房地产项目核心市场分析概念提升Word格式文档下载.docx
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置业动机分析:
年轻工薪层买什么房?
⑴价位上可以接受
⑵物业管理完善
⑶建筑质量及户型要好
⑷交通便捷
⑸高质量的、独特的人文环境
⑹周边配套设施齐全
⑺手续合法,诚信度高的发展商
⑻楼盘具有升值潜力
据权威机构对昆明市近年房产消费需求和消费行为调查研究显示:
从消费者的购房动机来看,首次置业一直是近年来房产的绝对主流。
购房动机与其购房时所选择的价格、面积、户型、环境等因素有关,二次置业已不再是有钱人的专利。
本案以吸引第一次置业为主,理由是当其原有居住条件不满意,而品味和质量较高、价格合理的商品房出现时,无疑对他们的购房动机是一种强有力的冲击。
5.目标消费者购买诱因TBI分析
6.本项目主要抗性因素:
1、配套——区域内相关生活配套设施不太完备。
2、环境——区域内目前自然环境较差。
3、安全性低——项目所在地段靠近火车站,流动人口较多,区域治安环境较差,在居民心中,缺乏安全感。
4、项目容积率过高——项目总体规划,容积率偏高,造成居住密度过高,缺少景观设置,且绿化率较低。
5、单价偏高——与项目所处环境及同类竞争楼盘的价格对比,项目平均单价偏高。
若在项目推广初期,没有足够的准备,项目价位很难在消费者心目中形成竞争优势。
在房地产开发过程中,正确认识自己的优势和不足,并及时发现问题,弥补缺陷,尽量发挥优势,提升卖点,这是销售成功的关键。
一、发展商品牌建议
目的:
发展商作为一个房地产投资者,在做第一个项目时就应该为下一个项目做经验、品牌的积累和铺垫。
所以,在进行第一次发展投资时,就必须对今后的发展进行思考。
对一个想要长期发展的投资者来说,只有建立起自己的品牌,并产生良好的品牌效应,才能够长期在房地产市场上有立足之地。
建议公司导入CIS计划,包括3方面:
(1)企业理念识别MI
(2)企业法则识别BI
(3)企业形象识别VI
通过品牌管家的帮助,使发展商有一套统一的管理体系,从而在市场上受到关注,取得市场知名度,最终获得品牌效应。
核心概念提炼:
都会菁英,城市主义乐园
如今这个时代的年轻人思维活跃,既会赚钱又会花钱,个性化需求强烈,渴望与同龄、同质人群进行多层面的情感交流。
他们的生活自我而随意,VERSACE的前卫气质、SWATCH的纵情有度、ALEXANDERMCQUEEN的狂迷本色、REDEARTH的浪漫娇柔,总能够在他们的生活中充分展现出来。
昆明是目前中国人居环境最优秀的区域之一,云南是亚洲文化与宗教的十字路口,随着大昆明建设的展开,必将吸引大量高素质的年轻人来昆体验生活、创业奋斗、实现梦想。
随着大量高素质新移民的增加,异彩了昆明年轻人的生活理念,提升了他们的生活价值,我们就是要为这个族群的人创造一个真正属于他们自己的独立空间。
在这里,展现自我的舞台是如此广阔而先锋,以至于他们能恣意地挥霍自己的心情与感受。
让他们在这个有着太多不完美的世界里,享受着BOBO汇馆为他们准备好的一切,享受快乐的生活!
创造与众不同的人生!
