项目验收备案移交维保结算资料移交管理制度Word文档下载推荐.docx
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三.4、维保验收流程20
四、与质检站验收或资料存档有关的甲供料、设备类21
四.1、分项工程合同统计21
四.2、初步验收流程22
四.3、备案验收流程23
四.4、移交验收流程24
四.5、维保验收流程25
五、与质检站验收或资料存档无关但需移交物业的甲供料、设备类26
五.1、分项工程合同统计26
五.2、初步验收流程27
五.3、移交验收流程28
五.5、维保验收流程29
六、其他类30
六.1、监理、造价咨询服务类30
六.2、国土、规划随项目进展各阶段测量、测绘，室内空气质量检测类30
六.3、地震安全性评价工程30
六.4、初勘、详勘等30
六.5、物探、地形图测绘等30
六.6、桩基础工程30
第三章项目综合验收31
一、项目综合验收前提31
二、项目综合验收程序32
三、项目综合验收小组成员组成32
四、项目综合验收申请报告内容组成32
五、项目综合验收查验巡视内容33
六、项目综合验收小组应对如下事项进行评价33
七、项目综合验收小组验收意见33
八、项目综合验收合格证书33
九、综合验收与物业移交的关系约定33
第四章验收表格41
一、初步验收41
二、备案验收43
三、移交验收44
四、维保验收50
第五章工程结算流程51
一、结算流程51
二、结算起始点52
三、结算资料53
四、结算时效性64
五、工程款支付65
第六章物业资料移交清单67
1、工程前期及验收物业资料移交表67
2、土建总包（含水电）物业资料移交表68
3、安防工程物业资料移交表69
4、配电工程物业资料移交表70
5、室外工程物业资料移交表72
6、精装修（含公共部位）工程物业资料移交表73
7、电梯工程物业资料移交表74
8、消防工程物业资料移交表75
9、中央空调工程资料移交表76
10、燃气工程资料移交表77
11、其他各分包单位物业资料移交表78
第七章各分项工程各阶段验收详细说明79
项目验收、备案、移交、维保管理制度
概述
鉴于公司各开发项目在项目后期的验收、结算工作存在目标不清、标准尺度不明、涉及部门较多的具体问题，为有效管理此阶段的各项工作特制定本管理制度（试行）。
第一章验收分类
综合考虑政府各职能部分的分项、综合验收并结合股份公司物业移交、维保的具体情况，将验收按如下分为四个阶段：
一、初步验收
一.1、与质检站验收或资料存档存在直接关系的各项分包工程初步验收
初步验收是指由各总包、分包依双方合同完成合同约定之内容后由项目部自行组织的验收节点。
在初步验收阶段，项目部按合同要求制定全面验收计划，并多次分批次组织验收。
当工程进度完成100﹪，工程质量合格率≥85﹪，合同额增减＜30﹪，无重大违约索赔时且已完成质检站的竣工终验后项目部签署《工程初步验收表》。
各总包、分包依据《工程初步验收表》可申请退还履约保证金和履约保函，并进入结算流程。
一.2、与质检站验收或资料存档不存在直接关系的各项分包工程初步验收
初步验收是指由各分包依双方合同完成合同约定之内容后由项目部自行组织的验收节点。
在初步验收阶段，项目部按合同要求制定全面验收计划，针对尚未完成初步验收手续又有补充协议增加工作内容的情况，可多次分阶段组织验收。
每阶段验收时对已完工程的质量、进度、工程量进行确认。
当所有工程进度完成100﹪，工程质量合格率≥85﹪，合同额增减＜30﹪，无重大违约索赔时项目部签署《工程初步验收表》。
各分包依据《工程初步验收表》可申请退还履约保证金和履约保函，并进入结算流程。
