国际汽车博览城项目可研分析报告Word格式.docx
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三、项目必要性分析
第五部分·
项目资源分析
一、项目概况
二、周边环境分析
三、项目研判（SWOT）
四、综合评估
第六部分·
项目定位分析
一、定位依据
二、定位原则
三、主题定位分析
四、功能定位分析
五、辐射定位分析
项目规划定位分析
一、项目经济技术指标
二、项目规划原则
三、项目规划思路分析
第七部分·
项目开发运营模式
一、运营模式
二、招商模式
三、推广思路
四、经营理念
第八部分·
项目开发总体评估
一、社会效益评估
二、经济效益评估
结论
前言
我们很荣幸向**市各级政府有关部门提交《金三角·
国际汽车博览城项目可行性研究报告》。
本着科学发展观的精神，本着对**商贸流通业未来发展的高度社会责任感，我们组织专门的商业市场调研策划团队，对本项目的可行性进行实事求是的分析研究。
从市场调查、项目定位、招商运作、经营管理、项目运营前景等，作出了全面的可行性评估和论证。
我们坚信，在政府和社会各界的大力支持下，我们有实力、有能力、有信心成功开发运营本项目，为推动**乃至整个浙、赣、闽交界地区汽车服务行业的快速发展，繁荣地方商贸经济作出新的贡献。
本报告不足之处，敬请各位领导、专家批评指正。
【本报告核心内容提示】
值我国汽车产业迅猛发展，**乃至整个浙、赣、闽交界地区汽车消费力快速增长之际，**及周边地区的汽车及相关产品的消费市场将迎来巨大的市场机会。
此时开发一座现代化的汽车博览城，具有“天时、地利、人和”的优势。
项目以现代商贸业的理念，以浙、赣、闽三省交界地区的辐射视野开发运营。
按5星级专业市场标准，打造一个高品质、高标准的现代化、国际化商贸平台：
集交易服务、产品研发、博览展示、电子商务等于一体的，可持续发展的国际化汽车消费市场。
成为区域范围内规模一流、功能先进、经营品类齐全的汽车产品消费集散中心、研发中心、会展中心、信息中心。
通过研发、博览等“专业化、多功能、一站式”的现代产业引擎，为今后引进汽车相关产品制造业创造良好的落户环境，将有力推动本区域特色产业经济的发展。
以现代商业的运营理念和行为指导本项目的开发运营。
以一流的专业运营团队，实施招商先行，经营为重的原则。
高度重视项目的经营管理，确保项目永续经营，持续繁荣。
第一部分总论
国际汽车博览城（暂名）
**市区西山路西侧、桐岭小区南侧。
总用地面积：
约150亩
总建筑面积：
约15万平方米
项目总投资：
约6亿元人民币
容积率：
约1.5
建筑密度：
≤38%
本项目目标将打造成一座集汽车４Ｓ店、整车销售、汽配市场、汽车用品市场、汽车维修检测、汽车租赁、展示中心、研发中心、物流配送、汽车酒吧、汽车旅馆等于一体的国际化的汽车文化博览城。
本项目建成后，年交易额约10亿元，年创税收约2000万元以上，解决约3000人就业；
项目建成后，将成为浙、赣、闽三省交界地区的汽车及相关产品的交易集散中心；
满足当地及周边地区快速增长的汽车及其后市场消费需求，推动区域特色产业经济发展和繁荣。
本项目的开发运营是一个系统工程，作为一个整合区域资源、承担社会经济发展重任的项目，必须由一个资金实力雄厚、专业知识丰富、开发运行经验成熟、责任感强烈的优秀人才团队实施。
为此，我们将充分发挥自身优势，打造一支结合资金、经验、资源于一体的开发运营团队，来共同准备实施本项目的开发运营工作。
在今后具体的运作中，我们还将聘请国内外一流的商业地产顾问、招商、管理机构组成一流的专业团队，确保项目开发运营成功。
★项目开发运营商——安徽金三角投资集团
安徽金三角投资集团（以下简称“金三角集团”）是浙商投资创办的著名民营企业，总部设在安徽省**市。
