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精品老年公寓项目研究建议书
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夕阳红老年公寓建设
项目建议书
二〇一一年九月
目录
第一章总论1
1.1项目名称及承办单位1
1.2项目拟建地址1
1.3项目规模1
1.4主要技术经济指标2
1.5编制依据2
1.6编制原则2
1.7项目定位3
第二章项目建设的背景、必要性及可行性4
2.1项目建设的背景4
2.2项目建设的必要性5
2.3项目建设的可行性6
第三章地址选择与建设条件8
3.1地址选择8
3.2外部条件10
第四章建设内容与建设方案11
4.1建设内容：
11
4.2建设方案11
4.3土建设计方案12
4.4公建配套工程13
第五章节能16
5.1用能标准和节能规范16
5.2工程项目节能措施16
5.3节水18
第六章环境影响和水土保持方案19
6.1环境影响分析19
6.2项目水土保持方案22
第七章项目组织与管理23
7.1项目组织23
7.2项目管理23
第八章项目招标方案24
第九章项目实施进度与工程管理26
9.1项目建设期26
9.2项目实施进度安排26
9.3工程施工与管理27
第十章投资估算及资金筹措29
10.1投资估算依据29
10.2投资估算范围29
10.3项目投资估算29
10.4资金筹措29
第十一章经济效益分析31
11.1成本估算31
11.2年收入估算31
11.3资金回收31
第十二章社会效益分析32
第十三章结论34
附：
中心敬老院地理位置图
中心敬老院平面图
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
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？
镇夕阳红老年公寓建设项目
1.1.2项目承办单位
？
？
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镇？
？
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村
1.1.3项目法人代表
XXX
1.2项目拟建地址
项目拟建地位于？
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镇镇区西侧，镇区至？
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村路北侧。
1.3项目规模
项目占地7000平方米，拟建二层砖混结构楼房1栋，建筑面积1400平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积70平方米;总建筑面积1970平方米。
建900平方米活动场1处。
1.4主要技术经济指标
项目总投资：
300万元，全部为固定资产投资。
项目用地：
7000平方米；
项目建筑面积：
拟建二层砖混结构楼1栋，建筑面积1400平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积70平方米;总建筑面积1970平方米。
活动场：
900平方米；
绿化率:
36%；
总容积率：
0.55。
1.5编制依据
⑴《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）
⑵《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》
⑶《办公建筑设计规范》（GBJ11-89）
⑺《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
1.6编制原则
通过对该项目的基本概况进行调查了解、根据？
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镇及周边乡镇老人赡养现状及老年人总量和预期老年人总量发展，经实地考察，认为项目可行。
并根据？
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总体规划要求，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营情况及财务评价进行分析。
1.7项目定位
本项目定位为中档，目标客户为？
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镇及周边乡镇有稳定收入来源的部分家庭老年人、乡镇部分比较富裕的家庭中的老年人和作为社会慈善部门救助的部分孤寡老人。
第二章项目建设的背景、必要性及可行性
2.1项目建设的背景
2.1.1我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。
据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。
我国进入老龄化社会已是不争的事实。
根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口的19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每3.5人口中就有一个老年人口。
2.1.2老年人养老逐步向养老院转移
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。
但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性转变。
2.1.3家庭因素催生老年人公寓的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育政策以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。
许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，建设老年人公寓的呼声日益高涨。
2.2项目建设的必要性
2.2.1？
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镇及周边地区老年人现状
目前？
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镇及周边地区20万人口中，老年人近2.5万，占总人口的12.5%，90%分布在农村，10%在城镇。
和全国一样，积极发展老年人及残疾人公益事业，改善老年人及残疾人生活状况，已经刻不容缓的列在？
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镇政府的议事日程之中。
2.2.2？
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镇及周边地区老年人居住养老问题现状
2.2.2.1老年人公寓明显不足
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镇及周边地区有20万人口，其中60岁以上的老年人有2.5万多，是典型的老龄化人群结构，而？
