区政府工程承接查验方案Word下载.docx
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日期待定，工程查验小组进行问题汇总，查验工作小结；
日期待定，召三方会议（甲方、移交方、我方），对查验情况进行总结汇报，并对有争议的问题复验和备案。
日期待定，完成查验报告及所有移交表格的会签，与甲方（区政府）协商遗留问题处理方案。
第二阶段：
设备移交
日期待定
岗位移交。
对已查验过的设备，采用由原设备管理人员与我方工程人员共同设岗实行平稳过渡期，岗位过渡期内双方都有责任对设备运行情况及设备安全管理（包括对物品及人员进出进行控制）。
设备移交。
在承接查验前，原管理单位按照设备分类，将所有移交的设备、（含资料、图纸、备品备件、机房钥匙等）编制成册，移交所有物品。
原管理单位清场后，全面负责项目设备运行保障工作。
1.4查验工作计划
1.4.1人员安排及分工
工程小组主要成员职责分工
序号
姓名
职务
职责
1
xx
副总经理
组织、协调
2
组长
查验小组分工、问题分析、查验支援
3
组员
现场查验、问题分析、问题汇总
4
5
XXX
楼宇公司支援专家人员（暖通给排水）
6
楼宇公司支援专家人员（强弱电）
7
工程人员
接管前验收工作及接管后安全运行保障
1.4.2时间安排
承接查验工作将按照不同的专业内容，分时分批进行，详见下表。
工程承接查验工作计划表
部位
时间
专业
工作内容简要
参加人员
现场
查验
主体结构、
外墙面、幕墙、门窗、楼地面、卫生间、地漏
xx、
公司专家2人、
工程人员（XX人）
给排水
室内外给排水管道/阀门/泵及控制柜
供配电
高压网柜/变压器/低压配电/发电机
电井/动力控制箱/防雷设施、公共照明、室外路灯、插座等
空调
空调主机、冷却泵、冷冻泵、冷却塔
空调风机、阀门、末端设备
消防
消火栓、控制室设备、喷淋、泵及联动控制、消防器材
门禁等弱电
门禁、电话、网络、会议音响等系统
监控、车场道闸、BA、
电梯
机房设备、运行情况安全系统、控制系统
公共设施
室内设施检查与登记
8
资料验收、其它移交
建设资料
产权资料、建设资料、图纸等资料
xxxx
技术资料
随机技术资料、设备设施合格证、说明书、安装调试报告、设施设备的备品备件、剩余材料、备品设备保修卡、保修协议等
管理用房
管理用房、钥匙等
9
问题处理
各个专业
问题汇总、小结
10
查验报告
工作小组
查验情况报告
11
技术培训
各专业
现场查验完成后，按专业开展技术培训工作
说明：
验收及交接时间可依据协议签订情况，由领导小组进行调整；
资料交接可与现场验收交叉进行。
第二章、承接查验程序与内容
2.1验收程序
首先由移交单位提供一套完整的竣工资料（包括：
设计图纸、设计变更、竣工图纸等）、已经建设完成的设备清单、配套设施清单、房屋装修与安装标准、配套设备设施随机资料、备品备件及清单、安装施工单位联系人通讯录、配套设备联系人（含厂家）通讯录，承接查验小组负责确定承接查验的工作流程，明确各方责任。
2.1.1承接查验应具备的条件
●接管前确保项目供电．空调．给排水．卫生．道路等设备和设施能正常使用；
●下述资料齐备：
1）图纸清单及图纸；
2）设备台帐：
3）设施清册；
4）各种建设资料整理成册；
4）安装施工单位联系人通讯录、配套设备联系人（含厂家）通讯录。
●所有房间、设备间、库房等处锁匙齐全。
●物业各项设施设备变更、缺损情况说明。
2.1.2承接查验工作程序
●甲方（区政府）确定承接查验时间，并提前书面通知工程承接查验小组；
●工程承接查验小组在甲方协调下进行查验工作；
●处理验收中发现的问题，填写《接管验收工程项目遗留问题登记表》，同时做好跟踪工作，按照约定的问题处理方式进行处理；
。
●验收结束后，由接管方代表与甲方代表在《物业整体移交验收表》上签字并签发承接查验文件；
●工程承接查验小组对接管资料，按类别、编号、性能进行整理、存档；
