公务员法律知识500题2Word格式文档下载.docx
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104如何选聘物业管理公司？
应当由业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的决议选择物业管理公司，由业主委员会代表全体业主与该管理公司签订物业管理协议，约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。
要注意以下几个方面：
（1）选择符合国家规定的具有一定资质的从事物业管理的物业管理公司。
（2）选择管理规模较大的物业管理公司。
（3）选择经营意识强的物业管理公司。
105居委会能选聘物业管理公司吗？
尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象，但实际上，居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。
居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它是在政府或者政府的派出机构的指导、支持下开展工作的。
居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也不必承担业主的义务。
当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同发生纠纷时，居委会可以进行协调处理，但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。
106业主委员会的职责是什么？
业主委员会是业主大会的执行机构，是沟通业主和物业公司的桥梁，履行下列职责：
①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
②代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
④监督业主公约的实施；
⑤业主大会赋予的其他职责。
107同一小区是否可以成立不同的业主委员会？
不可以。
业主委员会是由业主大会选举产生的执行机构，在一个物业管理区域内一般只有一个业主大会，因此也就应该只选举产生一个业主委员会。
如果出现多个业主委员会，在
行使职能时就会产生纷争。
同一小区内后建立的楼盘的业主，可以通过增选或者补选的方式
加入到业主委员会中。
108业主委员会委员可以委托他人参加会议吗？
业主委员会委员是全体业主通过业主大会选举产生的，具有法律意义上的“身份”，该“身份”不得转让或委托。
因此，业主委员会会议须由委员本人参加，不能委托他人代表参加。
109欠缴物业管理费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗？
有资格。
业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主的身份。
业主委员会的委员是按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的，其他任何人不得干涉。
欠费问题是业主与物业管理公司之间的纠纷，属于业主与物业管理公
司之间的民事合同纠纷问题，与业主是否有资格被选为业主委员会委员无关。
欠费业主也是
业主，有资格参加选举。
具不具有选举资格与能不能当选委员，是两个问题。
按期缴纳物业管理费用是房屋产权人应尽的义务，业主欠费既影响物业管理企业正常履行物业管理合同，也侵害了其他业主的利益，因此欠费业主不宜作为全体产权人的代表，但这并不是等于是剥夺了欠费业主的被选举权。
110业主委员会如何进行换届选举？
任期未满，业主有权撤换委员吗？
业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；
逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
在任期中，经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要撤换业主委员会委员的，应当由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
111物业管理公司能罚款吗？
罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体，因而没有罚款的权利。
处罚权，只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。
物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定，没有任何法律的依据，不具有约束力。
业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。
业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系，物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。
112开发商与业主、物业管理公司是什么关系？
开发商与业主之间主要是购房合同关系，如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主，与普通业主承担相同的权利义务。
开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：
①从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；
②合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。
113物业管理公司能进行“转委托”吗？
如何进行“转委托”？
物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业或任何其他企业。
但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业。
进行“转委托”时，首先，要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承担专业服务项目；
其次，物业管理公司要与专业性服务公司签订委托协议，在协议中约定，专业性服务公司提供的专业性服务质量和水平不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定；
