爱琴海购物公园可行性研究报告1212lxjWord格式.docx

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（2）工作内容

1）项目建设的必要性、建设条件论证；

2）行业发展及市场需求分析；

3）建设规模及建设内容的确定；

4）项目选址研究；

5）拟建项目技术和工程方案；

6）环境保护评价、消防、劳动安全卫生；

7）投资估算及财务评价；

8）风险分析和社会效益分析；

9）项目实施计划。

1.2建设项目概况

1.2.1项目名称

爱琴海购物公园建设工程

1.2.2建设规模及建设内容

项目位于泸州市高新技术园区GX0402-14地块，根据高新区发展规划，考虑长远发展，确定本项目的建设规模及内容如下：

红星爱琴海建筑面积56853平方米，为3F~6F。

1.2.3建设地点

项目位于泸州市高新技术园区GX0402-14地块，北面为酒谷大道，东西临城市道路，南临二环路，交通便利、区位优势突出；

同时，项目地块南眺渔子溪湖，北望长江，西侧为华为大数据，西侧和北侧为高档住宅区，南侧为金融商务用地，景观优美，发展前景广阔，是高新区未来发展的重点打造区域。

该地块为规划的商业性质用地，项目建设用地与项目性质相符。

1.2.4主要建设条件

1、规划条件

爱琴海购物公园建设工程属于房地产开发项目，规划总用地24亩，从规划和用地条件方面看，本项目具备建设条件。

2、政策条件

本工程为房地产建设项目，不属于中华人民共和国国家发展和改革委员会第9号令《产业结构调整指导目录（2013年修订本）》中的鼓励类、限制类和淘汰类项目，属于中华人民共和国国家发展和改革委员会令第40号文【促进产业结构调整暂行规定】中界定的允许类。

因此本项目符合国家现行产业政策，建设内容可行。

综上所述，本项目建设符合国家当前产业政策。

3、区位条件

随着泸州高新区的开发发展，项目地理优势渐显，位处于高新技术园区规划中心地段，可受益于其园区规划发展区位优势，也可弥补园区产业布局的不足。

项目位于泸州市高新技术园区GX0402-14地块，北面为酒谷大道，东西临城市道路，南临二环路，交通便利、区位优势突出。

4、自然条件

泸州市作为省级园林城市，环境优美，生态优良，水资源充足，对于发展泸州房地产有着非常明显的优势。

5、基础设施条件

本项目所需的供水、供电、排水及通讯均属于市政公用工程，建设地点有现成的给排水管网、电力线路和通讯线路，本项目建设可充分利用这些市政公用工程的基础设施。

1.2.5项目总投资及资金来源

本项目总投资62002万元，其中工程费用47945万元，工程建设其他费用9040万元（其中建设用地费6664万元，折合238万元/亩），预备费2516万元，建设期利息2500万元。

项目申请银行贷款25,000万元，剩余资金由业主自筹及滚动开发资金。

1.2.6财务评价

爱琴海购物公园运营12年（含建设期2年），总收入31445万元，总成本费用30237.85万元，从建设期2年到运营期10年，项目净现金流量和为-40342.43万元，由于项目前期投资大，占用资金多，投资回收期长，项目经营第7年实现收支平衡。

1.2.7社会效益

泸州市是四川省五个百万人口以上的城市之一，其定位为区域中心城市，分担成都国家中心城市的功能，是四川省重点推进产业和人口集聚发展的城市之一，将承接成都转型发展过程中带来的产业和人口转移，为泸州房地产和商贸业发展提供坚实的支撑，市场潜力相对较大。

全市房地产投资与商品房销售面积、销售额均呈增长趋势，商品房消费需求旺盛，未来市场前景相对较好。

泸州高新区是泸州市经济增值的主要支柱之一，在酒业、化工、机械及能源等支柱产业支撑下经济发展势头强劲，全市经济基础较好，GDP、人均地区生产总值等主要经济指标增速位居全省前列。

