经济开发区和平安置小区可行性研究报告文档格式.docx
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5.7配套设施……………………………………………………..30第六章环境保护……………………………………………………41
6.1建设地点环境现状…………………………………………..41
6.2项目拟采用的环境保护标准………………………………..41
6.3项目建设和运营对环境的影响……………………………..41
6.4污染防治措施………………………………………………..43
6.5环境影响分析………………………………………………..44第七章节能节水…………………………………………………....46
7.1节能…………………………………………………………..46
7.2节水措施……………………………………………………..49第八章劳动安全与消防……………………………………………50
8.1劳动安全……………………………………………………..50
8.2消防…………………………………………………………..53第九章工程建设进度计划…………………………………............55
9.1工程特点及建设工期………………………………………..55
9.2实施计划安排……………………………………………......55第十章组织管理与劳动定员………………………………………57
10.1组织管理…………………………………………………....57
10.2劳动定员…………………………………………………....57
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第十一章工程招投标……………………………………………....58
11.1概述…………………………………………………………58
11.2发包方式…………………………………………………....59
11.3招标组织形式………………………………………………59
11.4招标方式…………………………………………………....60第十二章投资估算与资金筹措方案………………………………63
12.1投资估算…………………………………………………....63
12.2资金筹措方案及资金使用计划……………………………64
12.3还款计划及偿还能力分析…………………………………65第十三章国民经济评价……………………………………………67
13.1国民经济评价的基本说明………………………………....67
13.2费用说明和计算……………………………………………68
13.3经济效益计算……………………………………………....69
13.4经济评价结果………………………………………………70第十四章项目效益分析和社会评价………………………………71
14.1效益分析……………………………………………………71
14.2社会评价…………………………………………………....72第十五章结论及建议……………………………………………....74
15.1结论………………………………………………………....74
15.2建议…………………………………………………………74
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第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
安徽xx经济开发区和平安置小区
1.1.2项目建设地点
项目拟建于安徽xx经济开发区北片，镇区和平路，园区xx大道以北，占地150亩。
总规划用地面积99031平方米。
1.1.3项目建设单位及法定代表人
1、项目建设单位
项目建设单位:
xx市xx区城乡建设投资有限公司。
xx市xx区城乡建设投资有限公司是市政府批准设定的国有投资公司。
成立于2005年8月，注册资本1.0034亿元。
公司主要从事投资建设、融资担保、资产运营，面向区域范围经营，主要开展城乡财政性资金投资项目建设及管理，帮助民营企业解决融资问题，并根据区国资委的委托，逐步开展国有资产的托管和运营。
公司自成立以来，累计为区域内中小企业解决融资50余家，融资额2.2亿元以上，取得了较好的社会效益和经济效益。
2、法定代表人
xxx，男，现年48岁，高级经济师，现任xx区常务副区长，分管财政、金融等工作。
著有《次贷危机成因及分析》
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等经济学专著。