同时还要约定专业性服务公司达不到服务质量和要求时的违约责任。
114“转委托”后，责任谁来承担？
物业管理公司将自己的专项服务业务转委托给其他专业性公司后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。
如果受委托的专业性公司的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理公司应当对业主承担违约责任。
委托所得收益，应当用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；
给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
115物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙？
无权。
向业主交付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款，则开发商必须向业主交付房屋。
物业管理公司向业主交付房屋是代开发商履行义务，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。
物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了，这是不符合法律规定的。
116业主公约对于承租人是否有效？
承租人违反了业主公约，业主承担责任吗？
业主公约对承租人同样有效。
虽然马建设是真正的业主，王先生作为承租人只是非业主的物业使用人，王先生的权利义务由他和马建设进行约定，但是约定内容不得违反法律法规和业主公约的规定。
物业的使用人也要受业主公约约束。
尽管业主并没有违反业主公约，但为了督促业主约束非业主使用人遵守业主公约，相关法律法规要求业主对非业主使用人违反业主公约的行为要承担连带责任。
非业主使用人是指没有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并且按照合同、法律规定能够行使业主的部分权利的人。
非业主使用人主要是承租人。
非业主的物业使用人只对物业享有占有、使用或者一定条件的收益权，而没有处分的权利。
117物业管理费应向谁收取？
物业管理费应按哪个面积收取？
包括哪些费用？
支付物业管理费的义务来自于物业管理合同的约定，业主与物业管理公司是合同的双方当事人，物业管理公司应向业主收取物业管理费。
严格来说，物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取。
建筑面积又包括两部分：
①套内建筑面积；
②可分摊的公用建筑面积。
实践中，对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取：
现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为准；
期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准，购房人依据该报告提供的面积缴纳物业管理费。
118承租人是否应交物业管理费？
什么情况下承租人要支付物业管理费？
承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。
支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混同。
如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。
如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任。
119小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取？
设备应由谁负责维修？
一般来说，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。
物业管理公司接受委托代收前面这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
毫无疑问享受这些服务的业主要支付费用。
提供供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
这些单位也可以委托物业管理公司对公共管线和设施设备进行维修养护，但相关费用要由这些单位支付，物业管理公司不得向业主、物业使用人收取这些费用。
《物业管理条例》第四十五条
120业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费？
所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价内，除了在合同中明确表示在交房时另行收取的，都属于不得收取的费用。
因此，如果开发商在合同中没有明示在交房时
要另行收取水、电、气等入户费，业主可以拒交此费用。
121开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗？
房屋预售前，开发商可以与物业管理公司就物业的相关情况进行协商，但不能将包括物业管理费在内的有关物业管理的具体条款规定在售楼合同中。
即使开发商与物业是同一公司，开发商也不能在售楼合同中对物业费作出规定。
122开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗？
物业管理费与违约金不能相互抵销，因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系。
并且由于通常情况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业管理费，而收取一年以上的物业管理费是不合法的。
业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵销的行为；
如果业主与开发商及物业管理公司三方达成了“债务转移协议”，违约金最多也只能折抵一年的“物业管理费”，其余部分仍应要求开发商支付。
业主在办理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约证据。
123房屋买了还没住，要交物业管理费吗？
要交。