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镇现有乡镇养老院1家，在养老院养老的老人不足200人，绝大多数老人以其他方式养老。
2.2.2.2养老院规模小、配套设施不足
目前？
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镇的养老院属于公办的养老院、福利院，床位不足300个。
整体规划设计单一，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。
2.2.2.3环境质量有待提升
？
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镇现有的养老院中，绿化植被缺乏，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境，总体环境质量有待提升。
2.2.2.4服务人员缺乏专业培训
在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。
2.3项目建设的可行性
1、落实党中央、国务院关于老龄工作具体要求
本项目的实施，是落实三个代表重要思想的实际行动。
广大老年人曾经为国家的建设和发展做出了自己的贡献，让老年人分享改革开放和经济社会发展的成果，体现了国家和社会对老年人的关怀。
2、是应对人口老龄化、做好老龄工作的重大举措。
老龄工作涉及经济、政治、文化和社会生活等诸多领域，关系到国计民生和改革、开放、稳定的大局。
满足老年人不断增长的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务，必须办好、办实。
3、减轻老年人家庭和社会压力的重要举措。
解决老年人及其子女的后顾之忧，使老年人老有所养、老有所乐，使子女可全身心地投入到工作中；为老年人提供健康锻炼和服务，有利于老年人的健康保健和生活质量的提高，减轻家庭和政府的压力，对解放劳动力、增强生产力，对我国的现代化建设和长远发展具有现实意义和战略意义。
4、是党和政府关注社会弱势群体，解决群众实际困难的需要。
本项目建设，不但顺应了老年人群体的“民意”，而且吸纳了一批下岗人员再就业，不仅解决了因下岗带来的经济困难问题，而且通过在老年福利事业岗位上辛勤工作，实现自己的人生价值，为我国的社会稳定和经济发展做出贡献。
5、是建设社会主义新农村、构建和谐社会的需要。
建设社会主义新农村、构建和谐社会是当今我国社会主义建设的主旋律。
搞好老年公寓建设是适应新形势发展、促进老年人事业发展的重要举措，也是建设社会主义新农村、构建和谐社会的需要。
6、本项目是？
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镇一所民办福利机构，项目建设符合区域福利规划、合理配置福利资源的基本原则。
7、项目建设一直受到镇委、镇政府的高度重视和大力支持，给予很多优惠政策，并积极协调划拨7000平方米土地用于项目建设。
综上所述，建设一座具有相当规模、较高管理水平和服务能力的社会福利机构，是十分必要和可行的。
第三章地址选择与建设条件
3.1地址选择
3.1.1项目所在地理位置
⑴地点与地理位置
本项目拟建设工程选址在？
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镇镇区西侧，镇区至兴隆沟村通村公路北侧，该处交通方便、地势平坦开阔、空气新鲜、阳光充足、排水畅通、环境适宜、公共设施比较完善、没有污染源，适宜养老。
总占地7000平方米，详见平面规划布置图。
⑵场地权属及占地面积
项目占地7000平方米，属于建设用地，符合？
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镇总体规划。
3.1.2场地建设条件
⑴自然条件
①地形、地貌
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镇位于扎兰屯市西南75公里处，是111线国道、阿海省际通道、蘑柴公路等重要交通要道的节点镇，处于全市西南中心位置，地势平坦。
②气象条件
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镇属于中温带大陆季风气候，一年四季分明。
春季干燥多风、夏季炎热多雨、冬季多西北风、夏季多东南风，最大风速为24m/s，月平均风速3.2m/s。
多年平均气温在2.4℃，最高气温39.8℃，最低气温－35.9℃，日照充足，历年平均日照在2713小时，日照率为61%，太阳年辐射能力为5325.7千卡／m2，年蒸发量1443mm，多年平均无霜期115天。
降雨量主要集中在6、7、8三个月份，年平均降雨量511.2mm。
③水文条件
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镇属于济沁河流域，济沁河从境内穿过。
济沁河为20年一遇行洪排涝能力标准为250m3/s，济沁河两侧均筑有50年一遇以上标④工程地质条件
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镇地处大兴安岭南麓，地势平坦，不利于排水。
工程区域地表层属于第四系地层，厚度约450m，其地质岩性主要为砂壤土、壤土、粘土、粉土、砂土及粉砂等，土质均匀，地基承载能力一般为100～130Kpa。
根据《中国地震动参数区划图》的标准和《建筑抗震设计规范》，该工程按7度地震烈度设防。
3.2外部条件
该项目工程所在地交通便利、通讯畅通、电源方便充足。
但是需要控制施工噪音、扬尘、处理建筑垃圾等。
3.2.1交通
拟建项目在？
？
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镇镇区西侧，西邻兴隆沟村、东侧为镇区自来水厂、南为兴隆沟村通村公路，交通较为便捷。
3.2.2电力
项目用电利用现有供电系统，由变电所供给，用电负荷为100KVA，现有能力可满足要求。
3.2.3供水
由自来水厂现有深水井供水。
3.2.4排水
设单立管排水系统，污水经氧化处理排入济沁河南侧农田蓄水池，用作农业灌溉用水。
第四章建设内容与建设方案
4.1建设内容：
拟建二层砖混结构楼房1栋，建筑面积1400平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积70平方米;总建筑面积1970平方米。
楼内设老年人生活居室150间，设计床位300个，并设有医疗、棋牌、书画、阅读、健身等综合服务功能室。
楼内设计无障碍通道。
餐厅一座，为一层砖混结构，建筑面积500平方米。
配套设施建筑面积70平方米。
活动场900平方米.
绿化率36%.
总容积率0.55。
4.2建设方案
4.2.1总平面设计
本项目地块东西长100m，南北宽70m，占地7000平方米。
楼房位于项目区南侧，东西长50米，南北宽14米，中间空地1560平方米,建筑面积为1970平方米。
餐厅位于主体楼北侧，为砖混一层结构，建筑面
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