广汉房地产市场调研资料报告材料315文档格式.docx
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格兰维亚
金领房产
西班牙
96
工程进场
下半年
30000
5
英伦豪庭
金雁房产
英伦
98
工地打围
10月左右
6
嘉铭·
北郡
嘉铭房产
110
未动工
7
广信地产项目（广信鹭岛）
广信地产
5506666
85
年底
8
国际城
184
9
望景·
新城
134
10
雒城印象
万兴房产
82
合计：
1205（亩）
预计放量合计：
234000
城区：
建筑面积
营销节点
登邑·
逸品城
登邑房产
欧式
62.5
103810
5F
3.27
16000
东泰*帝景国际
东泰房产
现代
42
120000
封顶
3000
广信·
曼哈顿
广信房产
北美
37000
8F
3.20
9000
盛世蜀景
豪绅房产
中式
80
105000
现房
时代广场
宏地房产
13.78
-2F
2011.6
12000
幸福大院
和平房产
70
金地汇国际公寓
实力房产
公寓
基础处理
200.5
明月风清
20
50000
水韵蜀风
瑞丰房产
22300
外装饰
5200
318（亩）
118200
城南：
上美年华
万兴置业
50.25
71920
那维亚半岛
恒丰房产
北欧
213
290000
基础开挖
60000
格林威治庄园
金山房产
法式
97
130000
部分封顶
2011.5
26000
龙领半岛
金雁地产
东南亚
89000
7F
13500
美丽嘉园
宏建
50
100000
报建
天鹅堡
铭基房产
33
22341
4月底
14000
塞纳湾
黎康房产
113
153900
雍锦坊
华力房产
326
400000
水映城邦
房产
43
雒城一号
242
110000
11
120
售楼部在建
1357（亩）
543500
2、广汉房地产市场物业形态供应信息
1、产品形态
●城南：
城南片区现目前一共10余个项目在2011年启动或即将启动，各项目多以小高层＋多层的物业形态呈现。
其中有极个别相对较小的项目全部以多层产品形态出现。
由于飞行学院地处此区域，属于飞机起飞区域，故均以此物业形态出现主要是由于航空限制原因，。
雍景坊
产品形态
多层
多层、高层
多层、高层、别墅
多层、小高层
多层、小高层、别墅
幢数
电梯5幢14F
多层1幢5+1F
不详
5幢多层；
5幢7+1F；
1幢14F、11+1F
4幢小高层11+1F；
6幢多层；
4幢联排
格林威治
塞纳湾
未知
小高层11+1F
4幢
3幢
10幢
●城区：
本年度城区竞争楼盘较少，虽然现目前城区在售和即将开始的项目共9个项目，但这些项目体量都比较小，相对于城北城南区域竞争将小一些，这些项目由于地块小，容积率较高，项目多为小高层及高层的酒店式公寓，个别项目也有多层，如逸品城-奥园为城区现目前较大楼盘，其产品形态中有多层，但是城区的主要产品形态绝大多数是纯高层。
帝景国际
高层、多层
高层
6幢18F、9幢6F
2幢11+1F
3幢16+1F
2幢18F、8+1F
3幢18F
1幢
5幢26F
1幢15F
●城北：
城北区域是现目前广汉市重点打造的区域，各大政府部门的北迁都带动了城北区域的快速发展，其各大楼盘的竞争也相当大，2011年度城北区域有5-6个大的楼盘开工，并且各大楼盘区域位置基本上是紧靠，区域竞争相当大，城北各大楼盘多以多层和高层为主，其高层体量也是广汉区域体量最大的。
多层、小高层、高层
多层，小高层
4幢7+1F；
1幢26F；
4幢11+1F
5幢11+1F；
7幢6+1F；
4幢5+1F（在售）
5幢高层、12幢多层
●三星堆片区：
此片区由于地理条件及文化底蕴的限制，以及环境的优美，本片区共计四个楼盘，均是其高端别墅项目，2011年度此片区仍然还是以高端项目呈现，并且暂时没有其他的开发项目进驻。
2、面积区间、户型配比
●城北：
从目前在售或将售的楼盘中看到，泓景湾2室户型占57%，但多为设有可变空间，2房变3房，面积集中在89㎡左右。
怡景花园户型配比中，120㎡以上户型占32%。
目前销售来看，余房主要也集中在130㎡以上房源。
●城区：
酒店式公寓户型中，主要面积段都为90㎡以下，产品类型与本项目不同，故不作参考。
在逸品城·
奥园的户型中，90㎡左右为主要户型，占户型配比的70%左右。
都为二房变三房，部分为二房变五房，所有户型都带可变空间。
