上海市徐汇区钦州北路243街坊6地块项目开发项目可行性研究分析汇报48PdocWord文件下载.docx

上海市徐汇区钦州北路243街坊6地块项目开发项目可行性研究分析汇报48PdocWord文件下载.docx

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平米，三房：

平米，其他：

平米三期（银座公寓）：

平米项目优势：

处于控江路商建设用地面积（m）,总建筑面积（m）,建筑容积率建筑覆盖率绿化率其中：

住宅（m）商业（m）资料：

《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（）第号）徐汇区钦州北路街坊、地块挂牌文件可行性研究结论（）市场预测项目位于徐汇区钦州北路街坊，属徐汇内环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！

项目规模较大，周边有宝山置业、上海城投、宝地东花园、海上海、现代星洲城等大型企业、楼盘，徐汇内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目市场前景较好。

（）项目建设进度假设项目假设前期规划从年季度起，分一期开发，项目开工计划时间为年季度，竣工时间预计为年季度，年季度销售完毕，总建设周期为年。

（）投资估算和资金筹措投资估算按照稳健土地取得价格为基准，据测算，项目总投资为,万元，详见下表：

表：

项目总投资估算表（以稳健土地取得方案为测算基准）序号项目名称总额（万元）单价（元㎡）占总投资比例土地成本,,前期工程费建安工程,。

3、）历史价格为元平米，现二手房均价元平米房型：

（三期）两房：

平米左右，三房：

平米左右，四房：

平米主要客户：

本区域客户项目优势：

社区集聚大量人气产品：

小区有水景庭园及半开放内庭院休闲商业街知名开发商诠释，房型多样，生活配套设施齐全，小区绿化较好典型项目三：

《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（）第号）徐汇区钦州北路街坊、地块挂牌文件可行性研究结论（）市场预测项目位于徐汇区钦州北路街坊，属徐汇内环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好。

4、。

在周家嘴路周边有齐齐哈尔小学、上海市教育科学研究院附属中学、新华医院、市中西医结合医院、上海瀚海明玉大酒店、小型便利超市等配套设施，基本配套较全图项目区域配套情况B区域住宅土地市场表：

徐汇内环板块区域土地市场情况地块名称地块地址用途容积率面积（米）总价（万元）单价（万亩）楼面单价（元平米）成交日期公告号出让类别杨房地（）号江浦路号住办招标徐汇区号周家嘴路南、江浦路东居住、办公年第号招标徐汇区号宁国路西、河间路南居住、办公综合年第号招标杨房地（）号大连路东、唐山路南、辽阳路西、昆明路北商品住宅招标徐汇区号宁国路西、平凉路北、锦州湾路南综合年第号招标杨房地（）号荆州路东、昆明路北、辽阳路南等商品住宅招标杨房地（）号长阳路号商品住宅招标杨房地（）号平凉路号商品住宅招标上海市徐汇区隆昌路长阳路地块隆昌路以东、长阳路以北办公年第号招标上海市徐汇区黄兴路号地块黄兴路以西、走马塘以北综合年第号招标徐汇区江浦街道街坊丘地块大连路东、长阳路北。

三年平均增长率为，远远高于全国平均水平。

一个地区房地产市场发展必须要有雄厚经济实力做后盾。

上海高速发展经济环境为上海房地产发展提供了良好投资环境。

看图，上海住宅投资增长率与GDP增长率之比，年年这一指标都属于比较大范围，都超过了，但在年数值出现了负增长，有了极大回转,。

这一指标可以说明住宅投资相对于经济膨胀情况。

从年数值看。

上海住宅市场有强有力经济作为基础，是较为健康住宅市场桥现代科教办公区；

东侧紧邻规划复兴岛CID中心；

地区道路交通条件优越。

该地区包含了滨江发展带、大连路现代服务区，这些都对该地区城市建设和品质提升有积极带动作用。

交通规划徐汇区区域范围内规划轨道交通线路初定为条；

规划主干道为主“五横、四竖”骨干道路网络格局。

徐汇区内交通进一步完善将改变区内通行不便现状，从而加速徐汇发展图交通规划布局（）徐汇区房地产市场发展情况①房产市场板块格局与发展特点根据徐汇各区域不同区位和发展特点，徐汇区房地产区域可分为六大板块：

图区域房地产板块新江湾板块：

生态、区域整体规划；

未来供应量预计万平方米中原板块：

轨道交通、成熟社区；

未来供应量预计万平方米五角场板块：

配套优势、商圈规划、大学城；

未来供应量建设用地面积（m）,总建筑面积（m）,建筑容积率建筑覆盖率绿化率其中：

《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（）第号）徐汇区钦州北路街坊、地块挂牌文件可行性研究结论（）市场预测项目位于徐汇区钦州北路街坊，属徐汇内环。

5、，三房：

平米左右主要客户：

只为烟草公司内部职工购买项目优势：

近学校、银行、生活配套较齐全产品：

实用社区聚集人气，产品中档典型项目二：

现代星洲城基本情况：

小区占地公顷，总建筑面积万平方米，一期二期由幢小高层、幢高层和一条休闲商业街组成，三期（格调星洲城）历史价格为元平米，现二手房均价元平米房型：

处于控江路商建设用地面积（m）,总建筑面积（m）,建筑容积。

6、，近三年属于高速发展阶段，年和年GDP分别为（按经济普查口径核算）亿元和亿元，其数值在国内具有绝对领先地位，年，GDP比北京GDP（亿元）高出亿元，可见其经济实力雄厚。

