江苏省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求试题.doc
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江苏省2017年房地产估价师《案例与分析》：
房地产估价报告写作要求试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向__。
A．人民法院起诉
B．房地产行政主管部门申请复核
C．仲裁机构申请仲裁
D．交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估
2、房地产估价的合法原则是针对于__来讲的。
A．估价机构
B．估价人员
C．估价对象
D．估价方法
3、__是由房地产估价工作的性质决定的，是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。
A．独立、客观、公正原则
B．合法原则
C．最高最佳使用原则
D．估价职业道德
4、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。
A．质量控制
B．成本控制
C．进度控制
D．合同管理
5、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．允许的最低经济效益指标
B．最大费用
C．利润为零
D．最大利润
6、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。
A：
空间直线距离
B：
交通路线距离
C：
交通时间距离
D：
经济距离
E：
工业用地的监测点评估价格
7、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。
这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。
A：
技术上的可能
B：
经济上的可行
C：
价值最大化
D：
法律上许可
E：
工业用地的监测点评估价格
8、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。
该宗房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为万元。
A：
90．52
B：
91．52
C：
92．52
D：
93．52
E：
工业用地的监测点评估价格
9、下列表述中不正确的是（）。
A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
10、产生房地产价格泡沫的基础是__。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度放贷
11、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2。
建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比__。
A．甲等于乙
B．甲大于乙
C．甲小于乙
D．难以判断
12、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。
A．55.0
B．38.5
C．105.0
D．23.6
13、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％．该房地产的实际价格为．【2003年考题】
A：
87万元
B：
124万元
C：
130万元
D：
134万元
E：
工业用地的监测点评估价格
14、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。
A：
估价作业日期
B：
成交日期时
C：
估价时点
D：
交易日期调整后
E：
工业用地的监测点评估价格
15、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12％，则此宗估价对象房地产的价格为万元。
A：
992．06
B：
983．10
C：
1080
D：
832
E：
工业用地的监测点评估价格
16、房屋登记费按收取。
A：
房屋面积
B：
件
C：
房屋体积
D：
房屋价值
E：
执行层的组织协调
17、以保险的实施形式为标准，可将保险分为__。
A．商业保险、社会保险和政策保险
B．财产保险和人身保险
C．自愿保险和强制保险
D．定期保险和不定值保险
18、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。
A：
零售商的财务能力
B：
零售商需要的服务
C：
零售商组合与位置分配
D：
零售商的声誉
E：
借款合同
19、下列不属于划拨土地使用权范围的是。
A：
政府大楼建设用地
B：
商品房建设用地
C：
经济适用住房建设用地
D：
国家重点扶持的水利项目用地
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、以2008年第1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2009年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7％、110．18％。
这类指标为。
A：
比较相对指标
B：
比例相对指标
C：
结构相对指标
D：
动态相对指标
E：
执行层的组织协调
21、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为年。
A：
50
B：
60
C：
70
D：
40
E：
执行层的组织协调
22、廉租住房租金由构成。
（2009年试题）
A：
维修费和管理费
B：
维修费和利润
C：
维修费、管理费和利润
D：
维修费、利润和税金
E：
房地产估价机构必须加盖公章
23、某套住宅的采光受到影响。
受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。
该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。
该住宅因采光受影响导致的价值减损为__万元
A．0.50
B．5.63
C．6.25
D．28.14
24、某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。
如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。
A．71.84
B．74.47
C．75.23
D．80.00
25、某宗土地按其用途国家规定最高出让年限为50年，协议出让年限为40年，经开发建设5年后转让，其转让后土地尚可使用的年限为__年。
A．50
B．45
C．40
D．35
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有__。
A．购买上班用的电动车
B．购买自用二手商铺
C．自建自住住房
D．装修自住住房
E．偿还购买自住经济适用住房的贷款本息
2、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。
如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为__。
A．12%
B．19.27%
C．17.18%
D．27.10%
3、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有__。
A．资金时间价值是资金的增值特性使然
B．利率是资金时间价值的一种标志
C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等
4、房地产的行政法规包括。
A：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
B：
《城市房地产转让管理规定》
C：
《房地产估价师执业资格考试实施办法》
D：
《住房公积金管理条例》
E：
《城市房地产中介服务管理规定》
5、下列情形中，属于房地产有偿转让的有。
A：
房地产买卖
B：
房地产入股
C：
房地产继承
D：
房地产抵债
E：
房地产典当
6、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在__监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。
A．建设单位或工程监理单位
B．建设单位
C．工程监理单位
D．建设单位和工程监理单位
7、下列关于建设项目施工阶段工程造价计价与控制，表述正确的有。
A：
工程变更就是工程的实际施工情况与招标投标时的工程情況发生的变化
B：
承包人在确定变更后7日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更
C：
变更合同价款的确定方法，对合同中没有适用或类似变更合同的价格，由发包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行
D：
工程索赔包括承包人向发包人的索赔和发包人向承包人的索赔，所以工程索赔是双向的
E：
按照索赔的合同依据可以将工程索赔分为工期索赔和费用索赔
8、在下列情況下，职工可以提取住房公积金。
A：
购买商业门市
B：
大修自住住房
C：
偿还购房贷款本息时
D：
房租超出家庭工资收入规定比例时
E：
职工丧失缴存条件
9、下列可以作为强制拆迁证明人的有__。
A．拆迁单位代表
B．被拆迁人单位代表
C．街道办事处
D．居委会
E．当地公安部门代表
10、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/m2。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
11、下图表示的是（）。
A．富有弹性
B．缺乏弹性
C．单一弹性
D．完全弹性
12、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。
A．项目的交通组织规划
B．项目构成及平面布置
C．项目的建筑规划
D．城市土地利用规划
13、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。
则该项目的速动比率是__。
A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
14、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。
购房者应当按购房款__的比例向售房单位缴纳维修资金。
A．1%
B．2%
C．3%
D．4%
15、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于等引起。
A：
交通建设
B：
市场供求变化
C：
人口素质变化
D：
所在地区衰落
E：
城市规划的制定与修改
16、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是__。
A．专业性
B．各异性
C．不可移动性
D．适应性
17、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的__。
A．居住区
B．居住小区
C．居住组团
D．居住社区
18、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。
A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B．待开发房地产建设发包日期
C．取得待开发房地产的日期
D．房地产开发完成并投入使用的日期
19、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。
A：
住宅小区建筑容积率在2．0以上
B：
住宅小区建筑容积率在1．0以上
C：
单套建筑面积在140以下
D：
单套建筑面积在120以下
E：
实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以
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