房地产开发建筑详细工作流程Word格式文档下载.docx
《房地产开发建筑详细工作流程Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发建筑详细工作流程Word格式文档下载.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
（二）特定项目机会研究
主要用于筛选项目，提出项目建议。
比一般机会研究更深入、更具体。
包括市场研究、外部环境分析、优势分析、论证结论。
以项项目建议书的形式出据项目相关者。
（三）方案策划
根据项目的目标与功能要求，进行总体规划与设计。
作为可行性研究的前提与实施的依据。
主要包括功能与目标分析，有总目标、分目标、技术指标、经济指标、环境指标等指标；
总体方案设想，有概念创新、方案设想等内容；
总体方案规划，有布局、规模、指标等内容；
各部分功能设计，有子系统功能、联系等内容；
方案选择与确定，有技术、经济、环境、风险、周期比较、确定一到两个方案进一步研究与论证等内容。
（四）初步可行性研究
对项目进行初步的论证和估计，分析前途、关键技术或管理与制度问题、相关研究与工作确定。
回答必要性、时间周期、资源需求、资金筹措、利益、合理、风险等问题。
主要包括市场与生产能力，有市场预测、经营渠道、价格、销量等内容；
资源投入量分析，主要有建设与运行过程的资源需求；
选址，有地点选择、场地选择等内容；
项目总设计，主要有规划、工艺、设备、土建、技术、进度、投资额、成本等内容；
收益估算，主要有经济性、技术性、环境结论等内容。
（五）详细可行性研究
在决策前对项目有关的工程、技术、经济、环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析，对各种可能的建设方案和技术与工程方案进行充分的比较论证，对项目完成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价，是项目评估和决策的依据。
主要包括总论，主要有背景、必要性、依据和范围需求预测；
项目规模，主要有国内外需求、能力、竞争力、技术经济分析等内容；
资源情况，主要有原材料、设施、燃料、人员、技术、装备等内容；
项目实施条件与地点选择，主要有地理地形、气象水文、地质、交通运输、通讯、水、电、气、地点选择与比较等内容；
设计方案，主要有范围、方法、进度、工作量等内容；
组织建设方案，主要有机构设置、人员招募与培训等内容；
投资估算与资金筹措方案；
社会及经济效果评价；
环境评价，主要有保护、影响等内容。
总之，项目的可行性研究．不但要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，而且还要对消费者的需求进行分析预测。
告诉我们能不能做，怎么做，帮助我们更透彻清楚地了解市场和项目本身的特点、定位，了解各种可能产生影响的因素，规避投资风险，同时增强对项目的把握能力。
二.地块抉择
地块抉择主要决定于两个因素：
选择的地块条件要与开发的项目特点相吻合；
选择地块开发要与地块的规模和开发方式相结合。
第四节目标客户消费心理研究
买家置业的心理，首先应了解由于所销售物业产品形式不同，客户群心态也会有所不同。
购买者又是抱着何种心态呢？
首先由于对发展商的了解程度有限，因此“疑虑心态”较大。
一.疑虑心态
（一）质量疑虑：
如交楼标准是否如楼书所述，如无样板间、实品展示这种疑虑很难根除，又由于近几年业主维权运动高涨，信任度难于短时间内确立，因此如本项目在本区域内不存在明显的产品差异或价格差异，质量疑虑在某种程度上会转化为价格疑虑；
（二）价格疑虑：
主要体现在购买能力与对项目好感度之间的平衡，若失衡客户或长时间犹豫比较，或干脆不买；
（三）产品疑虑：
对新产品的认识，每个人都有一个过程。
因此产品细节对客户的影响也较大，如是否朝阳，观景，楼层是否合适，精装标准是否适合，面积指标，套内使用率，承重及可调整余地，节能，供暖方式，智能化系统是否先进等；
（四）承诺疑虑：
由于为新项目，故承诺兑现值无从考证，因此即使进入签约环节，仍无法确认项目承诺的可信度，因此补充协议成为了客户保护自己的武器。
而牵扯最多的是面积承诺、精装标准承诺和配套使用承诺；
（五）服务疑虑：
主要针对管理部或管理公司，由于服务的付费较高，对管理的疑虑也会加大，而服务费用必须与品牌管理能力及水平相吻合，如果费用高于心理预期值，而又无合理的销售说辞，这种疑虑无法消除；
（六）投资回报疑虑：
凡是与“商务”有关的项目，无不设计一套漂亮的投资回报理论，而真正的投资客会很理性，如不能提供良好的投资回报参考，这种疑虑无法消除；
（七）支付能力疑虑：
主要体现在本人经济状况，同时也与销售引导有关，没有一个客户会去关注每一种户型，适合即最重要。
这种疑虑一旦出现，会大大减弱其对产品及各层面的兴趣；
（八）配套疑虑：
这里提到的配套泛指除户内以外的配套，主要关注点有：
会所功能即是否有偿使用、卫星电视、是否可注册公司、配套交付时间、车库定价及配给量等；
（九）非可控因素疑虑：
如购买行为是否受到约束、距离因素、自身不稳定因素、其他投资方式回报状况等。
经过“疑虑”的消除，客户购买兴趣加大，开始出现“利益心态”。
二.利益心态
（一）价格利益心态：
包括希望轻松的付款方式，首付0，5%，10%，更多的银行按揭80%、70%、30年期、尽量减免一切的买房手续费、律师费、按揭费、登记费、公证费、契税……、销售价的优惠、物业管理费用，租车位费用的优惠、购房参加抽奖活动（送车位、装修、空调……）等；
（二）高投资回报心态：