再看上海近几年GDP增长率，年同比增长率为，年为。

近三年平均增长率为，远远高于全国平均水平。

上海住宅市场有强有力经济作为基础，是较为健康住宅市场，是徐汇区距离市区最近区域，也是徐汇区房地产市场发展较早地区。

其中周家嘴路以南是以居住、都市型工业综合功能区，主要由旧城区组成，是徐汇区调整经济结构、优化城区功能重点区域。

整个内环片区有同济大学、控江路商圈和长阳路小商圈等生活商业配套环。

7、经济分析表上海GDP及其增长率指标年份GDP增长率图上海GDP及其增长率单位（亿元）GDP（左轴）增长率（右轴）图上海住宅投资增长率GDP增长率住宅投资增长率GDP增长率从表可看出，上海国内生产总值，近三年属于高速发展阶段，年和年GDP分别为（按经济普查口径核算）亿元和亿元，其数值在国内具有绝对领先地位，年，GDP比北京GDP（亿元）高出亿元，可见其经济实力雄厚。

东侧紧邻规划复兴岛C。

管理费,不可预见费其他费用公用设施专用基金财务费用销售费用,销售税金,合计,,注：

、单价为按计入容积率建筑面积计算单价。

、测算数据于委托方提供相关资料及数据。

资金筹措项目投资资金包括自有资金、银行融资、销售回款。

项目总投资为,万元，其中自有资金,万元，银行融资,万元，销售回款,万元。

项目资金表序号项目资金（万元）比例自有资金,银行融资,销售收入,总投资,（）项目综合评价结论项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。

项目主要经济技术指标（以稳健方案为测算基准）序号项目指标单位占地面积,平方米总建筑面积,平方米项目总投资,万元项目经营收入,万元利润总额,万元税后利润,万元投资利润率（税前）投资净利润率（税后）财务净现值,万元财务内部收益率（FIRR）注：

上表中为住宅销售率为、商业销售率为情况下经济效益指标。

二项目投资环境和市场研究投资市场分析（）上海市宏观经济分析表上海GDP及其增长率指标年份GDP增长率图上海GDP及其增长率单位（亿元）GDP（左轴）增长率（右轴）图上海住宅投资增长率GDP增长率住宅投资增长率GDP增长率从表可看出，上海国内生产总值，近三年属于高速发展阶段，年和年GDP分别为（按经济普查口径核算）亿元和亿元，其数值在国内具有绝对领先地位，年，GDP比北京GDP（亿元）高出亿元，可见其经济实力雄厚。

近。

8、D中心；

9、北、辽阳路南等商品住宅招标杨房地（）号长阳路号商品住宅招标杨房地（）号平凉路号商品住宅招标上海市徐汇区隆昌路长阳路地块隆昌路以东、长阳路以北办公年第号招标上海市徐汇区黄兴路号地块黄兴路以西、走马塘以北综合年第号招标徐汇区江浦街道街坊丘地块大连路东、长阳路北、荆州路西、昆明路南综合商业办公年第号招标年之前土地出让基本以招标方式进行，出让类型主要以住宅为主，这一时期土地出让市场化程度低，因而土地出让价格偏低。

徐汇内环区域年基本无经营性土地出让。

C住宅房地产市场分布概况徐汇内环片区目前新开发住宅房地产项目主要集中在大连路以及周家嘴路沿线附近。

片区内已交房楼盘有现代星洲城、金上海家园、泰鸿苑等，在售新楼盘有恒阳花苑、海上海新城、阳明苑、宝地东花园等项目。

图片区楼盘分布D典型项目分析典型项目一：

金上海家园基本情况：

占地万平，总建万平，由幢层高层和幢层小高层组成，得房率。

历史价格元平米，现二手房价格为元平米房型：

两房：

平米左右。

块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。

项目总投资估算表（以稳健土地取得方案为测算基准）序号项目名称总额（万元）单价（元㎡）占总投资比例土地成本,,前期工程费建安工程,,管理费,不可预见费其他费用公用设施专用基金财务费用销售费用,销售税金,合计,,注：

、测lXXXX年季度起，分一期开发，项目开工计划时间为年季度，竣工时间预计为年季度，年季度销售完毕，总建设周期为年。

XXXX年第号招标年之前土地出让基本以招标方式进行，出让类型主要以住宅为主，这一时期土地出让市场化程度低，因而土地出让价格偏低。

小区占地公顷，总建筑面积万平方米，一期二期由幢小高层、幢高层和一条休闲商业街组成，三期（格调星洲。

XXXX年季度起，分一期开发，项目开工计划时间为年季度，竣工时间预计为年季度，年季度销售完毕，总建设周期为年。

资金筹措项目投资资金包括自有资万元利润总额,万元税后利润,万元投资利润率（税前）投资净利润率（税后）财务净现值,万元财务内部收益率（FIRR）注：