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二、2011年郴州房地产市场表现
1）新政调控加强，政府出台调控新目标
2）郴州房产市场行情浅析
3）2011值得关注的楼盘
4）2011年底郴州房地产市场拐点预测
三、附件1---4
1）红5月底前重点楼盘动态监测
2）新浪调查郴州2011年三、四季度购房者信心指数结果
3）关联项目户型分析
4）郴州楼市营销传播手法扫描
四、在售50个楼盘踩盘写真汇总（另案提交----平衡堂工作使用）
1）郴州房地产市场运行情况
①房产开发企业剧增，楼盘质量得到提升
2010年郴州市共有房地产开发企业272家，同比增长12.5%，其中市城区（含北湖区、苏仙区，下同）房地产开发企业190家，同比增长13.2%。
其中二级开发企业5家，与2010年持平；
三级开发企业167家，同比增长11.4%；
四级开发企业26家，同比增长15.4%；
暂定级开发企业74家，同比增长45.9%。
2010年郴州市政府陆续引进了6家有实力、有品牌的房地产开发企业来郴投资，如恒大地产、步步高集团等上市企业。
多家品牌房地产开发企业集中在郴州市场，必定会使郴州房产产品得到一个质的提升，从而加剧本地市场的竞争。
②大量资金涌入郴州房地产行业，开发力度持续升温
2010年全市共完成房地产开发投资68.68亿元，同比增长61.5%。
其中投资过亿的县、市、区有北湖区、苏仙区、桂阳县、宜章县、永兴县、嘉禾县、汝城县、安仁县、资兴市，投资增幅超过50%有苏仙区、永兴县、汝城县、桂东县、安仁县、资兴市。
市城区房地产开发投资38.68亿元，同比增长56.51%，占全市房地产投资的56.31%。
大量资金投入到房地产市场，令市场开发量不断的增加、开发力度持续升温。
同一时期大量开发，必定会造成市场的产品同质化严重，削减项目户型优势。
③土地成交量持续增加，地价上涨
随着全国房地产市场的火热，郴州房地产也进入了发展的快车道。
随之而来就是土地成交量的增加及土地价格的攀升。
市城区挂牌成交土地面积243.07公顷，出让金额17.45亿元。
房地产开发商服用地出让均价250万元/亩，同比上涨25%，住宅用地出让均价70万元/亩，同比上涨27.27%。
土地成交量的提升预示着开发量得增加，土地价格的上涨昭示着开发成本的增加，揭露了2011-2012年的郴州房地产市场将会是竞争最激烈的阶段。
④卖方市场供应充足，户型结构不太合理
2010年郴州市商品房施工面积727.03万平方米，同比增长67.3%。
商品房竣工面积277.86万平方米，同比增长172.2%。
郴州市（市城区）可售房源面积123.46万平方米，其中预售许可住宅面积117.44万平方米。
市城区可售商品住宅8071套，其中90平方米（含90平方米）以下924套，占11.45%，90-144平方米4612套，占57.15%，144平方米以上占31.41%。
目前市场上供应的产品户型结构不太合理，不能很好的满足不同阶层客户的需求。
⑤购房贷款量持续上升，开发贷款明显下降
2010年郴州市房地产信贷量上升势头迅猛。
市城区发放房地产贷款高达36.03亿元，同比增长32.76%，其中个人购房贷款达到50%，为15.53亿元，同比上升41.7%；
消费和经营贷款17.89亿元，同比上升68.14%。
房地产贷款银行除传统的四大银行、信用社、公积金等外，各大私营银行如：
浦东、光大、交通等放贷量也达到3.92亿元，为郴州市的房地产行业发展添加了催化剂。
但从房地产开发房贷量看来，金融机构趋于谨慎。
市城区房地产开发贷款2.61亿元，同比下降35.56%。