业主没有入住因此水电费可能很少，但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务，也包括对该空房的管理。
物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，所以业主无论是否入住，只要办理了入住手续，均应从办理入住手续后按合同的约定缴纳管理费。
124对物业管理公司提供的服务不满,管理费还要交吗?
应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约，业主仍需缴纳物业管理费。
但如果在物业管理公司曾书面允诺过的前提下，服务质量却不合要求，业主可以拒交管理费。
125房屋质量差,管理费还要交吗？
因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系，而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的，二者是两个不同的法律关系。
对于房屋的质量问题，业主应追究开发商的责任，而与物业管理公司并无直接联系，业主不能以此为借口拖欠管理费。
126物业管理费“涨价”怎么办？
物业管理公司不得单方要求增加物业管理费。
物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准。
除因政府调整价格外，开发商和物业管理公司都不得单方提价。
如果确有必要增加必须召开业主大会，征得业主同意后方能增加。
如果物业擅自提高物业管理费的收取标准，业主可以要求物价部门进行协调，也可以通过仲裁或诉讼程序解决。
127不交水电费，物业管理公司有权停水停电吗？
小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和供电公司。
根据权利义务一致原则，用水用电人有义务缴交水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电。
根据合同履行的抗辨原则，如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务，则供水供电人当然享有停水停电的权利。
如果供电供水部门委托物业公司代收水电费，那么在业主拖欠水电费时，物业管理公司可以对业主停水停电。
128不交物业费，物业管理公司有权停水停电吗？
供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；
物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者是不同的法律关系。
停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电权。
在物业管理合同中，约定在业主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于设他合同条款，依法理，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。
129不交购房款时，物业管理公司有权停水停电吗？
业主拖欠房款违反了他与开发商之间的购房合同，开发商可以依据房屋买卖合同追究业主的责任。
而物业管理公司与业主之间的关系由物业管理合同调整，如果业主按时支付了物业管理费，物业管理公司就应当按照合同约定提供物业服务。
物业公司听从开发商的指使，擅自停水停电的行为，是违法的，受损业主可以追究物业公司的侵权损害赔偿责任。
130买了车位，还要交车位管理费吗？
购买车位与缴纳车位管理费并不矛盾。
购买车位后，业主获得了车位的所有权，但是车位的保洁、保安、照明等等仍需要物业管理公司进行管理。
因此，买了车位的业主仍要缴纳车位管理费。
131楼顶广告牌的设置权归谁所有？
楼顶广告牌的设置权归谁主要应看楼顶的所有权归谁所有。
《商品房买卖合同》（示范文本）中就有关于外墙面及楼顶使用权的约定，不同的约定内容，有不同的法律后果。
具体分两种情况：
第一，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过全体业主及与业主委员会同意。
第二，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主及业主委员会同意。
不管是上述哪种情况，物业管理公司都对楼顶及外墙面不享有所有权，没有权利擅自允许他人进行利用。
132楼顶广告牌的设置收益权归谁所有？
如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。
但如果开发商是为本小区做宣传用的广告牌，只要征得业委会同意，在不影响业主生活的前提下，是不需要向业委会交广告费的，因为该广告的受益者是业主和开发商双方；
另一种情况，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。
133物业管理公司有权将管理用房挪作他用吗？
为了物业管理公司提供服务的方便，业主们通常会允许物业管理公司使用一些公用房屋，但这些房屋的使用应仅限于为业主提供服务。
未经业主的许可，物业管理公司不能将这些公用房屋挪作他用。
未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处1万元以上10万元以下的罚款；
有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
134不交专项维修基金就不能办房产证吗？
是的。
根据北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》的规定，不缴纳商品住宅维修基金的，房地局将不予办理立契过户手续和权属登记手续。
此规定的立法目的在于保证住宅维修基金的落实到位，以保障房屋保修期满后维修、更新、改造工作的顺利开展。
因此，购房者在交纳专项维修基金后，应妥善保管北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票，以备办理房产证时提交。
135同时收取物业管理费与公共维修基金合法吗？
合法。
公共维修基金是专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后，除正常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。
而物业管理费收取的只是公共设
施设备小修和日常运行维修及保养费。
