百强商业优质项目案例之十北京盘古大观Word文档下载推荐.docx

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总建筑面积：

42万㎡

建筑容积率：

7.00

社区绿化率：

30.00%

超5A写字楼：

39层，高192米，面积13.9万平米，层高4.6米

盘古七星公馆：

19层，高84.9米，面积20万平米，层高3.75-5米

商业龙廊：

411米长，外廊挑高15米，面积2.5万平米，层高5米

盘古七星酒店：

19层，高88米，面积4.8万平米，层高4米

三、建筑规划设计：

1、各种功能规模：

写字楼：

面积13.9万平米、公寓：

面积20万平米、商业：

面积2.5万平米、酒店：

面积4.8万平米、

项目有四种业态，除公寓某些外，其她均为开发商自持，其中写字楼和酒店为主体。

2、内部交通体系：

以从写字楼入口到酒店前厅自南向北横跨411米建筑底商--龙廊为纽带，将项目四种业态空间衔接在一起，而龙廊自身又因而体现出建筑空间大气恢弘。

3、内部空间布局：

写字楼和公寓作为主体业态从空间构造上充分体现了项目磅礴气质，写字楼整层十字分割，最小单位400平米，大平面布局灵活；

住宅空间极为奢侈，单位面积600平米，客厅最小面积250平米，空间质感极强。

4、整体景观环境：

项目建筑自身就是一种地标景观--玉龙，和奥林匹克公园一路之隔，与水立方、鸟巢、奥林匹克广场、绿地共同构成了北京亚奥板块核心景观。

2楼-01-2014:

57

项目启示及借鉴之一：

建筑中华人民共和国风格

建筑设计：

讲中华人民共和国语言世界级建筑

盘古大观，大气天成，取“潜龙出水”之旨在距离水立方180米地方以龙造型排布了奥林匹克公园旁一座气势磅礴地标建筑。

开发商力邀知名华人建筑大师李祖原先生主持建筑设计。

李祖原先生将华夏龙图腾与中华人民共和国老式文化精髓有机地融于一体，以高192米写字楼为龙首，三栋国际公寓、一栋七星酒店由南向北依次延伸近700米，令整座建筑体形如一条通体洁白巨龙。

产品：

12座顶级空中四合院

四合院是中华人民共和国老式建筑符号，盘古大观在盘古七星公馆顶层建造了12套空中四合院，院内堆土1.5种植花草盆艺，按照老式四合院布局设计建造，画栋雕梁古色古香，让项目从外形到产品都镌刻着厚重中华人民共和国烙印。

文化营销：

七星酒店--中华人民共和国文化之窗

如果说建筑造型铸就了盘古大观中华人民共和国风格，那么盘古七星酒店以其里里外外随处可见中华人民共和国文化元素作为整个项目精神旗舰是不二担当。

无论与酒店大堂入口龙纹壁，旋转入口大个景泰蓝，接待台背后福、禄、寿，还是大堂吊顶百鸟朝凤木刻，大堂两侧龙纹石刻沙发，着眼之处皆老式，林林总总中华人民共和国风。

项目启示及借鉴之二：

非普通拷贝

盘古大观地块天然优势决定了它必要做最能凸显价值产品，事实上它的确是这样做了，盘古七星公馆以超常规户型面积筛滤出精准客户群，以奥林匹克公园第一排景观视野实现了超高溢价销售。

这一点是最值得咱们体会和借鉴之处。

纵向考察地产行情，在行情起落之间能立于不败之地一数别墅二数豪宅，事实证明普通地块豪宅都可以实现较高溢价销售，核心区地块豪宅更是如此，如深圳幸福里，当其1号楼开盘40000元/平米时候市场第一反映是惊叹，但随着1号楼售罄，市场开始必定幸福里远见和定价把控。

如果不是幸福里户型配比格局较小，它会实现更高溢价。

结合盘古大观开发和销售可以得到某些启示，核心或者地标区域综合体若想实现高溢价必要定位高品位，并且需要一种清晰长效主题支撑。

用产品梳理客户，用定位吸引关注。

从盘古大观实际销售来看得地利不得天时，不太容易总结，通过从侧面理解到其实际销售状况并不抱负，并且公开价格也未必是真实成交价格。

这样云里雾里传言只会让客户疑窦重生，影响营销活动效果。

盘古大观是一种备受关注综合体项目，但当前来看还不到判断其开发与否成功时候，给咱们经验教训是作为地产项目必要有清晰完整营销思路，制定相对公开透明价格体系。

高品位定位综合体物业如果在公寓之前启动商业某些，将对公寓、住宅起到明显积极影响。

总结：

综合体必将成为地产开发主流类型，区别只在于业态侧重点不同，盘古大观作为一种标志性地块标志性项目，体量最大盘古七星公馆是它最大利润点，而这也是最值得咱们借鉴和体会所在：

稀缺位置超常规产品，既对客户进行了精准梳理，又实现了产品高溢价销售。

评论：

HOPSCA，是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次当代服务集聚区，体现商业配套和生活服务双轨模式与时俱进，是当代复合地产新高地、新载体。

布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次当代服务集聚区,各功能区搭配合理。

。

都市综合体的确是将来房地产发展趋势，是土地集约化运用、业态整合、旧城改造、加速都市化进程综合体现，随着核心区土地开发量逐渐萎缩，物业销售和自持比例拿捏是发展商对将来市场判断最后体现，盘古地段优势是不可复制，但是盘古业态规划是值得进一步研读。

综合体重要重要价值在于提高区域成熟度和项目综合溢价，在条件成熟前提下，它发展给某些区域发展进程带来了较好增进作用。

项目从外观来看，从整体布局来看可以说是大气磅礴，很能震撼心灵。

超高价格，顶级生活品质，享有。

这的确体现了顶级，奢华。

但销售思路值得商榷！

项目创意很重要，但是商业模式更加重要！

盘古大观地理位置和建筑设计形态注定了她不普通，至于天顶4合院成败，当前顶多只算个小瑕疵，瑕不掩瑜！

！

各种功能集聚产物，要有统筹全盘眼光规划才干对项目有好预期！

最大成功在于它选址，北京、北四环、中轴线、鸟巢、水立方。

。

借着奥运会火热，任何高规格项目，稍加包装，我相信都可以获得成功

综合体重要重要价值在于提高区域成熟度和项目综合溢价

高品位定位：

源于中轴线和奥林匹克带来必然效应。

业态组合：

符合高品位定位同步，有效支撑了高品位定位

产品力：

再次提高了品质，符合了各业态非同凡响空间

形象塑造：

中轴、龙脉与产品匹配，在第一感受中传递了高品位必然

获利模式：

操盘成熟度，不但考虑做，并且考虑做好，更考虑了做有钱赚，并且是高利润

时机：

选取了奥运会之前，直至奥运会推动到最高点，天时、地利皆有

一种较好房地产操盘案例

HOPSCA是一种新玩艺，是一种不同游戏。

要做全HOPSCA在一种项目里，的确不容易。

要看环境，要看资源，要看政府，太多要看。

因而，我不建议咱们一定要做全这些。

此项目位置的确不错，又成功先天条件，但资金，管理，战略是我觉得需要考虑。

看起来没问题就是问题。