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沪杭高速公路将于1998年底建成通车，乍嘉苏高速公路已经立项，并正在启动。

嘉兴特定的地理条件，决定了乍浦港将成为长江三角洲“东方大港”群中重要一员，为广大腹地特别是长江流域经济服务，推动我市经济持续协调发展。

（二）乍浦镇背景及产业规划

乍浦港区濒临杭州湾北岸，西与杭州湾跨海大桥毗邻，东与平湖市相接，南靠九龙诸峰，滨海而踞，地势独特，依山傍海。

它既是孙中山先生早年《建国方略》中所提“东方大港”的所在地，也是嘉兴市拟建港口型工贸、旅游城区——滨海新区的中心城区,境内有国家级出口加工区——嘉兴出口加工保税区,国家森林公园——九龙山森林公园，嘉兴市唯一的港口——嘉兴乍浦港，华东电力枢纽工程嘉兴发电厂坐落其中。

嘉兴港区总面积54.4平方公里，总人口25多万。

随着乍浦投资环境的日趋完善，特别是近几年港口及城市基础设施的巨大投入，积极营造了服务业发展的良好氛围和环境，乍浦的第三产业得到较快发展。

通信、房地产、金融保险、交通物流等产业迅速发展，商贸流通、餐饮住宿两大行业日趋繁荣，一批较大规模的商业超市、2家5星级酒店，海鲜特色餐饮逐步打响品牌。

同时，随着乍浦港一、二、三期的全面启用及跨海大桥的通车，乍浦的物流、仓储业已显现出良好的发展态势。

2008年，全镇实现第三产业增加值11.15亿元。

1、房地产业发展规模空前，来自全国各地的十多家房地产公司纷纷来嘉兴港区投资开发。

全年房地产开发投20.75亿元，一批商住楼盘、专业市场、物流项目相继开工或建成。

2、宾馆餐饮业。

乍浦宾馆、金都宾馆、浦京大酒店等十余家彼有知名度的宾馆相继投入使用。

特别是山湾海鲜特色“渔家乐”餐饮，以其独特的地理位置、优质的当地海鲜资源，赢得上海、嘉兴等外地客户的青睐。

2008年，山湾村被省旅游局、省农办命名为首批农家乐特色村，普京大酒店被评定为四星级旅游饭店。

杭州湾海景大酒店已完成主体建筑，预于2009年年内投入使用。

3、大型专业市场全面进驻嘉兴港区。

占地214亩、总投资1.5亿元的建材市场已初步建成；

占地272亩、总投资3.5亿元的杭州湾钢贸城已投入使用；

占地40亩、总投资1.5亿元的乍浦农贸海鲜城已经建设完成，预计在2010年10月底开业。

这些大型专业市场的形成必将有力地推动乍浦的第三产业。

4、交通物流业迅速发展。

总投资1.1亿元、占地132亩的海陆物流公司已投入使用；

总投资5700万元的东恒物流的建成将为出口加工区及标准件货物周转提供配套。

港运物流的运营为乍浦港的内河配套、货运仓储提供了有力的保障。

5、商贸流通业、金融保险业、通讯电讯业得到前所未有的发展。

（三）项目所在区域情况

本项目位于乍浦港区金旺角商圈内，商圈内配套齐全

1．主题商业休闲区在本项目的周边已经形成商业氛围，项目西部有已经开业的木材市场、纲贸城、国际石材城、金街等大型的专业市场和商业街区。

项目东面是嘉兴港区政府建造的小商品市场，10月28日跟海鲜城同时开业。

嘉兴地区最大的进出口贸易物流区位于本项目的西北面。

乍浦九龙山18洞高尔夫球场、跑马场、游艇俱乐部距本项目只有2.5公里。

2．办公商务区乍浦港区行政办公单位都聚集在本项目的周围。

项目东、南面规划嘉兴港区管委会办公区。

3．文化科教区嘉兴港区内的两所重点小学乍浦小学、天妃路小学都在项目的附近，离项目都在1公里以内。

4．居住区乍浦港区的高端住宅区都在本项目的周边，东、南面现在嘉兴港区最好的住宅小区东方巴黎、黄都星辰、黄都佳苑、滨海丽景等。

（四）项目交通情况

本项目交通非常便利，上三高速过世界上最大的跨海大桥杭州湾大桥直接到本案，另外沪杭甬高速、杭浦高速、乍嘉苏高速都有乍浦出口直接到本项目。

水路方面，上海港、宁波港、象山港全部直达乍浦港。

初步形成一个高速环绕，港口连接的交通枢纽局面。

二、开发商实力介绍项目开发商为浙江忆岛置业有限公司。

浙江忆岛置业有限公司是意大利LOTO集团下属的子公司，意大利LOTO集团在国内的公司为浙江普民服饰有限公司，杭州普民服饰有限公司成立于2005年，是中国浙江省杭州市政府特批的第一家服装研发机构，坐落于美丽的之都“之江国际旅游度假区”。

注册资金1000万美元，是一家集纺织、服装研发、设计、加工、生产、出口、销售于一体，并延伸至地产开发，投资等领域的外商独资企业；

公司为提升自身品牌价值，在杭州之江度假区内,购置土地净35亩,建设包括智能办公楼,CAD设计楼,研究开发楼,综合楼,外国专家楼及必要的配套设施用房等，办公面积15000万平方米；

乍浦农贸海鲜城是浙江忆岛置业有限公司受嘉兴港区政府邀请投资建设的一个政府民生工程，整个项目到目前为止已经投入资金约2亿元，由忆岛置业独立出资打造，全部资金为公司的自有资金，整个项目无任何贷款，足以体现本项目开发商的实力。