二者的使用目的不同。
136缴纳公共维修基金后还要交纳中修费吗？
公共维修基金专项用于共用部位、公用设施设备的大修、中修和更新改造。
因此，业主在交纳了公共维修基金后不必再向物业管理公司交纳中修费。
建筑安装工程保修范围和保修期限内发生的维修费用，不得从公共维修基金中支取。
137公共设施被损坏谁来修？
公共设施被损坏找不到责任人时，损失谁来赔？
由人为因素造成的公共设施损害不在公共维修基金的范围之内，应由责任人承担费用，不得动用公共维修基金。
公共设施被损害找不到责任人时，一般情况下按受益人原则分摊，具体有以下几种情况：
（1）物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程，除由专业管理部门维修管理的部分外，其余部分的维修费用，由全体产权人按建筑面积比例分摊。
（2）住宅楼内的共用部位和公用设施设备的维修费用，由该住宅楼内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
（3）一栋住宅有两个或两个以上单元门的，专属于
一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费，由该单元门内全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权按所拥有的建筑面积比例分摊；
在一栋住宅内，专属于一层住宅内的全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
138业主财物被盗，物业管理公司该赔吗？
一般来说不能让物业管理公司直接进行赔偿。
但如果盗窃是由于物业保安措施的严重失职造成的，物业管理公司要承担相应责任，如何赔偿需要双方协商。
还存在一种情况，即物业管理合同中约定若发生火灾、财物丢失等情况由物业管理公司赔偿，作为对价业主在平时要支付相应的费用，那么如果发生财物被盗事件，物业管理公司要承担责任。
139业主在小区内受到歹徒的伤害，物业管理公司应承担责任吗？
如果按照物业管理合同，物业管理公司已经完整履行了保安义务，并且没有失职行为，则不用承担责任。
如果存在过失，则要根据过失承担责任。
保安的服务内容是负责小区规划红线以内、业主门户以外的公共秩序维护和公共财产的看管，发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
保安费不是财产保险，也不是人身保险。
物业管理公司的保安工作不是保镖，也不是保管工作。
如果履行了保安义务仍无法阻止损害结果发生的，提供保安服务的一方不承担民事责任。
140未及时清理障碍物导致业主受到伤害，物业管理公司应承担责任吗？
物业收取了物业管理费，就负有义务对小区内的设施、绿化、交通、安全进行管理。
因此，如果物业已经预见到障碍物会对业主的安全造成威胁，而没有采取必要措施，物业管理公司就要承担责任。
141业主能禁止物业管理公司进入自家房屋维修公共设施吗？
如果对公共部位进行维修，必须进入业主的房屋，那么业主必须提供便利，以免影响整栋楼居民的正常使用。
142哪些公用面积不计取物业管理费？
不应分摊的公用建筑面积不计取物业管理费。
根据北京市的相关规定，不应分摊的公用建筑面积包括：
（1）从属于人防工程的地下室、半地下室。
（2）供出租或出售的固定车位或专用车库。
（3）楼外用作公共休息的设施或架空层。
以及凡是经有关部门认定的经营性用房的会所、储蓄所、娱乐会所等，居委会、派出所使用的房屋也不能作为公用建筑进行分摊。
143什么是小区会所？
小区会所的收益该归谁？
会所是指在小区中为人们提供全面的休闲娱乐活动的场所。
种类有咖啡馆、运动场、阅览室、音乐厅、超市等设施。
小区会所是由开发商建设的，并且会所的面积不列入业主所购买的房屋建筑面积，因此会所的所有权在开发商的名下。
开发商可以行使经营的权利，会所的收益也归开发商所有。
业主对于会所不享有经营的权利，也无权要求分享会所经营的收益。
144物业管理公司有权利用公共用房开设娱乐设施吗？
小区内的公共用房的所有权为小区所有业主共有，物业管理公司不能擅自改变其用途。
即使为了所有业主的利益要开办娱乐设施，也要向业主大会提出建议，经业主大会会议批准后方可实行，否则，即为侵犯业主权益的行为。
145业主使用会所设施要付费吗？
根据相关规定，小区内会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房不能作为公用建筑进行分摊，因而上述设施的所有权归开发商所有，非业主共有财产。
开发商利用会所为小区业主提供服务，理应收取相应费用，并无不妥。
146物业管理公司有权收取装修押金和装修管理费吗？
国家对此并没有明确规定，但考虑到有些业主在装修时不按要求行事，对小区公共利益造成损害，因此物业管理公司收取一定的装修押金是合理的，它可以提醒业主按规定装修。
由于该押金是可以退还的，所以对按要求装修的业主没有损害。
如果业主与物业管理公司在物业管理合同中规定业主要支付装修管理费，那么业主就要按合同支付管理费；
如果双方并没有这种约定，那么物业管理公司就不能向业主收取装修管理费。
147未婚同居违法吗？
需要补办结婚登记手续吗？
在充分尊重个人恋爱自由的当代社会，男女双方只要情投意合，并且都没有配偶，法律不会干涉他们的同居行为，因此未婚同居不违法。
但如果一方或双方已经有了配偶，双方同居显然是违法行为，情节严重的还会构成重婚罪，受到法律制裁。
为了得到稳定、完全合法的婚姻关系，双方还是应当尽早去办理结婚登记手续。
因为，虽然未婚同居不是违法行为，但同样也不算是合法有效的婚姻关系。
因此，如果日后双方分手，在财产、子女等方面发生纠纷，处理起来会比较麻烦。
补办了结婚登记手续后，男女双方即使日后出现财产纠纷等问题，他们之间的婚姻关系也会从开始同居的那个时候算起，这样，同居期间的财产可以算作共同财产进行分配。
但是还应当注意，如果同居的时候一方或双方都不到法定婚龄（男22周岁，女20周岁）
，那么补办婚姻登记之后，他们的婚姻关系从双方都达到法定婚龄的那一天算起。
《婚姻法》第八条。
《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》
（一）第四条。
148未婚子女谁来抚养？
解除同居关系时，双方所生的非婚生子女，由哪一方抚养，可以双方协商决定；
协商不成时，应根据子女的利益和双方的具体情况判决。
哺乳期内的子女，原则上应由母方抚养；
如父方条件好，母方同意，也可由父方抚养。
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