20万吨容量物流仓储可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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第六章建设用地及移民安置分析……………………………………31
6.1项目选址及用地方案…………………………………………………31
6.2土地利用合理性分析…………………………………………………31
6.3征地拆迁及移民安置方案……………………………………………31
第七章项目组织及运营………………………………………………32
7.1组织机构……………………………………………………………32
7.2劳动定员及职工来源…………………………………………………32
第八章项目实施进度………………………………………………34
8.1建设工期………………………………………………………………34
8.2项目实施进度安排……………………………………………………34
8.3项目建设管理…………………………………………………………34
第九章投资估算及资金筹措…………………………………………37
9.1编制依据……………………………………………………………37
9.2投资估算…………………………………………………………37
第十章财务评价……………………………………………………39
10.1财务评价依据………………………………………………………39
10.2营业收入及成本分析………………………………………………39
10.3利润分析……………………………………………………………40
10.4财务评价指标………………………………………………………41第十一章结论…………………………………………………………42
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位
青岛海华储运国际物流有限公司
1.2项目概况
1.2.1项目名称
20万吨容量物流仓储建设项目
1.2.2项目建设背景及条件
一、建设背景
现代物流覆盖了原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。
它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。
它把整个社会看作一个物流运行系统，它用信息系统来整合对顾客、经销商、运输商、生产商、物流公司和供应商之间的管理，让物的流动具有最佳的目的性和经济性，消除整个价值链上的浪费，让每个参与者都能受益，从而提高整个社会的资源利用水平，提高整个社会的竞争力，抵消市场经济条件下盲目竞争和调节滞后的制度性缺陷。
在现代物流概念中，物流活动除了传统的运输、搬运、仓储外，还包括流通加工、运输配送、管理工程、信息处理、金融活动，它主要以海港、空港为枢纽，以各种交通手段、联运线路为依托，通过合理的运输组织和流程管理，形成完整的供应链，结丝布网，为社会和用户提供多功能、一体化的综合性服务；
物流的构成体不仅包括了生产厂商、消费者、运输企业，还包括了社会资本、各种共同体和管理制度。
从宏观上看，当代物流的内涵与外延，随着跨越国界和新兴业务的生成处于不断演进之中，而对于一个发展中国家而言，随着开放程度的提高和向国际化迈进，物流的观念和方法也在不断扩展。
改革开放以来，青岛市流通领域率先推进市场取向改革，多元经济结构、多种经济成分、各类经济主体基本形成，流通产业化程度大大提高，商贸流通产业已成为市场化资源配置程度高、活力强、发展快、特色鲜明的重要产业。
统计表明，2012年全市流通业实现增加值381.3亿元，同比增长17.6％，高于全市GDP增幅0.8个百分点，流通增加值占全市GDP的比重为17.62％，对青岛市经济发展的贡献率达到18.5％，另据统计，2012年青岛市流通业作为第三产业中最大的产业部门，其增加值占全市第三产业的比重为45.9％，其中，批零贸易餐饮业增加值占全市第三产业的比重为20.7％，占全市GDP的比重为7.9％。
虽然流通业对促进青岛市经济健康、平稳、持续、协调发展发挥了积极的作用，但是，必须清醒地看到，在青岛市目前整体经济增长的步伐中，以流通产业为最大产业部门的第三产业仍是一个薄弱环节，其发展的成长性明显落后于以制造业为主的第二产业的发展步伐。
胶南物流业2000年以后发展迅速，现已有注册物流企业46家，但主要是从事采购、仓储、运输等传统物流业，第三方物流刚刚起步。
青岛经济重心的西移和西海岸都市新区的建设，让与青岛隔海相望的胶南迅速崛起。
“一体两翼一带”的青岛大工业发展格局随着“三点布局、一线展开、组团发展”的大青岛城市规划沿滨海公路迅速向胶南延伸。
大工业必然带来大物流。
