某房地产项目全案报告文档格式.docx

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到2005年年底，常熟市常住人口达到104.77万，常年流动人口保持在35万左右。

其中作为常熟市的经济、政治、文化、金融中心的虞山镇的常住人口达到37万人左右。

1.2常熟市经济发展

1.2.1常熟市历年经济发展状况

常熟的经济近几年持续高速发展。

国内生产总值

年份

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年（1-10月）

国内生产总值（亿）

365.01

475.00

565.16

678.78

683.24

增幅

19.0%

19.9%

18.9%

18.7%

18.5%

人均国内生产总值（元）

34024

44376

54314

64931

-----

（注：

2005年前数据为政府统计年鉴，2006年具体数据暂时统计到10月份）

2005年,常熟全市实现生产总值678.78亿元，按可比价格计算，比上年增长18.7％，人均生产总值64931元，按现行汇率折算超过8000美元。

而2006年1-10月份，生产总值已经达到683.24亿元，发展势头良好。

按照国际公认的关于人均GDP和地产市场发展状况之间的关系：

当一个地区人均GDP达到3000美元以上，该地区高档房产市场进入快速增长期。

从常熟的人均GDP运行来看，已经突破该界线。

常熟近几年的GDP和人均GDP保持一个稳定的增幅（19%左右）持续上升。

可以说，常熟经济的持续发展为地区的房地产市场发展奠定了良好的大环境基础。

金融环境

2006年1-10月份

金融存款余额（亿）

395.8

508.21

575.97

655.13

747.58

金融贷款余额（亿）

203.07

309.76

364.64

398.23

490.45

居民储蓄存款（亿）

234.23

279.15

318.7

379

396.19

常熟金融环境的可持续发展，一方面，表明地区经济的发展程度；

另一方面，也为地区房地产业的发展提供了强有力的资金支持。

1.2.2常熟市经济及产业结构

2005年，常熟第一产业完成增加值16.38亿元，增长2.4％；

第二产业完成增加值411.90亿元，增长19.6％；

第三产业完成增加值250.50亿元，增长17.7％。

三次产业的比例为2.4：

60.7：

36.9。

而到2006年10月份，全市第一产业完成增加值13.69亿元；

第二产业完成增加值413.42亿元；

第三产业完成增加值256.12亿元，。

三次产业的比例为2.0：

60.5：

37.5。

到2006年第三季度，外资企业增速继续领先。

在规模以上企业中：

外资企业累计完成产值387.13亿元，同比增长42.5%，增速列各经济类型之首，领先全市平均水平12.2个百分点。

第二产业中的主导行业初步定型，全市工业实现速度和效益快速协调发展。

第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进。

第三产业内部主要行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、旅游业、社会服务业均呈现出良好的发展势头，最突出的表现是房地产业、社会服务业在第三产业中的比重明显上升。

常熟目前的产业结构是以第二产业为主导，第三产业为辅的格局，尤其是区域高速发展的制造业、服装业等经济产业吸引了越来越多的外资进入；

随着这些产业的逐步发展和进入，区域产业集聚能力逐步增强，将吸引更多的人口流入。

1.2.3常熟市私营企业发展

新办私企

累计私企

新批个体工商户

累计个体工商户

私企注册资本（亿）

个体注册资本（亿）

3312

10097

20261

54121

84.76

68.9%

17.37

----

3262

11527

13206

55928

141.01

66.4%

27.45

58.0%

1705

11630

10960

57288

211.5

50.0%

29.2

6.4%

1747

11250

8679

56187

286.6

35.5%

29.09

-0.4%

2006年10月

1641

13453

8517

57006

350.34

——

30.23

2005年，全年新办私营企业1747家，新批个体工商户8679户，累计分别达11250家和56187家,到2005年末,民营经济计注册资本达到315.7亿元,同比增长31.3%,其中私营企业286.6亿元,同比增长35.5%；

个体工商户29.09亿元,同比持平。

而到2006年10月，累计私企13453家，累计个体工商户57006家，私企累计注册资本350.34亿元，个体累计注册资本30.23亿元。

总量在全省同类地区中依旧领先。

结合苏州以及常熟要打造“私营企业家的乐园”的产业战略，必将有更多的私营企业出现，而良好的私营企业创业土壤，一方面给常熟GDP的不断腾飞注入更强劲的引擎，同时也必将形成大量的中产阶级，为常熟房产的开发带来源源不断的客源。

