黄石农贸市场说明书概要Word文档格式.docx
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2006年全市完成生产总值（GDP）401.03亿元，比上年增长13.9%。
三次产业结构不断优化，由2000年的9.7:
51.1:
39.3调整为7.9:
53:
39.1。
全市人均生产总值达到16044元，比上年增长11.7%。
2006年，全市消费品零售总额达到148.27亿元，比上年增长14.6%。
其中限额以上批发零售贸易业中食品类销售总额达到57.80亿元。
2006年，城镇居民人均可支配收入9472元，农民人均纯收入3182元，恩格尔系数分别达到36.3%和43.6%。
城乡居民储蓄存款余额达167.76亿元，城乡居民生活水平得到明显改善。
二、概念简介
1、农贸市场：
也叫集贸市场。
指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责管理，以农副产品为主要商品的集中、公开的商品交易场所。
2、农贸超市：
也叫生鲜食品超市，是近几年出现的一种新的农副产品零售业态形式。
主要指以农副产品为主要商品，采用超市化经营模式，企业统一采购、统一配货、统一加工，连锁经营方式。
3、片区：
按照总体规划确定的城市结构，居住用地布局和人口分布，结合黄石的用地形态及路网情况，将居住用地划分成相对独立的区域。
本专项规划划分了10个片区，分别为：
团城山片区、磁湖北岸片区、磁湖南岸片区、花湖片区、山南片区、胜阳港片区、黄思湾片区、下陆片区、铁山片区及河口片区。
第二章城区农贸市场现状分析
第一节农副产品生产和消费情况
一、农副产品生产概况
2006年黄石市农业经济形势继续好转。
全年农林牧渔业完成总产值49.11亿元，比上年增长3.5%；
农作物播种面积稳步增加，全年总播种面积达到227.44千公顷，比上年增长4.97千公顷。
主要农产品产量均保持增长。
其中粮食总产量64.92万吨，增长1.8%；
蔬菜67.6万吨，增长0.8%；
水产品产量10.66万吨，增长7.7%；
肉类总产量8.15万吨，增长3%
表2.1.12006年黄石市主要农副产品产量
2006年黄石市主要农副产品产量
粮食
肉类
禽类
蛋类
水产品类
蔬菜类
水果类
产量（吨）
649243
81457
10289
16177
106642
675958
25180
二、农副产品消费情况
2006年黄石城乡居民生活水平稳步提高，用于吃的支出比重继续下降，饮食结构有所优化，用于吃以外的居住、教育、文化娱乐、交通、通讯的支出比重显著上升。
表2.1.22006年黄石市居民主要农副产品消费情况
2006年黄石市居民主要农副产品消费情况
城镇居民
农村居民
人均水平
总量
购买量
（公斤）
支出
（元）
（吨）
（亿元）
消费量
64
342
80985.6
4.33
186.05
251.97
237809.1
3.22
食用油
11
93
13919.4
1.18
3.19
27.81
4077.5
0.36
24
379
30369.6
4.80
15.83
213.28
20233.9
2.73
6.3
116
7972.1
1.47
7.1
53
8984.3
0.67
2.48
3169.9
13.3
144
16829.8
1.82
5.96
34.83
7618.1
0.45
94
268
118947.6
3.39
119.62
182.73
152898.3
2.34
干鲜瓜果类
42
193
53146.8
2.44
13.75
17575.3
第二节城区农贸市场现状
经过多年的发展，黄石城区基本形成了以农副产品批发市场为支撑，以传统农贸市场为主体，以超市生鲜卖场为辅的农副产品供应网点体系。
