关于城市规划与房地产开发关系的研究Word格式文档下载.docx

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二、城市规划与房地产开发的关系及特点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5

（一）城市规划与房地产开发的关系．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5

（二）城市规划与房地产开发的特点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5

三、城市规划与房地产开发的不协调表现及对应措施．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6

（一）我国城市规划与房地产开发不协调的表现．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6

（二）我国对城市规划与房地产开发不协调发展采取的措施．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6

四、城市规划与房地产开发的控制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6

（一）对旧城的改造问题．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6

（二）对耕地占有面积的控制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7

（三）对生态环境的保护．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7

五、城市规划与房地产开发的互动机制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7

（一）城市规划与房地产开发作用的内在机制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7

（二）城市规划对土地利用的管理机制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8

（三）城市规划对房地产开发的引导机制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8

（四）房地产开发对城市规划的反馈机制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9

六、结论．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．10

七、参考文献．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11

当前，房地产业一跃成为了我国国民经济新的增长点和消费热点。

同时，房地产开发也越来越受到人们的重视和关注。

我国的房地产开发正处于迅猛发展阶段，而城市规划随之而来就变得尤为重要。

从城市规划的角度分析，房地产开发犹如一把“双刃剑”，一方面房地产开发对于促进城市社会经济发展、改善城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程起了十分重要的作用；

另一方面，在市场经济条件下，房地产开发商和城市规划部门之间的价值观念不同，双方考虑问题的侧重点也就不同，由此产生了较多复杂的关系，直接导致了城市规划与房地产开发之间的非协调发展，对城市的现代化建设造成了严重影响。

城市规划和房地产开发是城市发展过程中关系十分密切的两个环节。

城市规划为城市的远景发展设计了一个美好的蓝图，但要将规划的设想变为现实，必须借助房地产开发。

房地产开发也是必须借助城市规划来进行良好的发展。

现就如上问题进行研究分析：

一、城市规划与房地产开发的概述

（一）城市规划的概述

1、城市规划的涵义

城市规划是指对城市的空间和实体发展进行的预先考虑。

它的对象偏重于城市物质形态的部分，涉及城市中产业的区域布局、建筑物的区域布局、道路及运输设施的设置、城市工程的安排。

2、城市规划的主要任务

城市规划的主要任务是根据一定时期城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向、合理利用城市土地、协调城市空间功能布局及进行各项建设的综合部署。

3、城市规划的发展趋势

在不同时代和不同地区，对城市的发展水平和建设要求不同，因此城市规划的研究重点不尽一致，并随时代的发展而转变。

近来更趋活跃，从地理学、社会学、经济学、环境工程学、生态学、行为心理学、历史学、考古学等方面研究城市问题所取得的成果，极大地丰富了城市规划理论。

这个趋势将继续下去，今后还会有更多的学科渗入并开拓城市问题的研究领域。

（二）、房地产开发的概述

1、房地产开发的涵义

房地产开发是指按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，统一有步骤地进行征地动迁、土地开发、基础建设、房屋及配套设施的建设和经营管理，是一项综合性经活动。

房地产开发主要是由房地产开发公司承担的，就其性质是一种企业行为。

这一行为目标主要是追逐利润最大化，即千方百计克服房地产开发项目周期长、投资大、风险高的不利因素，以期获得最大的经济收益，并求得自身的生存和发展。

2、房地产开发的经营活动内容

房地产开发经营活动内容包括：

规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋及配套设施建造、工程验收、经营销售、售后服务和管理。

鉴于房地产开发具有周期长、投资多、风险大、利润高、综合性强等特点，因此，房地产开发应周密的规划，并要求各个环节相互衔接，紧密配合，协调进行，尽量缩短工期降低风险以求获得最佳社会效益、经济效益和环境效益。

3、房地产开发的形式

（1）根据房地产开发的内容可分为以下三种形式：

综合开发、土地开发、房屋开发；

（2）根据房地产开发的承担方式可分为以下三种形式：

独自开发、委托开发、分包开发；

（3）房地产开发的阶段可分为以下三种形式：

前期开发、中期开发、后期开发。

二、城市规划与房地产开发的关系及特点

城市规划与房地产开发两者是计划与实施的关系，两者共同为建设城市服务，从这一点看，它们的目标是一致的。

房地产开发要服从城市规划，城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划有利于房地产房地产发展；

（一）城市规划与房地产开发的关系

1、城市规划与房地产开发两者是动态统一的

城市规划通过对土地利用的管理，对房地产开发的实现正确引导，房地产开发同时又反作用于城市规划。

在城市发展面临越来越大的土地压力的今天，现行城市规划应加强经济分析与论证，进一步加强城市规划对房地产开发规模的宏观调控，城市控制性详细规划要体现一定的灵活性或弹性原则。