二、推广核心概念
通过对产品特色、户型特点和产品价格的定位,我们已提炼出本案的核心概念。
为使产品获得更大的市场,我们应该对此核心概念进行推广,提出一些新的生活理念,来丰富本案产品的内容及卖点,有效减轻产品的销售抗性。
“BOBOS的城市主义乐园”——BOBO是波尔乔亚和布西米亚的合称,他们思维活跃,既会赚钱又会花钱,大多未婚,个性化需求强烈,渴望与同龄、同质人群进行多层面的情感交流。
有了“都会菁英汇馆”,就有了BOBOS的城市主义乐园,使其人格实现一种升华。
“生活、工作一跃而上”——5.6米的层高,4米的面宽,长颈鹿可以到我家来做客了。
立体思维、立体空间,事业灵感的源泉;
自由自“宅”、随心所“寓”,让您安居乐业。
“不再为房东打工”——从此免交房租,用租房的钱买房,为自己那跳跃的空间打工。
“我的家园,未来银行”——获得房产权并存在巨大的炒作空间,潜藏着无限商机!
“99+1物业方程式全接触”——我们提供的99项服务+您提出的第100项要求=“BOBOS”乐园独有的物业服务模式,创建起完美的活力空间。
“女性自治区”——专门为女性设置两个专层,由女性自治,给予她们独立的私密空间。
“装修套餐A、B、C”——菜单式装修为你提供多种自由选择的套餐。
1、BOBO概念提升
辐射出BOBO一族的城市主义乐园的概念,来明确本案的主要目标客户群,做到有的放矢。
概念提炼:
BOBOS的城市主义乐园
时髦,开朗是否就属于BOBO一族呢?
非也!
BOBOS应该是20世纪60、70年代生的人,思维活跃、喜好交际,个性化需求强烈,渴望与同龄、同质的人群进行多层面的交流,他们追求的是自我、随意的生活概念;
寻觅的是健康、前卫、时尚、个性、另类的生活空间。
2、户型概念提升
通过对户型特点的诠释,BOBO汇馆自然而然的空间体系,存在无限自由,没有丝毫做作,建筑的简约传达着无法抗拒的质感,必然为本案争取到尽量多的市场份额。
生活、工作一跃而上
小跃层的户型特点,给人一种跳跃的立体空间的感觉。
现代生活紧张繁忙,每一个都市人都希望有一个能够释放压力的私人空间;
传统的平层,已跟不上他们的品质需求,也满足不了他们的虚荣心。
小跃层的出现,给了他们一个释放内心的空间,让他们觉得自己的选择与众不同,给他们的生活注入新的活力和奇异的元素,任他们在城市黑夜中撒野。
BOBO汇馆,5米6挑高使个性化空间大大延伸,避免了单身公寓的局促感。
尽管是小空间,也能体现出大空间的效用,在这样的一个空间里,一个人享受单身生活,舒舒服服、随心随意,这就是BOBO汇馆提出的新概念。
跳跃的空间,让思维也跳跃起来,任意的家具组合,能启迪着居住者对生活的激情与梦想。
3、价格概念提升
通过市场调查我们了解到昆明消费者对房地产置业的心理承受价位,是因经济收入不同而产生差异,我们就是要掌握好这个市场信息,并配合本案价格特点,提出一个更能让消费者接受的购买方式。
不再为房东打工
他们终日为了生活而奔波劳累,汗水多半都要为房租而流,到头来房屋还是房东的。
这简直就是在为房东打工。
拥有属于自己的房屋成了他们的奋斗目标,然而价格直接影响到他们的购买欲,所以我们要给消费者一种他们所能接受的价位及购买方式。
大众能够承受的总价,加之新颖、别致、有独特文化内涵的户型特点,使该楼盘成为房产市场的一个亮点,使消费者成为新居住理念的引领者。
因此我们要以租房的费用,让他们轻松拥有自己的产业,20年分期付款的购买方式,使年轻业主不再为房东打工,演绎着“用租房的钱买房”的新概念生活。
4、投资概念提升
房地产业发展到现在,房产作为一项投资逐渐为投资者所接受。
而昆明已开始显露出房产投资的潜力。
投资增值已经成为一部分人购房的出发点,在这种大背景下,我们将本案的投资增值作为我们策划的一个亮点。
我的家园,未来银行
BOBO汇馆所处的地段和小跃层的特点决定了它的投资增值幅度不小,由此带来了投资的巨大价值,真可谓商机无限!