这些农贸市场分布于各个居民区，为市民购买农副产品带来极大方便，同时也会社会提供了大量的就业岗位。
据初步统计，目前城区有一定规模的农副产品批发市场6个；
传统农贸市场34个，其中室内市场26个，营业面积约4.3万㎡，摊点数量3125个；
简易棚市场9个，营业面积约6650㎡，摊点数量约540个；
另外还有马路市场8处。
（详见农贸市场现状一览表）。
按2006年常住人口计算，营业面积达到68.95㎡/千人，摊点数为5个/千人。
超市、便利店等新兴业态近年来在黄石发展非常迅速，目前设有生鲜卖场的超市、便利店共有19家，生鲜卖场营业面积达到1.1万㎡。
这些超市不仅完善了农副产品供应渠道，为市民提供多样化的选择，也带来了与传统农贸市场不同的消费方式和经营理念，同时还预示着未来农副产品供应体系改革的发展方向。
随着改革的深入，农贸市场的投资开办主体由政府部门主导转变为企业，个体经营者为主。
据黄石市市场发展管理中心统计，2006年，在登记注册的市场中，由工商局和街道办事处开办的市场仅有5家，其余皆为企业和个体经营者投资开办。
第三节存在的问题
一、农贸市场的布局缺少统一规划，局部地区布局不合理
农贸市场作为居住区的一种商业配套设施，在各个层次的规划中对布局和规模仅提出了原则性要求，缺少全局性的整体规划，随着经济的快速发展，城市建设进程加快，尤其是政府部门逐步退出市场建设主导地位，因此对农贸市场建设的宏观调控能力有所减弱，造成农贸市场布局在局部地区不合理。
有的区域比较密集，比如团城山片的农贸市场和超市生鲜卖场都集中在杭州路上，西塞山区的八卦嘴农贸市场和小小农贸市场仅一路之隔；
而有的区域却又过于分散，比如下陆区的农贸市场主要分布在老下陆一带，超生鲜卖场全都分布在下陆大道上，且规模也不大，又比如花湖片，目前仅有一处正规的室内农贸市场。
农贸市场布局在局部地区的不合理，一方面是因为城市建设在区域上差异性，主要的原因是因为缺少统一的规划，造成农贸市场布局随意性。
二、农贸市场改造升级相对滞后
随着城市的快速发展，人口逐渐增加，一方面原有一些农贸市场没有同步更新和改造，造成一些农贸市场自发性无序扩张。
它们往往占道经营，给城市交通、居民日常出行带来不便，同时也造成一些安全隐患。
比较典型的有四门农贸市场，黄思湾农贸市场。
四门农贸市场由原冶钢房管处1987年建成，占地约700㎡，简易棚形式。
20年过去了，市场没有任何改造，摊贩只能拥挤在本就不宽的道路上叫卖，周边居民反映很大。
另一方面，旧城改造过程中，一些市场拆除后没有及时新建，造成新的马路市场形成。
比如下陆区东村马路市场，占道达到2400m。
到2007年，市区有8处简易棚市场，虽然数量不多，但仍然给黄石的城市形象带来了负面影响。
另外这些简易棚市场还存在安全隐患，在2008年初大雪灾中，由于政府采取紧急措施，关停简易棚市场，才没有造成大的事故和损失。
因此改造简易棚市场将成为近期农贸市场建设的重要工作。
三、市场管理粗放，购物环境不理想
虽然与农贸市场有关的法规、政策相继实施，市场的交易秩序得到规范，但没有从根本上扭转“脏、乱、差”的形象。
我们认为其主要原因是现阶段农副产品的标准化程度较低，以及传统农贸市场粗放的经营管理模式所造成。
在现阶段，农副产品特别是像蔬菜、肉类、水产品等，基本上都是直接进入市场，标准化加工程度很低，无法大规模进入超市，进行标准化销售，只能由摊贩自己在市场内简单加工，出售给消费者，环境卫生问题也就难以避免。
传统农贸市场粗放的经营管理模式也是重要原因。
在现有的经营管理模式中，市场投资者主要是通过提供场地来收取租金，从而获得投资回报。
日常的工作主要是维护交易秩序和卫生清洁。
具体的经营则由摊贩自己负责。
由于利润不高，无论是市场投资者还是摊贩都无心也无力从根本上改善市场的环境。
另外这种粗放的经营管理模式也为食品质量安全监管带来不便。
政府每年都要投入大量的人力、物力、财力对市场内销售的农副产品进行抽查，来保证“菜篮子”的安全。