希望通过把家私、装修包在房价内做按揭降低投资成本、租金回报保证、开发商提供或委托出租、出售代理业务等。
“利益心态”消除或得到满足后，“期望心态”开始出现。
三.期望心态
（一）通过购房改善现有的办公条件，提升了企业形象；
（二）在有能力的情况下轻松置业；
（三）物业确实保值，有很好的市场抗跌能力；
（四）市场稳定，物业有升值的能力；
（五）公司扩大后，物业可以转卖、出租，作为投资；
（六）入住后能提高企业的知名度、形象、实力，从而为企业带来更多商机；
（七）公司股东、员工都满意，户型、朝向、配套、办公环境得到好评，能较为顺心的在物业内工作；
（八）购房后有自豪感，并且由于物业管理水品高，逐渐确立品牌及知名度，受到朋友的好评；
（九）费用合理，有能力支付，没有预见不到的不可抗力、额外的费用和开支；
（十）有好的物业管理、好的服务、好的配套、好的邻居，甚至可以带来更多生意机会，质量有保证，开发商很负责任，及时做维修、保养。
第五节房地产项目产品定位
一个楼盘的建造，有规模之分，有产品档次之分，购买层次更是不一样。
因而，产品的定位显得尤为重要，必须在消费群体或买方市场中树立起楼盘的特殊形象。
楼盘产品定位，说起来容易，做起来却很难，这完全是由于楼盘产品特殊性所决定。
因为做楼盘不同于做一般商品，它存在销售周期较长的问题。
这就要求在楼盘开发过程中对本身产品的设计需有一定超前性，不因为市场的变化使产品变得过时或滞销。
产品定位对开发商而言，与其所要获取的利润或回报有着不可分割的关系。
从通常意义上来说，产品定位市场涉及面较广，但定位的选择性却有限。
这主要是因为定位受硬件和软件两大因素的影响，硬件一般包括规划指标，如：
控高、容积率、密度、绿化率、停车泊位比例等全部由政府规划所决定，具有不可更改性。
软件包括：
资金、材料、工期、技术、施工等不确定因素的变数影响。
从市场营销学来讲，楼盘产品的定位本身就是一个前期营销策略的演变过程。
产品的定位，是在其选择和确立产品潜在目标客户基础上，通过前期营销策略的调整和深化过程，在相应固定目标客户中对楼盘的亮点予以全面发掘，并将最为突显的亮点予以全力推广或宣传，让客户对所开发楼盘留下一个良好的印象，并对楼盘产生一种“我选的就是它”的美好记忆，使楼盘在开发和营销初期就让买方产生一个相当深刻的印象或是特色独到的主体形象。
产品定位，有着一般商品的共性，但房地产楼盘产品的定位，有着其他商品无可比拟的特性和个性。
相对而言，楼盘产品定位的需求面完全是因项目的档次、价格、区域、品质等综合性价比因素而异。
楼盘开发，由于投资大，又存在相应风险和市场不确定因素，使开发商小心翼翼，因而对楼盘产品定位显得较为慎重，他们希望有一个正确的、内心塌实的产品定位。
第六节房地产项目规划与设计
房地产项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。
项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：
方案设计可以称之为宏观设计，将决定房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、项目的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。
初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
第七节房地产项目的报批管理
房地产项目的规划报批
一.城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。
设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。
二.在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。
三.在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。
建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。
四.城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。
临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。
五.任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划作出的调整用地决定。
六.任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。
七.在城市规划区内进行挖取砂石、土方等活动，须经有关主管部门批准，不得破坏城市环境，影响城市规划的实施。
八.城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。
被检查者应当如实提供情况和必要的资料，检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。
九.城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。
城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。
第八节房地产项目的工程管理
一．定义
房地产工程管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理，它包括成本、质量、进度、安全的控制和技术支持等管理要素。
