韩国房地产发展及现状Word格式文档下载.docx

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与此同时，人口结构中的年龄比例也发生了较大变化。

1955-1963年是韩国人口出生的高峰期，这一代人被称作韩国的“婴儿潮”的一代，在随后的20-30年间，不仅为韩国社会提供了大量的劳动力资源，也成为社会财富的主要拥有者。

I960年-2008年韩国人口年龄结构

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《韩国房价仍将上涨》2010,中金公司，中国房地产指数系统整理

1990年以后，韩国20-40岁人口占比达到了37%左右。

这个年龄段是首次臵业最集中的年龄，是房地产需求最重要的来源和支撑。

尤其是婚房作为刚性需求的重要组成部分，无论是购买还是租赁，都是房地产市场最有力的支撑之一。

随着“婴儿潮”一代进入婚育年龄，消费结构也随之产生一系列的变化。

其中，耐用品消费尤其是与住房消费相关的，其比重在此期间逐渐提升。

1970年-2005年韩国城市化率及消费结构变化

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2.3房地产市场与国民经济发展极不协调

国民经济的迅速发展，进入中年的“婴儿潮”一代使得韩国家庭数量在1985-2005年之间翻了一倍

1980-2005韩国家庭数量翻番

韩国国家统计局中国房地产指数系统整理

与此不相符合的是，韩国的住房供给却还是相当落后，数据表明：

1985年韩国户均住房仅为0.61套，而此时，韩国人均GDP大约是

3000美元。

韩国政府在随后的10年中大力发展住房建设，例如，

1988年，韩国政府为了实现其竞选诺言，在首尔的卫星城兴建200万套住房。

到了1998年，人均GDP超过10000美元，韩国户均住房仅0.75套，但距离发达国家的户均1套标准还是相差较远。

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由此不难发现，韩国房地产市场与国民经济发展是极不协调的，

居民的住房需求还远远没有得到满足，为将来政府政策转变、房地产市场化以后的房价激涨埋下了隐患

3.政府政策变化，韩国房市迈向市场化

3.11998年之前政府主导的非市场化阶段

朝鲜战争（1950.6-1953.7）以后，韩国经济衰弱，国内居民的住房基本需求得不到满足。

为了解决日益突出的住房矛盾，政府在1960年初颁布了《公营住宅法》，并成立了“大韩住宅公社”和“韩国住宅银行”，基本形成了由政府主导的住房市场格局。

1970年，

韩国政府提出“一户一住宅”，把解决居民住房问题纳入到了长期的战略目标中。

相应的，在这一时期韩国政府颁布了多项对住房市场有深远影响的法律法规。

其中，较为重要的是，为了抑制房价和住房投机行为，1970年韩国政府出台《商品房上限价政策》，《抑制不动产投机措施》等规定。

（该规定直到1998年才废除，此前一直是抑制房价的主要原因）

非市场化时期韩国政府主要房市政策

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从1960年到1998年，政府主导下的韩国住房市场充斥了“计

划建设”、“按规定供给”、“限制房价”、“指导地价”等具有计划经济味道的政策。

在户均住房不足1套以及韩国居民对住房的刚性需求下，充满计划经济意味的韩国房地产市场竞争极度不完全，使得

韩国房价被严重低估。

例如，首尔的住房价值仅是当地地区生产总值的1.4倍。

3.21998年后市场化阶段

1997年下半年，韩国发生外汇以及金融危机，经济很快下滑，

失业人数剧增，房地产市场陷入了空前低谷，大批房地产企业因为资金周转不灵、国内需求不足等问题濒临倒闭。

仅在1998年，14.3%

的房地产企业倒闭；

房价、地价也随之大幅下跌。

韩国政府为了活跃

房地产市场，开始实行住房市场化的举措。

其主要举措有：

（1）减免房地产转让所得税，不动产所得税，登记税等多项房地产税收

（2）放松对专卖住房的限制，放宽对“请约”资格的审查

（3）废止“小户型住宅建设义务比率”