一.3、与质检站验收或资料存档有关的甲供料、设备类初步验收
初步验收是指由各总包、分包依双方合同完成合同约定之内容完成后由项目部自行组织的验收节点。
设备、材料进场时（如分批次进场则每次进场时）项目部负责材料、设备进场验收，验收重点是品牌、规格、数量、外观质量等并签署《材料、设备进场验收表》，进度款支付按合同约定执行。
施工完成后进入初步验收阶段，项目部按合同要求制定全面验收计划，并可多次分批次组织验收。
一.4、与质检站验收或资料存档无关的甲供料、设备类初步验收
当工程进度完成100﹪，工程质量合格率≥85﹪，合同额增减＜30﹪，无重大违约索赔时项目部签署《工程初步验收表》。
二、备案验收
二.1、与质检站验收或资料存档存在直接关系的各项分包工程备案验收
备案验收是指由各总包、分包在完成初步验收基础上且完成质检站的竣工验收备案和档案馆的资料存档后组织的验收节点。
完成竣工备案和档案馆的资料存档后施工单位提出备案验收申请，项目部审核后报请工程管理部资料室审核。
各类工程资料符合要求后签署《工程备案验收表》，各总包、分包依据《工程备案验收表》可申请进度款支付至85﹪。
二.2、与质检站验收或资料存档有关的甲供料、设备类备案验收
备案验收是指由各分包在完成初步验收基础上且完成质检站的竣工验收备案和档案馆的资料存档后组织的验收节点。
完成竣工备案和档案馆的资料存档且相对应的施工和安装工程完成备案验收后分包单位提出备案验收申请，项目部审核后报请工程管理部资料室审核。
各类工程资料符合要求后签署《工程备案验收表》，分包依据《工程备案验收表》可申请进度款支付至85﹪。
三、移交验收
三.1、需移交物业的各项分包工程移交验收
移交验收是指由各总包、分包在完成备案验收（或完成质监站竣工备案和档案馆资料存档）后组织的验收节点。
初步验收完成后，客服公司、物业公司即可介入项目检查并提出整改要求。
施工单位完成备案验收（或完成质监站竣工备案和档案馆资料存档）且完成项目部、客服公司、物业公司提出的各项整改要求后向客服公司报请工程移交验收申请。
客服公司牵头组织项目部、物业公司审核是否具备移交验收条件及明确各项验收主控事项。
审核符合验收条件后，客服公司上报公司领导申请移交验收，公司领导同意后正式组织验收小组进行移交验收。
验收合格后签署《工程移交验收表》，各总包、分包依据《工程移交验收表》可申请进度款支付至结算价的95﹪，并正式进入工程保修期。
存在二次改造项目的分包工程，移交验收前需完成二次改造项目的初步验收。
初步验收流程同前述“与质检站验收或资料存档不存在直接关系的各项分包工程初步验收”。
三.2、不需移交物业的各项分包工程移交验收
移交验收是指由各分包在完成初步验收后组织的验收节点。
施工单位完成初步验收且完成项目部提出的各项整改要求后向项目部报请工程移交验收申请。
项目部牵审核是否具备移交验收条件及明确各项验收主控事项。
审核符合验收条件后，项目部上报公司领导申请移交验收，公司领导同意后正式组织验收小组进行移交验收。
验收合格后签署《工程移交验收表》，各分包依据《工程移交验收表》可申请进度款支付至结算价的95﹪，并正式进入工程保修期。
此类工程保修期分两种情况：
1、临时设施、基坑支护类，保修期自工程移交日期开始至临时设施报废为止；
2、勘察、测量类，移交验收完成后即不存在工程保修期了。
三.3、需移交物业的甲供料、设备类移交验收
移交验收是指由各分包在完成备案验收（或完成质监站竣工备案和档案馆资料存档）后组织的验收节点。
施工单位完成备案验收且完成项目部、客服公司、物业公司提出的各项整改要求后向客服公司报请工程移交验收申请。