当您还处在寻求有效投资的十字路口时,当您在为寻找有价值的房地产投资而苦恼时,您不妨来参观有着都市色彩的BOBO汇馆,在这里,有着巨大投资价值的楼盘正等着您呢!
BOBO汇馆的主力房每套60m2,基本是跃层式,很适合年轻人居住,投资的空间相当大。
BOBO汇馆的主力房价十多万元,目前项目区域的同类型产品出租价格在700元/月左右,前期的投入将很快便可收回;
另一方面,在首付款付清后,可以将其出租出去,让别人来为你供房,一段时间后,你也很顺利的获得了房子的所有权。
而且,从期房到现房将会有较大的增值幅度,你完全可以通过现房和期房的差价来获利。
你难道不心动吗,既然心动为何不赶快行动呢?
5、物管概念提升
我们推出全新”99+1”的物业服务理念,通过提升服务品质,完善社区管理,以高质量的售后服务来减轻本案的销售抗性。
99+1物业方程式全接触
BOBO汇馆的特点还在于所提供的贴心、完善、个性化的物业服务,此举目的在于使每位业户都能感受到尊崇与便利的超值享受,这正是BOBO一族所渴望的。
在快节奏的生活中,人们的大部分精力都用于事业的打拼上,在生活上就有些无暇顾及了。
BOBO汇馆所提供的贴身式服务使业户完全摆脱琐碎事务的缠绕,尽情享受生活的快乐,这种时尚的生活方式不正是BOBO一族追求的梦想吗?
后顾之忧由居所守望者替代
家政助理师轻松搞定您的不同需求
健康会所里每天体验健康生活、脉动的滋味
全能商务伴侣真正成为你的好帮手
……
提供多达99项的物业服务,并承诺满足你们所提出的第100项个性化要求(由业主委员会讨论决定),全力打造“BOBOS”乐园完美的活力空间
6、女性专层概念
提升
单身女性购房的比重略高于单身男性,针对这一现象,说明多数女性注重稳定而独立的生活,她们更希望拥有一个我行我素的“闺房”,将隐私寄存在其中。
BOBO汇馆应该抓住单身女性这一消费群体。
女性自治区
现代女性都希望得到安全感和归属感,喜欢温馨、浪漫的生活空间,注重私密性,也喜欢在休闲时和朋友分享心中的点点滴滴。
就昆明房产市场来看,购买小户型的单身女性已明显增加,而昆明目前还没有专门为女性打造的居住空间,而相当一部分女性也正期待这为她们而设的楼盘的出现。
因此,设立一个女性自治区能够吸引更多的女性消费者,也是BOBO汇馆的一个亮点。
为此BOBO汇馆应抓住女性的以上特点,特设女性专层,专层的保安可由女性担任,让女性客户感受到一种安全感和亲和力。
专层的墙面设计要与其他楼层的墙面设计有所区别,突出温馨、浪漫的视觉效果。
在专层中可以设置女性用品专卖店,以方便女性客户的日常生活。
可将一处供女性谈心的公共空间设置在专层中,以简约为设计风格。
7、装修概念提升
BOBO汇馆的装修注重提高产品品质,免去消费者的装修再投入,使业主可以轻松入住。
“装修套餐A、B、C”
BOBOS工作忙碌,生活节奏较快,对装修又了解不多,无暇顾及装修工程;
而且BOBOS本身的品位较高,要求也较高,但是他们又要考虑经济实惠,他们在付完首期房款后,高额的装修费用又是一笔不小的开支。
将装修与建筑结合,可以把装修费用包括在售价内,可享受住房公积金和按揭贷款。
业主无须再付高额的装修费用,亦不用再为装修耗费精力。
A、B、C这三类装修的档次、品位、价格都不同,业主可根据自己的爱好、经济情况选择装修类型。
而且每种装修类型都有几种不同的风格,业主也能够选择自己满意的风格。
三、物业管理篇