1.2研究工作依据和范围
1.2.1项目编制依据
（1）《城市房屋拆迁管理条例》中华人民共和国国务
院令第305号;
（2）《安徽省城市拆迁管理办法》（安徽省人民政府
令153号）;
（3）《xx城市总体规划》;
（4）《xx经济技术开发区总体规划》;
（5）《xx区国民经济和社会发展第十一个五年规划
纲要》
（6）xx区三十铺镇工业园总体规划
（7）《安徽xx经济开发区南片控制性详细规划》
（8）xx区三十铺工业园道路网规划
（9）《xx市xx区三十铺镇总体规划》
（10）国家农业发展银行贷款项目管理规定
（11）项目有关设计规范和项目承办单位提供的资料1.2.2项目编制范围
本报告的研究范围包括xx经济开发区和平安置小区建设工程的主体工程和辅助工程，报告对工程建设的背景及必要性、工程建筑规模、项目选址、建设条件、工程方案、环境影响、投资估算、资金筹措、社会评价等方面进行了研究和
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阐述。
1.3研究结论
安徽xx经济开发区和平安置小区建设工程项目总规划占地面积99031平方米（合150亩），规划安置居民848户。
总建筑面积132037平方米;
小区共分A、B、C、D四个区，A区总建筑面积36522平方米，其中住宅35832平方米，车库690平方米;
B区、C区、D区总建筑面积分别为47246平方米、36304平方米、11965平方米，均为住宅面积;
项目同时建设小区内道路、给排水、供电、供气、弱电、绿化工程等。
项目总投资为18505.04万元。
其中工程费用15122.6万元，与工程建设相关的其他费用2218.39万元，预备费用867.05万元，建设期利息297万元。
不含建设期利息的建设投资为18208.04万元。
项目拟由xx市xx区城乡建设投资有限公司筹集资本金8505.04万元，拟申请中国农业发展银行贷款1亿元。
计算指标:
经济净现值（ENPV）556.17万元
经济内部收益率（EIRR）9.06%
投资回收期7.72年（包括建设期）
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1.4技术经济指标表
表1-1项目技术经济技术指标表序号项目数量单位备注1建筑技术经济指标1.1总用地面积99031平方米1.2总建筑面积132037平方米1.3车库面积690平方米1.5住宅套数848套1.6居民人数3816人1.7容积率1.331.8建筑密度33%1.9绿地率24%2经济指标2.1固定资产投资18505.04万元
其中:
自有资金8505.04万元
申请银行贷款10000万元2.2自有资本金比例45.96%2.3经济净现值556.17万元2.4经济内部收益率9.06%2.5投资回收期7.72年（含建设期）2.6贷款偿还期8年（含建设期）
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第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1xx区概况
xx区为xx市辖区，是安徽西部政治、经济、文化中心，面积1654平方公里，总人口83.57万，辖22个乡、镇、街。
xx历史悠久，是新石器时代“上古四圣”皋陶的封地，城北仍存古汉城遗址。
xx是革命老区，全国著名的九大将军县之一。
xx依山带水，南部为大别山余脉，地势由南向北倾斜，江淮分水岭斜贯全境，举世闻名的淠史杭大型水利工程穿越其间，4条主干渠构成纵横交错的灌溉网络。
xx山川秀丽，人杰地灵。
有千年庙宇昭庆寺，有录入《中国名胜大辞典》的西名胜皋陶墓，还有佛教圣地大华山、撑天巨石东石笋、洞里云霞嵩嶚岩、碧波荡漾九墩塘、奇险绝壁避王岩等风景区。
xx物产丰富，资源充足。
已探明的矿产有金、铁、锌、石英石、大理石、膨润土、石油等33种，其中磁矿、膨润土的蕴藏量尤为丰富。
优质粮油、茶叶、白鹅、大麻、蚕桑、中药材、板栗、黑瓜子、特种水产等土特产品充足。
世界名茶“华山银毫”进入吉尼斯之最。
中国十大名茶“xx瓜片”荣获中国（芜湖）国际茶叶博览会金奖，并被国务院定为“外事接待用茶”。
xx区素有“中国白鹅之乡”美称，“皖西羽绒”享誉全球。
xx交通便捷，四条高速（宁西高速——南京至西安，商景高速——山东东营至香港，合武高速——合肥至武汉，合阜高速——合肥至
