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（五）城镇地盘应用税32

（六）房产税32

4房地产开辟各环节税收政策详解四——落成发卖阶段34

一、企业所得税34

二、地盘增值税37

三、城镇地盘应用税45

四、印花税46

五、房产税46

房地产开辟各环节税收政策详解之拿地阶段

从事房地产开辟的企业，应按规定向主管处所税务机关缴纳营业税、企业所得税、地盘增值税、城市保护扶植税、地盘应用税、房产税、车船税、印花税、小我所得税、教导费附加等处所税收（费）。

同时房地产开辟存在地盘取得、前期筹划、施工、发卖、落成等环节，各个环节的税收问题存在不合的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。

　一、拿地阶段

　　房地产开辟企业在项目开辟前，经由过程各类门路获得国有地盘应用权，涉及到的处所税种重要有：

契税、耕地占用税、印花税、城镇地盘应用税。

（一）契税

　　1、直接取得国有地盘应用权成为纳税义务人

　　契税的纳税义务人是境内转移地盘、房屋权属，遭受单位和小我。

即境内地盘应用权、房屋所有权产生转移时，遭受的企业、事业单位、国度机关、军事单位、社会集团、其他组织和个别经营者以及其他小我为契税的纳税人。

是以，房地产企业在项目开辟前，经由过程各类方法直接取得国有地盘应用权，必定产生权属转移，成为契税的纳税义务人。

　　2、征税范围

　　《中华人平易近共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第二条规定可知，国有地盘应用权出让、地盘应用权让渡，包含出售、赠与、和交换均属于转移地盘权属的范畴。

　　《中华人平易近共和国契税暂行条例细则》第八条规定，下列转移方法，视同地盘应用权让渡、房屋生意或者房屋赠与征税：

以地盘、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；

以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方法遭受地盘、房屋权属的；

扶植工程让渡时产生地盘应用权转移的；

以其他方法事实构成地盘、房屋权属转移的。

　　是以，房地产企业经由过程出让、受让、抵债、接收投资、受赠等直接取得地盘应用权，就属于契税的征税范围。

　　3、计税根据

　　《财务部、国度税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）第一条关于计税价格问题规定，根据《中华人平易近共和国契税暂行条例》（以下简称条例）第四条第

（一）款及《中华人平易近共和国契税暂行条例细则》（以下简称细则）第九条的规定，地盘应用权出让、地盘应用权出售、房屋生意的计税根据是成交价格，即地盘、房屋权属转移合同肯定的价格，包含遭受者应交付的泉币、什物、无形资产或者其他经济好处。

是以，合同肯定的成交价格中包含的所有价款都属于计税根据范围。

地盘应用权出让、地盘应用权让渡、房屋生意的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的构成部分，不该从中剔除，纳税人应按合同肯定的成交价格全额计算缴纳契税。

　　《财务部、国度税务总局关于国有地盘应用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定：

出让国有地盘应用权的，其契税计税价格为遭受工资取得该地盘应用权而付出的全部经济好处。

（一）以协定方法出让的，其契税计税价格为成交价格。

成交价格包含地盘出让金、地盘补偿费、安顿补贴费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政扶植配套费等遭受者应付出的泉币、什物、无形资产及其他经济好处。

　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方法肯定：

　　1、评估价格：

由当局赞成设立的房地产评估机构根据雷同地段、同类房地产进行综合评定，并经本地税务机关确认的价格。

　　2、地盘基准地价：

由县以上人平易近当局公示的地盘基准地价。

（二）以竞价方法出让的，其契税计税价格，一般应肯定为竞价的成交价格，地盘出让金、市政扶植配套费以及各类补偿费用应包含在内。

　　二、先以划拨方法取得地盘应用权，后经赞成改为出让方法取得该地盘应用权的，应依法缴纳契税，其计税根据为应补缴的地盘出让金和其他出让费用。

　　《国度税务总局关于明白国有地盘应用权出让契税计税根据的批复》（国税函[2009]603号）对北京市处所税务局《关于国有地盘应用权出让契税计税根据肯定问题的请示》（京地税地[2009]124号）的批复如下：