在“99+1”服务的过程中,讲究现代、贴心、完善、个性化,按规范、礼貌、耐心和微笑服务为标准,奉行“业户就是上帝”的宗旨,并竭诚为业主提供方便,开展丰富多彩、方便灵活、生动活泼、更为人性化的服务活动;
而且按业主的具体要求提供到位的便民特约服务。
使这种服务的新概念成为BOBO汇馆的一大特色。
99+1物业方程式全接触
我们提供的99项服务+您提出的第100项要求=构成“BOBO汇馆”完善的服务空间
1、管理篇
人性化+现代化+个性化
(1)、人性化服务
*后顾之忧由居所守望者替代
MORNINGCALL+24小时前台服务+代订各种电信卡+代订报刊、杂志+代办房产证+代叫出租车+代订车、船、飞机票+代领代寄邮件+代办旅游手续+清洗私家车+市级人才招聘会信息发布……
*家政助理师轻松搞定您的需求
公寓内送餐服务+买菜、买早点+宠物喂养指导和短期看护+上门收洗衣服+清洁室内卫生+开放二手市场……
(2)、现代化服务
*让SOHO商务伴侣真正成为您的好帮手
电话、传真、E-MALL+代拟文稿+小型会务办理+打字、复印+即时短消息发送(需预定)+电脑病毒发作日提示+交通信息咨询……
(3)个性化服务
*满足你们所提出的第100项个性化要求(由业主委员会讨论决定)。
2、健康篇
健康咨询+健康会所
(1)健康咨询
*健康咨询顾问
健康检查+家庭小药箱+特色门诊咨询+专科门诊预约+心理诊所(发泄、聊天等)+残助用品短期租赁……
特别建议:
与医院形成联盟制,通过某个医院来实现以上一系列相关的服务。
(2)健康会所
*每天体验健康生活、脉动的滋味
多功能活动中心(划船器、跑步机、哑铃、健美培训……健身房+乒乓房+桌球室……)
、将健身区与各类玩场区分开设置;
、建立一套完整的美体塑身系统(从饮食、锻炼、美容到形象、气质的培养),以女性业户为主。
3、娱乐篇
前台大戏任您挑
浏览娱乐快讯+小规模聚会策划+图书阅览+邀请小型乐队来公寓演出+图书、音箱制品交流+壁画租赁+各种展销活动+定期卡拉OK比赛+SNACKBAR+节假日组织旅游活动……
与某个知名书城建立电子商务联系,可以让业户足不出门就能通过网络轻松定购所
需书籍或资料,并由书城在业户定购后12小时之内送货上门。
以缓解周边缺乏学习环境和文化活动氛围的局面。
四、配套篇
由于周边环境配套设施不尽完善,我们无法改变既定的大环境,但是可以通过在汇馆内部设置完善的配套设施,来为业户生活增添色彩,提供更好的配套和时尚生活环境,因此我们建议加强生活配套设施的建设,在楼宇内设置BOBOSTYLE会所,让业户张扬的个性在这里有一个释放的空间,使生活的乐趣在这里得以激扬。
BOBOSTYLE
让生活如鸡尾酒般缤纷
经典时代的年轻住户喜欢利用八小时之外的时间聚亲会友、洽谈商务,从容展现人生自信。
而现在周边缺少环境幽雅、适合聚会的场所,并且也缺乏相应的健身场所,因此在BOBOSTYLE内部,设置了齐全、完善、前卫的休闲娱乐健身场所,使业户工作之余也可感受到时尚的节拍,茶余饭后也可品味社会的五光十色,享受居住的乐趣。
汇馆内部的室内功能会所包括:
BOBOCLUB(餐厅+酒吧+咖啡厅+电子阅+
览区+精品廊)
多功能厅(小电影放映、卡拉OK、舞会等)
健身房玩场
桌球室高尔夫推杆室
桑拿浴室SPA
洗涤中心24小时便利店
美容中心商务中心
BOBOSTYLE包括了年轻人喜爱的多种休闲娱乐场所,在这里,他们几乎不需要出门,就能享受城市中最个性前卫的时尚生活。
