份主要城市房地产交易情况分析Word文档格式.docx

份主要城市房地产交易情况分析Word文档格式.docx

《份主要城市房地产交易情况分析Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《份主要城市房地产交易情况分析Word文档格式.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

不过，该部门亦提醒说，当前房地产市场变数仍然很大，对形势判断尚不能过于乐观，房价虽涨幅有所下降，但仍处高位，与普通消费者的承受能力仍有较大差距，而房地产市场的投机因素亦未完全消除。

二、深圳

1、投资情况：

房地产开发投资总量下降

1-5月份房地产开发投资额完成154.75亿元，同比下降5.2%，而今年1-4月份，房地产开发投资额完成124.17亿元，同比增长6.2%。

2、住宅施工面积、竣工面积变化不大

1-5月，住宅施工面积1848.67万平方米，增长1.7%；

住宅竣工面积123.35万平方米，下降48.0%。

而今年1-4月份，住宅施工面积1806.66万平方米，增长8.0%，住宅竣工面积112.9万平方米，下降45.3%

3、住宅成交量下降较多，单价小幅上涨

1-5月份，全市商品住宅成交375.7万平方米，单价6513元/平方米，相比今年1-4月份，增加70元/平方米，环比增长1.09%，相比今年一季度，增加98元/平方米，环比增长1.53%。

其中5月份成交69.7万平方米，占1-5月份总成交量的18.6%，成交量同比增长13.11%，但相对今年4月份94.7万平方米的成交量，5月份环比下降26.4%，相比3月份82.55万平方米的成交量，下降15.57%，成交量下降明显。