根据《财务部、国度税务总局关于地盘应用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有地盘应用权，契税计税价格为遭受工资取得该地盘应用权而付出的全部经济好处。

对经由过程“招、拍、挂”法度榜样遭受国有地盘应用权的，应按照地盘成交总价款计征契税，个中的地盘前期开辟成本不得扣除。

　　是以，从上述文件来看，房地产企业取得地盘的契税政策应存眷以下几点：

　　第一，认为取得该地盘应用权而付出的全部经济好处为契税的征税根据。

全部经济利钱包含泉币、什物、无形资产和其他经济利钱，如国税函[2002]1094号规定，以项目换取等方法遭受地盘应用权，属于契税征收范围。

又如国税函[2004]322号规定，以地盘出资，属于契税征收范围，即投资方以地盘出资，受让方以自身股权作为付出对价，计税根据则为作价出资额。

　　第二，不得因减免地盘出让金，而减免契税。

《国度税务总局关于免征地盘出让金出让国有地盘应用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）对北京市处所税务局《关于对当局以零地价方法出让国有地盘应用权征收契税问题的请示》（京地税地[2005]166号）的批复规定，根据《中华人平易近共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对遭受国有地盘应用权所应付出的地盘出让金，要计征契税。

不得因减免地盘出让金，而减免契税。

　　4、间接取得地盘的契税问题

　　房地产企业实务中，经由过程企业股权让渡、企业归并、企业分立等方法间接取得地盘应用权。

上述方法中，平日地盘权属没有产生变革，一般不征收或享受免征契税的待遇。

如《财务部、国度税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定，在股权让渡中，单位、小我遭受企业股权，企业地盘、房屋权属不产生转移，不征收契税；

两个或两个以上的企业，根据司法规定、合同商定，归并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其归并后的企业遭受原归并各方的地盘、房屋权属，免征契税；

企业按照司法规定、合同商定分设为两个或两个以上投资主体雷同的企业，对派生方、新设方遭受原企业地盘、房屋权属，不征收契税。

是以，房地产企业经由过程重组方法取得地盘，存在契税的筹划空间。

（二）耕地占用税

　　1、占用耕地建房成为纳税义务人

　　占用耕地建房和从事其他非农业扶植的单位和小我，成为耕地占用税纳税人。

是以，房地产企业经由过程出让、受让方法直接占用耕地用于开辟房产，天然成为耕地占用税纳税人。

　　但在原《中华人平易近共和国耕地占用税暂行条例》（国发[1987]27号）不实用外商投资企业，是以，《中华人平易近共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）2008年1月1日实施前，外商投资房地产企业占用耕地不是耕地占用税纳税人。

国务院令第511号实施后，耕地占用税纳税人包含单位和小我，单位包含国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会集团、国度机关、部队以及其他单位；

小我包含个别工商户以及其他小我。

　　《中华人平易近共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第二条规定，耕地重要指栽种农作物的地盘。

　　《中华人平易近共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税根据。

　　4、纳税义务时光

　　经赞成占用耕地的，耕地占用税纳税义务产生时光为纳税人收到地盘治理部分化决占用农用地手续通知的当天。

　（三）印花税

　　1、地盘应用权出让、让渡合同按产权转移书据征收印花税

　　房地产企业以出让、受让方法取得地盘，须签订地盘应用权出让合同、地盘应用权让渡合同。

根据《财务部、国度税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对地盘应用权出让合同、地盘应用权让渡合同按产权转移书据征收印花税。

　　2、开辟廉租住房、经济实用住房可减免印花税

　　《财务部、国度税务总局关于廉租住房经济实用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定，开辟商在经济实用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济实用住房，如能供给当局部分出具的相干材料，可按廉租住房、经济实用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开辟商应缴纳的印花税。

（四）城镇地盘税

　　1、应用城镇地盘成为纳税义务人

　　中华人平易近共和国城镇地盘应用税暂行条例（国务院令第17号）第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内应用地盘的单位和小我，为城镇地盘应用税（以下简称地盘应用税）的纳税人。

　前款所称单位，包含国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会集团、国度机关、部队以及其他单位；

所称小我，包含个别工商户以及其他小我。

是以，房地产企业取得的土地位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内，天然成为城镇地盘应用税纳税人。