胶南依托青岛四大产业基地的优势，狠抓产业链招商，已培植起机械装备制造、食品与药物、家电电子、橡胶化工、船舶汽车、钢铁及有色金属“六大产业集群”，全市规模以上企业达到570家，这无疑为本地物流业的发展卯足了劲。
胶南市委、市政府也不失时机地将发展现代化物流业推上了重要位置。
构建三足鼎立格局。
物流园区建设是物流业发展新亮点，目前，胶南正在建设三大物流基地。
除了王台纺机石化物流基地，还有临港加工区的物流产业区和泊里镇的海上物流区。
建设物流园区是胶南发展临港经济和园区经济的客观需求，也是加快现代物流发展的重要依托。
胶南坚持高起点、高标准，聘请国际知名设计公司规划设计，积极吸引国内外知名物流企业参与物流园区的建设、运营，整合全市物流企业联合发展，从而促进胶南物流业整体水平提高。
从2003年2月起，胶南在城区北部规划建设30平方公里的临港加工区，由出口加工、仓储物流、加工制造和高新技术四大产业区组成，已集聚了100多家企业在此发展。
另外，董家口港区是国家重要枢纽港——青岛港的重要组成，规划建设泊位总数达到112个，设计总吞吐量达3.7亿吨，位于优先启动区的4大码头项目正处于积极推进中。
青岛港集团40万吨级矿石码头总投资47亿元，已完成投资7000万元。
由中交一航局承建的鲁能胶南港通用码头项目是董家口港建设先期工程，目前该工程已经成功实现主围堰合拢。
鲁能码头项目拟开发4个3.5万至5万吨级散货泊位，计划2009年投资7.5亿元，建设一个5万吨级散货泊位和一个3.5万吨级通用泊位，已完成投资1.52亿元。
二、建设条件
1、气候资源
本区气象特征主要根据胶南市气象站的资料。
胶南气象站距本区4公里，地理坐标北纬35°
53，，东经120°
00，，海拨高度9.5m，气象特征值主要依据1959-2004年资料进行分析：
1）气温
历年年均气温：
11.9°
C
历年月平均最高气温：
29.1°
C（出现在8月）
历年月平均最低气温：
-6.4°
C（出现在1月）
历年7月平均气温：
25.3°
历年1月平均气温：
-2.2°
历年极端最高气温：
37.4°
C（1967年5月27日）
历年极端最低气温：
-16.3°
C（1967年12月30日）
2）降水
年平均降水量：
863.6mm
年最多降水量：
1281.0mm
日最多降水量：
157.7mm
历年月最多降水量：
209.8mm
本区降水主要集中在6-8月，约占全年降水量的61%。
年日平均降水量≥25mm的天数为10.3天。
3）风况
全年常风向为NW（西北），出现频率为12%，年平均风速4.0m/s；
次常风向为N（北），出现频率为10%；
年平均风速4.3m/s；
强风向为NW（西北），实测最大风速为28m/s。
本区年内风向季节变化明显，4-8月SE（东南）风为主，9-翌年3月N、NW（北、西北）风为主。
年平均大于6级大风的日数为44d（天）。
4）雾
多年平均雾日（能见度≥100米）为29.7d（天），历年最多雾日为57d（天），最少的仅为19d（天）。
雾日年内分布不均，主要出现在每年的4-7月，平均每月出现4-6d（天）。
其中以5月为最多；
9-10月雾日较少，平均每月出现0.5-0.6d（天）。
5）相对湿度
年平均相对湿度：
73%
6）冰雪
最大降雪厚度16cm，最大冻土厚度37cm，胶南海区水域常年不冻。
7）灾害性天气
灾害性天气有台风，雾潮大风，暴雨、冰雹等。
2、区域地质状况
拟建项目地层隶属华北地层大区，鲁东地层分区，胶南——东海地层小区，地下所有岩层，均属区内最古老的区域变质岩系。
3、地质地貌
在地质构造上，该区域为胶南隆起，属于鲁东地质次一级构造单元，其断裂构造线主要为东北向。
出露地表的岩石岩浆岩和沉积岩是变质岩，包括片麻岩、片岩、变粒岩、斜长角闪岩和大理岩。
该区域地质构造较为稳定，基本无明显的软弱区。
4、地震
地震基本裂度为6度。
城区虽然发育几条北北东向大断裂，但显示新的活动迹象并不十分明显，区内基本为稳定的断块隆起上升为主，差异运动幅度不大，采用常规抗震设计即可满足安全要求。
5、交通条件
青岛海华储运国际物流有限公司位于青岛临港经济开发区，“同三”高速公路、204国道和疏港高速公路贯通整个园区，东北接环胶州湾高速公路，东南靠环青岛滨海交通大道，连接青岛经济技术开发区，总长11.8公里的东西快速通道贯穿园区中部，东距青岛前湾港20公里，北距正在修建的济青南线高速、胶济铁路分别为5公里、30公里，距青岛流亭国际机场40公里，经青岛跨海大桥和青岛海底隧道去青岛市区仅30分钟车程，位置优越，交通十分便利。
1.2.3项目建设地点
项目建设地点位于青岛胶南市青岛中路东、背儿山路南。
1.2.4主要建设内容及规模
本项目总占地面积83333.3平方米，约合125亩；