赠送面积较大。
●城南：
从目前在售或即将销售的竟争楼盘房源户型配比中可了解到，2室的户型基本集中在85-88㎡左右，占户型比例的25%以上，功能型三房主要为100㎡左右，占户型配比的40%左右。
舒适型三房占户型配比的20%以。
●从目前市场上户型推出来看，可变空间，赠送面积在市场上仍有较大的比例，通过前期已售房源和目前在售或将售房源上看，也仍是各项目的一大亮点。
市场接受度较高。
在户型配比中，由于各项目受位置、产品形态等的影响，户型配比仍不一致。
但90㎡以下户型基本都在20%以上，主力户型仍为功能型三房，面积主要集中在100㎡左右或带可变空间面积在90㎡左右。
120㎡以上户型配比约占24%左右。
见下表：
售楼部
70㎡以下
70-80㎡
80-90㎡
90-100㎡
100-110㎡
110-120㎡
120-130㎡
130-144㎡
144-160㎡
160㎡以上
2室
功能型3房套数
舒适型3房套数
5519999
380000
200
40
30
14
57.47%
25.86%
14.94%
5806666
150000
60
16
81
12
此仅统计电梯
19.54%
44.30%
32.90%
平均值：
38.51%
35.08%
23.92%
城南和城区：
总户数
70-90㎡
90-110㎡
3133333
/
161
328
58
52
38.55%
41.19%
19.44%
5889888
1300
140
136
50.00%
48.50%
1.50%
5887888
920
25.97%
32.47%
41.56%
5236151
412
112
92
24
18
46.07%
36.70%
5882888
700
111
36
71.60%
28.40%
40.15%
39.05%
25.52%
3、小区配套
项目配套上，受开发时间和项目体量的因素。
前期开发的经典上城、怡景花苑等项目配套较少，主要以产品形态和户型吸引顾客，同时，项目的配套与项目占地大小有关。
如后亮相的泓景湾项目，占地200多亩，配套相对较全面。
从社区配套及物业形态、产品形态上都形成较强的竟争力。
由于城区项目体量都较小，位于城区繁华地段，基本上没有项目的配套。
逸品城占地100多亩，是目前城区较大的项目，但项目依靠公园，故小区也无任何的配套。
目前已启动的项目大小不一，从40多亩——300亩，且项目较多。
项目体量在100亩的，基本上配套较少，目前除雍景坊的具体配套不清楚外，项目配套较齐的为本项目的配套。
综合竟争优势明显。
●综上所述，目前广汉房产市场上，虽项目达30余个同时在启动或即将启动。
但在项目配套上并不具备优势。
项目的配套较少或没有，主要以地段、产品形态、价格优惠为竟争。
目前市场上的项目，绝大多数项目都在项目以中庭景观或水景做主要景观配套。
●各楼盘配套见下表：
幼儿园
羽毛球场
篮球场
网球场
健身器械
水景
社区商业
会所
/酒店
游泳池
现代简洁风格
会所/酒店
160000
广信地
产项目
3、广汉目前销售部现状
●楼盘销售接待中心多设置在项目附近靠路边，容易被客户看到的地方，都有导示系统，接待的置业顾问着统一的服装，视项目推广状况，人员数量多少不一；
接待中心装饰高低不等，但从目前在建或新建的销售中心来看，都以装修豪华典雅，风格与项目定位相融合，部有接待台；
还有资料架放置项目资料（宣传单、户型图等）；
中心位置设置客户接待区放置4-8套接待桌椅；
展示区沙盘有总体的、也有单独户型的，实际做法各不相同，周边还悬挂展板或吊旗烘托气氛；
还设置休息区放置沙发等物品，功能齐全。
●销售部物业服务整体水平一般，未展现出项目物业服务良好的一面。
保安形象展示有较好的曼哈顿，吧员服务相对好的景泓湾。
其余项目在专业性上都体现一般，保安形象展示上，包括三星堆别墅项目，不足之处主要体现在：
或人员年龄大小不一，或着装不一，或标准规不到位。
保洁服务上，绝大多数售楼部卫生不细致，沙盘、烟灰缸、死角等处较脏乱，谈判桌卫生不及时处理等。
吧员服务上，仅有少数楼盘配置了此岗位。
多数由销售人员代替，少部分楼盘由保洁代替。
●销售人员专业性上，多数项目都处于中等水平，有相对较好的泓景湾、曼哈顿。
包括在三星堆别墅项目的帝景湾。
其次龙领半岛、时代广场、帝景国际、那维亚半岛等。
其它项目的专业性都处于中下水平。
销售现场物业服务
营销公司
销售部装修标准