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阜阳）、三条国道（312国道——上海至新疆伊犁，105国道——北京至珠海，206国道——烟台至汕头）、两条铁路（宁西铁路——南京至西安，沪汉蓉铁路-上海至武汉至成都，时速200公里）贯穿xx全境，公路四通八达，公路通车总里程8426公里，公路密度47公里,百平方公里。
基本实现乡乡通油路、村村通公路。
宁（南京）西（安）铁路、合（肥）九（江）铁路穿越市境，境内设客货中间站6个。
xx经济持续健康发展。
2010年1-8月份，全区规模工业实现产值42.28亿元，同比增长61.4%;
固定资产投资总额达20.02亿元，同比增长65.6%;
全区消费品零售总额达28.41亿元;
财政收入完成3.45亿元;
工业拥有机械、机电、纺织、化工、羽绒等30多个门类。
区内市场兴旺、商业繁荣，交通、旅游、饮食等产业发达。
作为主城区，近年来，xx投资近40亿元用于城市建设，城区基础设施配套齐全，整体环境较好，是人们工作生活、休闲娱乐、投资兴业的好地方。
2.1.2安徽xx经济开发区概况
xx经济开发区是2008年10月31日经省政府批准筹建的省级经济开发区。
开发区西接xx经济开发区，东至xx区棉种厂，北连三十铺镇集镇规划区，南抵合武高铁。
总规划面积12平方公里，建成区达2.5平方公里。
向东呼应合肥经济圈，向西承接xx主城区，是xx区建设承接皖江产业转移示范区的主要平台。
开发区路网完善，配套设施齐全，是理想的投资置业宝地。
安徽xx经济开发区充分整合了全区的产业、生态和政策优势，凸显了园区的凹地效应，是企业发
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展壮大的福地。
xx经济开发区以科学发展观为指导，遵循“集中发展、集群发展、集约发展”的思路和模式，坚持“高起点规划、高标准建设、高速度推进”方针。
目前，开发区道路建设里程已达12.5公里，基础设施总投资已达3.24亿元。
完成土地征收5600亩，拆迁房屋80000平方米。
2009年，开发区投入基础设施建设资金1.6亿元，收储土地3000亩。
开发区以吸引科技含量高、投资规模大的工业项目为主攻方向，同步发展第三产业，在加快基础设施建设的同时，狠抓招商引资和项目推进工作。
一批科技含量高、经济效益好、发展潜力大、市场前景广的项目陆续落户开发区，其中具有代表性的有滚动轴承、威玛叉车、永翔钢材大市场、日日昇机械、永成粮油机械、保威特梭设备（安徽）有限公司、星星轻纺、英瑞针织、新峰医药、鑫源汇汽车和金利国际城等。
截止目前，引进项目160个，其中投资超千万的项目150个，竣工投产项目53个。
园区协议引资总额36亿元，实际到位资金16.27亿元。
成立以来，开发区招商引资实现资金到位额12.05亿元，实现经营总收入28.36亿元，企业入库税金总额7600多万元，出口总额3623万美元。
共吸纳就业人员15000多名，取得了良好的经济效益和社会效益。
已逐步建成羽绒轻纺、机械制造、农副产品加工、医药化工、环保新材料和新型建材等为主导产业，其他专业市场相配套的新型
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工业区。
目前园区以312国道为中心轴，北片区以现代服务业为主，南片以312国道向南延伸150米地带为专业市场，其余南片区域全部以先进制造业为主。
安徽xx经济开发区作为新批准筹建的省级开发区，在对投资者和入园项目的服务上进一步创新了理念，以更加务实的作风和更加有效的举措，把园区建设成为改革开放的实验区、回乡创业的集聚区、民营经济的孵化区、高新产业的展示区、城市发展的新区、投资者创业的热土和乐园。
根据这一发展理念，本着节约土地、集约经营的原则，安徽xx经济开发区拟依托xx市xx区城乡建设投资有限公司建设和平安置小区项目，既是一项城建工程，也是一项民生工程，是实现“居者有其屋”，构建和谐社会的需要。
2.2项目建设的必要性
2.2.1是落实规划，加快中心城市建设的需要
《xx市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》指出:
要大力推进城镇化，打造经济和人口集聚的平台。
xx城区要充分发挥中心城市的带动作用，进一步明确城市功能定位，加快城市经济发展，着力提高首位度和竞争力。
积极融入省会经济圈，实现产业互补、资源共享、经济互动。
xx市自2000年以来，坚持加强中心城市建设的发展战略，大力推进城镇化，当前中心城市建设已取得了令人瞩目的成绩，建成区面积达51.3平方公里，人口50万人;
人居环境进一