1.2.4常熟市人民生活水平

社会消费品

零售总额（亿元）

人均储蓄（万元）

城镇人均

可支配收入

农民人均

97.54

15.1%

2.26

---

10268

17.8%

6215

6.2%

110.83

13.6%

2.69

12373

20.5%

7269

17.0%

129.68

3.06

13.8%

15039

21.5%

7517

3.4%

151.04

16.5%

3.16

3.3%

17203

14.4%

8418

12.0%

2006年

16130

近几年，常熟城市居民可支配收入以及消费力保持了稳定的增长态势，从经济发展长期趋势来看，苏州的整体消费力及购买力发展良好。

水涨船高的人均可支配收入给房产开发的承接市场注入了强劲的购买力，必将推动房产继续向前、向上发展。

1.3常熟市城市规划及未来发展

1.3.1常熟市城市发展演变

常熟自古就是“江南福地”、“鱼米之乡”，气候温和，风调雨顺，历史上因年年丰收遂以得名。

20世纪80年代开始，常熟招商城名闻天下。

进入2000年后，随着常熟建设国家园林城市的构想，革命基地沙家浜的形象宣传遍及全国，常熟城市知名度再次升级。

继获得中国县级市中唯一的“国际花园城市”这一殊荣后，最近又获得了由沪苏浙三省市100多个城市中评选出的“长三角最具投资价值县市”，在10个当选城市中名列第二。

今日常熟：

■荣获国家评比10项全国桂冠：

■拥有第一方阵:

国家级历史文化名城中国人居环境范例奖私家车拥有量江苏省县级市第一

国家卫生城市中国休闲服装名城移动电话拥有率居全国县级市第一

国家园林城市全国畅通工程模范城市中国名牌产品数量全国县级市第一

国家环保模范城市全国社会治安综合先进城市国家驰名商标数量居全国县级市第一

中国优秀旅游城市创建全国文明城市工作先进市“小康生活指标”综合评分居江苏省各县级市第一位

常熟市总体长远发展目标将城市性质定位于国家历史文化名城，现代化的商贸城市和港口工业城市，山水城一体的风景旅游城市。

1.3.2常熟市最新城市规划解读

经济发展规划

■全市工作围绕两大重点展开，一是工业化，二是城市化。

■根据文化名城的历史与现状，常熟将增创三大特色：

一是增创外向经济、民营经济、品牌经济齐头并进的产业特色；

二是增创山、水城、融为一体，古城、新城、港城交相辉映的环境特色；

三是增创强烈的时代气息和优秀人文传统完美结合的文化特色。

■培育四大基地：

一是沿江制造业基地。

规划面积300多平方公里，重点发展钢铁、造纸、能源、化工、汽车零配件等；

二是服装服饰基地。

目前全市有3000多家服装企业，力争通过技术革新、优化组合等形式，增强企业竞争力，提高服装业的附加值；

三是商贸物流基地。

通过培育和发展规模化专业市场，实现市场和产业互动，拓展区域经济的发展空间；

四是旅游度假基地。

以现有的旅游资源为基础，通过整合一批、修缮一批，新建一批，打造与历史文化名城相适应的一流的旅游度假基地，向世人展示常熟旅游业的新形象。

■继续营造大港口、大交通、大工业、大市场、大城市五大新优势，推动全市经济社会的快速发展。

全力抓好载体建设和项目开发，培育发展后劲。

■近阶段重点建设项目：

近阶段集中精力建设：

江苏省常熟经济开发区、江苏省常熟东南开发区（这两个为省级经济开发区）、虞山工业园、支塘工业园、辛庄工业园、董浜道口工业园六大板块，使之成为常熟经济的六大增长点。

城市建设总体规划

■城市布局：

□“双城式”空间形态

市域城镇空间发展的总体格局是将港区作为城区组成的部分，开成港城一体的“双城式”空间形态。

分为主城区和港区。

主城区，为缓解古城区压力，规划城市重心向东北方向偏移。

“南起昭文路，北至长江路，西起漕河泾，东至新世纪大道，总用地规模1KM2”的土地上逐步形成城市新中心区，形成“新老两个中心，一个古城区、一个文化片区，一个招商城”的布局结构。