但当前，高新区内缺乏大型的商业综合体配套设施，城市品质打造有待提升，产城融合一体化发展推进速度相对缓慢，因此本项目拟通过引进红星商业，联合打造爱琴海购物公园，对高新区注入商贸活力，提升城市品质，带动区域土地综合价值，促进产城融合发展具有重要作用。

1.3项目建设的必要性

（1）项目的建设是提升城市品质，推进产城融合发展的需要

（2）项目的建设是高新区商贸发展注入新活力的需要

（3）项目的建设是提升高新区土地综合价值的需要

（4）项目的建设是实现地方总体目标的需要

1.4初步研究结论

1、初步研究结论

（1）本项目的建成投运具有较好的财务及经济效益，同时具有更大的社会效益；

（2）本项目的建设符合国家产业政策，符合泸州市高新区园区发展规划；

（3）本项目建设地点场地为规划的商业用地，拟建项目性质与规划相符，建设资金有明确的筹措方案。

（4）经分析，项目建设的条件较好；

（5）经初步估算，本项目技术经济指标满足要求。

因此，通过对本项目的初步研究可得到的结论是：

考虑项目的社会效益、带动自身及周边地块增值、以及未来爱琴海沟通公园商业增值等因素，在及时有效规避各类风险的情况下，该项目是必要、可行的。

2、存在的问题及建议

（1）由于开展可行性研究前，该场地还未进行地质勘察工作，本可行性研究报告只能参照临近地区的地质条件进行分析，建议在下一步初步设计中进行详细的地勘工作，从而确定可靠方案。

1.5主要技术经济指标

本工程的主要技术经济指标见下表。

表1-1主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

技术经济指标

备注

一

建设规模及内容

1

红星爱琴海建筑面积

m2

60853

2

地下不计容积率建筑面积

12000

二

项目总投资

万元

62002

建设投资

59502

1.1

工程费用

47945

1.2

工程建设其它费用

9040

1.3

预备费

2516

3

建设期利息

2500

第2章

项目背景及建设的必要性

第3章

2.1项目背景

2.1.1高新区基本情况

泸州高新区成立于2013年9月，2015年2月经国务院批准升级为国家高新技术产业开发区，是长江经济带上游三个国家级高新技术产业开发区之一。

泸州高新区总规划面积202平方公里，按照“科技引领、产城一体”理念，形成“一核、两翼、多园”的空间格局，打造集科研孵化、产业发展、生态宜居等功能于一体的现代化科技产业新城。

“一核”即位于龙马潭区4.62平方公里的核心区。

“两翼”即江阳片区和泸县片区两大板块。

“多园”，即现代医药产业园、机械装备产业园、新能源新材料产业园、智能制造产业园、大数据产业园、江南科技园、纳溪科技园、合江生态工业园。

泸州高新区已成为国家高性能液压件高新技术产业化基地，全国九大工程机械生产基地之一，全国大中型全液压汽车起重机、挖掘机制造中心，国家火炬特色产业基地，四川省市级区域聚集度最高的现代医药产业基地。

先后被国务院和省政府批准为“长江经济带国家级转型升级示范开发区”“国家循环化改造示范试点园区”“国家第二批科技服务业区域试点园区”“全国青年创业示范园区”“四川省培育成长型特色产业园区”“四川省首批特色高新技术产业化基地”“四川省中药材现代化科技示范产业基地”、第四批“四川省知识产权试点园区”。

