龙武月半湾房地产项目申请报告正文文档格式.docx
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A型占地面积
21035.87
单栋513.07，计41栋
B型占地面积
4531.56
单栋755.26，计6栋
会所餐厅占地面积
649.13
总建筑面积
172319.67
地上
150791.88
地下
21527.79
按性质分
住宅建筑面积
133868.25
商业面积
12853.58
酒店
2951.45
配套设施面积
1118.62
居住户数
户
2616
居住人数（每户按照3.2人计）
人
8371
计入容积率建筑面积
停车泊位
辆
1123
地面
227
896
包括结构架空层停车
本项目容积率
1.072
（不含地下）
建筑密度
%
18.64
绿地率
43.30%
1.4项目提出背景
1.4.1项目建设背景
2011年湖北省为打造鄂西旅游圈，激活鄂西地区生态、文化、民俗等资源优势，破解交通、通讯、体质、机制等瓶颈障碍，使其成为国内外知名的旅游目的地，规划投资1000亿元以上。
该建设项目的提出是根据2011年4月《谋道镇苏马荡旅游度假区控制性详细规划》要求，按照专家组意见：
“细化小镇小区度假功能和注重景区细节循环性打造”精神。
结合项目具体情况，科学合理地借用原有较好植被生态资源：
突出风景民镇土家族名族特色的建筑风格。
我打造4A级旅游风景区增添一道靓丽的风景线，而确定该旅游住宅建设项目。
随着社会文明的进步和可持续发展观念的增强，旅游产品的结构正在发生变化，传统的观光型产品正向观光+休闲度假型产品转变。
据估算，2015年谋道苏马荡旅游区接待旅游者人数达到10万人次左右，到2025年苏马荡旅游区年接待旅游者人数将达到35万人次。
而该建设项目有利于将旅游住宅和旅游接待功能融为一体，通过混合布局，把住宅、宾馆及相关的设施与服务整合在同一空间内，从而把房地产开发与旅游景观开发高度融合，让房地产成为景观的有机组成部分。
住宅用于满足游客休闲度假的需求；
宾馆则用于满足传统的观光型旅游需求。
从而促进项目区的旅游业的发展，这是该项目建设的首要的思想及理念，也是项目建设的必要性之所在。
打造旅游精品地产创建生态人居示范小区的需要
随着人们物质生活水平的提高、社会竞争与工作节奏较快等因素，广大老百姓的消费中心逐渐从传统的衣、食、住转移到行（旅游）上来，旅游需求越来越旺盛。
近年来发展起来的“度假经济”，上班族都希望能在节假日找到一个环境优美、远离城市喧嚣、有游览价值的景点休闲、度假、娱乐，消除生活与工作中的疲劳。
消费理念的更新促进了旅游经济的迅猛发展，周末、长假全国各景区景点人满为患，旅游产业逐步兴旺：
在利川市及其周边地区与城镇都兴起了旅游与周末郊游、“农家乐”等消费热潮。
利川虽有丰富的高品位的自然、人为旅游资源，目前，除腾龙洞，其他景区景点内容单调，尚未形成强有力的旅游王牌，缺乏撼动性名牌景点和与之相匹配的设施，旅游产品品位低，功能不全，不能给游客以鲜明的旅游形象，利川现有旅游资源大都是静态的、非参与性的景观。
旅游基础性设施差，该项目的实施除能完善旅游基础设施建设外，还能进一步打造强有力的旅游精品地产，达到本地区、本省、甚至为全国创风景区生态人居示范小区的引领作用。
利川市市政府围绕建设西部“山水园林名城、生态旅游名城”提出了四步战略方针：
一是组织政协委员调研视察，到滨江路等建设项目工地现场听取州政协委员等针对各项工程进度建议；
二是与政协委员提案相结合，加强与提案人、承办单位的联系，先后就垃圾镇埋场的设置、洗车场的规范、城区街道的靓化、城区非煤矿山的政治等关系城市美化的市民生活进行重点督办：
三是与旅游业发展紧密结合起来，西部开发与世界优秀民歌《龙船调》、亚洲第一洞——腾龙洞、天下第一杉（小平同志说的山峡附近的那棵水杉树）、土家第一古堡——鱼木寨|国家级文物保护单位——大水井古建筑群落等国家级旅游自然资源以及民俗民情打造魅力利川；
四是提出举办首届“中国黄连利川论坛”建议案得到市委重视采纳，由市人民政府与中国民族医药学会成功举办，将利川打造成为“生态药业城市”。
该项目建设正是“四步战略”的实施之一，努力把利川建设成为西部“山水园林名城、生态旅游名城”的举措。
1.4.2项目单位简介
利川市龙武房地产开发有限公司是重庆龙武建设（集团）有限公司旗下的一家专业化运作的房地产公司。
公司成立于2011年，注册资金共计1000万元，法人代表：
牟建兴。