金三角集团是集商贸投资、商业经营及物业管理、房地产开发、机动车销售、旧机动车交易市场经营、五金机电、工程机械、农业装备装饰建材经营销售、星级酒店、商务休闲娱乐等多元化产业为一体的综合性企业集团，集团下属公司有：
中部最大车城**国际汽车城、沈阳亿丰置业发展有限公司、江苏镇江宏大置业有限公司、海阳市中泰投资开发有限公司、温州金三角城市建设发展有限公司、**亿丰装饰建材市场、**市金三角汽车城管理有限公司、**市金三角二手车经营有限公司，以及在上海、江苏及泛长江三角区域的多个合作开发项目。
★代表项目介绍——**国际汽车城
**国际汽车城是由安徽金三角投资集团于2005年开始开发运作的大型汽车专业交易集散中心。
属安徽省“861”行动计划项目、**市“568”计划重点招商引资项目，**经济开发区扶持的重点招商引资项目。
**国际汽车城项目规划总建筑面积50万平方米，总投资超过15亿元。
项目整体业态有：
汽车、汽配市场，摩托车、电动车及配件批零市场，农业装备、工程机械综合市场，二手车交易市场及综合配套服务，是目前中部地区最大的汽车及相关产业链综合交易市场。
目前项目一、二期已完成投资10亿元,建筑面积30万平方米，商铺已全面运营，市场发展兴盛，现进驻品牌有：
凯迪拉克、上汽通用、马自达、本田、标致、华晨、现代、比亚迪、吉利、长安、力帆、福特、夏利、东风、解放、福田、江淮、中国重汽等系列轿车、货车、牵引车、工程车，总计80多种品牌；
年市场交易额已超50亿元。
【第二部分整体环境分析】
一、概况
（1）基本介绍
**市地处浙闽赣三省交界，地貌总体呈东南高、西北低的半封闭盆地状。
主要河流为**港（须江），是浙江省西南门户和钱江源头之一，贯穿市境中部，境内长度105公里。
**东北面为衢州柯城区，东邻衢江区、遂昌县，南毗福建省浦城县，西部及江西省玉山县、广丰县接壤，北连常山县，素有“东南锁钥、入闽咽喉”之称；
是“长三角”和“珠三角”辐射内陆的“桥头堡”，浙江省的西南大门、老工业基地、历史人文名城，国家级生态示范区。
（2）区位交通
**地处华东沿海地区及浙、闽、赣边界地区交通干线的交汇点，是浙江经济西进南下的“桥头堡”和海峡西岸经济区的重要组团，也是“长三角”和“珠三角”的辐射地，地理位置优越。
京台（黄衢南）高速、浙赣线铁路贯穿全境，上海、杭州两趟动车组在江始发，建有浙西最大的铁路货运场；
205国道、48省道、46省道及县乡道路纵横交错，四通八达，公路货运周转量达5.8亿吨。
市区距衢州机场40公里，沿高速公路到杭、沪、甬大约3-5小时。
杭长客运专线途经**市并设站，建成后**至杭州1小时可到达。
（3）行政区划
**于公元621年（唐武德四年）建县，1987年撤县设市。
全市南北长70.75公里，东西宽41.75公里，总面积2019平方公里。
全市共有21个乡镇、街道，312个行政村，2703个自然村，148275户497787名农村人口。
其中**城区规划面积275平方公里，建成区面积15.8平方公里，城区人口16万。
（4）人文景观
**是中国优秀旅游城市、浙江省旅游经济强市，旅游形象主题为“千年古道·
锦绣**”，主要自然和人文景观突出体现为“奇、古、特”三个字。
“奇”指奇山，有世界自然遗产、全国丹霞第一奇峰江郎山；
“古”指海上丝绸之路的陆上延伸通道仙霞古道、仙霞关、廿八都古镇、三卿口古瓷村等；
“特”指独特的区域人文，**历史上共出过400多位进士、10多位尚书、3位中共将军、6位院士，是“古有尚书、今多骄子”的江南宝地。
现已形成三大特色文化：
一是清漾毛氏文化，江南毛氏发祥地、毛泽东祖居地清漾村；
二是廿八都古镇文化；
三是民国特工文化。
（5）生态农业
