房屋拆迁纠纷点评法律意见和代理策略Word格式文档下载.docx

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因拆迁导致家庭内部发生争议和矛盾，如对于动迁利益的分配、权利人的认定等产生矛盾，无法顺利签订拆迁协议，这类争议最终可能会形成民事诉讼。

而如果当事人内部没有矛盾，而是对政府的征收政策、程序或补偿方案不满，其结果也是无法达成拆迁协议，这类争议则可走向行政诉讼。

房屋拆迁案件最终形成哪种诉讼，要看案件的具体矛盾、安置补偿对象，当事人的诉求等。

熟悉当地政策是找准案件突破口的前提。

房屋拆迁案件在全国各地都有发生。

且这个类型的案件比较依赖地方法规和规章，即各个省、市、县具体的拆迁政策。

宏观上，拆迁案件必然适用国家法律（如国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》），但是上位法线条较粗，是大而化之的，不能完全适应于各地的具体情况。

各个省市县乡，都会出台适应当地现状的拆迁补偿政策。

律师必须了解当地政策，才能找到案件的突破口和关键，把握最具有可操作性的内容。

因此，房屋拆迁案件一般都是交给当地律师处理。

1、可争取的权益（诉讼请求）分析

1.1要求依法分割动迁补偿利益，其中一套2室1厅房屋登记在你的名下，归你所有

1.可争取的权益点（诉讼请求）是？

要求依法分割动迁补偿利益，其中一套2室1厅房屋登记在你的名下，归你所有

2.可争取本项权益的理由有哪些？

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条的规定，因为该被动迁房屋的性质是租赁房屋，即公房性质的。

在公房拆迁补偿中，该房屋的拆迁补偿利益是归房屋的承租人和房屋的共同居住人共同享有的，他们之间的权利一般是一样的（承租人通常享有安置补偿方式的选择权和签约权）。

如果在动迁的时候你的户口在该处被拆迁公房内，且符合同住人条件，则你应属于被安置的对象，有权利来主张动迁安置利益的。

现在该处动迁共计可得四套安置房屋，对于如何分配该四套房屋，经过该动迁基地动迁组经办人员的沟通协商，他们也认可你可以获得安置一套两室一厅的房屋。

根据司法实践，动迁公司的具体安置意见，一般是比较符合动迁政策和具体安置情况的，所以对于法院将来的判决是具有一定影响的，如果没有重大偏差，法院很可能参考该意见进行处理。

法律依据：

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条：

“公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

”

3.争取本项权益的可能性有多大？

50%—80%

4.争取本项权益存在的风险有哪些？

1、因为现在该公房内共有9个户口，如果该9个人都符合安置对象条件的话，那么每个人都可以分得1/9的份额，而你1个人是无法主张到一套两室一厅房屋的，除非是和其他的安置对象比如和你家人作为一起被安置。

2、因为你户口当时迁出去过，之后又将户口迁回来，如果该迁回的原因是空挂户口，并未实际居住，那么你大哥在开庭的时候有可能就以此为借口说你不符合共同居住人的条件。

3、因为目前你大哥已经起诉动迁公司，那么在该行政官司未审理结束之前，你们家庭内部是无法分割动迁利益的。

4、如果你之前享受过福利房屋，那么就不再符合共同居住人的条件，一般是不能再主张动迁分配利益的。

点评

上海市拆迁补偿政策有上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（市政府令第71号令），并且每一个动迁基地都有不同的拆迁补偿方案。

