湖北省房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权的取得方式模拟试题.docx

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2016年湖北省房地产估价师《制度与政策》：

建设用地使用权的取得方式模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于__的租金。

A．5年

B．50个月

C．100个月

D．10个月

2、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。

A．货币补偿

B．产权调换

C．产权调换或货币补偿

D．产权调换及货币补偿

3、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。

A：

假定建筑结构是安全的

B：

肯定建筑物是安全的

C：

强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

D：

说明建筑结构安全难以确定

E：

工业用地的监测点评估价格

4、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是__。

A．股份

B．股票

C．股单

D．公司债券

5、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。

后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为万元。

A：

375

B：

450

C：

500

D：

600

E：

工业用地的监测点评估价格

6、从卖房的角度看，成本法的理论依据是__。

A．销售状况价值论

B．市场供求价值论

C．生产费用价值论

D．经济花费价值论

7、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。

A．投资机会选择与决策分析

B．前期工作

C．建设阶段

D．租售阶段

8、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。

A．7.5%

B．10.8%

C．12.5%

D．15.0%

9、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元/m2。

假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。

A．10925

B．10935

C．10945

D．10955

10、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。

按照税收优惠政策，张某应缴纳营业税元。

A：

100

B：

150

C：

300

D：

400

E：

执行层的组织协调

11、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。

A．1

B．2

C．3

D．5

12、市场的客体通常是指。

A：

买家

B：

卖家

C：

交易对象

D：

交易价格

E：

借款合同

13、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡。

假设折现率为10％，风险补偿为现房价格的3％，则该期房目前的价格是元／㎡。

A：

4395

B：

4486

C：

4636

D：

4850

E：

工业用地的监测点评估价格

14、2006年w国本国所有单位、个人国內生产的全部最终产品和劳务的市场价值为1000亿元，w国所有单位、个人在外国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为200亿元，外国所有单位、个人在w国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为100亿元。

试计算2006年w国的国内生产总值GDP为亿元。

A：

1000

B：

1100

C：

1200

D：

2000

E：

执行层的组织协调

15、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是__。

A．城市或区域产业结构与布局

B．人口数量与结构

C．土地资源状况

D．建筑技术进步

16、是房地产权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。

A：

价值性

B：

真实性

C：

专业性

D：

法律性

E：

执行层的组织协调

17、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是。

A：

确定建设施工的各种图纸准备就绪

B：

完成全体工作人员的筛选工作

C：

获取土地使用权

D：

明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

E：

借款合同

18、新设项目法人资本金筹措渠道不包括。

A：

政府政策性资金

B：

国内外企业入股的资金

C：

个人人股的资金

D：

资产变现的资金

E：

借款合同

19、下列房地产开发项目土地使用权的取得，不可采取行政划拨方式的有。

A：

国家机关用地、军事用地

B：

国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

C：

娱乐设施建设用地

D：

经济适用住房建设用地

E：

房地产估价机构必须加盖公章

20、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为__。

A．四类

B．五类

C．六类

D．七类

21、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到__主管部门备案。

A．规划

B．土地

C．房地产开发

D．建设

22、下列不属于衡量会计信息质量原则的是__。

A．客观性原则

B．不相关连性原则

C．可比性原则

D．及时性原则

23、某写字楼的建筑面积为540㎡，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／㎡，土地资本化率为10．8％。

假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万元。

A：

500

B：

750

C：

800

D：

1000

E：

工业用地的监测点评估价格

24、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。

该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为__万元。

A．154

B．467

C．500

D．无法确定

25、对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。

A．从容不迫型竞争者

B．选择型竞争者

C．凶猛型竞争者

D．随机型竞争者

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于__等引起。

A．交通建设

B．市场供求变化

C．人口素质变化

D．所在地区衰落

E．城市规划的制定与修改

2、某企业2009年的净利润为50万元，该年度的资产平均总额为200万元。

则该企业的资产报酬率是。

A：

10％

B：

25％

C：

50％

D：

75％

E：

执行层的组织协调

3、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。

A：

房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

B：

房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

C：

房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

D：

房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

E：

房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为

4、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的。

A：

考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值

B：

考虑抵押后的公开房地产市场价值

C：

考虑查封后的公开房地产市场价值

D：

公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响

E：

执行层的组织协调

5、下列关于物业服务合同，说法正确的是。

A：

物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同

B：

物业服务合同只可以发生在法人之间，不可发生在公民与法人之间

C：

业主大会成立以后，一般要签订《前期物业服务合同》；业主大会成立以前，一般要签订《物业服务合同》

D：

业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的《物业服务合同》即自行失效

E：

执行层的组织协调

6、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。

A：

消费者的收入增加

B：

作为替代品的房地产的价格上升

C：

作为互补品的房地产的价格上升

D：

消费者预期其未来的收入增加

E：

消费者预期未来的房地产价格上升

7、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系来判断。

A．投保人与保险标的

B．被保险人与保险标的

C．保险事故与保险标的的损失

D．保险人与保险标的的损失

8、财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。

A．成本利润率

B．投资利润率

C．资本金利润率

D．资本金净利润率

E．资产负债率

9、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。

A．投资合同

B．基金发行办法

C．信托契约

D．基金章程

10、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括__。

A．弄清土地的位置

B．弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等

C．弄清城市规划设计条件

D．弄清将拥有的土地权利

E．测算开发项目的预期利润

11、根据权利的作用，可将民事权利分为。

A：

专属权

B：

支配权

C：

请求权

D：

形成权

E：

抗辩权

12、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。

A：

抵押人到期未偿还债务的

B：

抵押人擅自处分抵押房地产的

C：

抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的

D：

抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的

E：

未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的

13、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。

A．销售利润率=销售利润/销售收入

B．销售利润率=销售利润/总开发价值

C．销售利润率=销售利润/总开发成本

D．销售利润率=销售利润/项目总投资

14、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含__。

A．与原估价机构有利害关系

B．本人就是当事人

C．由拆迁当事人亲自委托

D．与拆迁当事人有利害关系

15、__实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。

A．因子推演法

B．趋势平滑法

C．加权平均法

D．回归分析法

16、某笔贷款的季利率为2％，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。

A：

8％

B：

6．12％

C：

12．62％

D：

8．24％

E：

借款合同

17、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。

A：

当地工商行政主管部门

B：

当地计划行政主管部门授权机构

C：

当地计划行政主管部门

D：

当地建设行政主管部门授权机构

E：

当地建设行政主管部门

18、商业银行的最基本职能是__。

A．充当信用中介

B．变货币收入为货币资本

C．充当支付中介

D．创造派生存款和信用流通工具

19、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。

A．名义利率大于实际利率

B．实际利率大于名义利率

C．名义利率等于实际利率

D．实际利率小于名义利率

20、