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步改善，城市品位进一步提高，地方经济快速发展。
xx市xx区政府在市委市政府的领导下，提出要推动区城镇建设的新一轮大发展，坚持以更高站位、更新定位、更大力度推进工业化城市建设。
区委要求全区要统一思想，坚持以党的十七大精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，围绕加快崛起、全面建设小康社会目标，紧紧抓住融入省会经济圈、建设陆路交通枢纽城市和大别山区域中心城市的发展机遇，立足现有基础设施条件，建立健全与区域经济相适应的城镇体系，以工业化城市建设为龙头，以城市重点工程为抓手，加快打造区域发展新平台，加快城镇化步伐和城乡经济一体化进程。
本项目是xx经济开发区建设的必要组成部分，项目的建设将促进xx区东部城区的开发建设，对全区城市建设具有重要意义。
2.2.2是开发区建设和经济发展的需要
xx经济开发区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要提出:
园区建设的目标是要向东推进，向北扩展，加大园区基础设施建设，“十一五”期间要大力完善水电路配套建设和新建道路的绿化亮化工程，构筑区内完善的交通网络，到2012年，园区北片总体形成规模，南片开发基本拉开框架。
人口集聚功能大大增强，人口城镇化率达到36%。
目前沿海和东部发达地区产业受土地、能源、劳动力等因素的影响，正加速向中西部梯度转移，对地处中部省份的
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xx市xx区而言，这是难得的发展机遇，为适应新形势，促进经济发展，xx区提出了工业化和招商引资的主战略并取得了显著的成果。
坚持市委市政府提出的“工业立市、工业强市”的发展战略，不断发展和提升工业经济，加速度、高质量地推进工业化，是未来xx区乃至全市经济发展面临的主要任务。
当前，全市正处于工业化和城镇化水平快速提高的关键阶段，城市基础设施建设仍是重中之重。
xx经济开发区作为全区改革开放的窗口，吸引外商投资的首选地、新兴工业园区，承担着全区招商引资的载体和主体作用。
开发区也确立了“以加快发展为中心，紧抓招商、安商，坚持二产三产并举、园区城区同步、经济社会相协调，打造活力、特色、平安、和谐新型园区”发展战略，坚持以提升产业结构、企业档次、园区配套、服务效能、综合效益为重点，实现大招商突破、大项目推进、大环境保障。
拓展工业新区，有助于提升xx区的投资环境，推动招商引资和工业发展，促进外来投资规模的不断扩大，从而促进开发区经济持续、快速、稳定、健康发展。
本项目能妥善安置拓展区内拆迁户，是顺利进行城镇基础设施建设，拓展新镇区发展工业园区的关键项目之一，项目的建设将有助于xx经济开发区招商引资工作，促进经济的发展。
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2.2.3是提高居民居住条件，实施民生工程的需要
安置房是指政府投资或组织实施的项目及实施土地统征、收购储备地块等拆迁，对被拆迁户实行安置，由政府统一规划建设的住宅房。
按照集中安置原则，安置房项目实行政府统一规划、统一组织实施、统筹安排分配。
xx区政府和开发区管委会把安置房建设作为城市建设的关键工程，高度重视被征群众的切身利益，把安置房工程视为民心工程，妥善安置被征迁群众，切实维护被拆迁人的合法权益。
安置房建设本着“边拆迁、边安置”和“先安置、后拆迁”的原则，建设多种房型以满足拆迁户的不同要求，并对无房户、少房户实行优惠政策。
本项目的建设将大大改善这些居民的居住环境和居住条件，提高他们的生活质量。
因此项目不仅是一项城建工程，也是一项民生工程。
项目的建设是实现“居者有其屋”，构建和谐社会的需要。
2.2.4是集约使用土地的需要
土地是一种基本的自然资源，是人类生产，生活的基本条件。
不论是农业生产、城市发展、工业建设均需要土地资源，伴随着我国经济的迅速发展特别是工业化进程的加快，使得人口，资源，技术，信息，资本等一系列生产要素向城市集聚。
工业集聚和工业经济的发展，城市化进程的加快，对土地的需求急剧增加，使得土地资源短缺的矛盾越来越突出，xx经济开发区规划建设用地内现有居民住房大多分布散
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乱，且住房大多为一层或二层结构，部分房屋建有前庭后院，占用大量土地，对这些住房进行拆迁，建设安置小区进行集中安置，有利于开发区建设的统一规划，有利于开发区新区建设的布局优化，有利于集约、节约利用土地资源。