三、项目规划

（一）规划设计

1．项目技术经济指标

答：

用地面积26666平米，容积率1.27，建筑密度50 

%，绿化率 

11.4 

%，建筑高度10米，规划车位196个（其中地上152个，地下44个），非机动车位600个。

现本项目的南边还有二期市场要扩建50%，规划大型停车场、冷库冷藏设施等。

2．项目具体位置

乍浦外环中路225号，天妃路东侧，港龙花苑南面。

3．建筑设计风格

市场中间为传统农贸市场格局，外围商铺设计是当下最实用的宜商、宜住、宜办公一体化。

整个市场建筑外立面用料和色彩全与绿城物业同步。

4．有几个出入口，分别在哪里

5个，东南、西南、正东、正西、东北

5．产权性质、产权年限

本项目属于商业性商品房产权，土地使用年限为40年，年限到了按法律法规向国家缴纳土地出让金后继续使用。

拿地时间为2005年。

6．外立面材料及颜色

宗色外墙砖贴面。

7、商铺得房率？

90%左右。

8、项目是否有三证？

我们项目有三证的，农贸市场有三证是非常稀有的。

一般都是租赁为主，我们这个项目具有很高的投资价值。

（二）产品设计

1．层高多少

2号楼一层4.7米，二层米，3、4、5、6号楼一层4.2米，二层米，3号楼三层2.18米，4、5、6号楼3米。

2．空调问题

无

3．距离问题

16-18米

4．出入口问题

项目四周都有出入口，属于开放式格局。

5．电梯问题

3号楼有货梯，1号楼有2个电梯。

6．是否有烟道

4、5、6号楼都有。

7．是否有进水、出水口

有

8．是否可在内部增加厕所

否

9．装修标准如何？

涂外墙，2号楼海鲜批发区采取统一装修。

12．商铺是否提前隔层？

是

13．外铺是否可以增加门或将其他隔墙改成玻璃？

14．是否有网络

宽带、有线电线

15．电话系统

电话线接通。

四、销售相关内容

（一）销售政策

1．销售的产品有那些？

7月17日2、4、5、6号楼

2．商铺卖多少钱？

一房一价，三年返租后均价2号楼1万左右，4号楼9500左右，5、6号楼9000左右一个平方。

按开盘当天的价格为准。

3．返租问题

包租5年，前3年返还21%，后第4年按合同价的9%，第5年按合同价的10%遂每返还。

4．什么时候开盘？

7月17日

5．什么时候交付？

2号楼港区政府要求我们在10月28日开业，4、5、6号楼将在2011年5月1日前交付。

6．销售认购方式？

从7月6日开始，将进行内部认筹活动（活动详情见通知）

7．开盘价格、优惠政策

开盘当开成交的一次性支付97折，按揭98折。

8．付款方式和折扣办法

一次性付款和银行按揭。

9．分期付款如果操作？

首付50%。

10．想自己经营如何处理？

一律返租，再向物业管理公司转租，但自己的铺位在经营管理公司规定的业务范围之内有优先租用权。

11．返租租金从什么时候开始算起？

2、3号楼从市场开业10月28日开始算，4、5、6号楼从交房之日起算。