正如《国度税务总局关于受让地盘应用权者应征收地盘应用税问题的批复》（国税函发[1993]501号）对成都会税务局《关于对国内受让地盘者是否征收地盘应用税的请示》（成税函[1992]463号）批复规定，《中华人平易近共和国城镇地盘应用税暂行条例》第二条规定：

“在城市，县城，建制镇，工矿区范围内应用地盘的单位和小我，为城镇地盘应用税纳税义务人，应当按照本条例的规定缴纳地盘应用税。

”《中华人平易近共和国城镇国有地盘应用权出让和让渡暂行条例》第四十九条也明白规定：

“地盘应用者应当按照国度税收律例的规定纳税。

”是以，凡在地盘应用税开征区范围内应用地盘的单位和小我，不论经由过程出让方法照样让渡方法取得的地盘应用权，都应依法缴纳地盘应用税。

　　房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的地盘。

　　地盘应用税以纳税人实际占用的地盘面积为计税根据，按照规定税额计算征收。

　　《国度税务总局关于房产税城镇地盘应用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第一款规定，购买新建商品房，自房屋交付应用之次月起计征房产税和城镇地盘应用税。

房地产开辟企业，应自房屋交付应用之次月起调减城镇地盘应用税计税根据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇地盘应用税。

已征用未开辟的地盘应按规定全额征收城镇地盘应用税。

房地产开辟企业从全部交房后的次月起，开辟用地的城镇地盘应用税为零。

　　房地产企业城镇地盘应用纳税义务时光，重要分以下三种情况：

　　第一，根据《城镇地盘应用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的地盘，区分耕地与非耕地缴纳城镇地盘应用税。

征用的耕地，自赞成征用之日起满1年时开端缴纳城镇地盘应用税；

征用的非耕地，自赞成征用次月起缴纳城镇地盘应用税。

　　第二，根据《财务部、国度税务总局关关于房产税城镇地盘应用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让或让渡方法有偿取得地盘应用权的，应由受让方从合同商定交付地盘时光的次月起缴纳城镇地盘应用税；

合同未商定交付地盘时光的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇地盘应用税。

　　第三，根据《国度税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇地盘应用税问题的批复》（国税函[2007]596号）规定，外商投资企业和外国企业，应从2007年1月1日开端缴纳城镇地盘应用税，其纳税义务时光的产生与前述雷同，故表里资房地产开辟企业缴纳城镇地盘应用税缴纳时光一致。

　　5、开辟廉租住房、经济实用住房可减免

　　《财务部、国度税务总局关于廉租住房经济实用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定，对廉租住房、经济实用住房扶植用地以及廉租住房经营治理单位按照当局规订价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇地盘应用税。

开辟商在经济实用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济实用住房，如能供给当局部分出具的相干材料，可按廉租住房、经济实用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开辟商应缴纳的城镇地盘应用税。

房地产开辟各环节税收政策详解之预售阶段

房地产开辟产品房预售，是指房地产开辟企业与购房者商定，由购房者交付定金或预付款，而在将来必定日期拥有现房的房产交易行动。

它与现房的生意已成为我国商品房市场中的两种重要的房屋发卖情势。

预售阶段其实与施工阶段对房地产开辟来说应当是同一个阶段，但因为房地产企业预售收入税务处理的特别性，笔者将其零丁作为一个阶段来分析。

　　为了防止开辟企业经由过程有意延缓收入实现切实其实认时光，随便肯定成本对象或混淆成本界线等方法递延或回避纳税义务，包管国度税收及时足额入库以及不合纳税人之间税负和纳税时光的公平，税法对房地产企业取得的预售收入的重要税种均作出了规定。

（一）营业税

　　1、房地产企业是营业税纳税义务人

　　《中华人平易近共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第一条规定：

在中华人平易近共和国境内供给本条例规定的劳务、让渡无形资产或者发卖不动产的单位和小我，为营业税的纳税人，应当按照本条例缴纳营业税。

房地产企业预售开辟产品，属于发卖不动产的行动，当然成为营业税纳税义务人。

　　2、计税根据

　　营业税的计税根据即纳税人的营业额，包含纳税人供给给税劳务、让渡无形资产或者发卖不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