四、工程维保验收
四.1、移交物业的各项分包工程维保验收
维保验收是指由各总包、分包保修期按合同约定到期时组织的验收节点。
保修期到期后，施工单位向客服公司报请工程维保验收申请。
客服公司牵头组织物业公司审核退保资料，核对保修期内各项整改问题是否完成，存在维保不及时、出现重大质量问题造成的费用索赔事项是否办结等。
审核符合验收条件后，客服公司与物业公司组织验收小组进行维保验收。
验收合格后签署《工程维保验收表》。
维保验收完成后退还5﹪保修金。
四.2、未移交物业的各项分包工程维保验收
维保验收是指由各分包保修期按合同约定到期时组织的验收节点。
保修期到期后，施工单位向项目部报请工程维保验收申请。
项目部审核退保资料，核对保修期内各项整改问题是否完成，存在维保不及时、出现重大质量问题造成的费用索赔事项是否办结等。
审核符合验收条件后，项目部组织验收小组进行维保验收。
四.3、移交物业的甲供料、设备类维保验收
第二章工程分类及各阶段验收流程
一、与质检站验收或资料存档存在直接关系的各项分包工程
一.1、分项工程合同统计
序号
分项工程合同名称
说明
1
边坡治理工程（有报建）
2
白蚁工程
3
总包工程
（含水电）
4
钢结构工程（含楼梯栏杆、雨棚、空调挡板、屋面钢结构等）
钢结构工程针对有报建的情况
5
幕墙工程
有报建的情况
6
阳台栏杆
7
外墙涂料工程
8
外墙石材工程（含文化石、GRC）
9
室外总图工程
10
智能化工程
11
给水工程
12
消防工程（含地下室通风）
13
中央空调工程
14
人防工程
15
公共部位精装修工程
毛坯验收情况
16
室内精装修工程
精装验收情况
17
燃气工程
一.2、初步验收流程
一.3、备案验收流程
说明：
1、此阶段施工单位需同时进行移交物业的相关资料整理。
一.4、移交验收流程
1、移交物业的资料必须在此阶段完成。
一.5、维保验收流程
二、与质检站验收或资料存档不存在直接关系但需移交物业的各项分包工程
二.1、分项工程合同统计
室内精装修及公共大堂（含淋浴屏风、排气扇、内墙石材）
浴柜衣柜安装工程
地下停车场装修工程
地下停车场交通设施工程
钢结构工程
无需报建的情况
园林景观工程
园林绿化工程
沥青道路工程
景观水处理安装工程
有线电视工程
通信网络工程
道路指示牌工程
配电工程
（电建施工部分）
信报箱工程
二.2、初步验收流程
二.3、移交验收流程
二.5、维保验收流程
三、与质检站验收或资料存档不存在直接关系且不需移交物业的各项分包工程
三.1、分项工程合同统计
临时给水工程
（向供水公司申请报装并施工的内容）
临时供电工程
（向供电局申请报装并施工的内容）
地基处理工程
边坡治理工程（无报建）
场地平整、围墙、临时道路、板房等前期零星工程
基坑支护工程
土方开挖工程（非总包施工情况）
注：
1、此类工程合同没有补充协议增加新工作内容情况下，如施工方的工程管理、成本结算资料准备及时，则初步验收和移交验收可一并同时进行；
2、此类工程合同有补充协议增加新工作内容情况下，新增内容也已与主合同工作内容同时完成。
如施工方的工程管理、成本结算资料准备及时，则初步验收和移交验收可一并同时进行；
3、此类工程合同有补充协议增加新工作内容情况下，主合同工作内容已完成，新增内容却无法同步完成。
则主合同部分先进行初步验收，以便施工方及时收取进度款。
待补充工作内容全部完成后，一并进行移交验收。
三.2、初步验收流程
三.3、移交验收流程
三.4、维保验收流程
四、与质检站验收或资料存档有关的甲供料、设备类
四.1、分项工程合同统计
发电机采购工程
电梯采购及安装工程（含轿厢装饰）