当事人提出异议后，都是以这些政策作为参照来判断拆迁行为是否合法合规，其权力主张和抗辩也都需参照这些政策。

本案是一个涉及公租房拆迁的案件。

上海的公租房和一般意义上的租赁公房有较大的区别，因为它实际上具有准私房的性质。

虽然上海公租房是承租人租用的公房，但房屋一旦拆迁，其80%的权利归承租人和同住人，只有20%归产权人。

因此产权人几乎没有话语权。

也就是说，出租人只能从房地局等地拿20%，剩下80%，包括各种奖励、补偿、优惠政策，全部都是给住户的。

因此，上海的房屋拆迁案件中，首先需要确定承租人和同住人，且同住人和承租人共同享受拆迁安置补偿利益。

本案件原承租人是当事人的母亲，母亲去世后当事人户口迁进房屋，这一家9口人是公租房的安置对象。

这9口人对于安置分配的房屋具体内部怎么协调没有达成协议，因而形成了诉讼。

律师对于这一情况进行了充分的分析研判，充分维护了当事人的利益。

在房少人多的情况下，如何根据每一户的具体情况在能够分配的房屋套数内进行合理分配，以达到每一个同住人利益的均衡和保障。

律师在法律意见书中帮助当事人达到利益最大化提出有效策略，使得自己的主张既有一定的法律依据，又有一定的事实依据，根据实际情况帮其分配一套两室一厅的房子。

这一点，律师在法律意见中都进行了较充分的分析和论述，提出了一些有针对性的方法。

同时，律师也提出了风险，即根据实际情况，当事人的实诉求不一定能够得到支持。

由于每家每户人口构成的特殊性，当事人如果仅是一个人，没有同住人或未组成家庭，为了照顾和平衡其他人的利益，很难一人独得一套两室一厅的房子。

同时，由于案件用户提供的信息不是很完善，律师还考虑到了其他同住人是否享受到了分房的福利待遇。

律师考虑到了9口人是否都是适格的同住人的问题并且试图进行了排除，即某一个同住人户口在本房中，但同时在他处有房产的，不能享受拆迁补偿待遇的情况。

律师考虑了可能出现的各种情形，并为争取用户利益的最大化，提出了救济措施。

2、客户的“特定要求”回复

可争取的权益（诉讼请求）第1项诉讼请求

3、律师代理策略

如果您委托本律师进行代理，在接受您的委托之后，本律师将主要从以下几个方面开展工作：

第一，审查分析，确定你的诉讼请求为：

要求依法分割动迁补偿利益，确认其中一套两室一厅的房屋归你所有，登记在你的名下。

该步骤是要明确你的诉讼请求，做到全面准确，防止遗漏，如果你还有其他请求，在此一并明确固定。

第二，在你大哥与拆迁部门的行政官司结束之后，迅速及时和动迁公司取得联系，调取有关你们这户的动迁补偿安置协议，以及调取、研究该基地的征收补偿方案。

看该动迁协议上具体的补偿、安置方案的内容是否符合政策，具体补偿项目及金额、具体应得的安置房套数、位置及面积及安置对象。

这个是您主张分配一套2室1厅房屋的基础。

第三，因为你户口之前迁出过，之后又迁回来，那么就去户籍派出所调取当时户籍迁回的相关资料，以证明在动迁之前你的户口已经在该公房内，并且去居委会调取居住证明，以证明你之前在该动迁房屋内实际居住过，并且达到1年以上。

该步骤主要是证明你的户口在该公房内，并且居住1年以上，符合共同居住人的条件。

第四，还需要积极的和动迁部门联系，因为当时在动迁组经办人员的沟通下，动迁组经办人员也认为你可以分得一套两室一厅的房屋，那么就申请法院将动迁公司列为第三人出庭的，动迁公司的态度经常会影响法院的判决结果。

第五，因为该房屋的性质是公房，那么就需要再看看，您大哥、您妹妹等其他户籍在此的人员，他们之前是否享受过福利房屋、是否有其他的住房。

如果你大哥、妹妹他们享受过福利房或者购买过其他房屋，则去法院申请调查令，调取对方的房产信息以及享受过福利房屋的相关材料，如果他们作为“同住人”的资格有问题，可能会影响法院的判决走向。