2010年下半年市城区贷款金额比2010年上半年下降2.3个百分点。
同时房地产开发贷款放贷标准同比下降11.48%，为901.53元/平方米，按揭贷款放贷标准为销售价格的65.92%，1763.96元/平方米，占比下降2.48个百分点。
从银行一些列措施及放贷量可知，中央政府需要通过金融渠道规范地方的房地产开发企业，淘汰缺乏实力的房地产开发企业。
⑥房地产市场供需平衡，房价搭车上扬
全市商品房屋供需基本趋于平衡。
新建商品房供销比为1.02:
1，其中预售商品住宅供销比为1.01:
1，非住宅供销比为0.85:
1。
市城区新建商品住宅待售面积62.71万平方米，绝大多数为近2年特别是今年新建住宅，待售率为17.68%。
在供需平衡的基础上，郴州市房价在2010年呈持续上扬的势头。
市城区新建商品住宅均价2875.76元/平方米，同比上涨18.49%。
其中别墅均价5571元/平方米，电梯房屋均价3298.43元/平方米,多层房屋均价2501.35元/平方米。
市城区非市场定价新建商品住宅3453套。
占36.4%，均价2503.19元/平方米，同比上涨56.37%。
⑦购房群体、方式多元化
全市商品房销售面积224.36万平方米，同比增长77.1%。
市城区销售商品房屋面积137.1万平方米，同比增长32.4%，完成销售额28.93亿元，同比增长29.73%。
从住房需求结构来看，小户型略有上升，中等户型占比保持稳定，大户型略有下降，市城区网上签约9906套，其中90平方米以下套型2257套，占22.78%，占比上升2.26个百分点；
签约户型面积
套数（单位：
套）
所占比例
环比
90-144㎡
6130
61.88%
上升3.92%
144㎡以上
1519
15.34%
下降6.21%
注：
2010年网签套数表
备案产品
电梯房屋
6298
66.39%
上升22.24%
多层房屋
3145
33.15%
下降21.17%
2010年备案产品表
本市外县人群中永兴比例最高占7.81%；
本省人群中长株潭及衡阳占据80%比例；
外省中广东占85%
从购买人购房资金渠道来看，2010年网上签约购买人采取一次性支付购房的占44.69%，分期付款占3.73%，通过公积金机贷款支付购房款的占6.77%，通过商业银行贷款支付购房款的占44.82%。
从上述几个图标可知，郴州客户对购房的选择由舒适型慢慢的向使用型转变，同时对房屋的配套有更高的要求。
而购房的人群已经呈多元化变化，人群结构相对丰富。
①开发房企实力偏弱，普遍项目规模不大
目前郴州市共有房地产开发企业272家，取得二级资质的仅有5家。
全市常年没有开发量的占20%，开发量不饱和的占40%。
开发企业实力偏弱，直接导致郴州市房地产开发项目规模难以做大。
郴州市50%的房地产开发项目规模在5万平方米以下，规模在30万平方米的项目寥寥无几。
50万—70万平方米房地产开发项目组团不多，上100万平方米的组团尚未形成。
近几年郴州市虽然有一批上档次上规模的项目，但是与其他城市相比，仍有明显差距。
2政策严控，开发融资门槛高
随着国家房地产宏观调控政策的进一步实施，郴州市房地产贷款融资的门槛进一步加大，虽然浦发银行、光大银行、交通银行等信贷机构进驻郴州市，为房地产信贷带来了新的契机，郴州市有关职能部门也多次组织开发企业和金融机构召开座谈会，但房地产开发企业融资难是一个不争的事实，直接影响房地产开发项目建设。
3土地供应缩减，制约行业发展
2010年郴州市成功举办了房地产推介会，推介项目138个，其中市中心城区推介一级土地项目27个，二、三级土地项目38个。