5月份成交单价6820元/平方米，同比增长21.16%，比4月份增加316元/平方米，环比增长4.86%，比3月份增加303元/平方米，增长率4.65%。

4、小评：

新政后，深圳楼市出现了预期的成交量下降态势，消费者在等待更加明朗的政策。

短期投资比较集中的住宅市场成交量下降，二手市场也反映相当多的投资客转为长线投资，交易量萎缩，政策打击不合理炒楼行为的目的初步实现。

成交量萎缩而成交价格却微量上涨，价格表现出较好的抗跌性，反应出深圳市场含有较强势的理性需求，市场以自住为主，条件较好的物业仍受市场追捧。

三、北京

根据北京市建委公布的1-4月份和1-5月份楼市信息，综合分析新政前后5月份北京房地产市场运行情况：

5月份商品住宅投资减少明显。

商品住宅投资由1-4月份的同比增长2.5%降为1-5月份的同比下降3.2%，其中，1-4月，商品住宅完成投资134.4亿元；

1-5月，商品住宅完成投资188.8亿元。

2、商品住宅施工面积涨幅下降，开工面积降幅增大。

1-4月，商品住宅施工面积为4555.9万平方米，同比上涨8.9％，商品住宅新开工面积334.1万平方米，同比下降28.4%；

1-5月，商品住宅施工面积为4799.5万平方米，上涨0.9%，商品住宅新开工面积436.1万平方米，下降36.9%。

3、销售情况：

商品房成交量依旧上涨，但涨幅趋缓

商品住宅现房销售同比涨幅增加5.6%；

期房销售呈下降趋势，降幅增大。

1-4月，商品房成交套数同比上升10.4％，总成交面积1189.3万平方米，同比增长15.5％。

1-5月，商品房成交套数同比上升5.2%，总成交面积1473.6万平方米，增长10.3%。

1-4月，商品现房成交套数增长48.16％，成交面积增长64.31％；

1-5月，商品现房成交套数增长43.0%、成交面积增长60.1%；

1-4月，商品期房预售成交套数同比下降1.6％，预售成交面积同比上涨0.1％。

1-5月，商品期房预售成交套数下降7.3%、总成交面积同比下降5.9%。

1-4月，商品住宅现房销售面积同比增长31.2%；

1-5月，商品住宅现房销售面积同比增长36.8%；

1-4月，商品住宅期房预售登记面积725.09万平方米，同比下降1.2％，1-5月，商品住宅期房预售登记面积884.7万平方米，下降6.7%。

4、空置面积比去年同期有所增加

与4月份相比，5月底商品住宅空置面积减少，但是比去年同期有所增加。

截至4月底，商品住宅空置面积为319.6万平方米，增长10.8％，5月底，商品住宅空置面积为305万平方米，同比涨幅为11.3%；

5、商品住宅成交价格继续增加，同比涨幅微长，环比4月份涨幅呈下降趋势。

1-4月，商品住宅期房买卖价格为6246元/平方米，同比上涨483元/平方米，涨幅为8%；

1-5月，商品住宅期房买卖价格为6386元/平方米，同比上涨680元/平方米，涨幅为11.9%；

其中5月份，商品住宅期房平均买卖价格7136元/平方米，环比涨幅为4.9%，比4月份环比涨幅（7%）低2.1个百分点。

1-4月，存量住房买卖平均价格4278元/平方米，同比增长7.61%。

1-5月，存量住房买卖平均价格4322元/平方米，同比增长8.99%。

6、小评：

从北京市建委1-5月份楼市报告可以看出，新政后北京市场比较合理：

房价涨幅趋缓，房地产投资热度降温，商品住宅结构更趋合理。

但各方都明显抱着观望态度：

开发商降低房产投资规模，减缓项目竣工速度；

市场上一手房成交量下降，购房者持币待购；

政府方面也是在观望，把握市场反应，然后作出调整，毕竟政策出发点是防止房价过快增长，稳定房价，而不是打压房价。

四、上海

1、上海房价走向理性涨幅趋缓交易量较大萎缩

5月份房地产业增速回落。

1-5月，上海市完成房地产开发投资454.28亿元，比去年同期增长13.7%，增幅同比回落6.5个百分点，比一季度回落12.1个百分点。

商品房销售面积为849.06万平方米，比去年同期增长9.7%，增幅同比回落8.5个百分点，比一季度回落36.4个百分点；

商品房销售额为608.44亿元，增长26.4%，增幅同比回落16个百分点，比一季度回落45.3个百分点。

（见表一）

2、近期上海房地产市场上的一些反应：

1、投资客明显减少、自住客增加：

住宅投资客明显减少，自住型客户逐步增加，这种现象高档住宅项目表现尤为突出。

自住需求渐渐成为目前楼市的主要购买力。

而一些原本以投资需求为主的物业，也纷纷开始打出“自住”旗号以促销。

（6月28日）

表一3、4、5月份上海房地产主要运行指标

项目

1-3月份

1-4月份

1-5月份

累计

累计增长

施工面积

6,600.67

9.80

7,090.94

8.20

7,748.86

7.10

（其中）住宅

5,220.53

5.80

5,546.99

4.30

6,109.70

3.30

竣工面积

319.85

44.80

438.32

19.80

572.31

19.00

269.18

49.80

363.68

21.00

475.71

14.90

销售面积

556.20

46.10

680.03

29.20

849.06

9.70

515.37

47.90

608.58

36.60

788.44

10.10

销售额

394.69

71.70

486.65

50.90

608.44

26.40

361.41

73.30

429.15

58.90

556.16

26.70

注：

面积单位万平方米、销售额单位亿元

2、部分言论表现出对房价可能崩盘的担忧：

《中国经营报》援引一位“知情人士”的话说，“现在，（上海市）政府最担心的已经不是控制房价涨幅问题，而是担心房价可能会大跌的问题。

”据透露，上海市政府正在酝酿一些救市措施，以防止房价大跌，其中包括：

取消停止转按揭政策，为老公房贷款提供政府信用担保，建设青年公寓等。

3、部分外资豪门依然在进行大笔投资：

6月24日，新鸿基房地产（上海）有限公司旗下的显锐投资以31.85亿元人民币报价，一举拿下了上海市浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地块。

6月15日，摩根士丹利旗下公司以总折合人民币7.9亿元的价格购入上海淮海中路138号的上海广场商业裙楼。

五、苏州

1、开发商观望态度明显，房价走势并不明朗。

通过对多家在售楼盘的价位调查，目前在售的楼盘价位基本走稳，部分楼盘略有上涨。

大多数开发商对楼盘价位的态度都显得相当“保守”，以平稳的姿态观望起了行情，没有开盘的则纷纷将开盘期押后。

接连两场房展会上，展示楼盘的增多就很能说明问题。

通过楼盘展示，开发商一是积累客户，二是再探一探行情。

不少楼盘将开盘期定在了9、10月份。

根据预计，9月份在出现一个推盘热的同时，房价走势也将会明朗化。

2、受宏观调控的影响，房地产投资逐月下降。

1—5月，全市房地产开发投资完成127.31亿元，同比增长49.4%，比一季度回落23.4个百分点；

商品房施工面积3527.68万平方米，增长32.3%，竣工面积323.17万平方米，增长60.9%。

5月份，由于大量定销商品房交付，商品住宅销售面积回升，全市累计实现销售面积176.67万平方米，同比增长34.9%，其中住宅销售面积139.62万平方米，增长17.3%。