●验收报告须经交接三方（移交方、甲方、接管方）签字盖章后，方能生效。
2.2承接查验工作流程
组建工程承接查验小组
甲方提出承接查验
移交方、甲方、
接管方
甲方
三方验收意见及接管文件
全面接管项目设施设备管理
签署相关验收表格及意见
处理验收中发现的问题
按计划逐项进行验收．复验
工程承接查验小组
督促移交方整改、记录备案
2.3验收内容
承接查验分现场验收、资料交接、其它交接、问题处理及技术培训等五个方面。
2.4现场验收
现场验收主要项目包括土建工程/装饰工程/供配电系统/弱电系统给排水系统/电梯系统/空调系统等。
承接查验小组对每个楼层的空调、水、电、土建部分和相关配套设施进行全面检查、对符合验收标准要求的楼层和配套设施，办理交接验收手续。
2.5资料交接
资料交接包括产权资料/技术资料/验收资料等，由承接查验小组按照《图纸资料移交清单》对各项资料进行核对。
全部接管资料按类别、编号、性能进行整理、存档。
附件：
《图纸资料移交清单》（作资料移交内容参考）
1建设资料
1.1项目批准文件
市计划局文件；
市建设工程规划许可证；
市建设工程设计方案意见书；
市建设工程项目施工招标申报书；
市公安消防局建筑工程消防设计审核意见书.
1.2用地批准文件
市经济特区土地使用合同书；
市土地使用权出让合同书；
市建设用地规划许可证；
1.3建筑执照；
市建设工程施工许可证；
市建设工程开工许可证
2技术资料：
竣工图――包括总平面．建筑．结构．设备．附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
地质勘察报告；
工程合同（深圳市建设工程施工合同；
建设工程设计合同；
监理合同综合文件等）；
开、竣工报告；
工程预决算；
图纸会审记录；
工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
隐蔽工程验收签证；
沉降观察记录；
深圳市建设工程竣工验收证书；
深圳市建设工程规划验收合格证；
民防工程验收证书；
水．电．空调．卫生器具．电梯等设备的检验合格证书；
砂浆．混凝土试块试压报告；
供水．供暖的试压报告；
建设工程竣工测量报告；
广东省供用电合同；
市公安消防局建筑工程消防验收意见书；
市消防工程施工审批表；
市消防产品选用检验呈批表；
电话工程竣工报告；
电话工程竣工验收证书；
镀锌水管检验报告；
管线焊接检查报告；
管道试压记录；
管道水压试验、漏水量测定记录表；
电气接地电阻测试记录；
设备调试运行记录；
各项设施合格证；
装箱单、安装．使用维护说明书，电气原理图；
产品质量证明书；
深圳市电梯（扶梯）验收结果通知单；
生产经营活动噪声源治理工程验收合格证；
安防工程验收报告；
主要材料和制品的合格证或试验记录；
中间验收记录及有关资料
给水管道的冲洗及消毒记录；
消防管道试压，冲洗记录；
系统调试记录；
系统联动试验记录；
系统主要材料、设备和组件的合格证或现场检验报告；
各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。
备注：
以上部分资料只需要提供复印件
2.6其他交接
其他交接包括设施设备的备品备件、施工剩余材料备品、具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议）资料、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室及管井的钥匙等。
2.7问题处理
对查验中发现的问题进行分类，按照招标书的要求，划分轻重缓急，分别商讨，妥善解决。
对初验发现的问题，按下列约定处理：
●属于违反设计规范、必须改正的，以备忘录的形式将问题登记后交给甲方备录。
●属于设计缺陷一时无法返修的项目，要确定今后维修的期限并请甲方认可，由甲方负责后期整改工作；
●属于使用方面的问题应从尽力从方便今后维修和使用的角度出发，安排施工单位进行改进；