停车道闸系统采购工程
可视对讲采购工程
入户门木门（含木门五金采购）
铝合金门窗采购及安装工程
供水设备采购安装工程
弱电箱采购及安装工程
户内配电箱采购及安装工程
四.2、初步验收流程
四.3、备案验收流程
四.4、移交验收流程
四.5、维保验收流程
五、与质检站验收或资料存档无关但需移交物业的甲供料、设备类
五.1、分项工程合同统计
变压器采购工程
配电柜采购工程
空调采购及安装工程
工程灯具采购工程
橱柜采购及安装工程（含洗菜盆龙头及下水配件）
木地板工程
内外墙涂料工程
瓷砖采购工程
户内木门（含木门五金）
智能门锁采购工程
厨房电器采购工程
开关插座面板采购工程
晾衣架采购及安装工程
垃圾桶采购工程
电缆采购
游乐设施采购工程
门牌、楼层牌采购工程
18
小五金采购工程
19
净水器采购工程
20
淋浴屏风
21
排气扇
22
内墙石材
23
永久电表
24
永久水表
25
样板房、售楼部精装修
26
样板房、售楼部景观绿化
五.2、初步验收流程
五.3、移交验收流程
五.5、维保验收流程
六、其他类
六.1、监理、造价咨询服务类
进度款、结算款按相应具体合同约定条款执行。
六.2、国土、规划随项目进展各阶段测量、测绘，室内空气质量检测类
进度款、结算款按格式合同要求执行。
六.3、地震安全性评价工程
受托方提交通过广东省地震安全性评定委员会对本项目最终报告，并获得相应批复文件后，受托方办理相关结算手续，经委托方核定后，一次性付清工程结算款。
六.4、初勘、详勘等
勘察、测量外业结束，提交勘察工作成果资料后，发包方支付结算价的95﹪，余下5﹪为工程保留金。
保留金在工程竣工验收合格后，勘察人向发包人提出申请，经发包人审核后无息退还。
六.5、物探、地形图测绘等
测量外业结束，提交作成果资料，经发包方核定后，一次性付清工程结算款。
六.6、桩基础工程
质监站验收合格则视为完成初验手续，退还履约保证金，总包单位开挖完成并签署《桩基础工程中间验收交接记录》且无索赔纠纷则视为移交验收完成。
移交验收完成后三个月可向发包方递交备案资料和结算资料。
总包单位外排架拆除完成后且沉降观测稳定，进度款支付至90﹪，配合总包单位完成质监站备案及城建档案馆归档，支付至100﹪。
第三章项目综合验收
为配合珠海华发实业股份有限公司开发建设项目综合验收管理，评价项目开发建设质量和项目开发建设计划的执行完成情况，总结项目开发建设经验，在完成所有分项工程的移交验收后需报请股份工程技术管理部进行项目综合验收。
一、项目综合验收前提
1、完成工程设计的各项工程内容。
2、实现工程设计的各项功能。
3、项目包含的各单位工程或分项工程的竣工验收已完成。
4、建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。
5、本规定第七条综合验收小组提出的需要整改的问题全部整改完毕。
6、完成政府行政规定的各项验收和备案手续，包含但不限于如下内容：
建设工程规划验收、人防工程竣工验收备案核准、建设工程消防验收、竣工验收档案备案。
7、完成与市政公共设施的对接和有关的各项验收或备案手续，包含但不限于如下内容：
供电、供水、排水、排污、燃气、供热、通讯、电视、电话、网络。
8、通过与公共安全和环境安全有关的各项验收或检验手续，包含但不限于如下内容：
电梯安全检验、建筑及构筑物防雷装置验收、安防设施验收、室内空气环境检测。
9、完成与社区配套公共服务相关的场地建设和对应的的各项验收或备案手续，包含但不限于如下内容：
学校、医疗场所、公厕、环卫设施、文化场所、体育场地、儿童游乐场地。