二．要点
与一般意义上的工程管理相比，房地产企业的工程管理有以下特点：
管理幅度更宽：
不限于从破土动工开始，而要从营销策划（现场施工组织如何满足营销策划的需要，如现场售楼处、样板房、售楼通道等位置的选择）、规划设计（土方的平衡、基础的选型、主体结构的形式等）阶段就介入。
对管理要素的控制更严：
房地产项目本身是商品，是一种耐用消费品，需要进入市场流通，接受市场检验；
面对的是广大消费者个体，而个人购房较之以往福利分房使人们更加关注自身的合法权益，可以说我们现在要面对的业主都很挑剔，容不得开发企业有丝毫马虎。
概括来讲，房地产工程管理主要有以下五个要素：
（一）成本：
直接影响项目的竞争能力和经济效益。
建筑成本在房地产项目成本中所占的比重较大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上随着土地市场及整个房地产市场的规范化运作，利润空间主要来自于管理效益。
（二）质量：
质量是产品品牌的基础，也是企业品牌美誉度、忠诚度最好的注解，现在有些品牌企业有近1/4的客户是来自于老客户的介绍，产品质量起了很大的作用。
（三）进度：
产品的交货期是商品流通的一个重要环节，加上房地产产品生产周期长、环节多等特点，进度的问题对企业的信誉起着十分重要的作用。
（四）安全：
从房地产本身来讲，安全问题较多的是从风水角度来考虑的，另外就是配合营销的现场看楼安全。
（五）技术支持：
采用新技术、新工艺、新材料，来降低工程成本、缩短建设周期、提高项目的技术含量。
（六）管理的内容更广：
随着社会的进步与发展，消费者的居住理念逐渐提升，加上市场的竞争，人们对居住的环境、氛围、内涵等有了进一步的需求，这就要求房地产产品具有多方面的附加值，为了满足这种需求的变化，工程管理就不能局限于以往的做法。
第九节房地产项目的预售管理
商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
一.商品房预售应当符合下列条件
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
二.商品房预售实行许可证制度
开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料
（一）开发经营企业的《营业执照》；
（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；
（三）工程施工进度计划；
（四）投入开发建设的资金已达工程建设投资的25%以上的证明材料；
（五）商品房预售方案。
预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；
（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。
三.房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。
经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。
需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。
售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。
预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。
开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。
预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
四.开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款
（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；
（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；
（三）未按规定办理备案和登记手续的。
第十节房地产项目销售推广
此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括：
开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式
销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞
销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略
销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划
促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪
市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整
销售策略调整
第十一节房地产项目的投融资管理
根据一般规律，这个极端繁荣的房地产市场背后一定有一个强大的金融支撑和多元化的融资工具相对应。
但事实恰恰相反，房地产金融长期以来落后于房地产开发。
美国房地产信贷余额占全国总信贷的48%，日本占52%，欧洲国家普遍在30%以上，而我国这一比例不到10%。
房地产公司融资的唯一渠道是银行贷款。
按揭制度也是96年后才逐步推出的。