**是浙江省农业大县，先后被命名为中国白菇之乡、中国蜜蜂之乡、中国白鹅之乡、中国猕猴桃之乡、全国粮食高产示范县、全国粮食生产先进县。
近年来，**市围绕“两区六群”农业发展格局，大力推进粮食生产功能区和现代农业综合园区建设，有效提升和发展了食用菌、畜禽、蜜蜂、果菜、茶叶和农业新兴产业等六大主导产业群。
其中，白菇产量及出口量均居国内县（市）之首；
蜂群数25万箱，蜂产业规模和效益连续19年居全国第一；
生猪饲养量180多万头，被评为全国生猪调出大县。
有国家无公害农产品24个、绿色食品5个、省级无公害农产品产地25个。
（1）综合实力
近年来，**市紧紧围绕构建三省边际发展高地、进位省内中等发达行列、进军全国百强县市“一高两进”三步走的战略目标和“工业新城、旅游胜地、山水家园”的城市定位要求，开拓创新，真抓实干，经济综合实力明显增强，增速连续10年超过浙江省平均水平。
2010年，全市实现地区生产总值171亿元，同比增长14.1%；
财政总收入12.92亿元，其中地方财政收入8.04亿元，分别增长20%和22%；
全社会固定资产投资103.1亿元，增长18.7%；
外贸进出口总额3.07亿美元，增长60%；
社会消费品零售总额55.3亿元，增长18.1%；
金融机构人民币各项存款余额183.1亿元、贷款余额165.1亿元，分别同比增长22.4%、26.1%；
城镇居民人均可支配收入20138元，农民人均纯收入9345元，分别增长10.5%和12.7%。
（2）工业经济
**是浙江省老工业基地，目前已形成以建材、化工两个传统产业和机电、电光源、木业加工、消防器材及高新技术等“4+X”特色产业为主要支撑的产业体系以及“一体两翼、一区多园”的工业平台开发体系。
目前，**全市有规模企业246家，亿元企业48家，10亿元企业3家。
2010年，实现工业总产值366亿元，占衢州市的四分之一强。
建材产业：
主导产品水泥年生产能力1200万吨，占全省产量1/10，属浙江省新型干法回转窑水泥生产基地。
化工产业：
精细化工产品DMF、双氧水年产量17万吨、20万吨，分别位居世界第一和全国第二，江化公司跻身中国化工500强，是衢州地区首家上市的地方企业。
机电产业：
以输配电、高低压开关为主打产品，其中220KV大容量高等级变压器实现批量生产，出口欧洲、东亚等地。
电光源产业：
主导产品节能灯管年产量5亿支，生产能力居全国第一。
木业加工产业：
木材年交易量达200多万立方米，是华东地区最大的国产原木集散交易中心、国内最大的人造板生产基地，年产木门800多万套，占国内木门市场的1/4，被授予“中国木门之都”。
消防器材产业：
拥有覆盖全国的销售网络，常年有2万多人在外从事产品营销，分布于除港、澳、台地区外的全部省（市、自治区），销售额占全国消防市场60%以上。
（3）现代服务业
近年来，**市现代服务业快速发展，全年旅游经济总收入超19.5亿元，游客接待量超350万人次；
现代物流业发展取得新突破，驰骋物流项目列入2010年重点产业振兴和技术改造专项中央投资支持物流项目，南方安保市场列入省重点工程新增项目，**装饰材料综合市场等一批服务业项目顺利推进，集投融资、货运、货车销售于一体的物流企业发展迅速；
商贸商务业繁荣发展，东方时代购物广场和万购购物中心零售销售额双双突破亿元，左邻右舍便利连锁店突破1000家，全市社会消费品零售总额54.6亿元，同比增长18％左右；
房地产和建筑业稳健发展，房地产投资增长60％以上，销售额实现较大增长，建筑业总产值34.5亿元，同比增长18％；
金融业保持高位增长，全市年末存、贷款余额分别达到183亿元、165亿元，同比分别增长22.4％、26.1％，余额存贷率达90.2％。
（1）总体定位
**市总体定位为：
“工业新城、旅游胜地、山水家园”。
其核心内涵包括：