总建筑面积80000平方米，其中智能仓库20000平方米，杂货库20000平方米，特殊商品库20000平方米，冷藏保鲜仓库20000平方米（二层）；
建筑占地面积70000平方米，建筑密度84%，绿地率8.4%，容积率0.96。
1.2.5投资规模和资金筹措
本项目总投资约50000万元，项目所需资金全部由企业自筹解决。
1.2.6建设进度
本项目建设工期12个月，拟于2013年11月开工，2014年10月竣工验收。
1.3工程技术方案
1.3.1生产技术方案
主要设备选型如下：
序号
名称
型号
单位
数量
备注
1
移动式输送机
YL650
650m*18m
台
16
2
650m*15m
3
650m*12m
8
4
行车
双梁桥式
5
单梁桥式
6
电动行走液压转向输送机
12+6S
7
起重机
风管送风式空调机组
FGR2.6
36
9
FGR3.5
12
10
FGR5
44
11
FGR6.5
24
FGR7.5
13
合计
台（套）
196
1.3.2工程规划方案
1.3.2.1建设规划
一、场地规划
（1）树立节约理念、合理使用土地资源。
严格控制用地规模，根据厂区规模确定用地指标，避免土地资源的不当占用和浪费，杜绝规划设计中追求豪华奢侈之风，注重土地资源的高效利用。
（2）项目区内建设无破坏当地文物、自然水系、湿地、基本农田、森林和其他保护区现象；
项目选址可确保场地内无洪涝灾害、泥石流及含氡土壤的威胁，场地安全范围内无电磁辐射危害和火、爆、有毒物质等危险源。
（3）项目区内现有建筑合理利用土地资源，具有合理的容积率与绿化率。
二、环境整治
（1）合理规划项目区内交通，充分考虑人、车分流，确保停车场设施和自行车停放场所。
（2）积极实施透水性道路铺装，合理设置遮阳遮雨设施，营造与自然和谐的生产环境。
（3）针对项目区内生活垃圾的特点，进行垃圾分类，实行分区收集处理；
对于废弃物进行再利用和回收，提高再利用的比例；
将无法回收和再利用的废弃物集中管理，减少环境污染和影响。
三、景观规划
在绿地景观的规划与建设中，合理保留原有植被、动物栖息地。
科学研究并应用适宜的技术修复和重建己被破坏的生态环境。
合理规划项目区内绿地面积，努力实现绿地的均衡布局与绿地景观的品质提升。
1.3.2.2配套工程
一、配套工程概况
供水、排水、供电、通信系统配套齐全。
二．电气方案
1、依据
（1）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008
（2）《低压配电设计规范》GB50054-2011
（3）《建筑照明设计规范》GB50034-2004
（4）《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010
2、负荷等级
加压泵房负荷等级为二级，其余供电负荷等级均为三级，进线电压为10KV，出线电压为220/380V。
3、电信电视
从城市道路引入邮电通讯和有线电视电缆。
电信电缆采用HYV2型，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。
电视采用SYV-75-9电缆穿管直埋。
4、线路的敷设及各类插座的设置
（1）室外电力电缆采用聚氯乙烯绝缘、聚氯乙烯护套内带铠装铜芯电缆，敷设方式为直埋，室内导线为铜芯塑料线穿PVC阻燃塑料管暗敷。
（2）每间办公室设一个单相三极和一个单相两极插座两组，电话终端插座一组。
5、防雷及接地
防雷等级为三级。
在屋顶等处设避雷带以防直击雷，其冲击接地电阻不大于20欧姆。
供电系统采用TN-S接地方式。
并进行总等位联结，除空调插座回路外，其余插座回路均设漏电保护装置。
三、公用工程
1、给排水
（1）设计依据
《给水排水制图标准》GB/T50106-2010
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
（2）给水系统
厂区用水为消防用水和生活用水。
厂区内用水来自市政自来水管网，供应全部厂区生活及消防用水。
厂区新建消防水池一个，容积400立方米，供应厂区室内外消防用水。
厂区内新建地下水泵房一座，设置消防给水加压装置1套，消防给水量为45L/S，给水压力0.45Mpa。
厂区内消防给水与自来水管道分开设置，消防给水管网为环装，主干管径DN25。
厂区内沿仓内道路设置室外消火栓。
厂区的消防给水接自消防水池，经消防水泵房升压，消防管道连接成环状。
消防管采用给水铸铁管，橡胶柔性接口。
（3）排水系统
厂区采用雨水、污水分流制方式，雨水采用排水暗沟排放，排水沟为承重盖板暗沟，暗沟上设平蓖式双蓖雨水口，其中穿铁路部分为钢筋混凝土管道。
厂区新建南北方向主排水暗沟三道，雨水排入厂外市政雨水管沟。