从2011年初挂牌出让情况来看，势头良好。
但与郴州市“两城”建设的速度要求相比，市中心城区土地供应缩减，土地储备不足，既影响开发企业特别是大型企业来郴投资开发，又制约了保障性住房选址及供地。
北湖一号：
项目位于北湖公园板块，地理位置得天独厚，周边配套相对成熟。
步入销售中心的第一感觉就是空间感强烈，他们采用了挑高中空式设计，将占地不大的售楼中心进行纵向延伸突出空间；
同时各种装饰品及装修配合得很好，采用白色与木色的配合凸显出项目的品质同时给到客户一种光亮、温暖的感觉，将项目的档次提升到更高的档次。
项目除了有项目沙盘外，还另外设置有区域沙盘，在区域沙盘上可以很直观的体现出项目的区域优势及周边配套，置业顾问客户结合区域沙盘为客户讲解项目的区域优势，令客户做到“听、看”结合，身临其境的感觉，对销售有一定的促进作用。
爱莲湖畔：
爱莲湖畔是一个以徽派建筑为建筑风格的项目，体现出项目气势的磅礴及品质。
同时徽派建筑是最为能够体现中国文化的建筑风格之一。
从项目外部看，无不体现出浓厚的中国文化气息，置身园内仿佛身处古代中国庭院之内。
此种建筑对于重视文化气息及建筑风格的客户无疑是一个不可抗拒的吸引力。
同时结合项目所处的爱莲湖足以将项目提升为一个“中式”豪宅体。
综上所诉，爱莲湖畔吸引更多是矿场主等私营企业主，因为他们都是出生在60、70年代的人，对中国文化有着一定喜爱。
君悦澜山：
君悦澜山在8月份开盘，将会对我们项目造成一定的销售压力。
君悦澜山给到我们最大的启示就是“先造林、再造房”开发模式，这是沿海地区屡试不爽的开发模式。
此开发模式可以在产品没有完全出来时，先让客户感受到将来的居住环境，令客户怦然心动，增加购买机率。
同时在售楼中心中建造一块人工水晶背景，将自然的流水引入室内，同时也印证了一句话“君子喜水”，通过售楼中心的局部设置体现出居住在此楼盘客户的身份。
沙盘当中也将项目旁的山体公园展示在内，并将公园内设施展示在客户前，提升客户对项目的预期值。
在营销手法上更以“规模大、投资大、大型商住小区”为标题，突出项目大盘的气势。
龙泉名邸：
郴州中央城区,四十万平方米超大型巴厘岛风情纯住宅高尚社区，集振兴内敛底蕴、华贵现代简约建筑品质于一体，位处城市中心的稀缺极品珍藏，一份世家存传的荣耀。
融入传统“世宅”元素，彰显尊贵生活的闲适、从容、意趣与浪漫及奔放.倡导细节文化，铸就精工居所是龙泉名邸对品质唯一的诠释。
城市中央区，生活大观园：
中心城区发展的速度及深度，已经在郴州人心里感受到生活得全方位照顾。
以龙泉路与燕泉路为构架的中央居住区格局已经形成，新城区发展成熟，老城区不断升级，以及与周边数个小区的交相辉映，共同构成了成熟的居住氛围。
而人气的汇聚，将进一步促进商业氛围的交织，东风路链接国庆路的社区商业发展、燕泉路沿线综合性商业发展，都将在更大程度上促进区域内社区型商业风情的多元化及丰富化。
而这种社区型商业的丰富性，将给区域带来前所未有的繁荣，构建成洋洋洒洒的生活大观园。
居住地标，生活排场：
生活需要被关爱。
龙泉路链接人民西路，东风路链接国庆路，……；
郴州宾馆，国际大酒店、金凤凰大酒店、五连冠大酒店，五分钟行程圈养足生活好味道，娱乐、休闲、美食信手拈来；
湘南学院医学院、中学学校，书香门第熏染温文尔雅之风，成就城市文化名宅；
携手知名物业—香雪物业，保障安全的同时提升生活品质，旨为优越生活保驾护航。
作为郴州市区目前唯一超大型社区，居住新地标已经确定地位。
华宁春城：
位于樟树岭隧道与青年大道交汇处（环保局正对面）的华宁春城是28万平米坡地现代主义建筑双生态社区。
华宁春城是郴州目前依山而建项目中唯一的向阳坡地。