2、城市规划的基本原则是节约和合理利用土地及空间资源

城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。

只有科学规划，才能正确地指导城市建设和管理，有效地提高城市的经济效益、社会效益和环境效益。

房地产开发是按城市规划和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发的建设和经营管理的一项综合性社会活动房地产开发是国民经济的重要产业之一，可以带动相关产业的发展。

（二）城市规划与房地产开发的特点

1、城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优

城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。

开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。

2、城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为

我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。

而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内.获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。

城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。

3、城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性

我国城市规划编制工作需较长时间.完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。

在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。

三、城市规划与房地产开发的不协调表现及对应措施

（一）我国城市规划与房地产开发不协调的表现

1、现阶段我国城市规划与房地产开发的主要矛盾及原因

由于缺乏超前意识，控制性详细规划未能合理预测建筑红线、建筑密度和容积率等指标，而道路规划也没有对交通流量做出准确的预测，导致城市局部开发强度过大，交通阻塞问题严重。

现阶段，城市规划特别是控制性详细规划滞后往往是房地产开发背离城市规划的一个重要原因。

规划是自上而下的政府行为，其权威性和执行力度应得到保证。

然而由于管理水平不高，政出多门、职能交叉，且监管措施不力，导致效率不高，城市规划调控能力不强，房地产开发与城市规划经常背道而驰。

由于规划管理法规不健全和监督机制不够完备，政府和开发商肆意改变用地性质的情况也时常发生；

造成无法按规划进行或规划形同虚设的状况。

2、现阶段我国城市规划与房地产开发解决主要矛盾的措施

社会、经济、生态效益三位一体的规划设计及规划管理思路是规划实现可持续发展的根本出发点。

城市管理信息化的建设和应用大大提高了规划管理效率，应进一步推动数字化、网络化技术在城市规划中的广泛应用。

合理建构与分解城市规划权力体系、减少和改进行政性审批事项也十分必要。

由于功能性分区造成某区域土地利用性质的单一和消费者定位简单化，引起居住与工作分离，并进一步引发楼盘开发的同质化危机，这是目前城市新区开发容易出现的问题。

解决的办法是避免单一的居住模式，提倡社区功能复合化，将生活、居住、工作综合考虑。

城市规划滞后和政府投入欠缺造成了新兴住宅区基础配套设施整体欠缺、局部效益不良的现象。

（二）我国对城市规划与房地产开发不协调发展采取的措施

城市规划应加强对房地产开发的管理。

城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。

在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。

四、城市规划与房地产开发的控制

（一）对旧城的改造问题

中国是一个古老的国度，中国的城市也大都是具有多年悠久历史的古城。

因此，中国城市绝不可能像华盛顿的建设一样，现有图纸后有城市。

中国城市规划的重点应放在对旧城的改造上，旧城改造的最大优点莫过于它能够在不扩大土地占用面积的基础上解决人们日益增长的房屋需要，城市房地产开发的方法不止是对旧城的改造。

（二）对耕地占有面积的控制

我国正在面临着一场土地危机，而这种危机还可能因为房地产开发的失控而加剧。

客观地说，既要加快房地产业的发展，又要不占用耕地，是办不到的，现在问题是要怎样采取措施把因房地产开发而占用的耕地控制在最小的限度之内。

这个限度的确定必须考虑现有耕地面积、可供开垦为耕地的土地面积、人口增长预测以及其他建设可能占用耕地等多种因素。

我国今后寻求的不应当是过分膨胀现有大城市，而应当发展乡镇小城市，走真正符合中国国情的房地产开发的道路。

（三）对生态环境的保护

城市的房地产开发，与生态环境的保护和改善，本来应当是而且可能是互相统一的，但是现在城市土地的利用，往往由于乱迁乱建、工厂住宅犬牙交错、高层建筑林立、绿地面积减少、占用公园、填占水面、人口巨增以及市政设施不配套等多种原因，而加剧了城市生态环境的恶化，现在许多城市一眼望去只见高楼、烟雾和杂乱，不见绿茵、清新和秩序，甚至使人感到窒息。

今后我们应当从全民族的长远利益出发，大力树立我国公民和法人的环境权利意识，提高执法机关环境执法自觉性，以便形成一个任何严重影响环境的工程项目不能建设即使已经建设的也要强令撤除的法律机制。