2.1.2发展优势

一是区位突出。

泸州国家高新区位于四川省东南川滇黔渝结合部，泸州长江以南，是泸州市产业发展核心区，与泸州市区一江之隔、一桥相连。

紧邻重庆、成都、贵阳等大中城市，区域内川黔高速、成自泸赤高速、川渝沿江高速穿境而过，在高新区境内设有两个出口，交通非常便捷，区位优势十分突出。

二是交通便利。

泸州高新区的交通优势突出，紧邻长江黄金水道，有着10公里长的岸线资源。

泸州港国际集装箱码头与泸州高新区一桥相连，是四川省最大的集装箱码头，目前年吞吐能力达到100万标箱。

泸州蓝田机场距离高新区16公里，是四川第三大航空港。

新建的泸州云龙机场距离泸州高新区20公里，将于2018年建成投用，年吞吐能力将达到270万人次，力争同时开通国际（地区）航线。

随着区域性综合交通枢纽建设的深入推进，泸州将全面融入成渝1小时经济圈以及长三角、珠三角8小时经济圈。

三是环境优越。

泸州高新区生态绿化面积占园区总面积达三分之一以上，且滨临长江岸线，境内有4A级风景区张坝桂园林，渔子溪生态公园，长江湿地公园等多个生态公园，生态环境十分优越。

四是政务高效。

市委、市政府专门出台了《关于进一步加快泸州高新技术产业开发区发展的决定》，授予高新区市一级经济管理权限，设立了高新区行政审批局，为企业从入驻到建设投产实行全程一站式服务，实现了工作快节奏、高效率和“高新区的事情高新区办”。

目前，项目所在地周边经济日渐繁荣，环境优美，该宗土地已具备了整体规划开发的条件。

因此，建设爱琴海购物公园，完善周边配套设施十分必要。

2.2项目建设的必要性

2.2.1项目的建设是提升城市品质，推进产城融合发展的需要

泸州国家高新区作为国家级创新性特色产业园区，重点发展智能电网、高端装备制造、医药及高性能医疗器械、新能源汽车、新材料、大数据等产业，努力打造成为全市科技中心、研发中心、创新中心。

目前，市委、市政府正积极将泸州国家高新区打造成具有“工业化发动机”和“城镇化推进器”双重功能的新型城市综合体。

本项目位于高新园区内，将通过引进红星商业，联合打造爱琴海购物公园，其功能布局和品质将成为泸州整个城市的商业新地标，有助于促进泸州高新区大量人口集聚和功能完善，有助于提升高新区的消费品质和品位，提升城市形象，丰富城市内涵，对提升城市品质，推进高新区产城融合发展具有重要的作用。

2.2.2项目的建设是高新区商贸发展注入新活力的需要

红星美凯龙作为国内家居装饰行业的龙头企业，市场规模与品牌影响力等各项指标均处于行业领先水平。

红星美凯龙以其对品质的不懈追求及深厚的艺术造诣，致力于打造优质的家居产品，深得中高层消费者的青睐。

本项目将与红星商业联合打造爱琴海购物公园，将吸引周边区域消费者到高新区消费，有助于泸州高新区加快形成特色鲜明、优势突出、辐射强劲的现代化服务业体系，为高新区商贸发展注入新的活力，对拉动内需，促进消费具有重要的支撑。

2.2.3项目的建设是提升高新区土地综合价值的需要

项目建成后，将辐射整合高新区，乃至整个泸州市的居民生活水平，项目周边地段价值将被成倍放大，周边土地收益大幅度增值，对于提升项目周边物业和土地的综合价值具有积极作用，促进基础设施的完善，加速泸州高新区的总体提档升级，促使区域板块的成熟，创造新的城市区域热点具有积极的作用，从而带动泸州高新区经济增长，为产业发展、居民居住带来新一轮的投资曙光。

2.3项目建设的可行性

2.3.1项目选址的可行性

本项目位于泸州高新区二环路附近，交通出行较为便利。

地块位置紧邻高新区政务服务中心、高新区众创中心、华为四川大数据中心、泸州市科技馆等项目，项目地块区位条件相对较好，周边具有较强的消费者支撑，为本项目打造商业综合体提供强大的消费支撑。