根据项目坡地情况，依据东低西高，北高南低的地形特点，项目整体规划为三大组团。
把地势最低，阳光充足的地置规划为6+1多层庭院美墅洋房与3+6创新景观电梯洋房楼作为1期，把270度景观圆楼规划为2期，中间地带全部形成板楼与依山顺势的全部建成蝶式高层电梯公寓楼为3期。
社区背靠樟树岭10万平米原山坡地，设计形成了原山坡地，草坪坡地，广场坡地，林荫坡地，维度坡地等体系。
3维度立体景观体系，3万平米的园林与架空层形成5万平米的芬芳花园，还有5大院路品质体系、3大休闲体验群体系与7大建筑品质保障体系的双生态社区，自然生态与人文生态完全融合。
11项智能配套体系，10大领先物业服务体系让你享受尊贵的生活。
1期为6+1多层庭院美墅洋房与3+6创新景观电梯洋房，6+1多层庭院美墅洋房首层庭院1+0.5设计：
将下沉式庭院艺术与停车，入户空间有机结合，形成真正的美墅居家，次一层面积大，价格低，家庭影院，家庭健身房，酒窖等独特设计。
二层首创退台设计；
三层生活露台，四层观景多阳台体系；
五层大露台多景观阳台生活更便利精彩；
6顶层阳光阁楼超大露台等形成的庭院美墅是郴州理想的人居环境社区。
10号、11号、12号楼为3+6创新设计，一层、三层，层层退台，庭院美墅洋房设计，四至九层电梯新景观洋楼品质。
整个一期46种户型，面积110平米—260平米。
目前在售的为20、23栋，销售均价为4500元/平米，现基本处于尾货状态。
恒大华府：
恒大华府是上市企业恒大公司在郴州开发的第一个项目，秉承着“造城”的理念将项目打造成集“居住、休闲、商业、教育”于一体的城市综合体，必定会成为下半年郴州楼市的又一个奇迹。
项目售楼处已基本完工，预计在今年5月份对外开放。
现时项目周边部分绿化植被已经完成，给到前往的参观者“春意昂扬”的感觉。
目前项目一期正在建设，与一期同时建设的还有社区的会所、环境以及周边的交通配套，凸显出开发商的实力—“产品未现、配套先行”。
恒大华府的售楼中心相当的豪华、精致，让客户流连忘放，瞬间产生强烈的购买欲望。
同时配合项目内大型超市、私立学校、大气的园林，必定会让客户产生购买行为。
1）新政调控加强，政府出台调控新目标；
通过2010年全年的严厉调控，全国的房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。
为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。
今年年初，国务院要求各地方政府进一步做好房地产市场调控工作。
落实地方政府责任，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度公布。
3月31日下午15时，郴州市2011年新建住房价格控制目标社会意见征求会议在房产局召开，为了确定2011年郴州市新建住房的合理价格，本次意见征求会广泛征集了市政协代表、市人大代表、社会群众代表、土地局代表、物价局代表等社会各阶层的意见。
各方代表对2011年郴州房价增长目标控制在12%左右都持赞成态度——但结果是一纸空文。
相关部门公布了郴州市2010年房价以及2011年一季度房价房价的基本情况。
2011年全年备案新建商品住房均价（含定向开发商品房、安置房等）均价为2675.76元/平方米；
2010年全年市场定价新建商品住房均价（不含定向开发商品房、安置房等）为3400.12元/平方米。
2011年8月两种类别的新建商品住房的价格分别呈现在3023.6元/平方米与3842.13元/平方米左右。
2011年第一季度全市网上签约新建商品住房均价（含定向开发商品房、安置房）为3569元/平方米；