五、城市规划与房地产开发的互动机制

（一）城市规划与房地产开发作用的内在机制

城市规划作为创造和谐的城市环境主要路径之一，它既可加速土地用途向更合理的方向转化，推动城市布局与资源配置的最优化，城市规划对房地产开发的作用机制主要体现以下几个方面：

1、城市规划对房地产开发用地性质和用途的影响

不同性质的建设用地，其单位面积所发挥的经济效益是不同的，而投资效益又是房地产开发商所最关注的问题。

城市规划根据城市发展方向，划分城市用地功能分区，确定用地性质，如工业用地、居住用地、公建用地、绿地、道路广场用地、仓储用地等。

2、城市规划对房地产开发用地规模的影响

为保持房地产开发的稳步增长、避免城市无节制地向外延伸和提高城市土地的集约利用程度，城市规划确定了城市的发展方向和用地发展规模，这说明每年供房地产开发的土地是有限制的。

当土地需求量增加时，可供开发土地的价值就会上升，房地产开发价值也随之提高。

因此，合理确定房地产开发的用地规模，不但可以使城市土地价值经常保持在较高的水平，而且还有利于提高城市土地开发的集约利用程度，这一点在城市化快速发展时期尤为重要。

由于在城市开发活动中，对不同行业的用地的投资收益是不同的，往往导致房地产开发企业总趋向于收益高的行业进行开发，其结果是利润高的行业用地规模出现膨胀，城市用地结构失衡，规模失控，地价下降。

3、城市规划对房地产开发用地强度的影响

城市建设用地的开发强度，受到其使用性质和对周围环境的要求以及周围建筑物、构筑物对其制约关系等的影响。

城市规划可对确定建设用地的开发强度起到指导作用。

通过制定开发地段的控制性详细规划，并根据城市空间景观要求和环境要求以及群体之间的关系，确定该地段的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过密的倾向，保证良好的生活居住环境质量。

这对于实现城市土地利用、城市产业发展和居民生活质量提高相一致的城市规划目标，是非常重要的。

（二）城市规划对土地利用的管理机制

城市规划应从多方面对房地产开发以积极影响，发挥应有的技术性管理职能。

1、规划应合理地调整城市建设布局

任何一种布局的变化都会对投资项目的成本和盈利产生重大影响。

反之亦然，更换某一项目就会影响原来的布局。

现在要紧的是必须防止随着经济高速增长，许多城市的摊子越铺越大，中心区环境恶化。

原有拥挤的旧城区被拆除后，建起的仍是拥挤的高楼，使城市不堪重负。

历史文物地段周围进行房地产开发时，创建一个时空协调的文化环境，也是城市规划及其实施部门义不容辞的责任。

2、规划应严格规范有序发展

运用规划进行资源配置和宏观调控，通过广泛的协调计划可以有效地规范房地产开发有序发展。

城市规划可以控制城市土地利用的宏观综合效益和土地使用者的微观效益，对房地产开发起“龙头”作用。

因为规划所确定的用地结构、功能结构、开发次序、开发深度和建设用地的技术规范，决定了土地区位的价值差。

3、规划应选定合适的开发项目

国家有关城市建设的法规表明，包括房地产投资开发在内的各项城市建设必须在城市规划的指导下进行，必须以城市规划为蓝本组织实施。

规划及管理主体人员对汹涌而来的房地产开发项目必须仔细权衡，应尽可能引进发挥原有优势的项目。

（三）城市规划对房地产开发的引导机制

城市规划与房地产开发两者之间是相互联系的，且通过各种方式、机制和强度互相作用，两者的协调机制是在互动作用基础上的协调发展。

1、城市规划对地价与房价的作用机制

城市的性质、职能与规模、城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。

城市性质要求其城市功能和城市形象与之相适应，这就带来了不同性质、职能与规模的城市，其土地的供求关系、对容积率的要求、对土地的利用强度也不同。

城市规划确定了城市用地功能分区，也决定了城市内部不同区域的地价水平。

城市规划通过对配套设施的控制来改善城市经济发展的软硬件环境，使城市发展的未来溢价增加，从而使城市总体地价水平和房价水平提高。

2、规划应正确引导开发投资

国内外现代城市发展史表明，一个科学的城市规划以及据此而营造的城市环境，能够成功地吸引并有效地安排房地产投资（进而引进各行各业经济的投入），而房地产投资又能够反作用于城市规划及城市环境，使其更臻完善或更趋恶化。