浙闽赣三省边际的“工业新城”：
“兴工强市、借力发展、特色推进”是**市的重要发展战略，立足于**独特的区位及交通优势，扎实地做强、做优产业，大力拓展外源性产业和经济，以转型提升为主线、平台建设为载体、项目投入为支撑、科技创新为动力、培育“4+X”产业为目标，努力走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少，富有**特色的新型工业化路子，建设三省边际的新兴工业城市。
浙闽赣三省边际的“旅游胜地”：
浙闽赣三省边际旅游“名市”、长三角地区休闲旅游“胜地”、区域特色人文展示“橱窗”。
**是全国优秀旅游城市，自然风光秀美奇丽，历史人文底蕴深厚，旅游资源十分丰富，特色旅游是我市名气最大、影响最远的金名片。
浙闽赣三省边际的最佳人居及创业的“山水家园”：
就是指“以人为本”建设浙闽赣三省边际的最佳宜居城市、最美生态家园和最优创业环境。
良好的生态是**最大的资源及优势。
（2）城市结构
**市中心城区以西山公园、虎山公园、须江公园、双塔公园、城市湿地公园及**江等作为主要生态隔离廊道，形成七个功能各有侧重的城市片区，中心城区空间结构规划为：
一带五园七片。
◆“一带”：
指依托须江休闲景观带，通过滨江绿地系统的建设，形成贯穿中心城区的蓝网、绿网、休闲网“三网”结合的景观带。
是展示**城市形象的风貌带。
◆“五园”：
指五个公园，分别是双塔公园、西山公园、须江公园、老虎山公园及湿地公园，除湿地公园外，均以山体为依托，自然界定各功能片，为居民提供提供日常健身、休闲的场所。
双塔公园文化主题公园，内部配套有一定规模的居住、游憩、体育及旅游接待等设施。
湿地公园是以河口湿地为主题，保留现状水系及农田，连接周边山体，界定中心城区及贺村组团边界。
◆“七片”：
指7个功能片，分别是老城片、城北片、城西片、城南片、高新片、城东片及碗窑片。
（3）商贸业规划
**市目标建设三省边际商贸物流集散地。
着重推进商贸流通业现代化、加大商贸流通设施投入、发展社区便民利民服务、培育重点商贸流通企业、加快完善市场体系建设。
◆物流：
规划建设“两个中心、两个园区”物流服务体系，即位于**市水泥厂路口附近的浙闽赣边际物流中心（包括位于江郎山路及江贺公路交叉附近建设中的左邻右舍物流配送中心）、位于贺村的综合物流中心；
**市上铺铁路货场的**市危化品专业物流园、位于高新技术工业区块内的**市化工专用仓储物流园。
重点扶持和培育商业连锁企业，推进传统中、小百货店向现代化大中型综合超市、购物中心、专业店和专卖店等业态转型。
◆专业市场：
在市域范围内规划建设2大专业市场区，分别是城南专业市场区和贺村专业市场区，2大专业市场区内包括8大专业市场，以建筑装饰材料、竹木家居、机电、再生资源交易、汽车汽配、生产资料、五金、农副产品产品交易为主。
【第三部分·
**汽车市场调查】
**中小企业发达，商业繁荣，汽车保有量高，汽车市场活跃程度甚至高过衢州，相关业态市场容量及未来增长潜力巨大。
**汽车类市场主要以汽车贸易、汽车配件、汽车修理、汽车装潢美容等为主。
目前，**不同规模的汽贸企业达到40余家，行业竞争激烈，且数量有逐年递增趋势，在建的4S店有“大众”及“广本”两家；
汽配公司以“虎盟汽配”一家独大，占据**市汽配市场半壁**。
从汽车相关业态聚集形态看，仍停留在分散多点分布阶段，集中的汽车相关行业市场仍是空白，汽配、汽车美容专业街也未形成。
相对来说，城南片区是汽车类市场的主要聚集区域，环城西路是中大规模汽贸企业及中高档汽车装潢美容集中地带；
而汽配主要分布于虎山路沿线，**汽配龙头虎盟汽配及**二手车市场也座落于此干道。
此外，中低端品牌及卡车、货车的汽贸企业沿虎山路两侧也有零星分布，但政府对虎山路的拓宽及改造致