2011年第一季度网上签约市场定价新建商品住房均价（不含定向开发商品房、安置房等）为3472.12元/平方米。
而2010年郴州市GDP增幅为15.2%，按照房价不超过GDP增幅的惯用原则，郴州市把2011年的房价涨幅控制在12%左右实属合理。
相关领导还将省内其他城市的房价涨幅控制目标进行了通告，永州为12.9%、怀化为13.6%、张家界是15%，而郴州市2011新建商品住房的价格控制目标，按照郴州市目前经济发展水平和居民的人均收入，不管是和省会城市还是省内其他同等城市相比都是处于一个合理地位。
导致房地产价格过快上扬原因并不是单一的，而是开发商不合理暴利利润驱动、当前的土地价格、原材料价格、建筑成本的上涨和老百姓对于居住条件要求的提高等诸多方面的综合因素导致的。
2011年政府对于商品房价格的控制是"
大势所趋，势在必行"
8月来一、二线城市房价已经全面下降，大量的资产投入到房地产行业，导致商品房产品全国性严重过剩，目前已经产生了无需争议的很大的房价泡沫。
房地产行业是社会经济结构的重要组成部分，房价的过快增长，必然会影响经济的均衡发展。
目前，三线城市的购房观望不会消退。
同时为实现定下的目标，2011年全市将建设（筹集）廉租住房2.1万套，新增公共租赁住房5074套，完成棚户区改造1.7万套；
保障性住房已经成功向上争资5亿元，并且对经济困难的家庭给予住房补贴。
在建设中，重点开发中小户型、中低价格的项目，多种措施并下，而从稳定目前郴州新建商品房的均价并间接推动降价的必然。
首先，为了尽量防止经济发展出现严重的泡沫化，从而影响地方经济发展的均衡性；
同时，为了整顿地方房地产市场的发展秩序，郴州政府已经明确指出：
必须将缺乏实力的开发企业淘汰，新土地出让大块挂牌，让实力雄厚的开发商得到更多的发展空间，在市场发展上形成规模、产品、品质同步发展的势头；
再次，大量的兴建廉租、廉价房是为短期内没能力购房的市民实现“居者有其屋”的愿望，同时也是通过推出各种性质的产品从而达到控制房价的目的。
2）郴州房产市场行情分析
2010年，对于中国楼市来说注定是不平凡的一年。
从去年4月份开始，限购、加息等一系列的楼市调控组合拳频频出击。
纵观历史，2010--2011年无疑是房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的阶段。
新政之下，三线城市的郴州房地产市场也开始出现了一些积极的变化，房价过快上涨势头得到初步遏制——进入了拐点前的症状：
有价无市。
继之是购买观望加剧---买卖僵持升级---拐点显现---价格下行---弱势力开发商出局……
2011年新年至今，重庆、上海等地的房产税"
紧接着，旨在巩固和扩大前期调控成果的新一轮房地产市场调控又拉开了帷幕----放缓二套房按揭、停止三套房按揭、三四线城市纳入限购、国家坚定长期调控不放松——经济转型不依靠房地产扩大内需---校正错误的土地政策——回答2008年不把房地产纳入【十大振兴产业】的正确性。
现如今过快增长的房价已经成为了众矢之的，虽然目前新政对于房地产市场的影响尚未开始显现；
在多重复杂的社会政治、经济背景下，2011年1月郴州市区房地产市场继续保持平稳运行，价格涨势略有加快迹象。
受2010年末资金回笼压力的影响，2011年部分开发企业将会加大推盘力度，新增房源上市较为集中，商品房新增供应量同比涨幅高达150%，而成交量逐步放缓。
一、春节后一手房量价齐升，只是必然性拐点前的昙花一现；
稳定是趋势。
1、
一手楼盘供给量较往年相比增幅较大，2010年郴州市区仅仅只有二十几个在售楼盘，现如今已增加至五十个楼盘左右。