虽然每个人对生活都有自己的理解,每个人也都是自己生活的调酒师,调制着自己独特口感和品味的鸡尾酒,但是,只要选择了BOBO汇馆,体会她的妙韵,噙嘬品味,就意味着选择了一种全新的生活理念,正如我们精心调制的美酒,七彩缤纷,晶莹剔透,让人难舍难离。
1、针对目标客户群,让相应娱乐休闲健身行业入主会所。
2、定期举办一系列的竞赛活动:
网页设计比赛、球类比赛等。
3、适时举办高品质的鸡尾酒舞会,以舞会友。
五、家装篇
买房后,要想入住,家装是必不可少的一环。
然而,BOBOS既没有时间也没有精力为此分心。
我们把家装和建筑本身结合起来,既能提高本案的市场价值,又能让业主拥有一套开门即可入住的住宅。
新世纪住宅的新理念:
菜单式装修
BOBOS工作忙碌,生活节奏较快,且大多是第一次置业,对装修了解不多,无暇顾及装修工程;
BOBOS本身的品位较高,要求也较高,同时他们又要考虑经济实惠,但装修的费用也是一笔不小的开支,他们在付完首期房款后,又要支付高额的装修费。
对此,我们提出如下方案:
找国外知名室内设计师,为BOBOS量身打造一套菜单式装修,“菜单式”装修是建筑与装修设计迈向一体化的阶段性名词,指住宅装修内容按菜单式设置,BOBOS根据菜单进行选择、组合,厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、门和门套、窗和窗套、水电煤气表具和管线等一次装修到位。
将装修与建筑结合,成本会降低,因为装修公司一般和装修材料的厂商有很好的合作关系,材料集中采购,统一进货,环保、质量都能保证,也能享受优惠价格。
可以把装修费用包括在售价内,可享受住房公积金和按揭贷款。
六、智能化篇
利用科学先进的计算机管理技术、通讯技术、监控技术及识别技术,再配以整体性、一致性和协调性的特色来加强智能化系统的应用,真正体现以人为本的全面服务。
多重防护系统,让你的家固若金汤
产品安全性建议:
A、建筑体周界采用红外线对射报警系统;
报警须具备红外、微波两种功能,对整个社区周界进行防御。
B、社区内部采用红外线电视监控系统,系统全部采用彩色监控,建议监控总机设在消防控制中心。
监控区域包括通道、楼梯、电梯内及车辆出入口等。
C、实现公寓入口、控制中心及住户三方对讲功能,并采用IC卡通行功能。
D、保安人员24小时监控巡视系统。
电子巡视系统采用巡更棒巡更及小区内隐蔽角落巡更。
E、住户内设置联动报警系统,贴心服务,随叫随到。
将BOBO一族E网打尽
E生活建议
提供宽带接入,尽享互联网各项全方位的信息服务。
·
小区之窗
家庭证券
网上购物
BBS论坛
网络图书馆
公共信息
远程医疗
远程教育
互动点播
VOD点播
区域可视网络聊天
全面完善社区的现代智能化服务,以此提升本产品的整体品质。
七、建筑单体篇
由于本案产品所定位的主要目标客户群为25—35岁之间的年轻人,他们对新事物都会有较强的好奇心,且个性化要求强烈,所以考虑立面可以用多色彩、多样化的渲染。
现代建筑诠释BOBO一族
——让建筑体也拥有自己的性格
本案是集大型商场和居住单元为一体的商住楼,我们依照当代国际住宅的设计标准,改变了以往住宅为装饰性而忽略功能实用性的设计思路,将居住空间设计成为更符合居住功能的小跃层结构。
同时,建议打破传统商住楼的沉闷与压抑,利用新型环保材料,变化出多彩、健康的实用型住宅。
组织:
尺度:
色彩:
材质:
1、必须考虑空调机的位置