10、临时施工设施、施工机具、材料、建筑渣土全部拆除、清运，项目区域场地环境清洁。
11、提供给物业管理机构的项目工程技术档案已编制完成，包含但不限于完整的竣工图纸和公共设施设备技术档案资料。
12、提供给客户的住宅使用说明书和工程质量保修书已编写完成。
13、ID位置号牌和指引标示已完成。
14、项目物业管理机构已成立并进场。
二、项目综合验收程序
1、由项目建设单位向华发股份工程技术管理部提出项目综合验收申请。
2、项目综合验收申请批准后由项目建设单位组织邀请成立项目综合验收小组，特殊情况由华发股份工程技术管理部直接组织邀请成立项目综合验收小组。
3、由建设单位向项目综合验收小组提交项目综合验收申请报告。
4、项目综合验收小组审阅项目综合验收申请报告。
5、项目综合验收小组实地查验巡视项目实况。
6、项目综合验收小组对项目进行评价并提出验收意见。
7、项目综合验收合格证书报华发股份批准和签发。
8、项目整体物业管理职责移交。
三、项目综合验收小组成员组成
1、建设单位负责人、建设方项目经理；
2、施工总包方负责人、施工总包方项目经理及有关分包方负责人；
3、项目规划、设计方代表；
4、项目总监理工程师；
5、项目物业管理方代表；
6、本公司产品研发部代表、本公司工程技术管理部代表。
7、其他特邀专家。
四、项目综合验收申请报告内容组成
1、项目规划设计概况；
2、工程实施概况；
3、工程质量情况介绍；
4、项目功能介绍；
5、政府行政法规强制性规定执行落实情况介绍；
6、需要外部验收、备案或检验的情况介绍；
7、市政公共设施及其连接情况介绍；
8、项目配套公共服务设施介绍；
9、项目公共安全和环境安全情况介绍；
10、其他需要说明的事项。
11、以上事项有验证性文件的，以附件形式附在综合验收申请报告内。
五、项目综合验收查验巡视内容
项目综合验收小组应对项目进行实地查验巡视，查验巡视内容包括但不限于：
项目主要内容、关键工程质量、主要功能、小区道路、绿化景观、配套设施、公共设备设施、场地环境卫生、整体效果。
六、项目综合验收小组应对如下事项进行评价
1、项目规划设计质量。
2、规划设计工程内容完成情况。
3、工程施工质量。
4、涉及政府行政、法律事项的执行落实情况。
5、涉及外部验收、备案或检验的情况。
6、市政公共设施配套情况。
7、项目配套公共服务设施情况。
8、项目公共安全和环境安全情况。
七、项目综合验收小组验收意见
1、对未完成规划设计工程内容、不能完整实现项目功能的、工程质量存在缺陷者，不予综合验收。
2、对不满足本规定综合验收前提条件者，责令建设单位整改处理，暂停综合验收流程，待整改落实完成后再进行综合验收。
3、对满足综合验收前提条件，并经综合验收小组评价的，给予综合验收合格意见，并报送华发股份领导批准。
八、项目综合验收合格证书
项目综合验收合格证书经华发股份工程技术管理部总监审核和华发股份总工程师批准后由华发股份常务总裁批准签发。
九、综合验收与物业移交的关系约定
建设单位可在项目综合验收前根据分项工程完工情况、工程管理和物业管理需要，向物业公司分批分项进行物业管理移交；
自华发股份批准签发项目综合验收合格证书之日起7日内，建设单位应向物业管理公司办理完全部物业管理移交手续。
开发建设项目综合验收申请表
申请日期:
年月日
项目名称
建设单位
项目开工日期
项目总进度计划综合验收日期
项目规模及组成
总用地面积：
总建筑面积：
住宅面积：
商业面积：
地下室面积：
其他面积：
建筑单体数：
总户数：
建筑物特征
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