海南省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务人员的职业道德考试试卷.docx
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海南省2016年房地产估价师《制度与政策》：
房地产中介服务人员的职业道德考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。
A．总效用
B．边际效用
C．总效用率
D．边际效用率
2、物业管理的招标方式通常采取__。
A．公开招标、委托招标
B．公开招标、邀请招标
C．邀请招标、协议招标
D．委托招标、协议招标
3、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满__日前，申请延续注册。
A．15
B．30
C．60
D．90
4、下列关于变形缝，表述错误的是。
A：
伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝
B：
沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝
C：
防震缝是防止由于地震的影响而设置的变形缝
D：
防震缝不可结合伸缩缝、沉降缝的要求统一考虑
E：
执行层的组织协调
5、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。
A．买方代理
B．卖方代理
C．联合代理
D．双重代理
6、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元／㎡（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6．7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6．4元人民币）。
A：
1051
B：
1096
C：
1100
D：
1147
E：
工业用地的监测点评估价格
7、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是。
A：
某标准厂房
B：
某酒厂厂房
C：
某待出让土地
D：
某写字楼
E：
工业用地的监测点评估价格
8、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__。
A．直接资本化法和报酬资本化法
B．直接资本化法和收益乘数法
C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法
D．收益乘数法和报酬资本化法
9、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：
出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。
那么，可出租面积应为__。
A．33m2
B．40m2
C．43m2
D．47m2
10、拍卖的基本原则不包括__。
A．公开原则
B．保留价原则
C．公正原则
D．公平原则
11、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是__。
A．弱流动性
B．异质性
C．寿命周期长
D．不可移动性
12、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。
（2007年试题）
A：
既是外墙也是纵墙
B：
既是外墙也是横墙
C：
既是山墙也是纵墙
D：
既是山墙也是横墙
E：
执行层的组织协调
13、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。
A：
变现性差
B：
易受政策影响
C：
依赖专业管理
D：
效益外溢和转移
E：
借款合同
14、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元．从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于元。
A：
10000
B：
11000
C：
7800
D：
9200
E：
借款合同
15、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为。
A：
40年
B：
42年
C：
48年
D：
50年
E：
工业用地的监测点评估价格
16、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是。
A：
股票+投资基金
B：
债券+投资基金
C：
投资基金+股票+债券
D：
股票+债券
E：
执行层的组织协调
17、房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就__。
A．越大
B．越小
C．不存在
D．分散
18、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是．【2007年考题】
A：
有租约限制下的价值
B：
共有房地产的价值
C：
无租约限制下的价值
D：
承租人权益的价值
E：
工业用地的监测点评估价格
19、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。
A．开发商
B．设计单位
C．承包商
D．监理单位
20、公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴纳，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的。
A：
3％
B：
10％
C：
15％
D：
20％
E：
执行层的组织协调
21、下列关于价值类型的表述中，错误的是。
A：
在用价值为市场价值
B：
投资价值属于非市场价值
C：
市场价值的前提之一是继续使用
D：
同一估价对象可能有不同类型的价值
E：
工业用地的监测点评估价格
22、房地产估价机构组织形式中，出资人以其为限承担法律责任。
A：
个人财产
B：
个人房产
C：
出资额
D：
出资人家庭财产
E：
执行层的组织协调
23、__是指房地产投资容易受到政府政策的影响。
A．易受政策影响性
B．存在效益外溢和转移
C．适于进行长期投资
D．最高最佳使用性
24、购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为__%。
A．6.0
B．6.9
C．8.8
D．9.0
25、估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由决定的需要评估的价值所对应的时间。
A：
估价结果
B：
估价假设
C：
估价目的
D：
估价对象
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。
A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
2、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括__。
A．营业执照
B．企业章程和验资证明
C．企业法定代表人的身份证明
D．专业技术人员的资格证书和聘用合同
E．企业纳税证明
3、房地产估价的主要难点是__。
A．市场行情变化不定
B．供需变化引起价格变化
C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握
D．房地产价格的影响因素影响程度不同
4、列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。
A：
土地购置贷款
B：
土地储备贷款
C：
土地开发贷款
D：
建设贷款
E：
借款合同
5、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
6、风险辨识常用方法有。
A：
蒙特卡洛模拟法
B：
筛选一监测一诊断技术
C：
幕景分析法
D：
德尔菲法
E：
智暴法
7、单利计息与复利计息的区别在于__。
A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．是否考虑通货膨胀
8、上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。
A．按地域细分
B．按房地产用途细分
C．按存量增量细分
D．按交易形式细分
E．按目标市场细分
9、下列关于商品房销售的说法正确的是。
A：
必须按套销售
B：
不得分割拆零销售
C：
不必按套销售
D：
可以分割拆零销售
E：
在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式
10、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。
试计算该房地产投资项目的资产负债率为__。
A．167%
B．80%
C．200%
D．60%
11、建筑物净收益=__×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A．建筑物重置价
B．建筑物现值
C．土地价格
D．房地产价格
12、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。
A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
13、下列关于银行的房地产金融业务，表述正确的是。
A：
根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务
B：
表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务
C：
银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等
D：
负债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等
E：
表外业务指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务
14、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的．（2007年试题）
A：
分离
B：
独立
C：
对立
D：
融合
E：
借款合同
15、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是。
A：
沉降缝
B：
伸缩缝
C：
温度缝
D：
防震缝
E：
执行层的组织协调
16、股票和债券的相同之处表现在__。
A．都是融资工具
B．都是流通证券
C．享有相同权利
D．都是长期投资
E．都可以为投资者带来收益
17、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括__。
A．土地使用费
B．土地补偿费
C．安置补助费
D．地上附着物和青苗的补偿费
18、以下费用和税金属于征收集体土地下的土地取得成本的相关税费的有。
A：
征地管理费
B：
耕地占用税
C：
印花税
D：
契税
E：
新菜地开发建设基金
19、下列属于普通股股东享有权利的有。
A：
参加股东大会的权利
B：
参加表决的权利
C：
股票转让权
D：
公司剩余财产的分配权
E：
对公司债务负有限责任
20、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。
该项目涉及C村农业人口50户，180人。
据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。
另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。
按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为万元。
A：
30
B：
60
C：
80
D：
100
E：
执行层的组织协调
21、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类．其中，属于经济折旧的有【2006年考题】
A：
功能落后
B：
功能缺乏
C：
环境污染
D：
交通拥挤
E：
正常使用的磨损
22、以下对房地产赠与的理解正确的是。
A：
是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为
B：
属于双务行为
C：
即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务
D：
属于单务行为
E：
其受让
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