重庆市龙武建设（集团）有限公司于2002年5月18日组建，下辖二级建筑公司、二级开发公司、三级物管公司、小额贷款公司、渝黔实业有限公司、重庆龙武酒店公司、科环建材公司、生态农业公司（市级重点龙头企业）、重庆利川房地产公司、糖酒公司等子公司，注册资金1.906亿元，总资产6.3亿元，信贷资信等级AA+级，2002年10月通过了ISO9001国际质量体系认证。
公司主要从事土木工程建筑、房地产开发、物业管理服务、设备租赁、工程安装、建材生产销售、酒店经营管理、糖酒副食、金融服务、项目投资、高新生态农业项目开发等多元化、全方位投资、生产、经营及服务。
公司党政工组织机构健全，现有员工560余人，其中大专以上学历120余人，拥有一支高素质的专业技术队伍和经济管理团队，具备集约化、规模化与可持续发展等综合能力。
公司立足万州，先后在重庆、四川、湖北、贵州等省、市（区）投资房地产及建材开发，取得了良好的社会效益和经济效益。
集团公司认真践行科学发展观，遵循“先做人、后做事”的核心理念，以经济效益为中心，以改革创新为动力，坚持“立足万州、向外拓展、多元经营”的指导思想，求真务实，与时俱进，实现了多元化、超常规、跨越式发展。
累计完成建筑面积150余万平方米，累计开发建设面积160万平方米，工程合格率100%；
年实现利润和创税收保持在每年30%的稳步递增。
1.5建设规模
根据项目一次规划、分期建设的原则，龙武月半湾小区住宅楼建设项目总占地面积140618m2，总建筑面积172319.67m2，容积率1.072，绿化率43.3%。
1.6工程方案
1.6.1总图布局
根据城市规划规范相关要求，本项目主要出入口设置在设置在318国道上，次要主入口设置在此条规划道路上，小区主出入口和风情商业街道相连，小区次要入口和小区中心广场相连。
同时小区的主要配套管理用房设置在配套商业中。
距小区次出入口较近，即便于管理，又能完善了小区的整体功能。
小区建设用地位于谋道镇苏马凼月半湾地块，紧邻谋道镇苏马荡旅游度假区，用地处植被完好，考虑到楼层高度对项目景观的影响植被丰富处住宅均为6层，交通便利且植被不丰富部分设置11层电梯房。
小区总用地约140618.00平方米，小区布置6栋11层二类高层商住楼和41栋6层纯住宅楼。
在户型设计方面，小区采用2种单体模块，A型为一梯6户11层二类高层建筑、B型住宅为一体梯四户的单元式住宅。
结合用地地形确定入户标高和是否采用吊层，住宅均高低错落布置，这样建筑的天际线也高低错落。
住宅就像点缀在森林中。
1.6.2建筑设计
小区采用A.B.共2房型。
A号房型为一梯六户的板式高层住宅，建筑采用商业和住宅局部退台的布置方式。
单栋住宅建筑面积：
4981.70平方米，商业建筑面积：
1900.28平方米。
B号房型为一梯四户的单元式住宅，建筑采用部退台的布置方式。
单栋地上建筑面积：
2536.05平方米。
住宅的安全措施
住宅的公共出入口位于阳台下部时，采取设置雨篷防止物体坠落伤人的安全措施。
2.底层外窗和阳台门、下沿低于2m且紧邻走廊或公用上人屋面上的窗和门，均采取防卫措施，住宅屋面至电梯机房屋面的外墙爬梯，采取防止儿童攀爬的措施。
3.建筑物外墙突出物，如雨篷、窗台、凸窗、阳台、空调室外机搁板、雨水管、装饰线条等设计采取防止攀登入室的措施。
4.住宅户门采用安全防卫门或者满足规范要求等级的防火安全门。
5.全玻璃门、落地窗及玻璃栏板选用安全玻璃或采取防护措施，并设防撞提示标志。
6.阳台栏杆和女儿墙高度均按规范要求设计，低窗台外窗采取防护措施。
7.小区安全监控系统由甲方委托专业公司设计。
1.6.3给排水设计
一、给水系统
1、水源
1）、本工程水源为城市自来水，如市政供水水压为难以达到小区需要的压力值，需要进行二次加压处理。
2）、本工程从城市给水管道上接一根DN200mm和一根DN150的引入管进入小区。
经水表井（水表井内设倒流防止器）后，与本工程室外管网相连接。
2、用水量：
最高日生活用水量：
2928.64m3/d；
最大小时用水量：
506.99m3/h。
3、系统设置：
（1）.本建筑生活给水在竖向分区，低区1F~7F直接由市政管网直接供水，高区8F及其以上由无负压变频泵直接或通过减压阀供水。
（2）.消防给水系统部分详见“消防设计”中的给排水部分。
4、生活用水计量
本工程生活、消防、绿化等用水分别计量。
5、管材：
给水管采用PP-R管，热溶粘接。
室外给水主管建议采用球墨铸铁给水管，承插连接，工作压力：
1.0MPa。
室内生活给水管道采用PP-R管，热熔连接，工作压力：
二、排水系统
1、排水采用雨、污水分流。
2、污水
（1）排放出口：
各栋楼生活污水出户后汇合至生化处理池，再由生化处理池排至二次处理池，经过二次处理后直接排至室外排水系统。
