且其中小户型是主要的需求对象。

五、乳山市住宅房地产市场供给

乳山市住宅房地产市场供给总体概括。

项目数

重点项目数

总套数

乳山市区

2个

1个

约5023套

10个

约33240套

37个

约88611套

49个

13个

约126874套

普通住宅总价分析

面积（㎡）

销售状况

总价（元）

85%

小于20万

70-100

20万-30万

100-130

50%

30万-40万

130以上

30%

40万以上

通过以上两个表格，我们可以清楚的看到，乳山市房地产市场有足够的房源供应。

但是大量的供应条件下，仍然存在大量购房者买不到自己希望中的住宅，主要就是因为需求与供应的不对称性，大量的开发商选择开发大户型，可是现行市场大户型的供应已经出现严重过剩现象，说明开发商的开发策略有失误，而且实际上部分开发商已经意识到这一点，在新开发的楼盘中小户型占据了主导地位，以满足低总价的市场需求。

乳山市的住宅房地产市场需求在经济的告诉发展下，一定会有所扩大。

影响其需求量的因素主要有：

本地居民收入水平和消费结构。

近几年乳山市的发展变化有目共睹，一个以农业为主的小城镇第三产业正在迅速崛起。

人们的经济水平不断提升。

六、乳山市住宅房地产市场存在的问题

乳山市是威海市的一个县级市，经济起步晚，但是发展速度很快，因此带动乳山市房地产市场的迅速崛起。

这几年的发展有目可睹，越来越多开发商瞅准了这个发展之际大踏步前进。

建筑产品形态丰富化，越来越接近于实际的市场需求。

同时快速的发展市场也带来了一系列的问题。

（一）整个市场房地产产品形态开发不合理，空置率高。

通过对乳山市住宅房地产市场的现状分析，本市开发了许多大户型，在银滩区还开发了许多双拼和独拼的别墅，但是这些楼盘的销售情况却不为乐观。

在房价单价居高不下的情况下，大部分顾客都选择了小户型，保证了总价的相对较低水平。

分析主要需求人群，本地人经济水平较低，无力担负过高的总价。

外来度假休闲的人群小户型足以满足其休闲度假的目的，因此，小户型也是这类人群的首选。

只有部分投资人员有较强的购买力，可能会选择大户型，但这类人在所有购买人群中所占比例较小。

因此应该改变主要开发形态，保证多样性的前提下，多开发较小楼盘，满足大部分购买者的需求。

这一现状在银滩区尤为明显，在银滩的客群中，外来人员占到90%左右，大多数业主以投资和度假作为主要目的，将其作为第二居所使用。

而且银滩区均价高，造成本地的中低等收入人群在银滩区的购买比例减少。

所以一些占有较大比例的双拼和独栋的别墅比较难买，销售额仅为30%。

反而小面积的别墅销售状况比较好。

100㎡以内的小户型销售量达到85%

因此，随着价格的不断攀升，是否还会有大量购买者还得拭目以待。

因此应该合理安排户型，以小户型为主，大户型适当补充，防止资源的浪费。

（二）小区的配套设施不足

随着人类生活水平的提高，小区配套设施是否齐全已经作为基本的因素被购房者考虑在内。

银滩区尤其应该重视生活配套设施的建设，增强生活的便利性。

因为居住此地的多以旅游享受为主要目的，所以可以增加生活中的各级会所建设，增强社区的档次与品质，规划功能齐全较为现代的社区会所。

功能包括：

运动健身、娱乐休闲、儿童游乐、医疗保健、美容美发等。

加强物业管理，保障安全，消除消费者对小高层防火、防盗、电梯的顾虑，兼顾空调机位置；

为社区居民提供全面细致的物业服务。

小区配套设施的不健全，已经引起了乳山市政府的重视。

在2010年8月26日发布公告《关于公布2010年银滩基础设施配套建设情况及公开征集对银滩发展和基础设施配套建设建议的公告》（详见附件一），希望可以有所行动来加强小区配套设施建设。

改善人们的居住环境，提高房地产市场的成交率。

多数小区物业管理落后，只有基本的保安和日常清洁服务，没有完整的物业管理体系。

（三）销售队伍不专业

乳山的房地产销售队伍一直没有形成一个正规的形式，随处可见板房的售楼处，满口地方话的销售人员，沙盘及户型模型更是少之又少。

如此不堪的销售队伍又怎会有高的销售量，近几年有些开发商已经注意这些情况，问题也有所改善。

但是我们应该强调队伍的专业化，从政府方面正规化房地产销售市场。

（四）开发商缺乏专业精神。

乳山市的特殊潮湿环境对建筑的防潮性有了较苛刻的要求。

尤以银滩区明显，大部分开发商为了追求利润，加快工程进度，没有严格按照施工顺序进行，造成部分房屋墙皮脱落，影响了住户的生活舒适度，减少了购买人群的购买意愿。

开发商应该为了整个行业高速有效地发展，提高自己的职业道德，真正为顾客提供高质量高保证的住房条件。

政府相关单位应该发挥很强的监督管理作用，以预防为主，发现问题严格处理，迅速整改。

保证房地产市场的高速健康发展。

（五）住宅产品精装率较低

中国房地产及住宅研究会副会长童悦仲指出，普及精装修房是时代的进步和现代生活的要求，是体现住宅内在品质非常重要的内容。

精装商品房已经成为住宅市场的必定方向，精装房避免了粗装修带来的环境污染、居民近的干扰和纠纷以及安全等一系列问题。

但是在乳山市住宅房地产市场仍以铺装和简装为主。

而且多以相同风格建设，没有自成风格。

既浪费了资源，又给买房者带来了麻烦，在精装的潮流趋势下，我们应该大力推行精装房市场开发。

提高舒适度，节约人力物力，更好的利用资源，提高人们生活水品。

住房问题的民生最大问题，一个地方房地产市场的发展反映出一个地方的经济发展水平，政府的工作效率，人们的生活水平，建筑相关单位的工作效率。

因此房地产市场的发展越来越受到人们的关注与重视。

总体而言乳山市房地产市场发展还是比较正常。

在全国房价快速增长的浪潮下，乳山市的房价虽有涨幅但不是很大，总价较低。

较低房价大约2000元／㎡，较高档次的别墅区6000元／㎡左右。

而且乳山市较临近城市供应量充足，而且未来的发展会更加针对于市场的雪球而发展。

在政府和市场的双重调节下，乳山市的房地产市场应该会有更好的发展，为乳山市人民创造更好的住宅环境。