该区域是未来高新区重点打造的核心区域，因此项目选址可行的。

图2-1项目选址位置图

图2-2

2.3.2项目政策的可行性

本项目符合泸州市发展方向，能够得到当地政府支持，项目政策可行。

2.3.3项目品牌运营的可行性

红星商业是红星美凯龙集团下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台，是国内领先的贯彻商业运营全产业链，提供全流程服务的商业不动产运营商，目前红星商业所打造的爱琴海沟通公园已进入北京、上海、天津、重庆、成都、苏州、昆明等30多个大中城市，跻身国内最具发展力的购物中心品牌。

本项目拟将通过引进红星商业品牌和运营团队，联合打造爱琴海购物公园，为本项目后期持有的爱琴海购物公园招商运营提供一定保障，其项目品牌运营具有可行性。

图2-3北京爱琴海购物公园运营效果图

图2-4

图2-5昆明爱琴海购物公园运营

第三章区域概况及市场分析

3.1区域概况

1、城市历史特点、行政区划

泸州在夏、商时属梁州之域。

周代属巴国辖地。

后经汉、晋、宋、元、明、清等历史发展，至民国初改泸州为泸县，民国二十四年（1935年）设置第七行政督察区。

1949年12月3日泸县解放，改称泸州专区专员公署，1955年改称泸州专员公署。

1960年7月14日，国务院批复撤销泸州专区，所属市县划归宜宾专区。

1983年3月3日国务院批复同意将地辖泸州市改为省辖市。

泸州为四川省辖市，位于四川省东南部川渝黔滇结合部。

地理坐标北纬27°

39'

—29°

20'

，东经105°

08'

41?

—106°

28'

，东西宽121.64km，南北长181.84km，幅员12，243km。

距省会成都市267km。

东邻重庆市、贵州省，南界贵州省、云南省，西连宜宾市、自贡市，北接重庆市、内江市。

泸州市辖三区四县：

江阳区、龙马潭区、纳溪区、泸县、合江县、叙永县、古蔺县。

?

泸州市主城区规划由以下组团组成

（1）城北功能组团：

以教育科研、文化体育、商务办公、商贸服务及生活居住为主的功能组团。

（2）高坝功能组团：

以区域物流中心和临港产业为主的功能组团。

（3）沙茜功能组团：

以文化会展、休闲旅游、生活居住为主的功能组团。

（4）城南功能组团：

以都市工业、产业服务中心和生活居住为主的功能组团。

（5）城西功能组团：

以行政商务办公、休闲娱乐和生活居住为主的综合功能组团。

（6）安富功能组团：

以能源化工循环产业、仓储物流和生活居住为主的综合功能组团。

（7）泰安-黄舣功能组团：

以机械、酒业产业和商贸物流为主的功能组团

（8）安宁-石洞功能组团：

以经济技术开发、临空产业、新兴战略产业及商贸物流为主的能能组团。

2、城市性质及规模、经济发展水平

（1）城市性质

泸州处于川、滇、黔、渝毗邻地域结合部，凭借其相对中心的地理位置，将会成为成渝经济区向南部欠发达地区辐射扩散的前沿阵地，拥有相对较大的经济腹地空间，并将成为相邻几个经济圈物资、信息、人员、资金等各类要素中转集散的枢纽之地，进而增进辐射能力。