表2.2.1农副产品批发市场现状表
序号
市场名称
市场类型
地点
建筑形式
市场面积
（㎡）
1
上窑轮渡批发市场
农副产品批发市场
上窑轮渡
简易棚，露天
3000
2
新明农贸批发市场
昌明路气象局旁
简易棚
5000
3
青龙水果批发市场
水果批发市场
黄石大道405号
4200
4
天桥水果批发市场
市禽蛋冷冻厂
室内
714
5
龙腾市场
干货批发市场
冶钢大厦
1350
6
大桥竹木市场
竹木、农副产品批发市场
花湖开发区
露天
66700
表2.2.2简易棚农贸市场现状一览表
占地
面积（㎡）
建筑
营业
摊点
数量（个）
从业
人数（人）
区位
马家嘴农贸市场
马家嘴小学对面
900
1200
90
110
西塞山区
四门农贸市场
四门车站旁
500
700
70
100
二门集贸市场
冶钢正门
450
400
40
45
工人村集贸市场
工人村
1100
1000
30
南岳村马路市场
黄石港区政府对面
600
50
黄石港区
楠竹林集贸市场
楠竹林小区
7
花湖集贸市场
医疗器械厂斜对面
10
15
花湖
8
二钢市场
二钢
300
250
20
下陆区
9
西塞集贸市场
西塞街办对面
200
表2.2.3室内农贸市场现状一览表
占地面积（㎡）
黄思湾农贸市场
黄思湾税务所后面
陈家湾集贸市场
十五冶路口
1500
120
澄月集贸市场
工院村1号
800
美尔雅集贸市场
美尔雅小区
1800
80
小小集贸市场
八卦嘴九医院旁
长龙综合市场
花园路
2800
2500
150
180
中窑集贸市场
中窑医院街
2600
2400
胡家湾集贸市场
胡家湾铁路口
新街口集贸市场
港城大厦对面
纺织二路集贸市场
延安路96号
3500
4000
3600
青山花苑集贸市场
沈家营统一街口
2200
2000
12
富豪集贸市场
武汉路326号
1250
13
永安里农贸市场
武汉路9号
5500
5900
5600
14
钟楼集贸市场
中医院对面
480
60
天虹小区集贸市场
天虹小区
1600
16
王家里集贸市场
王家里小区内
580
560
25
17
石榴园中百超市
石榴园附近
团城山
18
老团城山农贸市场
青龙山社区
140
19
石榴园集贸市场
石榴园中百楼下
续表2.2.3室内农贸市场现状一览表
下陆购物中心
老下陆大道
21
纺机市场
胜利小区
240
22
南村市场
新下陆南村
23
铜花小区市场
铜花山庄内
360
铁山桥洞市场
铁山大道72号
铁山区
余家山市场
余家山
5700
5400
26
亚东市场
矿山路
表2.2.4马路市场一览表
占道长度（m）
摊点数量（个）
新城农贸市场
马路市场
上窑新城巷子
王家湾马路市场
沿湖路王家湾路口
160
沿湖路小学马路市场
沿湖路小学旁
黄建院内马路市场
黄石建筑公司内
交通里马路市场
交通里小区内
东村马路市场
新下陆东村冶中路
北村市场
新下陆北村
石明甲马路市场
石明甲路
省托马路市场
神牛路
表2.2.5超市生鲜柜现状一览表
营业面积（㎡）
八卦嘴中商平价超市
超市生鲜柜
八卦嘴铁路口
伊家人超市
阳光超市（双汇冷鲜柜）
八卦嘴四路车终点站
公安路金港超市
公安路口
王家里中百超市
王家里车站旁
420
武汉路联丰超市
武汉路325号
中商平价黄石店
文化宫对面
中百仓储
明珠广场对面
金港超市
人民剧场对面
中百超市
教委对面
武商超市
丽岛半山华府
丽岛半山华府对面
东方梦欧购物广场
1300
下陆金港超市
下陆大道
铜花山庄对面
华联超市
新下陆有色公司旁
菜篮子平价
金港铁山购物中心
铁山大道28号
惠万家生活广场
建设路1号
第三章农副产品零售业态选择分析
从上世纪90年代后，为了从根本上改善农贸市场的购物环境，和适应农业产品标准化的趋势，国内一些城市兴起了“农改超”热。