2、必须考虑阳台的配比、造型及晒衣位置
3、必须考虑主卧窗台及落地门窗的高低
4、必须考虑生活垃圾的处理方式
5、必须考虑建筑整体的色调
其中细节部分将与设计师进一步商讨。
八、施工建材篇
实现“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高商住楼,并开展“新材料、新技术”的运用,让专业化的施工与管理贯穿商住楼的整个施工过程,同时选用更新型、更优质、更环保的建材设备,让精益求精落到实处。
没有品质时尚将苍白无力
精心选用优质建材,由下到上精工细作,细丝入微。
产品建议:
新材料的运用
外墙
墙面:
环保涂料和高档面砖
门窗:
彩色优质铝合金门窗
高层住宅
户外
电梯厅:
地面铺就花岗岩,
消防通道:
楼梯选用防滑地砖
扶手:
铸铁栏杆和硬木扶手
环保涂料
三楼会所:
选用新型材料,使其和时尚风格装修合而为一
户内
内墙选用高级涂料
宅内楼梯:
采用木质材料
九、社区规划篇
通过市场分析及调查数据,提示一个结论,我们的产品主要销售对象是25-35岁的单身白领和新婚夫妇及以投资为目的的消费者。
因此,我们的社区规划应紧随这类特殊群体的需求。
但无论是做低端产品还是高端产品,了解产品核心竞争力、地段、价格以及外部环境将是必须的。
我们规划的是方便、健康和时尚
产品规划建议:
1、以方便住户为我们的社区规划宗旨
我们的住户以年轻人为主,方便、快捷的生活是他们所向往的。
BOBO汇馆将提供以下设施:
A.亲朋好友聚会的BOBOCLUB(餐厅+酒吧+咖啡厅+电子阅览区+精品廊)
B.放飞心情的多功能厅(小电影放映、卡拉OK、舞会)
C.24小时提供服务的便利店
D.洗涤中心
2、健康的生活是我们社区规划的最大承诺。
BOBO汇馆将为我们的住户提供上门服务的诊所和药房(24小时开放)、健身房、桌球室、玩场。
3、时尚的、个性化的居住环境将成为我们社区规划的突出特点。
BOBO汇馆拥有令人心动的SPA、桑拿浴室、美容中心。
十、环境规划篇
由于BOBO汇馆的周边环境较差,而且购房者对环境的注重使我们必须强化BOBO汇馆内部的环境设计。
因此,BOBO汇馆可以设计一个和楼盘相协调的空中花园,以提高它的观赏性和舒适感。
同时,在汇馆的内、外墙和楼道形态及安全保卫设施上也应配备一套有特色的设计,以提升BOBO汇馆的整体形象。
幽雅的环境打造幸福的人生
——空中花园造就美丽生活
1、独特的空中花园景观(空中阳光室)
空中式花园在昆明是不多见的,它也是BOBO汇馆唯一的绿化带,位置在3楼楼顶,多半用于观赏(多角度俯视),同时用全透明玻璃建造,铸就空中阳光室,所以空中花园的设计重点应放在它的视觉效果上。
花园的中心区可以设计为发展商公司标志或BOBO字样。
2、视觉独特的镶嵌式框架
镶嵌式框架装入相片或图片后,可以提高发展商公司的形象,也可突出住户的个人特点,又能增加美观效果。
3、雕塑的艺术魅力
BOBO汇馆人文魅力源自艺术家以运动为创作主题的雕塑群,超级现实注意手法的雕塑在空中花园中,使我们的居家生活情趣盎然。
4、精致的景观器物
BOBO汇馆户外灯具作为景观环境的重要元素给予精心的设计,主干道路灯、小路灯、指示灯、景观造型灯,这些与景观环境、建筑环境相一致。
5、具有亲和力的景观空间
居住环境的景观设计不同于公共环境的园林设计,居民的参与性是摄取景观设计的重点,BOBO汇馆的景观设计提倡居民可以无拘无束的进入环境中,成为景观的一部分