泸州境内有隆纳铁路、隆纳高速、321国道、泸州机场和多个内河港口，已经具备了水陆空立体交通设施。

已经开工建设的“两横”（长江黄金水道、川渝高速）、“两纵”（隆黄铁路、川黔高速）将进一步完善泸州的陆路交通。

因此泸州立体交通织就的交通网络正造就区域中心。

泸州化工、酿酒、机械、能源四大支柱产业让泸州挺起了大城市的脊梁。

化工产业方面，西部化工城列入全国第一批循环经济试点园区、川渝合作泸州临港工业示范区；

酿酒产业方面，泸州酒业集中发展区工程顺利推进，多家企业入园，产业集群发展正走上轨道；

机械产业方面，随着《泸州机械工业集中发展区控制性详细规划》的实施，必将有力地促进机械产业优化升级；

能源产业方面，泸州电厂一期工程2×

60万千瓦机组进展顺利；

地方电力完成发电量5.27亿千瓦时。

220KV况场变电站工程竣工，泸州500KV变电站工程开工，4座220KV变电站建设及17座110KV变电站改扩建规划完成。

泸州商贸发展水平在川、滇、黔、渝毗邻地域处于领先地位，形成了一批规模较大、功能齐全、设施先进的综合性商场，其中心商业区的商业设施密度居四川省首位，拥有结合部区域内最大的批发市场群体，覆盖建材、汽车配件、服装、农副产品、粮食、电子电器等各个方面。

因此泸州城市定性为：

国家级历史文化名城，川、滇、黔、渝毗邻地域的中心城市，四川省重要的港口城市和工业基地。

（2）城市人口与用地规模

1）城市人口

2017年末全市常住人口431.72万人，其中城镇常住人口211.33万人，乡村常住人口220.39万人。

城镇化率48.95%，比上年提高1.45个百分点。

根据总规预测结果，1979-2009年间泸州市域总人口的平均增长率r＝7.40‰其中，1979—2000年为7.24‰，2001—2009年为8.56‰。

从我国人口变化态势看，未来人口的增长率将日趋缓慢。

从泸州具体情况而言，随着成渝地区发展、长江经济带的打造等区域战略背景下，泸州将迎来良好的发展机遇，尤其泸州提出打造川滇黔渝结合部中心城市的目标，人口将有一定提高，但是总体增长幅度也将趋缓，大约在2030年左右达到人口的高峰，之后人口变化将出现十分缓慢的态势。

（2）城市用地规模

规划近、远期人均建设用地控制在100㎡/人左右，则近期城市建设用地规模约150平方公里；

远期城市建设用地规模约200平方公里。

3、经济发展水平

泸州是一个以酿酒、化工、机械为支柱的综合性工业城市。

90年代以来，泸州市区占市域经济总量的比重不断提高，市区人均GDP水平与市域人均GDP的差距也日趋扩大。

1990年—2009年泸州市区GDP占全市比重由27.9%上升至51.5%，1996-2009年间市区人均GDP与市域人均的比例系数也由1.16上升到了1.61。

从空间结构来看，泸州市域主要停留在以中心城市为主的核状集聚阶段。

经四川省统计局审定，2017年全年实现地区生产总值（GDP）1596.21亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%。

其中，第一产业增加值183.19亿元，增长3.9%；

第二产业增加值850.56亿元，增长10.0%；

第三产业增加值562.46亿元，增长9.5%。

三次产业对经济增长的贡献率分别为5.0%、59.7%和35.3%。

人均地区生产总值37020元，增长8.7%。

三次产业结构由上年12.0：

53.5：

34.5调整为11.5:

53.3:

35.2。

3.2市场分析

3.2.1泸州市城市经济发展

泸州市为川滇黔渝部区域中心城市，定位定位为中国酒城，是成渝沿江城市带的区域中心城市，也是成渝经济区沿长江发展带重要商贸物流中心。

泸州市是四川省五个百万人口以上的城市之一，其定位为区域中心城市，分担成都国家中心城市的功能，是四川省重点推进产业和人口集聚发展的城市之一，将承接成都转型发展过程中带来的产业和人口转移，2017年全市户籍总人口509.58万人，常住人口431.72万人，其中城镇常住人口211.33万人，乡村常住人口220.39万人，城镇化率48.95%，较2016年提高1.45个百分点，强大的人口基数为泸州房地产和商贸业发展提供坚实的支撑，市场潜力相对较大。

全市经济基础较好，经济总量大，整体发展态势良好。

2017年在酒业、化工、机械及能源等支柱产业支撑下经济发展势头强劲，2017年全年实现地区生产总值（GDP）1596.21亿元，增速为9.1%，人均地区生产总值37020元，增速为8.7%，主要经济指标增速位居全省前列。