●属于长期解决不了、势必会影响物业管理质量，又无法返修的项目，以备忘录的形式将问题登记后交给甲方备录。
●属于资料交接不全的，由工程承接查验小组逐项记录，移交方负责限时补齐。
2.8技术培训
为保证金山区政府项目接管后设备的正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在此期间，将要求原移交单位对所属的设备开展技术培训工作，同时，工程小组人员的工作重点逐步由查验交接向正常运行、保养及维修转移；
小组内工程人员开始直接操作设备，但原管理单位应该派人配合，并按承接查验工作计划，安排相关操作人员进行技术培训。
第三章、承接查验引用标准与记录表格
本方案中的承接查验记录表格主要依据下列国标或地方法规编制而成，现场实际中超出标准新增内容记录在每个表格的其它项目栏目中。
在承接查验的过程中必须真实记录现场的情况，以便客观反映物业的基本情况。
3.1引用标准
名称
实施日期
文件编号
发布单位
特种设备安全监察条例
2009-5-1
国务院令549号
中华人民共和国国务院
电梯工程施工质量验收规范
2002-6-1
GB50310-2002
中华人民共和国建设部国家质量监督检验检疫总局
电梯制造与安装安全规范
2004-1-1
GB7588-2003eqvEN81-1:
1998
中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局
电梯安装验收规范
1994-8-1
GB10060-93
国家技术监督局
中华人民共和国消防法
1998-9-1
重大危险源辨识
2000-9-1
GB18218-2000
当地消防条例
《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》
2006-11-1
国家建设部国家质量监督检验总局
《电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范》
1993-7-1
国家建设部
《电气装置安装工程蓄电池施工及验收规范》
国家技术监督局
《电气装置安装工程旋转电机施工及验收规范》
12
《给水排水管道工程施工及验收规范》
1998-5-1
13
《建筑电气工程施工质量验收规范》
14
《气体灭火系统施工及验收规范》
15
《压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范》
1998-12-1
16
《智能建筑工程质量验收规范》
2002-3-1
建设部质量监督检验检疫总局
17
《自动喷水灭火系统施工及验收规范》
2005-7-1
18
沥青路面施工及验收规范
1997-5-1
GB50092-96
19
钢结构工程施工质量验收规范
GB50205-2001
20
电气装置安装工程接地装置施工及验收规范
GB50169-2006
21
玻璃幕墙工程质量检验规范
JGJ/T139-2001
22
机械设备安装工程施工及验收通用规范
GB50231-2009
23
给水排水管道工程施工及验收规范
GB50268-2008
24
建设项目竣工环境保护验收管理办法
2002-2-1实施
第13号
环保局
25
物业承接查验办法
2011-1-1实施
中华人民共和国住房和城乡建设部
26
《空调用通风机安全要求》
2001-10-1
国家质量技术监督局
27
火灾自动报警系统施工及验收规范
2008-3-1
GB50166-2007
28
通风与空调工程施工质量验收规范
2002-4-1
GB50234-2002
29
会议电视系统工程验收规范
2006-1-1
YD/T5033-2005
30
建筑电气工程施工质量验收规范
GB50303-2002
31
整装锅炉安装工程施工质量验收规范
2007-4-25
Q/SH0087-2007
3.2查验标准
项目
质量标准
供、配电系统承接查验标准