最后，在开庭之后和法官进行沟通，分析案件的关键点和法官在庭审中关注的案件重要信息。

向法官进行解释说明，并在庭审之后的3个工作内提供书面的代理意见。

律师提出了比较详细可行的代理策略，对于需要提供的证据做了相应的回应。

其中讲到了动迁基地的政策，并点明了如果能采集动迁基地之前做的调解工作的证人证言，也是对本案相对有利的证词。

这个板块中，律师比较好的吃透了拆迁的政策，也关注到了用户的具体需求和家庭构成状况，有针对性的提出了代理策略。

律师收集证据的策略清晰，如果按着这个路径充分有效地开展工作，应该能够保证当事人利益的最大化。

4、程序介绍

4.1需要收集的证据材料有哪些？

1、拆迁租赁房屋内所有的户籍人口，明确案件的原被告。

2、被拆迁房屋的权属证明，例如房屋租赁卡，相关租赁公房的调配单等。

3、动拆迁协议，明确房屋拆迁，以及相关拆迁利益。

4、调配房屋的权属情况，是否已经进行产权登记（具备大产证）。

5、其他当事人是否具有同住人资格的相关证据材料。

6、动迁公司有关经办人的证人证言。

7、该基地动迁政策（征收补偿方案等）。

8、居委会等基层组织出具的有关居住情况的证明。

9、其他实现权利主张所需要的证据。

4.2大致需要的时间、经历的流程。

本案的处理大约需要4-5个月。

主要流程：

1、办理委托手续。

2、详细了解案情，收集整理相关证据材料，例如租赁公房处户籍人员情况、动拆迁协议，调配安置房的权属情况（具有大产证）。

3、帮助您分析，明确诉求等。

4、制作起诉状、证据目录等，至法院立案。

此类案件，若您不采取诉前财产保全措施，则可能需要进行诉前调解。

诉前调解期限各个区根据实际情况有所不同，大约需要一个月时间30天，不超过60天。

5、若调解不成功，则转业务庭正式立案，缴纳诉讼费等。

6、一审阶段，法院寄送传票、举证通知书等，此类案件一般适用简易程序，审限3个月。

7、根据法院传票，参加庭审：

（1）核实原被告身份，宣读法庭纪律，告知原被告所享有是诉讼权利；

（2）原告陈述诉求以及事实和理由，被告答辩；

（3）法庭调查阶段，说明承租人同住人情况，房屋动拆迁利益等，要求依法予分割，我方要求分得两室一厅一套。

（4）同时根据对方的抗辩情况进行说明并提供证据。

（4）法庭辩论阶段即说明我方作为同住人，有权要求分割动拆迁利益，请求法院支持诉请。

8、判决，根据判决结果履行。

9、若对方不履行，申请法院采取强制执行措施。

整体点评

本案案情相对简单，但是外地律师因为不熟悉上海当地政策的原因不一定能看懂。

本案中，当事人没有表现出对政府的不满。

上海这种拆迁政策比较好的城市，对政府提出不满的房屋拆迁案件比例较低，大部分矛盾集中在拆迁户内部。

全国其他各地由于政策不同，也有不少地方房屋拆迁纠纷集中在和政府的矛盾关系中。

首先老百姓可能是对征收公告、补偿方案不满，或认为征收程序违法；

其次，当事人也可能对征收补偿决定不满，最终都有可能形成诉讼。

房屋拆迁，对老百姓和政府都是事关重大利益的事项，因此产生的矛盾也比较尖锐，需要通过合法的路径来解决。

随着依法行政的要求越来越高，操作程序合法性要求越来越高，如果客户认为自己的利益受到侵害，通过法律维权是既合法又有效的措施，律师在其中可以充分的发挥作用。

如果出现优质的关于行政方面的房屋拆迁案件，我们会继续推出。

题外话

房屋拆迁是一个地缘性很强的案件类型，因为评审无法将所有地区的政策都了解透彻，律师在法律意见书中需要将当地的政策写明，以便用户充分了解情况，形成合理预期，评审人员能够进行准确的评判。