泸州高新区是全市经济增长的主要支柱之一，2017年工业增加值160亿元，同比增长20%，占全市工业增加值的22%，强大的经济体量为房地产发展奠定了良好的基础。

图3-12012-2017年泸州市地区生产总值及增速

图3-2

社会消费品零售总额快速上扬，人均可支配收入在川南居于首位，居民财富不断积累，消费需求总体旺盛。

社会消费零售总额不断攀升，泸州城镇居民人均可支配收入和人均消费支出稳定上涨，居民财富不断积累，消费需求总体旺盛。

2017年全年社会消费品零售总额722.07亿元，比上年增长13.3%。

居民人均可支配收入21798元，人均可支配收入在川内主要二线城市中居于前列。

图3-32012-2017年泸州市社会消费量零售总额

图3-4

3.2.2泸州市房地产行业发展分析

1、泸州市房地产行业发展

泸州市房地产开发投资持续增长，房地产发展态势强劲。

2017年全市房地产开发完成投资258.62亿元，增长8.1%，其中住宅投资179.65亿元，增长13.4%。

房屋施工面积1848.97万平方米，增长1.6%，其中住宅1256.31万平方米，下降1.2%。

房屋竣工面积505.00万平方米，下降10.6%，其中住宅竣工面积329.23万平方米，下降19.1%。

全年新开工房屋施工面积648.39平方米，比上年增长13.7%，其中住宅443.29万平方米，增长14.7%。

泸州市商品房销售呈现快速增长，跃居川内前列。

2017年全市商品房销售面积734.87万平方米，增长36.1%；

销售额350.27亿元，增长40.3%，跃居川内前列。

其中，住宅销售面积586.31万平方米，增长27.6%；

住宅销售额272.81亿元，增长36.0%。

商品房待售面积182.93万平方米，下降24.3%，其中住宅待售面积84.62万平方米，下降37.1%。

2、区域房地产行业发展

泸州市城区主要分为城北组团、城西组团、城南组团、城中组团以及沙茜组团等5个组团，其中城中、城西及城北发展较早，开发程度较高，城南、沙茜区域为新兴市场，发展相对滞后，但区域条件和江景资源较好，随着碧桂园的强势进驻，该区域未来发展潜力较大。

图3-5泸州市区域房地产发展格局图

图3-6

城中组团：

泸州传统市中心，以水井沟为核心向西及向南扩展形成了水井沟、滨江路、大山坪三大板块。

整体以老旧项目为主，新项目多为旧城改造项目体量较小，小区环境欠佳，价格优势不明显。

城北组团：

交通便利，商贸发达，回龙湾板块为老城区，城北新区开发接近尾声，商贸城板块为目前的重点发展区域。

商贸城板块项目扎堆，市场热度较高，2017年自贸区规划出台后价格增长明显。

城西组团：

沿酒城大道向西发展，中高端楼盘聚集，居住环境较好，成为泸州公认的“西贵”板块。

中高端楼盘聚集，新建高层住宅价格多集中在7000-9000元/㎡，并且市场认可度较高。

城南组团：

规划为轻工业园区，开发起步较晚，但土地储备丰富，大盘云集，价格优势明显。

市场开发热度高，大盘云集，低密物业较为普遍，住宅价格集中在6000-8000元/㎡。

沙茜组团：

沙茜组团为政府规划发展新区，目前开发项目相对其它组团较少，但区域距离市中心较近，江景资源较好，属于房地产新兴片区，随着碧桂园的强势进驻，该区域未来发展潜力较大。

3、项目土地与房价交易市场分析

近年来，随着城市骨架的不断舒张，以及自贸区等相关政策的注入，随着碧桂园、恒大、绿城、蓝光、金科等国内品牌开发商进来，邦泰集团、佳乐集团、阳光大地集团等省内知名开发商也陆续拿地开发，全市土地交易市场较为活跃，土地