1.真空断路器灭弧室的真空度应符合产品的技术规定。
2.F6S断路器压力表指针应在绿线范围内。
3.所有设备运行声音正常，无异响。
4.所有设备外观清洁，柜内清洁无杂物。
5.系统接地电阻符合要求，各相间或相与地绝缘电阻≥0.5MΩ。
避雷器安装牢固，无损伤。
6.变压器无异响，温度正常。
7.电容补偿控制器能正常投入，电容器无凸起，无漏液。
8.所有线路标识清楚，无破损、无变色，连接牢固。
9.低压配电柜内所有断路器能投入，不跳阐，无掉相。
10.所有控制柜（箱）功能正常、箱内无异味响、无杂物、无发热现象。
11.所有计量表能正常计量，无重复或漏计量。
12.所有照明灯能正常照明。
13.发电机能正常投入及转换，运行正常，消音良好；
机油良好。
14.频率、电压、电流、温度符合使用要求。
15.蓄电池液密度、液位符合使用要求。
16.市电停电，发电机在30秒内能正常启动。
17.仪表、显示面板等显示正常。
18.三相电流不平衡度<
2%。
19.蓄电池容量不低于额定容量的80%。
20.发电机柴油房照明灯为防爆灯；
有存油池且铺沙；
设有通风口的通风口应装防火风阀。
21.当地主管部门有要求的，配电房应配备一次系统图。
22.高、低压室房应按规定绝缘地毯。
23.高、低压室、发电机房应按规定配备灭火器材。
3.2查验标准（续）
给、排水系统承接查验标准
1.所有设备运行正常，仪表显示正常，压力达到要求。
2.设备房清洁、无杂物、无积水、温、湿度正常。
3.给水泵密封不漏水，水泵温度正常，无振动。
4.设备、管道和阀门表面油漆完好、无脱皮、无锈迹、无跑冒滴漏，有标识和水流方向指示。
5.水池水位有指示装置，标志明显，显示正确，无跑冒水现象。
高、超低水位报警装置工作正常。
6.水泵、污水泵控制柜（箱）内干燥、无灰尘、线路整齐、接线紧固，柜（箱）的开关、指示灯完好、颜色显示正常。
7.水池、水箱人孔封闭良好，井盖上锁，通气孔、溢流管用不锈钢纱网封隔。
8.污水池盖完好，潜水泵运行正常，控制开关处于自动位置，排水系统通畅，雨水井、污水井无大量沉积物。
排污泵水位控制回路工作正常。
止回阀工作正常。
9.室内外排水管道、沟、渠、池、井排水通畅，无杂物堵塞。
10.管网外观整齐，油漆无破损、标识明显，所有阀门完好、无渗漏。
11.管道井门锁完好，门外有标识。
井内清洁，无积尘，无蜘蛛网。
12.阀门洁净无锈蚀、无漏水；
阀门转动灵活，有标识。
阀杆用套管保护。
13.水泵房按规定配备灭火器材。
消防系统承接查验标准
1.消防报警主机各种信号指示正常，各操作按钮牌正常位置。
主机密码交接、变更。
2.显示器、打印机处于工作状态，且工作正常。
3.测试每个烟（温）感、手报、消防电话等，应功能正常。
4.消防控制柜内整洁干净，线路有序，无异味。
温度不超过40℃.
5.测试消防联动功能正常。
消防梯迫降试验正常。
6.消防电源必须是双电源，且能正常投入。
消防电源的前端应装浪涌开关！
7.消防泵、喷淋泵及控制柜功能正常，主备泵能正常切换，消防管网水压力符合要求。
8.消防泵、喷淋泵能手动盘车，点动正常，星-三角启动转换时间正常（约5-8秒）。
泵无渗、漏水现象。
消防水压力符合要求。
9.消防风系统能正常运行、风量达到要求。
10.防火卷帘门门体完好，能正常开启、关闭。
关闭时卷帘门下到2/3处时应有30秒的停顿时间！
遗漏了联动关系的查验
11.气体灭火系统压力正常、贮气瓶重量正常、控制正常。
处于正常备用状态。
12.全部消防设施完整、完好，并安装到位。
13.全部线路无破损、无异味、无松动、无接触不良。
14.UPS电源待充电正常，停电后能正常转换。
15.消防管网各阀门无渗漏水现象，阀门开启灵活，处于正常开启状态。
16.消防广播输出功能及各信号、操作按钮处于正常状态，标识明确。
扬声器配置齐全，能正常广播。
17.室外消火栓接合器、喷淋接合器标识清晰、准确。
北方地区有保温措施。