（4）全国范围内取消商品房限价政策

（5）允许外国人在房地产市场上享有国民待遇

在这一系列举措实施后，韩国房价大幅提升

1987-2008韩国房价增速1999年后房价大幅提升

开经济的发展，只有当经济发展到了一定阶段，多数家庭的收入在扣除必要的开支以后，仍有相当数量的收入可以用于储蓄，从而使得居

民对房产的购买可能性大大提升。

1998年以后，“婴儿潮”一代的平均年龄在35-45岁，这一群体约720万人，占韩国总人口的14.6%。

而这14.6%的群体占有了韩国42%勺土地权，58%勺房产，71.5%的银行住房贷款和20%勺股票市场，毫无疑问是韩国社会财富最主要的集中

所有者3.32003年起，韩国政府出台一系列政策抑制过热房市

1997年金融危机以后，随着韩国政府出台了陆续的刺激经济发展政策，2002年开始，韩国经济已经基本从金融危机的影响中恢复起来，经济的复苏带动了房地产市场的恢复，大批资金开始进入房地产

市场，使得韩国房地产市场开始过热势头，房价开始大幅攀升。

2003

年起，韩国房价增速出现了首次超过韩国居民收入增速的情况。

1975-2007韩国房价增速与居民收入增速

軸圍居民收入增速——佥国房价增連

《中国房地产发展阶段和路径推演--基于日韩经验的比较》2009,长江证券

中国房地产指数系统整理为了应对房价涨幅过快，房市过热的局

面，韩国政府采取一系列政策对房价进行抑制，其中包括了土地、税

收、金融、交易管制、价格管制等多方面的政策。

只是这一系列的政

策，在户均住房套数不足1套之前，都难以在根本上难以解决房价过

高的问题。

同时，政府采取频繁的政策干预甚至会导致房地产市场短

期内更大的波动。

市场化时期韩国政府主要房市政策

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4.韩国住房市场给中国的启示

4.1落后的住房经济市场对国民经济进行“追赶”

在1998年进行住房市场化改革前，韩国房地产市场发展水平远远落后于国民经济，房价基本处于稳定的状态。

当韩国经济迅速发展至较高水平时，韩国居民积累了大量财富。

1998年韩国政府进行住房市场化改革后，这批积累了大量财富的人群由于进入婚育年龄，购房成为刚性需求，成了购房的主力军，是韩国房价迅速上涨的主因。

1998年改革之前房地产市场化程度不够，对房价的人为抑制，是1998年后房价“追赶”国民经济的主要原因。

中国目前的形势跟韩国非常相似，中国经济起步于1978年的改革开发，房地产市场于1998年进行市场化改革。

1998年之前的福利分房制度并没有满足人民的住房基本需求，在“一部分人先富起来”后，这一群体成为购房主力，在住房供给有限的情况下，必然导致房价上涨，形成对国民经济的“追赶”现象。

4.2在住房需求尚未满足户均1套之前，大规模建设以及房价上涨的基本趋势不会改变

同韩国相似，我国目前每户平均占有仅0.7套房，在户均占有1套房即满足居民基本住房需求之前，住宅大规模建设以及房价上涨的整体趋势将继续延续。

为了满足居民的基本住房需求，短时间内住宅的大规模建设不可避免。

同时，中国居民对住房的渴望具有文化背景，购买婚房始终是20-40岁一代人为之奋斗的目标之一。

在这基本需求以及文化驱使的双重背景下，大量的刚性需求将促使房地产市场价格整体上涨。

a）政府频繁使用政策干预房地产市场收效甚微国际经验表明，进行政策干预尤其是使用税收手段强行抑制房价，始终不能对中长期房地产市场的价格进行影响。

影响房地产市场中长期价格的因素，由国民人均收入、居民需求与住房供给的关系等组成。

政府使用政策手段干预房价，通常只能在短时间内对其造成影响。

2003年，韩国政府对房市进行直接干预的结果，造成了成交量的减少，反而导致随后房价的快速上涨，2005年至2006年，仅一年时间房价就上涨了13.8%。

因此，中国政府更应该重视影响房地产市场价格的基本因素，在住房需求没有得到基本满足之前，多渠道地加大供给才是解决房价上涨的根本之道。