（2）水量：
污水量按生活给水量90%计，约排水量共计为2635.78m3/d。
设生化处理池设置四个,处理宗容量为2700m3/d。
（3）系统：
室内污、废水合流，室外雨、污水分流。
生活污水经过生化处理后排入市政污水管道。
架空层车库、设备用房内用的集水坑及消防电梯用的集水坑，其废水直接排入雨水管网内。
1.7工程进度计划
利川市龙武房地产开发有限公司龙武月半湾小区住宅楼建设项目总工期为60个月，从2012年4月开始实施到2017年4月结束，具体进度安排见下表。
工程实施进度表
工期
项目
2012年
2013年~2016
2017年
4-6月
7-8月
9-12月
1-12月
1-4月
前期准备
工程招标
工程设计
土建工程
竣工验收
1.8投资估算
1、投资估算范围
本项目投资估算的范围为项目建设总投资，包括直接工程费用、其它费用，基本预备费和建设期利息。
项目建设成本投资估算表：
按工程建设费、工程建设其他费、预备费和建设期利息四项合计为项目建设总投资。
2、编制依据
——国家发展计划委员会办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）的通知》（计办投资[2002]15号）；
——《湖北省建筑、安装、市政、土石方工程消耗量定额及统一基价表（单位估价表）》（鄂建文[2008]214号）；
——《湖北省施工机械台班费用定额》（鄂建文[2008]215号）；
——《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建文[2008]216号）；
——关于发布《湖北省建筑安装工程费用定额》通知（鄂建文[2008]216号）；
——《工程材料市场信息价（2012年1季度）》（恩施州建设委员会监督发布）；
——项目区类似工程的概算、预算技术经济指标；
——项目区当地现行人工工资、建筑材料市场价格及建筑造价指标；
——土地费用按该区域同类用地性质的征地费用加地上建筑拆迁费用的平均指标估算；
——建设单位管理费按《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》（2002年9月27日财建[2002]394号）计算；
——可行性研究费按国家计委《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283号）；
——工程勘察设计费根据国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）规定计算；
——工程监理费按国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格（2007）670号规定计算；
——招标代理服务费按国家计委《关于印发〈招标代理服务收费管理暂行办法〉的通知》（计价格[2002]1980号）计算；
——环境影响咨询费按《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125）计算；
——垃圾服务费依据《湖北省物价局湖北省财政厅〈关于印发全省城建系统行政事业性收费项目及标准〉的通知》（鄂价费字[1992]232号）；
——关于调整我省现行建设工程计价依据定额人工单价的通知（鄂建文[2011]80号）；
——基本预备费按工程费用及其他费用之和的5%计算。
11.1.3项目建设总投资
项目建设总投资为33635.48万元。
其中直接工程费用为25128.33万元、其他费用为6905.47万元、基本预备费为1601.69万元。
1.9投资估算结果
项目建设估算投资33635.48万元，其中直接工程费用25128.33万元、其他费用6905.47万元、基本预备费1601.69万元。
项目建设投资构成表
单位：
万元
序号
项目
估算价值
占投比例
1
建筑工程
19758.99
58.47
2
公用工程
2112.83
6.28
3
其中：
强电工程
1104.44
4
给、排水系统
811.96
5
电梯
40.00
6
监控
60.00
7
弱点系统
97.53
8
总图、运输
2443.64
7.27
9
环境保护
608.90
18.1
10
消防
202.97
0.6
11
其他费用
6905.47
20.53
12
征地拆迁
4987.03
13
预备费
1601.69
4.76
14
合计
33635.48
100
1.10资金筹措
本项目建设资金由建设单位自筹。
。