港区以汽渡路、过江通道为分隔，形成带状组团式布局结构。

□主城区的功能分区：

护城河以内为古城区，也是城市中心之一，形成以商业、旅游、文化服务为主要功能，以传统民居为特色的居住区。

城北片区：

古城区以北，常浒河西北部为城北片区，包括城市新中心、集中居住用地和西北工业区，是主城区跳出古城的主要增长区域。

城东北片区：

外环路东北，常浒河与运河之间，是以工业区和居住区为主的综合区。

城东片区：

古城区以东，常浒河、青墩塘、外环路之间，以文化、体育功能为主，预留行政中心用地，兼有一定居住功能。

城东南片区：

古城区东南，青墩塘、横泾塘之间。

外环路以内是以中低密度住宅为主的居住区，外环路以外是以一类工业为主的工业区。

城西南片区：

古城区西南，横泾塘以西。

外环路以内是招商城用地，兼有一定居住功能，外环路以外集中布置大专学校。

■城市空间

主城区为：

“一山”，即虞山，山体入城部分为城市公园区，山体主体部分为风景旅游区，山脚沿线与城市接壤部分为保护协调区；

“二环”，即环城河、护城河及二者之间的绿化带为城市景观内环，外环路与外环航道之间地带以景观林带、一定比例的农田和自然村形成城市景观外环；

“三湖”，即尚湖风景区为以自然生态为主要特色的旅游胜地和大型郊野公园。

昆承湖环湖地区分成绿化开敞区、适度发展区和生态保护区。

琴湖环湖地区为新兴旅游景区，集休闲、运动、娱乐、观光于一体的开敞滨水性活动区；

“六带”，即福山塘、常浒河、青墩塘、白茆塘、横泾塘、元和塘6条呈放射状的河道两侧建成具有生态维护和生活休闲功能的滨河绿化带，构成城市的主要公共绿化系统。

港区为主要形成汽渡路和纬六路之间的绿化隔离带，苏通大桥和通沪铁路两侧的防护绿带。

城市未来效果图

规划解读

■从常熟经济发展规划来看，今后的常熟经济将会达到一个新的台阶，而东南经济开发区又是重点开发的两大区域之一，地块周边区域的经济发展前景比较看好；

■常熟今后的重点发展区域将是城北片区和城东片区，而项目地块所在位置隶属城东南片区，属于次重点发展区域，今后也是常熟古城区功能延伸的一大补充；

■昆承湖属于常熟规划的三级环境保护区，从未来环境优势上来讲，对客户的吸引还需要更多的包装引导；

■地块所属区域城东南片区的外环地带功能定位为工业区，相对来讲，居住功能不是区域的重点发展方向，地块发展同时面临着威胁与机会；

1.3.3昆承湖未来周边规划状况简介

昆承湖是常熟境内最大的内陆湖泊，区域总面积约为35平方公里，其中水面面积为18平方公里，蓄水量达0.5亿立方米。

自上世纪70年代以来，由于渔业养殖、工业排污、流域内人口密度增加等原因，湖水环境质量逐年下降，环湖的自然景观不断恶化，全面修复昆承湖湖泊的生态系统，已迫在眉睫。

昆承湖的整治开发建设是目前常熟“三湖三河一浜”改造工程之一，倍受关注。

整个工程计划总投资20亿元。

常熟政府计划用十年时间使昆承湖水质达到二类水标准，并进行生态修复工程，把昆承湖打造成亲水融绿的“生态之湖”，将昆承湖区域建设成一个集旅游、娱乐、居住等功能为一体的都市休闲度假区，充分展现小桥流水风韵，体现江南水乡特色。

昆承湖生态修复工程遵循“理活、治清、做美”的原则，把治标与治本、近期与远期、治水与建景相结合，突出生态修复、景观改造和综合开发三大功能，实施生态清淤、污水截流、退渔还湖、湖岸整治、水生态修复“五大工程”，建成“一环（环湖规划绿色湿地和运动休闲公园，建设环湖大道，连接沿湖景观河功能地块）、一堤（建一条穿湖堤景观廊道，西接227省道，东连东南大道）、一区（穿湖堤将湖面分为南北两个湖区，丰富湖面景观）”的总体格局。

按照“治本与治标相结合，治水与建景相结合”的这样一个原则，昆承湖周边将加快推进截污清淤、植树造景，恢复生态湿地功能，建设环湖景观走廊等动作，力争尽快把昆承湖打造成亲水融绿的“生态之湖”。

同时，更要突出昆承湖周边未来旅游休闲功能的开发，完善生活配套设施，增加公共休闲空间，让昆承湖区域成为一个集旅游、娱乐、居住等功能于一体的都市休闲度假区，使市民临水而居、亲水而憩，出则繁华、入则宁静。

东南开发区紧邻昆承湖，昆承湖的整治开发工程的规划实施将大大改造东南开发区的周边状况，让东南开发区的开发更进一步，区域的发展潜力也会得到更大的体现。

近期，东南开发区管委会将力推“十个一”工程，即规划建设一家星级宾馆，一所国际小学，一家综合医院，一条风情商业街，一条文化水景长廓，一批高档住宅，一个休闲中心，一批物流中心，一个综合商场，一批专家员工楼。