一段时期内，在一些大城市，部分农贸市场被改造成普通的综合超市。
市民在享受优良的购物环境的同时，也发现这些超市提供的农副产品不仅价格有所上涨，而且产品的新鲜程度不能满足人们的要求，特别是水产品、肉、活禽类等不能完全适应人们的消费习惯。
因此，在“农改超”热浪过后，人们对这种简单的“农改超”模式提出了质疑。
最近几年，在农副产品零售供应方面，出现了一种新的业态形式，即农贸超市。
本专项规划主要从两种业态优劣比较、居民购买力和居民消费习惯三个方面进行简要分析，以确定未来黄石农副产品零售供应的业态形式。
第一节业态比较
一、业态比较
农贸市场：
农贸市场设施简单，租金低廉，劳动力成本低，相应降低商品成本；
其次，能够适应现阶段像蔬菜，水产品等商品标准化程度低的农副产品。
但存在购物环境问题不易解决且存在食品质量安全监管不便的问题。
农贸超市：
农贸超市为超市化经营，以农副产品为主要商品，采用企业统一采购、统一配货、统一加工连锁经营方式。
统一采购就是直接从农产品生产基地直接进货，减少中间环节，一定程度上解决成本高的问题。
统一配货，不仅能保持生鲜食物的新鲜，而且做到了货物多元化，全方位满足市民需求。
统一加工就是超市对农副产品按标准，在卖场外统一加工，成品再进入柜台，保证卖场舒适的购物环境。
农贸超市购物环境好，食品质量易于监管，但农贸超市的建设需要体系的支撑，包括农产品生产标准化程度的提升，物流业的发展完善和政策的支持。
另外，商品的价格相比传统农贸市场会有所提高，因此居民的购买力也是影响农贸超市发展的一个重要因素。
随着农业产业结构的升级，农产品生产标准化程度的提高，国家食品质量安全体系的完善，居民购买力的提升，农贸超市是未来发展趋势。
表3.1.业态比较表
经营方式
产品价格
产品新鲜度
对农产品生产标准化适应度
购物环境
是否利于食品安全监管
农贸市场
粗放
较低
好
差
不利于
农贸超市
集约
较高
利于
二、国内农贸超市发展概况
随着市场业态的不断创新和发展，我国农贸市场也已发展到了一新阶段，即“集市改超市”。
集市改超市是以生鲜超市形式替代传统的农贸市场。
国内福州是第一个实行集市改超市的试点城市，紧接着上海、深圳、厦门、长沙、南京、杭州等地也纷纷加入“集市改超市”的运动中来。
上海已有生鲜超市300多家，厦门已将130家农贸市场全部改为农贸超市。
深圳已改造45家集贸市场，并计划在全市范围内用3～5年的时间将现状289个农贸市场提升改造成农贸超市
武汉市对新建农贸超市和农贸市场改造升级在2004年出台一系列扶持政策。
1、对新建生鲜食品超市按其经营面积给予每平方米150元补贴；
对农贸市场进行改造升级的，按每平方米给予100元补贴。
补贴经费由市财政按70%、各区按30%分别做出预算安排。
2、新开的生鲜食品超市和完成改造升级的农贸市场自开业之日起，符合《财政部、国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税〔2002〕208号）精神，3年内免征城市维护建设税、企业所得税和教育费附加税。
改造升级后的农贸市场，其卫生监测费予以适当减收优惠。
3、按标准完成建设生鲜食品超市和农贸市场改造升级目标任务的，经市有关部门验收合格后，市人民政府将一次性给予区人民政府及相关部门适当奖励。
第二节购买力分析
2006年，市区城镇居民人均可支配收入9472元，人均消费性支出7362元，食品支出2673元，恩格尔系数36.3%，已经达到国际通行的初步富裕标准（30%—40%）。
这个系数显然与我们的直观感受有着明显的差距。
因此本次规划将从居民的饮食结构和消费量着手，试析居民实际的购买力，即将中国营养学会推荐的符合我国居民饮食结构及摄入量和目前的饮食结构及摄入
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