（1）**汽车销售市场规模及特征
城区各街道随处可见的汽车贸易公司是**商贸流通业的一大特色。
据初步统计，目前**拥有汽贸企业约40余家，此数据还在逐年递增，足可以看出**汽车整车销售市场的需求之火旺。
位于环城西路上的西山公园周边集中有7、8家汽贸企业，除经销国产车外，不乏代理宝马、奔驰、奥迪等中高端汽车品牌。
以汇通汽贸为代表，环布聚集了卓沿名车行、众鑫汽贸城市展厅等汽车贸易商家；
同样位处环城西路，及江城北路、北关路交叉口，也分布有尚易和等几家车行。
这些汽贸公司大多集新车销售、保养及代办按揭、保险、上牌、汽车美容装潢等服务为一体，渠道有杭州、上海等。
虎山路及景星西路、虎山二街交汇处，汇集了石军汽贸、金昌车业等十余家，加上沿虎山路两侧零散分布的几家小户汽贸企业，估测虎山路沿线聚集有20家左右的汽贸企业，形成以货的、面包车、农用车、卡车等国产车为品牌主体，进口及合资品牌车为辅的经营格局。
（2）**汽车贸易企业分析
在**的汽车销售市场，还没有一家4S店，在建的有“广本”及“大众”两家，而较上规模的汽车销售企业有汇通、众鑫、尚易和等几家。
此外，还有一个二手车交易市场。
◆**众鑫汽贸公司
**众鑫汽贸公司成立于2009年3月，经营各种进口、国产小轿车，主营广汽长丰。
位于清湖镇路口村的名车馆新址占地面积3000多平方米，4S店标准展览厅1000平方米，是**市目前最大的汽车展厅。
◆**汇通汽贸有限公司
汇通汽贸位于环城西路60号，是一家集汽车销售及汽车维修于一体的汽车公司，新车按揭、保险、上牌、装潢一站式服务。
汇通的户外广告遍及城区，市场知名度非常高，现有车型：
北京现代、东南三菱、雪弗兰、马自达、一汽大众、东风本田、华晨中华、上汽名爵、奥迪、长安铃木等。
◆**尚易和汽贸有限公司
公司成立于2010年，注册资本100万，集新车销售、保养及代办按揭、保险、上牌、汽车美容装潢等服务为一体。
该公司是上海汽车（荣威750、550、350及MG6系列），长安铃木（天语、雨燕）等汽车品牌**地区总代理，同时销售奔驰、宝马、奥迪、大众、丰田、本田、三菱、现代等高中低档品牌汽车。
◆大昌汽车销售有限公司
该公司成立于二00三年，座落于虎山路及虎山三街交叉口，有汽车展厅共二十八间，展览厅面积1000平方米。
成立之初的注册资金为壹佰万元，流动资金叁佰万元，到2004年10月26日增资后，注册资金为叁佰万元。
现有代理品牌：
江铃汽车、陆风汽车、中华轿车、海南马自达轿车、一汽马自达汽车，上海大众系列汽车、广州本田汽车等品牌，属于二级经销商。
即将搬迁至环城南路29号。
◆**二手车交易市场
**二手车市场位于虎山路418号，集**二手汽车交易、评估、试车、测试、代客验车、过户、上牌换牌、保险理赔维修一条龙服务，现拥有十几家二手车经销商，是江城最大的二手车交易平台。
该市场整体形象较差，由十余间相连的平房门面房组成。
门面平时一般都关着，卷连门上写着联系方式，看车客户通过电话及老板联系。
以经营奇瑞、江铃、东南、吉利等国产二手车为主。
现**市各大汽贸公司代理或经销的品牌基本已覆盖常见的国产车品牌和合资进口车品牌，还涉及如一汽解放、陕汽、中国重汽、东风、福田、依维柯、金杯等卡车和货车品牌。
（1）汽车装潢美容市场分析
**尚没有一个综合性的汽车服务市场，汽车装潢美容市场呈现零散分布，经营格局凌乱的特征。
几家规模较大，服务中高档汽车品牌的商家同样聚集在环城西路西山健身公园周围，其中又以完美香车最大，经营面积达到300平米左右，服务品牌对象基本以陆虎、凯迪拉克、宝马、奔驰这些高端车为主。
城南洗车城位于虎山路及景星路交叉口东南角，是**市唯一一家稍微集中的汽车后市场，主要为中低档汽车服务。
在大约1000平方米的场地两侧汇集了汽修、洗车、美容、轮胎等15家汽车服务相关门面。