第三章需求分析、安置方案、工程范围
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与建设规模
3.1需求分析
xx区劳动力和资源丰富、投资成本低，随着xx区经济的快速发展，投资环境的日益改善，沿海劳动密集型企业的梯度转移以及xx市招商引资力度的加大，xx区经济开发区招商成果显著，入区企业逐年增加，投资规模连年递增。
呈现可持续蓬勃发展之势，一批科技含量高、经济效益好、发展潜力大、市场前景广的项目陆续落户开发区。
随着xx经济开发区产业聚集的初步形成，区位优势的凸显和软硬环境配套服务的完善、政策体制机制的改善，合肥经济圈和皖江城市带承接产业转移示范区的规划建设，预计以后年度xx经济开发区入区企业数量和投资规模将进一步增加。
目前开发区的主要问题是:
新入区的企业等待建设用地，计划落户企业源源不断增多，而开发区的熟地已经供不应求，急需拓展建设新区。
安徽xx经济开发区2008年成立以来面积扩展迅速，随着近两年来开发区快速发展和建设，有约1000户拆迁户未进行安置,目前这些拆迁居民租房居住，开发区进行支付租房补贴。
但开发区附近可供出租的房源少，且拆迁居民不可
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能长期租房居住，急需进行安置房建设。
3.2安置方案
为了贯彻区委、区政府招商引资主战略，加快xx经济开发区经济和社会发展步伐，尽快落实入区企业用地，按照有关政策，开发区征收农民集体用地，并对农民住宅进行了拆迁。
为了构建和谐开发区，加快民生工程建设，开发区在园区xx大道以北兴建和平安置小区。
此安置小区全部安置xx经济开发区南北片拆迁农户。
项目区自身需拆迁农户26户，拆迁量为5120平方米，集中在三十铺村和桑河村，涉及21个村民组。
各安置户与开发区拆迁办公室均签定了安置协议（安置协议存开发区拆迁办）。
3.3工程范围
本项目工程为拆迁安置工程，包括安置房以及配套的地上车库、安置区范围内的道路给排水、供电、供气、弱电、绿化等工程，不包括安置小区内的商铺、廉租房、会所、超市等建设工程。
3.4建设规模
本项目总规划占地面积99031平方米（合150亩），规划安置居民848户。
地上总建筑面积132037平方米，其中住宅建筑面积131347平方米，车库690平方米，集中绿化12000平方米。
新建住宅楼45栋，层高3m，层数为5层，结构类型为框架，项目同时建设小区内道路、给排水、供电、供气、弱电、绿化工程等。
第四章项目选址和建设条件
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4.1项目选址
本项目拟建于xx经济开发区北部，符合xx市城市规划。
项目规划用地位于三十铺村双塘村民组，西临松林路，南临xx大道，北临利民自来水厂，东至和平北路商住用房。
项目场址现状为空地和零星住宅，地形高差起伏不大，最高处地面标高60.3米，最低处地面标高45.3米。
4.2项目建设条件
4.2.1地形、地貌
xx市区因受大别山外围低山支脉延伸的影响，形成东南高，西北低的波状单斜面倾覆地形，城东、城南均为风蚀丘陵、最高海拔为104.3米，城西、城北在淠河水蚀作用下形成冲击平原，地势平坦，最低海拔标高为35米，城区一般海拔标高为40,60米。
本项目所在地地势较为平坦，项目场址和周边是农地和农户宅基地，较好的地质条件适宜开发建设。
4.2.2工程地质、水文地质条件
xx市区位于淮阳山字型构造脊柱部位之东侧，属淮阳地质之边缘，xx城区为北东向的单斜构造，倾向北面，倾角10,15度，由东向西逐渐平缓。
xx市境属于扬子地层区、大别山地层分区、xx地层小区，岩性单一。
除在淠河沿岸沉积有全新统（Q4）黄色砂土、砂砾等河漫滩相地层外，大部分均被第四系上更新统（Q3）松散沉积物覆盖，主要岩性是
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土黄色含铁锰质结核粉质粘土与浅红色粉质粘土层，市区表层土承受压力为150,200KPa。
市境处于合肥——xx凹陷构造单元的南西边缘地带。
距市中心正南方十多公里处有一条纵贯东西的肥西（防虎山）——xx县韩摆渡深断裂带，断面倾角大于80度，落差3至4公里。
在市区十里铺、望城岗和五里塘附近有一条呈北东向的正断层。
肥西（防虎山）——韩摆渡断裂形成于扬子期，具有多次活动
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