在售楼盘的不断增加，2011年市场放量也成倍提高。
2、
价格一路上涨，春节过后各大楼盘相继提价，新房价格每平米上涨200元以上。
2009年市区多层均价2200元/㎡左右、电梯房2600元/㎡左右，2010年元月多层涨到了3200元㎡，截至到目前，多层均价已经达到3500元/㎡左右，电梯房更是达到4000元每平方左右，值得关注的是郴州县级市资兴东江湾的楼盘上涨速度更快，2010年多层还维持在2000元/㎡左右，电梯房保持在2600元/㎡左右，而今年资兴东江湾楼盘的均价跟郴州市区楼盘均价格基本持平，并且有超过郴州市区的房价的趋势。
3、6月份来除极少数优质大盘外，成交量成倍下降。
进入9月来，多数楼盘在打折促销或公开明降，也包括优质大盘促销更猛。
半数以上楼盘成交惨淡。
二、契税加重难挡市场刚需二手房交易依旧火爆，但不是郴州楼市的主流。
近年来国家对二手房管控一向都很严厉，在郴州地区主要调控如下：
①税费方面，2010年个人所得税为1%，下半年调为2%。
契税调高，二套房调为4%（原为2%）。
土地增值税由原来的1%调为6%。
②过户评估价高于实际成交价，致使税费提高。
③银行按揭方面，在2010年银行贷款很容易，一个月左右就可以放款，但今年银行至今额度有限，有的银行去年11月份做的按揭现在都没放款，目前只有信用社做抵押贷款放款比较快----但该金融体系股份制改造全面推进，自由时代已然持续不久。
年初"
京版十五条"
风云而至，一线城市二手房成交量急速冷冻，很多中介公司纷纷关闭门面店压缩运营成本。
但是郴州由于刚性需求比较突出，导致二月份二手房交易依旧火爆，二手房成交量较去年同期翻了一倍左右。
据房产局不完全统计去年2010年1至3月份二手房成交量329套，面积为22902.56平方米；
而今年1至3月份已成交353套，面积为34902.96平方米。
但二手房房源总是有限，而且空置新房转入二手房市场，投资客已经赚够了需要快速出手，将催化一手房市场的价格下行。
几乎所有购房者都已经明白，国家越调控只是让老百姓买房更困难，税费越来越高，房东反正净得，加重了买房成本，银行第一次购房也很难按揭放款，资金链也催化价格必下行。
3、
二手房价格，2010年2月份价格多层一般在2200元/㎡~2500元/㎡左右，现在多层已达2800元~3200元/㎡左右，甚至好一点的小区价格已达到3500元~4200元/㎡左右。
三、郴州商业地产或迎来黄金发展期。
1.
在2010年以前，郴州本土很少人愿意投资商铺，但去年下半年以来郴州商业地产倍受投资者的追捧，导致商铺价格一路上涨，在投资回报率方面，原来15年之内能回本，现在所有商铺要20年以上才能回本，虽然如此但还是购买的人比较多，包括在郴州境内和港、澳、台来郴州投资的人士。
现在人民西路、燕泉路、解放路商铺单价都在每平方2万元以上，市中心，文化路、北湖路、人民路及五岭广场附近都在3万元每平方以上，现仍有上涨的空间。
郴州是一个消费水平很高的地方，买商铺投资回报率高。
2.目前郴州商业新楼盘：
天一华府（早已封顶），商铺价格在5万元/㎡左右。
华天酒店左侧、南岭大道烟厂对面【金黄大厦】商业裙楼与专业写字楼共约20万平米将面市。
3）2011值得关注的楼盘
随着郴州城市建设的快速发展，知名房企纷纷入驻郴州，越来越多的新盘承载着郴州市民的希冀拔地而起，慢慢成长为成熟的品质社区。
当今的郴州楼市可谓是百花齐放，各种类型不同品质的楼盘林立在"
福城"
的每个角落。
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