12．返租租金的计算基数如何确定？

前三年21%一次性返还，第4、5年按合同价的百分之9、10遂年返还。

13．返租租金的缴税问题？

开发商缴纳。

14．什么时候开业？

港区政府要求10月28日农贸市场开业，目前我们现抓时间赶装修。

15．五年返租后如何处理？

可以选择自己经营，也可选择继续委托由物管公司经营，租金收益客户与物管公司9、1分成。

16．开发商是否有自留物业？

项目2、3号楼中央位置的农贸交易大厅为开发商的自留物业，交易区面积将近7500平方米，只租不卖。

（二）销售解释

乍浦农贸海鲜城商铺的优势？

1、项目地理及产业优势

项目地理位置优越，处于嘉兴港区老城区和新城区的交界处，周边商业气氛浓厚，嘉兴港区大型商业项目都在本项目2公里范围之内，政府为配合本项目的运营，特别将原嘉兴港区唯一的小商品市场全部搬迁至项目隔壁，更规划在短时间内，把老城区以老的小商品市场为依托的商业一条街整体搬迁至此，将来本项目周边将成为嘉兴港区的商业聚集地。

本项目业态定位合理，除老农贸市场搬迁用区域外，6号楼定位为海鲜大排档一条街，在嘉兴地区乍浦的海鲜排挡是相当出名的，每年都有大量的嘉兴地区居民慕名到乍浦来吃海鲜排挡，在老城区九龙山脚下有几十家农家海鲜排挡，生意都很火爆。

本项目建成开业以后，将统一把以前农户自开的排挡引入市场，形成海鲜排挡规范化、规模化。

项目的4、5号楼为海鲜干货一条街，海鲜干货在嘉兴港区本地就有一定的产量，且品质优良，每年也吸引了各地的批发商来采购，市场开业之后，将把当地所有干货产户招商到市场，一样的做到以产业源产地为基础的海鲜干货街。

市场的1号楼现在也正在规划，规划中将把1号楼建成体量将近9000平方的专业海鲜干货市场，引进温州瑞安海鲜干货批发市场的运作模式，将把整个乍浦农贸海鲜城打造城嘉兴地区最大，辐射整个长三角地区的专业性海鲜干货批发零售中心。

市场的2、3号楼为本项目的中心区域，除中心位置的农贸零售摊位外，周边的营业房区域，项目定位为海鲜批发零售区。

乍浦港地处上海港、宁波港和象山港之间，是以上几个港口的必经中转站，每年有大量的海鲜产品由乍浦港中转，本项目离乍浦港口仅2公里路程，交通非常方便，市场建成开业之后，将在搬迁原来老市场海鲜大户以外，把象山宁波地区的海鲜批发经营户引入本市场，真正形成以乍浦港为中转站，以乍浦农贸海鲜城为中转点的局面。

2、项目政策优势

乍浦农贸海鲜城是嘉兴港区的政府民生工程“菜篮子”工程，2010年4月16日嘉兴港区与忆岛置业公司签署老农贸市场整体搬迁至乍浦农贸海鲜城，将成为嘉兴港区唯一的农贸市场。

忆岛置业与嘉兴港区政府已经达成意向，市场开业之后整体由港区政府负责运营。

港区政府还为本市场提供了诸多的扶持政策，实行财政奖励，对入驻市场符合划行归类要求的经营户，自市场开业起按所交税收（增值税、营业税、所得税）的地方财政贡献第一年享受100%、第二年享受80%、第三年享受50%的奖励。

还可以对来市场经营的大户实行子女入户优先考虑和就进安排入学的政策。