该市场经营年限已长，物业设施陈旧，场地狭仄，功能单一等因素制约了市场的可持续发展。
调查中发现，经营户们普遍抱怨现市场场地过小，不方便车主停车，渴望有新市场入驻，但对地段有较高要求。
市场物业租金较低，4米开间，约5米进深的一间门面，租金是550元/平/月。
（2）汽配市场分析
**市目前还没有定位明确、形象统一的汽车配件销售专业市场，汽车拥有者都是到一些比较零散的汽车配件商店或汽车修理店前去购买，还有一部分是直接到购买汽车的销售公司修理。
这及**市拥有较高的汽车保有量的现状极不相称，市场需求决定了对专业汽配市场的渴求。
而在汽配零售行业中，**知名度最高的汽配商家当归虎盟汽配，行业内无人不晓。
**虎盟汽车配件有限公司成立于2010年初，是由多家本地汽配商发起的创业同盟，本着立足**，拓展全国的理念，虎盟应蕴而生。
主营：
重汽，华凌，德龙，奥龙，欧曼，一汽，二汽，半挂等全车配件等。
虎盟汽配占据了**汽配市场的半壁**，市场影响力极大。
除居龙头地位的虎盟汽配外，虎山路上还分布着十几家汽配经营户，多数零散经营，似一盘散沙，规模小，未发挥出**汽车服务的品牌集聚效应，但这已是**汽配市场最集中的地方。
本项目若能明确市场定位，打造一个功能完善，规划合理，专业经营的汽车综合服务市场，将填补这一空白。
在对**市汽车消费市场调查访谈中发现，**人在经济状况允许的情况下，向来有买车、买铺的偏好。
**汽贸企业主已明显感觉到**汽车销售市场的竞争压力加剧。
**人虽然对汽车的购买欲望及购买力都较强，但毕竟**属县级市，市场容量有限，如此多的车行分流了有限的客源；
再加上经济二次探底的预期，宏观经济形势严峻，对**市场并不看好。
持此种观念的业主基本是店址位于闹市区，地段好且经营规模较大，代理品牌为中高档；
或签署了长期物业租赁合同，装修上花了不少成本；
再者，较长时间的经营沉淀了较深的商业价值，市场知名度较高。
几种因素导致他们对新市场的积极性不高，但他们经济实力多数较雄厚，是重要的营销目标顾客。
对于依虎山路沿线上的国产车销售企业和零散的汽配经营户业主，由于现有经营场所限制了再发展，对搬迁愿望较强烈，而且对购铺的热情也较高，但对市场的价格（包括售价、租金）、管理、地段、政策法规等因素有较高的期待。
同时，要充分考虑到虎盟汽配居市场领导地位所带来的影响。
**大力实施以工兴市战略，2010年**市城镇居民人均可支配收入达到20138元，汽车保有量在衢州县级市中更是遥遥领先。
消费引导市场，消费需要市场，以目前**市的汽车销售和配件相关市场来看，不能完全满足**市民的需求。
虽然**市汽车销售企业较多，但也存在经营不规范的问题，未经备案擅自销售品牌汽车行为较普遍；
汽配产品众多为小企业生产，品质无法保证。
汽车消费市场无照经营、超范围经营、虚假宣传等现象较突出。
同时，**汽车整车销售主要以中低档轿车为主，同时较大规模的销售公司也代理宝马、奔驰等高档汽车，销售企业达40余家，数量可观，且经营状况较好，要把他们集中起来规模还是不小的。
此外，**除了稍大规模的虎盟汽配公司，尚无一个专业的汽配市场，各经营户零散分布于**城区各街道，既影响城市形象，又不利于规模经营及可持续发展，正处于转型升级的关键阶段。
如此的市场机会，**必须要有大型正规的汽车综合性服务市场。
【第四部分·
项目建设必要性分析】
（1）《汽车产业调整和振兴规划》
《规划》提出如下任务、措施：
①产业调整和振兴的主要任务
培育汽车消费市场
推进汽车产业重组
支持企业自主创新
实施技术改造专项
实施新能源汽车战略
发展现代汽车服务业
②主要具体政策措施
减征乘用车购
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