1.11项目招标
根据《湖北省招标投标管理办法》第十三条：
第八条至第十二条规定范围内的各类工程建设项目，凡达到下列标准之一的，必须进行招标：
（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；
（二）设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；
（三）勘察、设计、监理等服务类项目，单项合同估算价在50万元人民币以上的；
（四）单项合同估算价低于本条第
（一）、
（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。
依据以上规定，项目的勘查、设计、施工、监理和设备采购均应进行招标。
本项目招标工作将严格执行《中华人民共和国招标投标法》和省、州所属招投标管理机构的建设工程招标投标工作程序流程。
具体流程如下：
1、项目报建；
2、招标备案；
3、招标文件的编制；
4、发布招标公告；
5、投票单位资格预审；
6、开招标会，发布招标文件；
7、踏勘现场；
8、招标答疑会；
9、开标会；
10、评标；
11、定标；
12、发中标通知书。
内容
招标范围
招标形式
不采用招标
全部招标
部分招标
自行招标
委托招标
公开招标
邀请招标
勘测设计
√
安装工程
工程监理
设备材料采购
其他
自主决策
第二章发展规划分析
2.1发展规划分析
2.1.1旅游地产与休闲度假景观市场需求及发展
旅游地产分为四大类：
第一类是旅游景点地产，主要是指旅游区内为旅游活动所建造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间；
第二类是旅游商务地产，主要是指旅游区内或旅游区旁白日提供的旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；
第三类是旅游度假地产主要是为游客或度假者提供的，直接用于旅游、休闲度假、居住的各种建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等；
第四类是旅游住宅地产，主要是旅游区高度关联的各类住宅建筑及关联空间。
随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。
5+2的生活工作方式，三个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，旅游作为休闲的一种方式，从单纯的观光向度假转变，结合了旅游休闲度假与房地产开发的旅游房地产正蕴酿着新一轮旅游和地产经济的兴奋点，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。
休闲度假房地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。
从休闲、度假、旅游三才的关系来看，休闲是一个大概念，旅游是休闲的一种方式，而度假又是旅游的一种形式，同时也是休闲的一种形式。
“休闲房地产”的概念应该大于“旅游房地产”，它包括休闲度假村、旅游（休闲）培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、养老型酒店公寓、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心、酒店公寓等旅游置业项目。
休闲度假区住宅（别墅、度假村），主要是房地产商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。
对于度假旅游的井喷趋势，有专家认为，当经济发展到一定阶段，人们的消费需求不再仅仅满足于吃穿住，而是注重休闲度假和体验，未来几年我国的中产及以上的阶层将快速上升到2.8亿户，是一个庞大的消费市场。
中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济发展五大推动国中的第一引擎，“一个以休闲为基础的新社会有可能出现”。
人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。
在传统房地产开发机会逐渐减少、住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域，当旅游度假成为一种时尚之后，集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的房地产开发热点。
