产权式老年人度假村项目计划书.docx

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产权式老年人度假村项目计划书

产权式老年人度假村项目计划书

前言

我国自1999年以来已经进入老年型国家。

针对人口老龄化问题，国家出台了一系列应对措施，如增加企业退休人员的基本养老金，实行特困老人的低保救助和社会救助等。

但中国未来老年人的绝对数量是如此之大，单纯依靠社会养老很难解决某些现实问题。

21世纪我国的老龄化将更加迅速地、大规模地、高龄化地到来，据预测，到2040年，65岁以上老年人口的比例将达到20％以上，也就是每五人就有一位老人。

人口老龄化加重了社会负担，使我国的社会保障系统面临困境，但是换另一种角度分析，如何把“银色浪潮”好好利用起来，充分合理地开发“银发资源”，就可以化负担为优势，促进社会经济的发展。

开发“银发资源”，解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。

第一章

老龄化问题对经济的影响，是机遇也是挑战

老龄化带来的问题更多的是社会、经济负担方面。

对经济的负面影响，需要高度重视和妥善解决，但它决不是延迟经济发展的根本障碍。

但是随着社会老龄化程度的加剧，老年人口数量的增加，老年人需求范围的扩大和需求层次的提高，老年产业的市场份额在国民经济的各行业中所占比例不断上升，促使老龄产业的兴起，给经济发展带来新的生机，从而使其成为国民经济的新的增长点，使社会对老年产品及劳务需求增加，从而形成一个庞大的老年消费市场，并由此刺激老年产业的形成和发展。

从另外一个角度来讲，如果老年产业得到发展，那么也就增加了相关商品的种类，扩展了服务的领域，促进了市场的繁荣，增加了社会的财富，扩大了就业的渠道，推动了经济的增长；而老年服务业所产生的关联效应和连锁效应，可以促进其他产业的发展。

也就是说，通过关联和连锁效应，老年服务业的发展对整个国民经济的发展大有裨益。

老年人需求市场蕴藏着巨大的商业机遇

去年8月，一家权威机构所做的调查显示，目前我国老年人市场年需求保守的估计也超过4000亿元，到2010年将达到10000亿元，但在目前市场上，专门为老年人提供的产品和服务尚不足1000亿元。

老年人需求市场蕴藏着巨大的商业机会。

许多成年人的年人均收入高于老年人退休金，做子女的一贯奉行着"百善孝为先"的准则，"孝"可以说是中国老年产业的一个强有力的支撑点。

换句话说，发展老年产业，一部分是来自老年人的直接消费，还有一部分潜在惊人的效益则来源于"孝子们"的间接消费。

为老年人提供产品和服务、满足老年人消费需求已成为一个庞大产业，并且有着广阔的市场潜力。

第二章

社会老龄化需求老年住宅

老年问题涉及千家万户，关系到每一个人，特别是老年人的居住问题直接影响到每一个家庭，打造安居体系已刻不容缓。

老年住宅，有的称“银发住宅”、“养生住宅”、“长寿住宅”、“乐龄住宅”或“关怀住宅”，是依据老年人的特点和需求设计、建造的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。

在北京、上海一些经济发达的城市里，大多数老人出于各方面原因不愿意与子女一起生活。

消费观念也有所改变，他们的收入及消费行为开始围绕着自身需要来进行，他们将可能是银发住宅潜在的最大的客户群。

另外，中国人传统的“尽孝”思想，使很多子女愿意为父母购买一套银色住宅，让自己的父母得到充分的照顾。

随着经济的发展、社会老龄化问题的加剧、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年人住宅的市场需求将不断增长，老年人住宅是对老人的终极关怀。

家庭因素催生老年人住宅的产生和发展

自我国70年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。

许多独生子女成家之后，所面临的是现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，生活无规律和精力严重不足，同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，老年人住宅呼声高涨，呼之欲出。

老年住宅的前景有多广？

老年人住宅需求蕴藏着巨大的市场潜力，解决好数量日益增加的老年人的居住问题，已是世界各国非常重视并普遍研究的课题。

我国政府用于退休金的支出逐年加大，1993年为747.3亿元，2000年，全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费达4000亿元。

在北京、上海以及沿海一些经济发达的城市里，大多数老人都有一定的经济来源或是领有退休金，且收入较高，子女也有着较高和稳定的收入。

出于各方面考虑他们并不愿意与子女一起生活。

随着“重积累轻消费，重子女轻自我”的传统消费观念的改变，他们所掌握的财富将主要围绕自我的消费需要进行，他们将可能是老年人住宅潜在的最大的客户群。

另外，中国人传统的“尽孝”思想，使很多子女愿意为父母购买一套老年住宅，让父母得到充分的照顾。

二者促进了老年人住宅的发展，从而使相关的绿化、生态、基础设施、医疗、通信、文化教育、装饰装修、家用电器以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。

