资产评估练习题参考答案Word文档下载推荐.docx

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522.98×

（1-40%）=313.79（万元）

第三章机器设备的评估

1、D2、B3、B4、C5、C6、A7、C8、C9、D10、C11、A

12、C13、C14、C15、A16、A17、B18、D

1、ABC2、ACD3、ABCDE4、AD5ABE6、ABCD7、ABCDE8、AD

9、AC10、AC

1、×

2、×

3、×

4、×

5、×

6、√7、√8、×

9、√10、√

1．解：

61.54%=14.77（万元）

重置成本=9.5+0.4×

（1+40%）+1×

（1+30%）+0.6×

（1+20%）

=12.08（万元）

5．解：

重置成本=20×

+2×

=27.34（万元）

6．解：

重置全价=24×

（8/12）0.8=17.35（万元）

7．解：

重置成本=60×

70%×

（1-2%）+60×

20%×

（1+1%）+60×

10%×

（1+5%）

=59.58（万元）

8．解：

重置成本=1000×

=1200（万元）

9．解：

年净超额运营成本=40×

（1-33%）=26.8（万元）

A设备的超额运营成本=26.8×

（P/A，8%，5）=107（万元）

10．解：

根据题意有：

（1）被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。

（2）被评估设备的重置成本为：

（设备的CIF价格+银行手续费）×

（1+国内运杂费率）

银行手续费=20×

8×

0.8%=1.28（万元人民币）

国内运杂费=（160+1.28）×

3%=4.84（万元人民币）

进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币）

（3）设备的成新率=5÷

（5+5）×

100%=50%

（4）进口设备的评估值为：

166×

50%=83（万元人民币）

11．解：

根据题意计算如下：

（1）经济性贬值率=[1-（7000/10000）0.6]×

100%=19%

（2）经济性贬值额=[100×

10000×

（1-33%）]×

（P/A，10%，3）

=670000×

2.4869=1666223（元）

12．解：

（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：

（1－20%）=24（万元）

（2）设备的成新率为：

[7÷

（3+7）]×

100%=70%

（3）设备的评估值为：

24×

70%=16.8（万元）

13．解：

据题意计算如下：

（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：

Σ（帐面原值×

价格变动率）

所以，30000×

2.6+3000×

1.61+2000×

1.21=85250（元）

（2）评估时设备的加权更新成本为：

更新成本×

已使用年限

2.6×

10+3000×

1.61×

5+2000×

1.21×

2=808990（元）

（3）设备的加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷

Σ（更新成本）

=808990÷

85250=9.5（年）

（4）设备的成新率=[8÷

（9.5+8）]×

100%=45.7%

第四章房地产评估

1A2B3A4A5A6A7C8B9B10C11D12C13B14A

15、（没有耐用年限，无法确定）16A

难题解题思路：

5、20÷

（1+10%）+22÷

（1＋10%）2＋24÷

（1＋10%）3＋21÷

（1+10%）4＋25÷

（1+10%）5＋30×

（P/A，10%，35）÷

（1+10%）5=263.9065万元

6、解题思路：

尚可使用年限=50-30=20（年）

评估价值=

（万元）

7、解题思路：

运用土地残余法公式

其中L=2000，a=450，B=3000，

=10%，d=0，求得

=7.5%

8、150×

（1+11.7%）×

（1+17%）×

（1+20.5%）×

（1+6.9%）×

（1+4.8%）=256

10、3000×

（P/A,6%,30）÷

（P/A,6%,40）=2744元/平方米

11、50×

（P/A,6%,40）=752万元

12、a-B×

r2=Lr1，

r1=（a－B×

r2）/L=（72－600×

8%）÷

400=6%

13、100×

（1+30.5%）×

（1+4.8%）=191万元

15、（没有耐用年限，无法确定）

1CDE2ABCDE3BCD4ABCDE5ABCD6ABCDE7BCD8ABCDE9BDE

10ABC11ABDE12ABCD13ABCDE14BCD15BD

三、简答题（略）

四、计算题

1．解：

（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用

拆迁补偿、安置费用：

50000÷

667＝75元／平方米

其他费用：

30000÷

667＝45元／平方米

土地开发费用：

150，000，000÷

1，000，000＝150元／平方米

每平方米土地取得费用和开发费用合计为：

75+45+150＝270元／平方米

（2）计算利息：

第一期利息：

270×

3／4×

10％×

2×

0.5＝20.25（元）

第二期利息：

1／4×

9％×

1×

0.5＝3.0375（元）

每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。

（注:

由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。

第二年同理。

）

（3）计算利润：

10％＝27（元）

（4）计算土地成本：

270+23.29+27＝320.29（元／平方米）

（5）计算待估土地公平市场价值：

320.29×

（1+10％）＝352.32（元／平方米）

每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。

2、解：

（1）计算公式为：

（2）计算过程：

前五年的租金收益分别为：

R1=8（万元）

R2=8×

（1+2%）=8.16（万元）

R3=8×

（1+2%）2=8.32（万元）

R4=8×

（1+2%）3=8.49（万元）

R5=8×

（1+2%）4=8.66（万元）

后五年的租金收益均为：

R=15（万元）

折现率为：

r=10%

（3）将

（2）中的数据代入

（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）

（1）进行交易情况修正。

从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

（2）进行交易时间修正。

交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07

交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05

交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04

（注：

由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；

交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5％；

交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。

（3）进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163

交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075

式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。

（4）进行个别因素修正。

关于面积因素修正。

由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。

土地使用权年限因修正。

除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：

交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷

[1—1／（1+8％）35]＝0.9659

交易实例A的个别修正系数＝1.03×

0.9659＝0.995

交易实例B的个别修正系数＝1.03

交易实例C的个别修正系数＝1.03×

（5）计算待估土地初步价格。

A＝1500×

1.07×

0.995＝1597（元／平方米）

B＝1400×

1.05×

1.163×

1.03＝1761（元／平方米）

C＝1400×

1.04×

1.075×

0.995＝1613（元／平方米）

（6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）

待估地块总价评估值＝1657×

600＝994200（元）

因此，这一地块的评估值为994200元。

（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：

地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润

（2）计算楼价：

楼价＝2000×

2.5×

9000＝45,000,000（元）

（3）计算建筑费和专业费

建筑费＝3000×

2000×

2.5＝15,000,000（元）

专业费＝建筑费×

10％＝15,000,000×

10％＝1,500,000（元）

（4）计算销售费用和税费

销售费用＝45,000,000×

2.5％＝1,125,000（元）

销售税费＝45,000,000×

6.5％＝2,925,000（元）

（5）计算利润

利润＝（地价+建筑费+专业费）×

10％＝（地价+16,500,000）×

10％

16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）

（6）计算利息

利息＝地价×

[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）×

[（1+6％）1－1]

＝0.1236×

地价+990，000

地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）

（7）求取地价

地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1×

地价

－1,650,000－0.1236×

地价－9,900,000

地价＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元）

（8）评估结果

单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米）

楼面价格＝8912／2.5＝3565（元／平方米）

第五章长期投资评估

1、B2、C3、C4、D5、A6、D7、B8、B9、C10、C11、B

1ABC2AC3ACDE4AB5CE6BCD7BD8CD9CDE10ABCD

根据题意：

被评估债券为上市流通债券，其评估值以评估基准日该债券的市场价格为准，故评估值应为110元。

考点：

上市债券在正常情况下，以其评估基准日的现行市场价格作为它的评估值。

P=Σ[Rt（1+I）-t]+P0（1+I）-n

=100000×

17%×

（1+10%）-1+100000×

（1+10%）-2

+100000×

=17000×

0.9091+17000×

0.8264+100000×

0.8264=112143（元）

非上市债券评估时，如果是每年支付利息的，则把它的评估以后的每年利息折算成现值，再加上本金的现值。

P=F×

（1+I）-n

F=10000×

（1+18%×

4）=17200（元）

P=17200×

（1+12%）-1=15358（元）

在评估非上市债券时，如果它是到期后一次性还本付息的，现求出它的到期时的本金和利息，再对本利和进行折现。

此题是单利计息，故只需年利息率乘以债券的期限就可以得到利息。

P=Σ[Rt（1+i）-t]+P0（1+i）-n

=（500000×

20%）×

[（1-1/（1+12%）5）/12%]+200000×

（1+12%）-5

3.6048+200000×

0.5674

=36480+113480=473960（元）

本题考查的是股权投资中，投资方按分得得税后利润得现值和期满后返还的设备的现值之和计算评估值。

P=Σ[Rt（1+i）-t]

=2000000×

5%×

[（1-1/（1+12%）5）/12%]

3.6048

=360480（元）

本题的考点先求投资企业的每年的收益：

销售收入乘以分成率；

再对收益进行折现。

D1=900000×

10%=90000（元）

g=20%×

15%=3%

P=D1/（i-g）

=90000/（12%-3%）

=90000/9%

=1000000（元）

本题考查的是非上市股票评估中的红利增长模型的应用。

要注意的是这里的g是留存利润率乘以股本利润率。

本题适用红利增长模型。

红利增长比率可以依据历史数据，用算术平均法或几何平均法求出平均红利增长率作为未来红利增长平均比率的估计值。

用算术平均法计算：

g1=（13%+18%+5%+15%+4%）/5=11%

这里的13%是由表中第2年比第1年环比增长113%减去100%取得，另外4个数字同理可得）

用几何平均法计算：

g2=（113%×

118%×

105%×

115%×

104%）1/5-1

=1.1086-1=0.109

代入公式P=D1/（i-g），则有：

P1=（10000×

0.24）/（11%+2%-g1）=120000（元）

P2=（10000×

0.24）/（11%+2%-g2）=114285.71（元）

本题也是考查红利增长模型。

但g的计算采用了历史数据分析法。

在此题中，11%+2%是折现率。

根据题意:

优先股评估值=10000×

9%/10%=9000（元）

联营投资评估值=500000×

13%×

（P/A，10%，7）+153000×

（P/F，10%，7）

=394966（元）

两项合计为1303966元。

累积优先股的收益是额定股息：

P=A/r

债券到期值（F）=10000×

（1+3×

7%）=12100（元）

债券评估值（P）=12100×

（P/F，8%，1）=11204（元）

非上市普通股评估值（P）=20000×

12%/10%=24000（元）

所以，甲企业的长期投资评估值=35204（元）

根据题意，

因为办公楼装修费已在房屋评估中体现，设备大修理费用体现在设备评估中；

租入固定资产改良费支出28万元，按4年平均分摊，每年分摊7万元，尚有2年使用权。

长期待摊费用的评估值=28/4×

2=14（万元）。

第六章无形资产评估

1、无正确答案；

2、D3B4D5D6C7D8D9D10B11B12A13C

14、B解：

技术的约当投资量为：

200×

（1+500%）=1200

乙企业的约当投资量为：

4000×

（1+25%）=5000

利润分成率为：

1200/（1200+5000）=19.35%

15、D解：

无形资产的重置成本＝（50+20×

1.5）/（1-0.2）×

（１+30%）=130（万元）

16、C解：

该专利的评估值=120×

3/10×

100%=36（万元）

17、A解：

每年的销售利润=100×

10×

15%=150（万元）

每年的商标使用费＝150×

30%=45（万元）

该商标的评估值=45×

（P/A，10%，5）=45×

3.7908=170.6（万元）

18、D解：

使用费重估价值=[150/（1+10%）+200×

（P/A，10%，5）/（1+10%）]×

30%

=247.68（万元）

二、多向选择题

1、ABC2BCD3AC4ABC5AC9无答案11ABD13AB14ABCD15BC16ABC17ABCD18AC

由于该技术所带来的超额收益已知，故不采用分成率方法。

又由于成本没有变化，因此超出平均价格的收入视为超额利润（未考虑流转税因素）。

计算过程如下：

第1～3年无形资产带来的单件超额收益=280-250=30（元）

第4～5年无形资产带来的单件超额收益=270-250=20（元）

第6～8年无形资产带来的单件超额收益=260-250=10（元）

评估值=[30×

20,000×

（1-33%）]/（1+10%）1]+[30×

（1-33%）]/（1+10%）2]+[30×

（1-33%）]/（1+10%）3]+[20×

（1-33%）]/（1+10%）4+

[20×

（1-33%）]/（1+10%）5+[10×

（1-33%）]/（1+10%）6+

[10×

（1-33%）]/（1+10%）7+[10×

（1-33%）]/（1+10%）8

=（402,000/1.1）+（402,000/1.21）+（402,000/1.331）+（268,000/1.4641）+（268,000/1.6105）+（134,000/1.7716）+（134,000/1.9487）+（134,000/2.1436）

=1556083.35（元）

（1）3年通货膨胀率累计为10%，对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整，并根据成新率来确定净值，由此可得该制药生产技术的重置成本净值为：

500×

（1+10%）×

9/（3+9）=412.5（万元）

（2）因转让双方共同使用该项无形资产，设计能力分别为600万箱和400万箱，确定重置成本净值分摊率为：

400/（400+600）×

100%=40%

由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该项无形资产寿命期间，销售收入减少和费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本，根据资料可得：

100+30=130（万元）

因此，该项无形资产转让的最低收费额评估值为：

412.5×

40%+130=295（万元）

（1）确定利润分成率：

确定专利的重置成本：

100×

（1+50%）=150（万元）

专利的约当投资量：

150×

（1+400%）=750（万元）

乙企业资产的约当投资量：

5000×

（1+10%）=5500（万元）

利润分成率：

750/（5500+750）×

100%=12%

（2）确定评估值

①确定每年利润总额：

第一、第二年：

（500-400）×

20=2000（万元）

第三、第四年：

（450-400）×

20=1000（万元）

第五年：

（420-400）×

20=400（万元）

②确定分成额：

12%=240（万元）

1000×

12%=120（万元）

600×

12%=72（万元）

③确定评估值：

240/（1+10%）+240/（1+10%）2+120/（1+10%）3+120/（1+10%）4+72/（1+10%）5

=240×

0.9091+240×

0.8264+120×

0.7513+120×

0.6830+72×

0.6209

=218.18+198.34+90.16+81.96+44.71

=633.35（万元）

（1）根据题中资料，该配方的自创成本C总为：

C总=

{[（10000+4000+1100+1000+500+1200+3500+1300+800）+3×

5000]

（1-20%）}

=

（234000+15000）×

0.8

=32680.85（元）

（2）该专利技术的重估价值为：

P=32680.85+20%×

90000×

（P/A，10%,5）

=32680.85+18000×

3.7908

=100915.25（元）

各年度利润总额的现值之和

=100÷

35%/（1+10%）+110÷

30%/（1+10%）2+90÷

25%/（1+10%）3+80÷

20%/（1+10%）4

=285.71×

0.9091+366.67×

0.8264+360×

0.7513+400×

0.6830

=259.740+303.013+270.468+273.2

=1106.421（万元）

追加利润的现值之和

=100/（1+10%）+110/（1+10%）2+90/（1+10%）3+80/（1+10%）4

=100×

0.9091+110×

0.82