建筑形态：
低层建筑为未来市场发展的主流产品，电梯公寓在局部区域将得到较大的发展，多层项目反而处于未来发展的尴尬境地。
低层建筑（别墅）
目前在市场供应方面占绝对的主力，该类项目平均销售率达到85%以上，为郊区物业市场的主力产品。
户型面积：
适合全家居住的居家型户型将成为市场主流产品。
目前市场供应户型主要为一房或两房的经济型户型，主要针对部分客户假期休闲或养老居住使用：
但是潜在客户需求量较大的户型面积集中在90㎡以下，该类户型既适合客户全家短期居住，也可满足客户部分的商务功能或接待功能等。
房产价格：
休闲度假房地产的发展前景以及投资价值将促使该类物业的市场价值不断攀升，销售价格有上升趋势。
目前各类物业的销售均价在2000元/㎡以上（无装修），与部分郊区的住宅价格接近，同时其价格远远低于目前市区的住宅销售价格；
不能完全体现该类物业的人文景观独有性以及其风景旅游区的稀有性。
近期市场供应产品的价格呈上升趋势；
同时在潜在客户的接受程度内其可接受单价在2000元/㎡以上（无装修）；
根据客户普遍存在的买低心理，该价格可发展空间仍很大。
房产特色：
楼盘的个性代以及主题概念的要求更加明显。
休闲度假型物业不在于满足基本居住需求，而是一种生活品质提升和个性化的体现，因此对项目本身的主题概念要求会更加明显。
当前住宅市场面临的矛盾和问题
目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。
主要表现在以下三个方面：
（1）商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。
据有关数据统计，恩施州空置商品房已近万平方米，一些建设标准低，施工质量差。
户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。
（2）住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。
（3）市场发育过程整体水平偏低，地区之间发张严重不平衡。
市内住宅开发面临住宅市场供大于求得矛盾。
虽然随着居民收入水平的逐步提高，为商品房市场的发展打下了一定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾依然存在，加上政府鼓励经济适用房、廉租房建设，低档房市场供给量增大，对房地产价格产生一定影响，导致本项目的开发有一定的市场风险。
营销战略
根据综上所述和本项目市场定位，制定以下营销战略。
2.5.1项目的整体形象
谋道镇紧邻重庆市第二大都市万州，318国道贯穿其中，交通便利。
项目区具有得天独厚的自然景观和历史文化底蕴。
特别是高海拔（1500m）及其良好的森林植被，尤其能吸引万州及周边城市居民的是谋道镇正在打造“国际民俗文化名镇”以及“4A”级苏马荡风景区的开发。
“月半湾”项目选址在夏季清凉如春，树林遮天蔽日，茂盛的森林释放出得负氧离子让人心旷神怡的苏马荡风景区规划区内。
根据工程的位置和规模，将现代化优雅的建筑形式与自然活泼的园林空间完美结合。
将花草、树木、花台以及道路等众多室外建筑元素巧妙地结合在一起，交织成一幅秀美的画卷
2.5.2“亮点”分析
（1）利用天然绿地、生态林地，在项目四周以茂盛的自然森林环绕为绿化带，形成新的城镇绿岛。
对外部的市政道路，采用避、腿、挡等手法营造较好的外部环境，使景观绿色广场得到有利的延伸。
（2）小区设有两个出口，形成枝状道路满足各栋楼的交通需要。
道路延伸至住宅门前，宽4米，行车、人行序列有致。
（3）建筑结合地形沿小区规划道路周边布置，主要朝向东南方向。
单体设计讲究现代气息、个性化，构成虚实对比、高低错落、生动有趣的建筑形式。
2．5,.3营销推广策略
高素质的物业开发需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。
根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：
（1）广告宣传策略
针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对楼盘的整体形象和“亮点”集中进行广告宣传。
广告媒体包括：
现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会。
各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。
（2）促销策略
1）促
升级会员 