从此规划工程来看，昆承湖和东南开发区的周边区域未来将有一个比较明显的变革，整体的一个居住环境，配套环境，生态环境都会比现在改善很多。

区域的成熟度逐渐提高，最终融入到常熟大市区的范围之中。

项目将是区域内兴建的第一批房地产项目，可以说，面临着一个很好的发展机遇，区域良好的规划前景也必将让项目的升值潜力得到逐渐的体现。

1.4研究结论

■常熟历史悠久，人文底蕴丰富，大环境适宜居住；

■常熟的各项经济指标运行良好，蓬勃的经济带来了大量的就业人口，大量的私营企业的发展，带来了大量的有较高消费能力的群体；

■常熟的城市规划偏北，地块周边工业性质用地居多，从整体规划前景来看，地块的发展前景优势并不明显；

但如果再联系苏州城区的外括，考虑到苏州城区与常熟城区的距离拉近，作为中间的衔接地段，区位远景还是比较好的；

■东南开发区良好的发展基础和远景规划为本项目的入市及未来发展前景奠定了良好的发展契机和外部条件。

2、政策背景研究

2.105年至今主要政策及地方性政策

2.1.1“国六条”政策

背景：

2005年国家宏观调控实施后，全国多数城市房价依然大幅度的上涨，并没有达到中央的调控目的。

2006年5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议。

会议提出了促进房地产业健康发展的六条措施：

✧重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；

✧进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策；

✧合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；

✧进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发全过程监管；

✧规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场；

✧完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。

政策点评：

✓这次调控政策，有利于房地产市场的健康发展，保证我国经济稳定运行；

✓政策出台后，市场观望氛围浓厚，投资性购房大幅度下降；

✓苏州商品房交易6、7、8月份市场成交指标下降较多，市场反映明显；

2.1.2.停止别墅用地土地供应

2006年5月30日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，决定从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。

✓这项政策有利于充分利用土地资源，控制低密度高档住宅的开发。

促使开发商转向普通商品房的开发，增加普通住宅的供应量，缓解市场供需结构性矛盾。

✓该政策将影响高端房地产项目的开发，别墅项目的开发受到了严格的控制。

别墅产品将会逐步稀缺。

2.1.3.“住房结构”调控细则

2006年7月13日，建设部正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（即165号文件）。

165号文件核心精神有三个：

①.90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；

②.套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上；

③.今年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府因地制宜地确定需要调整的情况。

2.2政策对房地产市场及项目入市的影响（政策点评）

⏹两年来国家持续宏观调控，表明政府稳定房价、保证经济稳定健康运行的决心。

⏹在宏观调控主导理念下，房地产市场将回归到理性状态，有利于行业长期稳定的发展。

⏹从土地市场来看，别墅开发限令是把双韧剑，减少供应的同时提高现有别墅用地价值。

⏹在宏观调控背景下，房地产企业面临重新洗牌，市场将执行优胜劣汰功能，带来行业整体水平的提高。

⏹市场住宅供应结构将进行比较明显的调整，中小套型供应比增加，市场同质化的情况下，对产品的细节要求更高。

⏹在此宏观背景下，本项目包含优势的同时，更多的要接受市场考验和自身的挑战。

3、房地产市场宏观研究

3.1常熟市房地产投资状况

固定资产投资额（亿）

同比增幅

房地产开发投资（亿）

116.26

65.1%

8.96

32.3%

182.11

56.6%

18.76

109.3%

196.55

7.9%

29.59

57.7%

234.14

19.1%

30.05

1.6%

222.80

31.39

常熟市场近几年的固定资产投资额和房地产开发投资额的绝对数据都在上涨，但整体的涨幅呈现下降趋势。

尤其是房地产开发投资额，在2003年，常熟的开发投资额有一个大幅度的提升，增幅109%，随后随着基数的增加，增幅逐渐滑落。

考虑到基数值的变化，增幅的下降并不代表着常熟房地产市场的后退，而是开发更趋于理性和稳定性。

2006年1-10月份，常熟的房地产开发投资额达到31.39亿，其中住宅的开发投资额达到21.19亿。

比重为67.5%。

3.2常熟市房地产整体供应状况

常熟房地产施工与竣工面积

房地产施工面积（万方）

房地产竣工面积（万方）

201.32

44.96

305.60

51.8%

96.94

115.6%

391.7

28.2%

121.60

25.4%

2006年1-10月

474.38

37.9%

134.71

72.1%

从2003年到2005年常熟的房地产施竣工的面积上来看，常熟这几年的市场供应量在逐渐增加，而且增幅比较明显。

2006年1-10月份房地产施工面积已经达到474.38万方，同比增幅37.9%，其中住宅施工面积达到336.78万方，比重71%；

房地产竣工面积134.71万方，同比增幅72.1%，其中住宅竣工面积103.08万方，比重76.5%。

2005年、2006年常熟市场商品房预售推案量

预售推案量（平方米）

1405835

1510710

常熟市场的预售推案量略大于同期的市场竣工量，2005年全年度预售推案量达到1405835平方米，2006年更是突破了150万方。

3.3常熟市房地产整体需求状况

常熟居民居住水平

市区居民人均住房面积（㎡）

住宅成套率

农村居民人均住房面积（㎡）

22.9

85%

64

24.2

90%

66.3

26.0

64.9

25.5

59.6

常熟市区居民的人均住房面积近两