城市规划引导房地产开发投资，指导房地产市场的职能至关重要，但往往被人们所忽视。

3、规划要合理抑制投机行为

在市场经济起步条件下，房地产投机的发生几乎不可避免。

因房地产投机而形成的泡沫经济，其泡沫破灭后的后遗症会产生极其严重的负面影响。

除政府中少数人的“寻租”、“炒卖”等投机活动外，还有不合法的开发公司违规经营。

房地产投机必然会伤及整个经济和毒化社会风尚。

（四）房地产开发对城市规划的反馈机制

1、房地产开发对城市空间结构的影响

房地产开发对城市空间结构的影响是明显的。

房地产开发用地发展类型显示出商品房开发改变了城市部分用地的用途，对城市空间结构的影响表现在两方面：

一方面是建成区内的空间结构，另一方面是建成区的扩展结构。

在城市经济结构转型的前提下，不同类型商品房的空间分布改变城市用地的分布特征，促使形成新的城市功能空间结构，原来位于中心区的普通住宅用地，转变为商务和高级住宅用地，原来位于建成区内和边缘的工厂转变为住宅用地，郊区的农业用地被征用，邻近城区的用地转变为居住用地，离城区较远土地的转变为工业用地。

2、房地产开发对城市经济发展的影响

房地产开发通过对城市经济发展的作用来带动或影响城市中许多产业的发展，从而加强或改变城市的性质，由此带来城市规划的改变。

房地产开发对城市经济发展的作用。

房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。

后向联系是指带动向房地产建筑提供各种原材料的产业。

侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇的公用公共事业的发展。

这两个产业均与房地产的开发呈直接的比例带动相关效应。

房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。

如商业、旅馆、饭店业、运输、仓储、邮电通信业和金融、保险以及其他知识服务产业，它们要更好发展都离不开房地产开发的产品供给。

3、房地产开发对土地利用的影响

房地产开发是使城市用地结构实现合理的关键。

在计划经济体制下，我国的城市用地结构极不合理。

表现在:

城市中工业、仓储等生产性用地比重过大，而道路广场、公共绿地、市政基础设施用地又严重不足。

在用地功能配置方面，出现优地劣用，土地粗放开发经营，土地利用效益低下，土地资源配置不合理等现象。

随着我国经济体制与经济增长方式的根本转变，我国房地产开发也适应这一变化，满足城市产业结构调整的需要，通过集中合并、挖潜更新、综合开发等多种途径，提高城市土地利用效益和产出效益，逐步压缩工业、仓储等生产性用地所占比重，提高道路交通用地、公共绿地所占的比重，使我国城市用地结构趋于合理。

4、房地产开发对城市景观的影响

房地产开发对城市景观具有重大影响，作为对城市土地的利用，房地产开发的目标在于创造宜人的或具有特定景观及文化内涵的城市空间。

在房地产开发中不仅考虑到区段开发的局部问题，而且从地区和城市整体环境结构中寻找依据，更多地注重了对开发活动进行原则性引导，而不是具体的细节塑造。

房地产开发对城市景观的影响具体来说表现在以下方面：

首先是旧城改造与城市更新；

其次是城市空间特征的创造，标志和特征无论对于城市或社区都是必要的，房地产开发使空间具有可识别性，同时也使居民具有领域感、场所感和安全感；

再次是土地的综合使用；

最后是房地产开发空间设计带来的形式美。

六、结论

城市规划与房地产开发可以理解为城市建设的不同阶段，计划与实施的关系，两者共同为建设城市服务，从这一点看，它们的目标是一致的。

城市规划仍以传统的物质形体规划为指导思想，已不能适应城市发展的要求。

城市控制性详细规划要改变静态、均衡的土地功能配置模式，体现一定的灵活性或弹性原则，从微观上为房地产开发创造条件，使其能根据市场需要调整开发方案。

因此，城市规划从总体上对城市开发和建设进行有序的安排，对房地产业开发活动起着最直接、最具体、最有影响的调控作用；

房地产开发作为城市规划的落脚点和得以实施的执行者，则是在追求自身利润最大化的同时，实现着城市规划，进而提高城市环境效益、社会效益、经济效益等综合效益。

房地产在城市规划指导下进行开发的同时，城市规划也要充分考虑开发商利益，增强规划弹性和应变能力。

房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市形态中体现也来的。

参考文献：

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10、郑静，《论城市空间发展策略与广州“双城三极”空间策略》，规划师，1994年第4期。

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