18.所有消防设施（出口指示灯、应急灯、防火门及附件）应按要求配置。
3.2查验标准（续）
电梯承接查验标准
1.电梯、扶梯的验收以国家技术主管部门验收为准，取得合格证后方能使用。
2.对电梯的安全装置进行重点检测，三方通话、应急照明、监控有效；
制动装置、限速装置、紧急急停开关、底坑缓冲装置符合规范要求。
3.电梯、扶梯相关技术资料应当齐全：
安装调试资料、电气原理图、使用维护说明书、出厂合格证、日常维修保养记录（中、大修记录）等
4.电梯机房温度低于30℃，照明良好。
电梯机房内配备消防灭火器材且合格有效。
机房门窗完好无损，通风良好，有排气装置。
5.曳引电机温升未超标；
减速箱油温正常、温升不超标、油脂清洁。
曳引机无渗漏油。
6.曳引电机各相间或相与地绝缘电阻≥0.5MΩ，三相电流不平衡度<
供电电压达到要求：
±
7﹪额定电压
7.电梯机房及中控值班室救援工具有效、完整（松闸扳手、盘车手轮、撬棍、安全帽、安全带等）。
8.电梯井道、轿箱、底坑照明灯具配置齐全，各楼层及机房均应设置防水坡（坎）。
电梯机房门前需设防鼠板。
9.轿厢、井道、机房、底坑保持清洁。
底坑有渗水时，底坑有安装排水装置。
10.轿厢运行平稳，无刮擦碰撞声音；
通风、照明正常。
11.电梯轿厢平层准确度符合标准。
满足相关要求。
轿厢地坎与厅门地坎的高度差在±
10㎜之间
12.轿厢内有有效的检验合格证，电梯使用安全要求说明书，电梯轿厢内有紧急求助电话或其他报警装置且能正常使用。
13.电梯厅外及轿厢内各显示正确、清晰。
电梯使用各安全标识齐全（机房告示牌、轿厢额定载重量、火警时禁止使用电梯等）。
14.扶梯运行正常，梯级无明显缺损，梯路正；
各相关安全开关安全有效。
15.扶梯工作面各安全间隙达标。
16.扶梯安全使用标识齐全。
且张贴在扶梯旁版明显处。
17.扶梯检验合格证在有效期内，且张贴在扶梯旁版明显处。
弱电系统系统承接查验标准
1.弱电系统主要包括有线电视系统、闭路电视监控、红外安防系统、智能门禁、楼宇对讲、停车场管理、电子巡更、背景音乐（紧急）广播等子系统。
2.弱电系统查验以功能性检查为主，主要检查各系统的使用情况。
3.系统主机密码交接、修改。
4.监控系统全部摄像机图像清晰，云台控制正常，录像保存时间超过30天。
5.各系统线路标识清晰、布线规范。
6.监控中心安装防静电地板，温、湿度正常。
7.监控中心电源为双回路电源，电源前端加装避雷和浪涌开关。
8.红外报警系统测试要能正常报警。
9.停车场系统发卡、开阐、刷卡、收费、录像、数据保存等测试正常。
10.对讲系统全部分机测试要正常，声音、图像清晰，三方通话正常。
11.门禁系统刷卡能正常开门，有权限设置。
12.有线电视、背景音乐、电子巡更等系统只要测试功能正常。
室内承接查验标准
13.室内地面平整完好，无空鼓、破裂，无塌落变形、损坏、缺失；
木地板无起皮、脱胶。
14.室内墙面、天花无水浸、腐烂、胀裂、霉变。
15.门扇无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽；
门转轴部位润滑良好；
门窗无变形。
16.洗手间、厨房无漏水，通风良好，排水通畅。
17.墙面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。
18.室内灯具安装到位，开关正常、能全亮。
19.室内电视、电话、网络等能正常使用。
20.室内对讲、安防能正常使用。
21.门锁能正常锁闭，滑轮滑动正常。
22.室内清洁整洁，无杂物、无异味。
23.电源箱、弱电箱安装牢固，标识清楚，能正常使用。
24.室内电线无外露，有专用插座。
25.室内配电应有漏电开关。
26.检查供暖情况。
共用设施承接查验标准
✧共用配套服务设施完好，不得随意改变用途。
✧共用管线统一下地或入公共
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