而这些产业的发展又可以增加再就业，引发新的商机。

第三章

老年住宅促动社会经济发展

老年住宅将带动相关产业发展

老年住宅客观上存在着一个产业链，而且这个产业链很长，涉及的相关行业和环节很多，对国民经济的带动作用非常突出。

随着老年住宅的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。

老年住宅的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家政服务等一系列产业和服务业的发展，带动社会经济的发展。

而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。

老年住宅的发展，还推动着社会文明程度的提高，间接地带动了社会经济的全面发展。

如今老年人的思想和观念发生了变化，已开始挑选环境好、功能全、服务质量佳的地方颐养天年，对老年住宅的规模、环境、服务、功能需求上，提出了更高的要求和标准。

老年住宅与服务的多种需求，构成了一个庞大的市场。

而老年住宅所产生的关联效应和连锁效应，可以促进其他产业的发展，比如说老年住宅社区中要搞老年服务就需要有服务机构，要搞老年教育需要有教育机构，要搞老年娱乐需要有娱乐实体，要搞老年医疗需要有医疗卫生机构等等。

这样，无形中就刺激了生产资料市场对生产资料的需求，给经营生产资料的厂商带来了商机，给市场注入了活力。

老年住宅打开就业之门

老年住宅的发展建设，是通过关怀老年人的人文理念和一系列关怀老年人的服务体系，体现社区的养老功能。

如社区的医疗保健服务部门，可以为老年人进行室内看护，聘请运动学专家、医学专家、营养学专家为老人建立系统的健康指数跟踪服务；在社区里成立各种不同的老年俱乐部，建立老年活动中心、老年图书馆等。

这些以老年住宅为依托的相关服务产业，提供了大量的就业岗位，通过招募一些下岗失业人员和困难群众进行再培训、再就业，可以有效解决社会压力。

同时也为下岗职工创造更多的就业机会，搭建了更好的就业平台。

老年住宅带动相关服务业的发展，有助于解决老龄社会的社会问题，促进经济社会的发展，在发展经济增加就业岗位的同时，调节就业人口多和岗位短缺的矛盾。

随着老年住宅的渐渐发展，成具一定规模后，将会开发出更多的的公益性岗位，实现安排2000人员上岗就业。

老年住宅背后蕴含着深远的社会意义

　老年人住宅问题涉及千家万户。

随着我国社会经济的发展，人们在追求长寿健康的同时，更追求居住生活质量的提高。

由于老年人对住宅的依赖度与要求比青年人更高，如何发挥老年人的潜能，要根据老年人生活行为特征，变老年人的消极因素为主动因素，使老年人身心愉快，延年益寿，体现全社会对老年人的关心。

从广义上来说，我们每个人均要进入老年期，关怀老人住宅的问题，也是直接关心我们自己的未来。

老年住宅问题，说到底是一个重要的社会保障，是体现国力和物质文明的重要标志，直接影响社会的稳定与发展。

我们可以预言，中国的老龄产业存在具大的市场空间，如果及时抓住“老年住宅”这一商机，这一产业将给国家、企业和个人带来相当可观的社会效益和经济效益。

随着人口老龄化的进程，发展老年产业离不开政府的支持，政府应该在政策上鼓励全社会、企业、房地产开发商和设计人员为老年人开发、研制、生产老年产品和老年设施，为老年人提供服务。

政府应该认识到社会大力发展老年事业，为老年人提供各种服务事业具有双层社会意义，它既是一项社会福利事业，同时又是一项产业，作为社会福利事业，它是不以盈利为目的的特殊社会福利事业，作为产业，它属于社会应该大力提倡、发展的第三产业。

为老年人营造好安度幸福晚年生活的空间，是我们义不容辞的责任。

第四章

老年人住宅市场发展趋势

产权式老年人度假村将成为未来老年人住宅市场的发展趋势

纵观天津市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。

在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，产权式老年度假村的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、上海、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱，此类项目的成功开发与销售，可以预示产权式老年人度假村将成为未来老年人住宅市场发展主流。

老年人住宅的开发以中高档为主、辅之中低档产品

对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定天津市现有的150多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中高档产品严重不足。

高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。

低档产品仍有市场，但需要升级换代。

总之中高档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流。

“老年人住宅市场”潜力巨大

2004年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年4000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。

由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。

第五章

天津老年人住房现状及需求分析

老年人住宅明显不足

2003年末天津市常住人口1011.30万人，其中60岁以上的老年人已达到134.16万人占全市总人口的14.49%。

目前有老人公寓、养老院、托老所各种形式的老年机构３１８个，床位１.２万张，只能满足约１％的老年人进住，９９％的老年人都要生活在社区，依托社区家庭养老。

户型设计不合理、功能相对单一

现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。

住宅区规模小、配套设施不足

目前天津市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。

整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。

环境质量有待提升

天津市现有的养老院中，绝大部坐落在偏远地区或老城内，噪音和空气污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了。

总体环境质量有待提升。

服务人员缺乏专业培训

在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。

总结：

天津市现有养老院、敬老院均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。

从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差，更谈不上什么档次、品质、品位。

总之天津市的养老院数量不足、理念落后、硬件设施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。

第六章

项目选