　　价外费用，包含收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、嘉奖费、违约金、滞纳金、延期付款利钱、补偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各类性质的价外收费，但不包含同时相符以下前提代为收取的当局性基金或者行政事业性收费：

（1）由国务院或者财务部赞成设立的当局性基金，由国务院或者省级人平易近当局及其财务、价格主管部分赞成设立的行政事业性收费；

（2）收取时开具省级以上财务部分印制的财务单子；

　　（3）所收款项全额上缴财务。

　　是以，房地产开辟企业发卖不动产向购房者收取的定金、违约金、补偿金、延期付款利钱等价外费用，均应当按照规定缴纳营业税，自发实施营业税纳税义务，不然存在涉税风险。

但房地产开辟企业的“代收费用”假如同时相符上述3个前提的，是不须要缴纳营业税的，不然应当作为“价外费用”缴纳营业税。

　　3、视同发卖

　　新《中华人平易近共和国营业税暂行条例细则》第五条规定：

纳税人有下列情况之一的，视同产生应税行动：

（1）单位或者小我将不动产或者地盘应用权无偿赠予其他单位或者小我；

（2）单位或者小我本身新建（以下简称自建）建筑物后发卖，其所产生的自建行动；

　　（3）财务部、国度税务总局规定的其他情况。

　　《实施细则》第二十五条规定，纳税人让渡地盘应用权或者发卖不动产，采取预收款方法的，其纳税义务产生时光为收到预收款的当天。

　　将不动产或者地盘应用权无偿赠予其他单位或者小我的，其纳税义务产生时光为不动产所有权、地盘应用权转移的当天。

　　自建行动的，其纳税义务产生时光为发卖自建建筑物的纳税义务产生时光。

（二）地盘增值税

　　《中华人平易近共和国地盘增值税暂行条例实施细则》第十六条明白规定：

“纳税人在项目全部落成结算前让渡房地产取得的收入，因为涉及成本肯定或其他原因，而无法据以计算地盘增值税的，可以预征地盘增值税，待该项目全部落成、解决结算后再进行清理，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市处所税务局根据本地情况制订。

”

　　因为房地产企业开辟经营的行业特点，商品房都是按照项目一次性开辟，分期分批进行发卖，在同一期商品房全部或根本实现发卖前，因为很多工程未进行结算，要精确地计算该项目每一批商品房实现的发卖收入应缴纳的地盘增值税是有必定难度的，只有在每一批商品房取得发卖收入时按规定进行预征，待该期商品房全部或根本实现发卖落后行结算，才能该项目应缴的地盘增值税精确无误，是以，采取了预缴轨制。

　　预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部分规定核定的应缴纳税款。

起首，没有按照规定申报缴纳预缴税款，不认定为偷税行动。

其次，税务部分发明纳税人没有按照规定申报缴纳预缴税款时，应当按照税律例定通知纳税人限日申报缴纳并可以按照规定加收滞纳金。

假如纳税人在限日内仍不缴纳税款，税务部分可以根据《税收征管法》第六十八条规定处理：

纳税人、扣缴义务人在规按刻日内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限日缴纳，过期仍未缴纳的，税务机关除按照本法第四十条的规定采取强迫履行办法追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。

　　各地对地盘增值税的预缴税率存在差别，一般来说，通俗标准室庐按照预售收入的1.5%，除通俗标准室庐以外的其他室庐为3.5%，其他房地产项目为4.5%。

但《国度税务总局关于加强地盘增值税征督工作的通知》（国税发[2010]53号）请求各地进步预征率，该文规定，为了发挥地盘增值税在预征阶段的调节感化，各地须对今朝的预征率进行调剂。

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不合类型房地产肯定恰当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定履行）。

对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收司法律例开展预征，确保地盘增值税在预征阶段及时、充分发挥调节感化。

此后各地陆续规定，进步了地盘增值税预征率。

　　（三）企业所得税

（1）预收收入负有纳税义务

　　《国度税务总局关于房地产开辟营业征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业经由过程正式签订《房地产发卖合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为发卖收入的实现。

　　是以，房地产企业经由过程签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《发卖合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否落成，全部确认为收入，负有企业所得税纳税义务。

（2）预收收入应纳税所得额的计算办法

　　国税发[2009]31号第九条规定，企业发卖未落成开辟产品取得的收入，应先按估计计税毛利率分季（或月）计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开辟产品落成后，企业应及时结算其计税成本并计算此前发卖收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入昔时度企业本项目与其他项目归并计算的应纳税所得额。

“

　　企业发卖未落成开辟产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国度税务局、处所税务局按下列规定进行肯定：

（一）开辟项目位于省、自治区、直辖市和筹划单列市人平易近当局地点地城市城区和郊区的，不得低于15%.