六、长沙

1、买卖双方进入观望期。

以稳定房价为指向的宏观调控使全国楼市降温，长沙楼市在整体宏观背景下，买方和卖方均在探测对方的底线而不敢轻易出手，因此整个楼市进入了成交暂时减少的观望期。

虽然作为房价调控的二线城市，长沙房价较为平稳，但由于大环境逆转，长沙楼市近期也经历着阵痛。

2、价格稳定。

由于整体价格较低，投机比例不高，因此不会出现楼价大跌的局面。

可以预见的是，在这些背景下，开发商确定销售价格将更为理性，把利润预期调整到合理范围。

并在价格总体稳定的前提下，以灵活的销售手段应对市场的变化。

3、大部分开发商认为长沙观望期应该比其他地方更短。

“长沙楼价水分不多”的判断基本为市民所接受，市场的真实购买力仍很旺盛；

而开发商从市场效应考虑绝不会轻易降价，只会在质量把关、环境营造、配套完善等方面着力，进一步贴近消费者的需求。

因此，长沙楼市的僵持时间肯定要比很多城市短。

七、世界范围内历史上曾出现的房地产经济过热及借鉴意义

1、借鉴对象：

20世纪90年代的日本、1997年的香港、20世纪90年代初期的东南亚（泰国、马来西亚、印度尼西亚）和20世纪90年代的美国

2、分析各国过去所出现的房地产经济过热，其基本的共性有：

第一，银行的过度参与。

日本、泰国、马来西亚、菲律宾、中国香港等国在房地产经济过热时期，银行对经济的盲目自信、宽松的贷款审批导致信贷的过分扩张，都增加了市场的资金供给，加热了房地产市场的温度。