销售人员专业性
保安服务
保洁服务
吧员服务
整体标准
总结
道和
一般
差
无
销售部太过杂乱，在谈判桌上，随处可见公司部的资料。
谈判桌，地面卫生较差。
无吧员的专业服务。
销售人员对客户接待不积极。
角度营销
较高
中
销售部卫生处理一般，销售员、保安、保洁等在卡座区随意休息、聊天的现象较多。
同创机构
低
中下
-
新销售部还未进场，老城销售部场地受限。
但销售人员专业性较低。
汇城置业
保安形象较差。
保洁服务意识一般，销售人员专业性整体还行，但销售员在前台聊天谈话现场较严重。
主动上前接待客户意识不到位。
精英地产
中上
销售部未正式进场，销售部整体专业性不高。
个人素质一般。
装修标准
尺度
售楼部整体装修较好，比较有气势，但是部布置细节不是很好，销售团队比较年轻，精神面貌较好，富有激情，但是其专业度不是很高。
世联代理
整个销售部装修很一般，销售现场比较混乱，销售人员专业度较差，服务水平相对较低。
售楼部比较旧，没有什么特点，比较混乱，销售人员随意性相当大，专业性相当低。
销售部
创展作为
售楼部整装修风格较温馨，由于场地较小，分区不明显。
销售人员专业性一般。
销售热情较好。
有团队合作性的意识。
保安、保洁在卡座区随意休息。
东泰
销售部较单一，但目前处于余房销售期，未有新的包装。
保安形象标准一般。
大麦地产
良好
销售部装饰较为温馨，结合项目定位较好。
保安形象较好，标准到位。
吧员服务无专业培训，让保洁代为负责。
销售人员整体形象素质可以。
仁和天成世纪
目前处于尾房销售期，故销售部较为冷清，装饰旧。
沙盘卫生较脏。
销售人员专业性还可以。
销售部装饰符合项目定位，装饰标准较好。
分区较明显，但受场地影响，沙盘区与谈判区用销售人员前台隔断，对分区的效果不能达到最佳。
场保安形象较差，卫生清洁不到位。
销售人员专业性和服务意识还行。
4、广汉市场已售和在售项目营销操作模式及客户群体分析
●前期已售或在售的项目营销比较混乱。
大多采用预售客户诚意金，有部分项目在取得预售许可后收取诚意金，多数项目都在项目启动或售楼部营业后即开始收取诚意金，确定房源，并以较大的优惠来吸引客户，此类型营销模式主要以本地开发商为主，如广信地产、东泰地产、金雁地产等。
●除部分小项目外，其余项目都以分期分批次推盘的形式来销售，一批次的数量多少，各个楼盘不一，有按栋来分的；
部认购，几乎全部以收取诚意金方式，诚意金额在8000——150000之间，在开盘时再享受额外优惠1-2%或开盘抽奖送礼的方式进行操作。
●收取诚意金时主要以以下几种方式来吸引客户：
（未包含本项目）
1、确定房源，确定价格区间，开盘签定购房全同，享受开盘优惠。
如东泰帝景国际、拿铁城、曼哈顿、那维亚半岛、天鹅堡等；
2、根据交纳诚意金的先后顺序确定开盘当天的选房顺序。
如经典上城；
3、根据交纳诚意金的先后顺序和金额大小确定选房顺序。
如龙领半岛；
4、交纳诚意金后，开盘当天以到场先后顺序选房。
如格林威治庄园；
5、不通过集中性开盘，不做开盘推广，主要以自然到访和口碑宣传，不间断的推出房源直接销售。
如怡景花园。
●客户群体分析：
1、城北客户群体主要集中在老城区二次置业和城区及乡镇刚性需求群体及部分外地客户。
对政府规划很有信心；
2、城南区域客户群体主要集中在周边各大型企事业单位，城区客户群体仍对城南环境污染和政府打造及居住环境没有信心；
3、城区客户群体多为小户型或酒店式公寓，客户群体主要为中低收入群体的刚性需求和部分投资客。
●消费者分布：
调查来看，购房客户群体仍以广汉本地为主，外地客户群体以德阳、客户、广汉企事业外地分支公司员工群体为主。
本地与外地客户比例约为85：
15。
●各项目营销模式见下表：
操作模式
取得预售前
取得预售后
办理VIP卡，交纳诚意金20000元，优惠按揭20元/㎡、一次性40元/㎡，可选定房源，确定价格区间
享受开盘优惠重叠，签定购房合同
办理VIP卡，交纳诚意金10000元，优惠2%，报价格区间，不确定房源
享受开盘优惠重叠，开盘选择房源
免费VIP卡办理，享受5000元优惠，升级金卡，享受8000-10000元优惠。
根据交钱额度确定选房顺序。
享受开盘优惠重叠，根据诚意金额和办卡时间选房
办理VIP卡，交纳诚意金20000元，宣传办卡后在开盘时能享受到300元/㎡的优惠，可选定房源。
通过老客户等口有碑宣传蓄客
不做线上宣传，不间断推出部分房源销售。
按揭优惠3%，一次性优惠5%
升级会员 