青海省上半房地产估价师《相关知识》：石灰考试试题.docx

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青海省2016年上半年房地产估价师《相关知识》：

石灰考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。

A：

195万元

B：

210万元

C：

213万元

D：

217万元

E：

工业用地的监测点评估价格

2、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12％，当前整个市场的平均收益率为15％，国家债券的收益率为3．5％。

此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是。

A：

0．57

B：

0．74

C：

0．80

D：

1．04

E：

借款合同

3、以下项目中不属于期间费用的为__。

A．管理费用

B．开发成本

C．财务费用

D．销售费用

4、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。

（2007年试题）

A：

负债业务

B：

资产业务

C：

中间业务

D：

代理业务

E：

执行层的组织协调

5、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为__。

A．温差效应

B．绿岛效应

C．温压效应

D．热岛效应

6、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是__的土地。

A．通过出让方式取得的

B．通过转让方式取得的

C．通过划拨方式取得的

D．有地上建筑物及其他附着物

7、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于。

A：

物业出租经营成本

B：

业主希望的投资回报率

C：

通货膨胀率

D：

同类物业的市场供求关系

E：

借款合同

8、防范估价风险的最后一道防线是。

A：

撰写估价报告

B：

审核估价报告

C：

出具估价报告

D：

估价资料归档

E：

工业用地的监测点评估价格

9、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的__的法律规范的总称。

A．权利和义务关系

B．财产关系和人身关系

C．民事法律关系

D．法律关系

10、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0

B．85.6

C．150.0

D．123.6

11、指标属短期偿债能力指标。

A：

流动比率

B：

速动比率

C：

利息备付率

D：

资产负债率

E：

借款合同

12、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。

A：

平均增减量法

B：

平均发展速度法

C：

移动半均法

D：

指数修匀法

E：

工业用地的监测点评估价格

13、投资利息估算只有在中才需要。

A：

比较法

B：

传统方法

C：

现金流量折现法

D：

收益法

E：

工业用地的监测点评估价格

14、购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为__%。

A．6.0

B．6.9

C．8.8

D．9.0

15、买受人有权在通知到达之日起__日内做出是否退房的书面答复。

A．11

B．12

C．13

D．15

16、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％．2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／㎡。

该可比实例在2004年10月末的价格为。

A：

2648元／㎡

B：

2688元／㎡

C：

2708元／㎡

D：

2734元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

17、防范估价风险的最后一道防线是．【2004年考题】

A：

撰写估价报告

B：

审核估价报告

C：

出具估价报告

D：

估价资料归档

E：

工业用地的监测点评估价格

18、下列四个选项中，说法不正确的一项是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物

B．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押

C．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押

D．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分

19、某幢楼房的土地总面积500㎡，总建筑面积1000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。

如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。

A：

6％

B：

7％

C：

8％

D：

9％

E：

工业用地的监测点评估价格

20、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A．195

B．210

C．213

D．217

21、个人住房抵押贷款的利率，我国目前采用的是可调的利率方式，即在给定利率调整时，于__开始，按新的利率规定计算利息。

A．下年初

B．下午第二季度

C．下年第三季度

D．下年第四季度

22、对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间__计入裁决时限。

A．必须

B．应

C．宜

D．不

23、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。

A：

152．43万元

B：

160万元

C：

609．71万元

D：

640万元

E：

工业用地的监测点评估价格

24、某宗土地总面积7500㎡，容积率为3，相应的土地单价为4500元/㎡，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1％，则理论上因容积率提高应补交的地价款为万元。

A：

1125

B：

1800

C：

2250

D：

3375

E：

工业用地的监测点评估价格

25、等成本线又称，它是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。

A：

个人预算线

B：

企业预算线

C：

家庭预算线

D：

社会预算线

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、耕地占用税是对征收的一种税。

A：

对占用耕地建房的单位和个人

B：

对从事其他非农业建设的单位和个人

C：

对占用耕地建房的单位，不包括个人

D：

对从事其他非农业建设的个人，不包括单位

E：

对从事其他非农业建设的单位，不包括个人

2、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括__。

A．产品调查

B．市场需求容量调查

C．价格调查

D．分销渠道调查

E．促销策略调查

3、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是__。

A．法律上的许可性

B．要求上的准确性

C．经济上的可行性

D．技术上的可行性

4、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有。

（2005年试题）

A：

自我消费

B：

房地产保值

C：

房地产增值

D：

开发利润

E：

出租收益

5、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。

A：

房地产估价师的注册管理

B：

注册房地产估价师的执业管理

C：

房地产估价机构的监督管理

D：

注册房地产估价师的继续教育

E：

注册房地产估价师的监督管理

6、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为__万元。

A．95.40

B．97.87

C．98.55

D．99.33

7、附件是估价报告的有机组成部分，通常包括。

A：

估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明

B：

估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复印件

C：

估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证书复印件

D：

估价对象权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件

E：

估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明

8、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的。

（2008年试题）

A：

产品质量

B：

产品性价比

C：

规模和结构

D：

产品档次

E：

借款合同

9、收益法中确定资本化率的基本方法有__。

A．市场提取法

B．累加法

C．指数调整法

D．投资收益率排序插入法

E．收益乘数法

10、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。

A：

继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外

B：

非国有企业兼并国有企业的

C：

国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

D：

在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的

E：

国有企业改造或改组为国有独资公司的

11、下列属于承担民事责任的方式有。

（2009年试题）

A：

罚款

B：

吊销证照

C：

赔偿损失

D：

赔礼道歉

E：

停止侵害

12、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。

A．10

B．15

C．20

D．30

13、在下列各项中不能转让的房地产是。

A：

建设中的房地产

B：

查封的房地产

C：

已领取权属证的房地产

D：

共有房产

E：

权属无争议的房地产

14、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。

A．16.67%

B．16.71%

C．16.80%

D．17.00%

15、经济适用房计入房价的企业管理费以__成本因素为计算基础。

A．征地和拆迁补偿费

B．规费

C．教育费附加

D．建安工程费

E．住宅小区基础设施建设费

16、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。

A．1

B．2

C．3

D．4

17、房地产开发项目实行__。

A．资本金制度

B．股份制度

C．质量责任制度

D．项目手册制度

18、建筑剖面图的内容，不包括__。

A．建筑从屋面至地面的内部构造特征

B．各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室内净空尺寸

C．出入口处的做法及其装修

D．注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明

19、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括。

A：

耐水性

B：

抗渗性

C：

抗冻性

D：

导热性

E：

热容量

20、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。

A．882

B．1765

C．1667

D．1538

21、人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化