第二，宽松的金融环境。

虽然房地产经济过热时期各国的基本经济状况迥异，但低利率的金融环境却是一个普遍规律。

低利率坚定了市场的信心，从而有助于房地产商和消费者进行大举借贷。

第三，政策的控制力薄弱。

正确的政策措施及良好的制度环境可以有效减少房地产经济过热的负面影响，如美国；

相反，不完善的制度和错误的政府政策，对泡沫的催生和破灭起到推波助澜的作用。

不稳定的汇率政策、自由化的金融政策、本国经济对国外资本的大幅依赖、不适当的利率调整、失调的国际贸易结构都是政府在泡沫时期决策失误的主要特征。

第四，国际资本的流动的影响。

对国际经贸的广泛参与和外向型的经济结构，为国际资本流入本国房地产市场提供了有利条件。

国际资本寻求国际套利的动机往往会将目标国经济拉入不稳定的边缘，稀松的金融法制环境也为国际资本有机可乘，成为房地产经济过热兴起的一股力量。

3、对现在国内房地产发展的借鉴意义

1.我国与借鉴对象宏观经济的相同点

（1） 

宽松的银根。

不巧的是，中国当前的宏观经济与其他国家房地产经济过热时期有了不谋而合的地方，那就是宽松的银根和宽松的信贷。

1998～2004年，中国房地产贷款占总贷款额的比例迅速增长，这些增加的房地产贷款总量快速聚集了经济风险。

（2） 

低位的利率。

中国从1993年的经济过热后，连续7次的降息，已将基础利率降至历史的最低位。

虽然央行于去年10月有小幅加息，但目前仍然处于绝对低利率的金融环境中。

（3） 

压力下的汇率制度。

与升值压力下的日本、泰国和贬值压力下的中国香港经济相比，中国内地当前汇率制度也同样面临升值的压力。

2.不同之处

资本项目下的外汇管制是当前中国区别其他各国的最重要的不同。

正常的贸易平衡。

上世纪90年代以来，我国的对外贸易在绝大多数年份均处于顺差状态（1993年除外），并保持相对稳定。

稳定的顺差代表着贸易总量的平衡，这点与泰国和香港等国家或地区在泡沫时期的对外贸易情况完全不同。

（3）房地产市场的有效需求支撑。

近几年，年均稳定GDP增长率和人均可支配收入增长率，为快速上涨的房价提供了一定支撑。

人均收入的稳定增长和人口的结构性变化，以及城市化水平的提高和逐步形成的梯度市场格局都成为房地产市场价格的有力支撑。

（4）海外资本的少量参与。

在我国的房地产市场中，海外资本的参与程度较低，这与当时处于房地产经济过热到达顶峰的东南亚各国有所区别。

（5） 

充足的外汇储备。

近几年，我国外汇储备的稳定增长，表明我国政府具备比较强大的对外支付能力。

这一情况与1997年时的泰国以及其他东南亚国家明显不同。

充足的外汇储备减少了国际游资通过干扰金融市场而从房地产市场套利变现的可能性。

3.政府决策的经验

政府所扮演的角色对房地产市场泡沫的控制至关重要。

通过研究以上各国的房地产经济过热中政府所扮演的角色，有如下几点启示：

汇率稳定的效应。

汇率的稳定对于市场信心的坚定和抵御国际游资对市场的扰动至关重要。

房地产经济过热时期的本币大幅波动所带来的国际贸易格局的迅速改变，会直接改变市场的预期，预期的自我强化作用会给市场带来不稳定的负面影响。

利率工具的合理应用。

纵观各国，利率对房地产市场是最为重要和最为有效的政策工具。

迅猛的利率变化会重创房地产市场，同时，温和的利率变化可能对市场影响甚微，选择合适利率变化幅度是政府需要权衡的重点。

银行贷款的严格控制。

信贷管制也是政府另一需要仔细斟酌的政策重点。

从源头上控制资金的参与，并疏导合理的资金流向渠道，是政府决策首先需要考虑的问题。

（4） 

多头并举的管理措施。

香港的级差利得税和“公屋计划”、美国的利率政策和房地产金融政策、日本的土地管理政策都是值得借鉴的良好的政策工具，这些多头并举的政策措施可以从土地到金融的整个产业链全面制约房地产市场，政策的“鸡尾酒”效应或许可以有效治疗“房地产经济过热”这一经济害群之马。

小评：

通过对宏观经济的各项指标的分析，基本得到了房地产经济过热的国际比较框架，并且得到了有效的政策经验。

我国当前对房地产市场的综合整治正是吸取了从土地到金融的各个环节的政策经验，下一步如何决策，是每一个市场参与者都需要关心的问题。

七、报告结语：

1、主要市场均呈现成交量下降趋势，市场（包括开发商、消费者、政府部分）观望气氛浓烈。

被公认为最具泡沫成分的上海市场受最大影响，表现为：

成交量连续萎缩、部分开发商以大幅降价开盘、市场信心有所动摇。

而北京、深圳市场反应较为温和，房地产价格企稳。

2、国外大财团对国内商业物业投资巨增：

2005年至今，海外基金无视中国政府调控楼市的手段不断加码，相继投巨资购买中国商业物业。

澳洲麦格理集团购入上海新茂大厦，摩根士丹利在北京买入北京富利以及位于上海商业物业黄金地段的上海广场6层商业楼，新加坡凯德置地斥资35亿人民币买下北京中环世贸中心AB两栋写字楼，扬子基金购进北京远洋新干线D座酒店式公寓，高盛买下上海百腾大厦。

显示国外财团对上海、北京等地商业物业升值的极大信心。

3、5月份市场所反应的新政对市场带来的影响并不明朗，后继几个月是政策经过各方消化后，进入的实质阶段，数据更能反应市场真实情况。

5、现阶段我国房地产与历史上泡沫房地产经济有明显区别，政府将继续加强对房地产市场的控制。

但是在政策的制定上，将采用“精确打击”为主：

高档住宅、投资及投机行为、房地产热点区域等均将成为打击的对象，同时，为调整前期对一些房地产非热点区域和普通住宅的的打击，预计后继将会出台部分“纠错”政策。