但大量的房地产公司在这个相对恶劣的金融环境下面却奇迹般地发展壮大起来。
以小资金撬动大资产，迅速地完成了资本的原始积累。
房地产融资除银行外的形式不多，目前主要有上市、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等。
我国房地产业目前面临很多问题，诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等。
这样房地产资金压力较大，银行也面临较大风险，理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。
在目前商业银行平台的诸多限制之下，房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。
但除了信托之外，其他似乎很难实现，因次１２１号文之后房地产信托成为新的亮点，特别是信托已成为房地产融资环节中最重要的前端部分，并成为最具创新元素与组合优势的核心力量。
房地产融资途径及房地产金融的其它模式。
一．传统融资模式
（一）银行直接融资：
1．开发贷款：
前提是取得土地使用权，自有开发资金不低于30%，立项、规划、报建完毕具备开工条件。
由开发商向银行申请发放的用于项目开发建设的贷款。
2．流动资金贷款：
开发商用于工程购置设备，材料之用的短期贷款，
3．按揭贷款：
由开发商向银行提出申请，贷给购房者个人用于支付购房款的长期贷款并以所购房产作抵押，分期偿还本息。
按人民银行规定不高于房款的70%，开发商提供还款担保。
该贷款一般在工程主体完工或高层建筑出地平取得预售许可证就可以发放。
4．工程单位流动资金贷款：
由施工单位根据施工合同向银行申请。
用于施工单位购置材料和施工组织。
5．专项贷款：
指国家示范工程、重点工程、经济适用房建设中银行提供的政策性贷款。
由财政贴息或根据计委立项的指标下达。
（二）根据目前房地产投资资金来源统计显示：
自有资金平均为15%--20%；
银行开发贷款、流动资金贷款为15%；
施工企业垫资（由银行贷款转移的）占30%--40%；
按揭贷款占20%—30%；
其他预收款和借款占10%。
（三）直接融资渠道：
1．股权融资：
通过股票交易市场上市发行股票是最合适和效果较好的融资手段。
经证监会批准，上市公开发行股票达到融资的目的。
但由于上市审核严格，对房地产公司长期采取限制政策。
上市的房地产公司比例很小。
股权私募融资、出让股权或增资扩股是目前应用较广泛的形式。
但缺乏流动性，募集难度大。
2．公司债券：
企业以某项目开发建设的预期收益和企业的信誉为偿付保证。
通过证券公司（投资银行）向投资人发行的证券。
住宅建设债券的审批环节较复杂，能够申请的企业不多。
但最近国家主管部门已改为核准制。
3．预售款：
在房地产建设过程中，一般为开工之时。
由开发商向消费者出售预期住房（也称楼花）。
一般收取房款的5%--50%不等。
预售合同（也有称为认购证）在交房前（或一定时期内）可以转让。
一些房地产公司规定可退房，并由房地产公司补偿一定的利息损失。
该售房行为不是真实销售行为，房地产公司常在表内处理为负债。
4．其他融资行为：
如住房卡、预租金、定金、互助基金等。
由于占的比重不大，这里就不一一枚举，住房卡已被明令禁止。
二．房地产创新融资工具
（一）房地产资产证券化：
资产证券化是60年代在美国兴起的住房抵押证券，在80年代被广泛运用并扩大到其他行业。
资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。
房地产的资产证券化目前的形式有：
1．以销售实现而作表外处理的证券化：
房地产公司将自有资产出售给SPV。
该资产经出售后与原公司（发起人）的债务隔离。
SPV通过中介使该资产信用提高（资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等）。
由投资银行进行证券化设计，向投资人发行ABS收回现金用于向发起人购买资产。
2．以资产担保而融资的资产证券化（表内处理）
房地产公司将自己名下的资产收益出售给SPV，向投资人发行ABS融资。
由于该资产没有实现销售，房地产公司是以该资产为证券偿付的抵押担保，该资产还在发起人的资产负债表上。
抵押贷款证券化，也是这种形式。
由贷款银行将抵押贷款本息收益组合，出售给SPV，并通过投资银行发行资产支持证券的过程。
它使银行的长期贷款变成可流通的证券加速了银行资金周转，降低了远期风险，同时也促进了房地产业的进一步发展。
附权流通证券，相似于可转换债券。
以期房的预期收益为偿付保证，将该期房组合出售给SPV，并发行附权流通证券。
到期偿付时，投资人可获得本息，也可按约定购买价优先购买该房产实现抵押权。
房地产资产证券化，在我国推广目前还面临营业税、印花税、交易手续费等税费政策改革问题；
以及产权过户制度等管理制度的配套法律，如果没有相关立法保障，将大大增加交易成本和风险，使资产证券化无法推行。
3．房地产融资租赁资产证券化：
指租赁公司将不动产租赁合同的收益权通过债务融离出售给SPV并发行ABS融资的过程。
（二）房地产信托受益凭证：
是房地产公司以在建项目为抵押，通过信托投资公司发行受益凭证进行融资的行为。
特别是去年6月1日建设部销售管理办法出台后规定：
今后不得出售期房。
房地产公司面临沉重的压力。
如发行可转换受益凭证，使购房者间接地购买期房。
即到期后按约定价格和特定标的物交付投资人相应的房产。
该信托受益凭证一般通过契约形式背书发行。
（三）房地产投资基金：
在我国根据现行法规一般将房地产投资基金归入产业投资基金范畴。
升级会员 