（二）开辟项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

　　（三）开辟项目位于其他地区的，不得低于5%。

　　（四）属于经济实用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

　　（3）预售阶段告白费、营业宣传费、营业接待费的税务处理

　　原国税发[2006]31号文件规定：

“告白费、营业宣传费、营业接待费。

按以下规定进行处理：

　　1、开辟企业取得的预售收入不得作为告白费、营业宣传费、营业接待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际发卖收入时，再将其作为计算基数。

　　2、新办开辟企业在取得第一笔开辟产品实际发卖收入之前产生的，与建造、发卖开辟产品相干的告白费、营业宣传费和营业接待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转刻日最长不得跨越3个纳税年度。

　　新国税发[2009]31号文部不再限制预售收入作为计算告白费、营业宣传费、营业接待费的基数；

撤消了相干的告白费、营业宣传费和营业接待费，向后结转刻日最长不得跨越3个纳税年度的限制。

　　（4）预售收入相干的税金及附加税前扣除问题

　　1、月度或季度申报时，不得扣除。

　　《国度税务总局关于房地产开辟企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）第一条规定，房地产开辟企业按昔时实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开辟、建造的室庐、贸易用房以及其他建筑物、附着物、配套举措措施等开辟产品，在未落成前采取预售方法发卖取得的预售收入，按照规定的估计利润率分季（或月）计算出估计利润额，计入利润总额预缴，开辟产品落成、结算计税成本后按照实际利润再行调剂。

　　是以，在企业月度或季度申报企业所得税时，预售收入缴纳的营业税金及附加不克不及从当期利润额或所得额中扣除。

　　2、年度所得税汇算清缴时，可以扣除。

　　企业发卖未落成开辟产品取得的收入，应先按估计计税毛利率分季（或月）计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额。

　　我们知道从毛利额与所得额是两个不合的概念，只有将毛利额扣除响应的税金及其费用才变成所得额。

是以，在年度企业所得税汇算清缴时，与估计收入相匹配的税金、附加及相干费用应当予以扣除。

　　此外，税金是否属于当期的费用，应当以纳税义务产生时光为根据断定，即：

纳税义务时光产生，则属于产生期费用；

纳税义务时光尚未产生，则不属于缴纳当期费用（如预缴税款）。

营业税中已经讲到，采取预收款方法的，其纳税义务产生时光为收到预收款的当天。

是以，房地产开辟企业按照预售收入缴纳的税款，是按税律例定的纳税义务产生时光应当缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳产生当期计入当期的税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。

今朝不少处所将预缴的地盘增值税也可以税前扣除。

　　例：

某市某房地产企业2009年取得预售房屋款项1000万元，该市规定房地产企业预售营业所得税的估计计税毛利率为15%，地盘增值税的预征比例为2%。

　　分析：

该房地产企业在预售营业所得税时应作如下处理：

预收款项的毛利是150万元（1000×

15%），应交的营业税是50万元（1000×

5%），应交的城建税及教导附加是5万元（50×

7%+55×

3%），预交的地盘增值税是20万元（1000×

2%），预售营业应调剂的应纳税额是75万元（150-50-5-20），房地产企业预售营业应预交的所得税是18.75万元（75×

25%）。

　　（4）产生时光性差别的处理

　　企业管帐准则对预售营业不确认收人，而税律例定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的临时性差别。

房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基本产生的可抵扣临时性差别计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”，贷记“所得税费用”，同时要调剂该年度的应纳税额。

　　（四）印花税

　　根据《中华人平易近共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在预售商品房时，如签订商品房发卖合