污水管采用排水用塑料管，污水先经设置在建筑单体处的化粪池处理后排入厂区污水管网，然后再排入厂外市政污水管网。
排水方向：
雨水沿暗沟方向自北向南排放，最后排入厂外雨水管网。
仓库间地面明排水至暗沟。
2、暖通空调设计
《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019—2003
《实用供热空调设计手册》
《建筑设计防火规范》6850016—2006
《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》6850242—2002
（2）气象资料
冬季室外采暖设计温度：
-6℃；
冬季室外平均风速：
5.7m／s；
冬季主导风向：
N、NW。
（3）热源
本工程拟采暖热源规划由市政供热干管接入厂区，热源为蒸汽，压力为0.6Mpa。
（4）供热系统
建筑物内均采用散热器采暖，有装修要求的房间采用钢制或铝制散热器，无要求的房间均采用铸铁散热器。
采暖系统均采用双立管垂直串联系统，所有系统均为上供下回式，在建筑物外面设入口调节装置。
采暖系统均采用明装，最高点的自动排汽阀接往卫生间内或设置在仓库梯间等场所，穿越不采暖房间的管道外包50mm厚超细玻璃棉管壳保温。
3、电气系统
（1）设计应遵循的有关设计规范：
《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008
《低压配电设计规范》GB50054-2011
《建筑照明设计规范》GB50034-2004
《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010
（2）电源及配电方式
本项目建筑物中的消防用电设备性质属二级负荷，其余为三级负荷。
整个厂区建筑物用电装机负荷为408KW。
规划由建设地点高压线就近引来10KY电源，并输送至厂区内的两座10KV/0.4KV二级变电所，最后将电压降至380V/220V，供各用电负荷使用。
电缆采用铠装电缆，经地沟敷设进入变电所。
电源电压为380V/220V，采用三相五线制供电。
消防泵等二级负荷由配电间引来独立双电源供电（采用耐火电缆），末端自动切换，单独设表计量。
每幢建筑物设配电间供电，电源引进处设电源总切断装置。
电力干线采用ZB—YV—1KV型电缆沿电缆桥架敷设；
支线采用BV—500型铜芯塑料线穿钢管或PVC工程阻燃塑料管敷设。
动力配电箱一般选用QGBD安全型和QDB安全型，均选用带保护门插座，插座、动力回路设漏电保护开关和过载保护。
（3）照明
厂区动力机照明线路采用YJV22电缆线直埋地敷设，仓库区域户外照明采用仓外墙装设马路弯灯照明方式。
灯具采用250W弯脖高压汞灯。
照明设计
仓库内照度按5-10LX设计，照明灯具为防水、防尘型，光源为100W白炽灯。
照明配电箱防护等级为IP55，仓库照明电源引自各仓库照明电源配电箱。
仓库内灯具控制设在仓门外配电箱集中控制。
照明线路选用BV型号线穿镀锌钢管敷设，仓内接线盒、分线盒采用密闭防尘型。
（4）设备安装及线路敷设
所有落地式配电柜（控制柜）安装均用10#槽钢制作底座，明暗装配电箱箱底距地均为1.5m；
一般单相插座距地0.3m，所有暗装开关距地1.3m。
一般照明及配电线路均沿墙、室内地坪或吊顶穿暗管敷设，应急照明线路均沿墙、室内地坪或顶板穿管道暗敷。
BV电线穿PVC管，封闭式母线的安装参见《建筑电气安装工程图集》。
消火栓按钮接线参见《火灾自动报警及消防控制》04SX501的有关内容。
设备房内管线敷设完毕后，每两层将孔洞、缝隙及桥架内用防火材料封堵，其等级相当于原构件的防火等级。
电缆自室外引进户内时，应预埋防水套管，做好防水处理。
（5）接地保护
本工程配电系统接地形式为TN-C-S系统，中性线与接地线严格分开，仓库内做总等电位联结，一层配电间设置总等电位联结端子箱，距地面0.3m明装。
由总等电位联结端子板分别引接地连接线与基础均压网连接。
由总等电位联结端子板分别引出等电位联结线，与进出仓库内的水暖金属干管、建筑物内所有用电设备不带电之金属外壳、各强弱电穿线钢管外皮、电缆金属外皮、金属线槽、强弱电进户管等连接。
本工程采用联合接地方式共用人工接地体作为接地装置，总接地电阻R不大于1欧姆，如不满足要求，须增补人工接地极。
弱电间设防弱电保护接地，由共用接地网通过热镀锌扁钢-40×
4引至弱电间总等电位端子箱，总等电位端子箱安装在弱电间墙壁上0.3m处。
4、弱电系统
（1）设计应遵循的有关设计规范
《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB／T50311—2000
《有线电视系统工程技术规范》GB50200—94
《民用建筑电气设计规范》JGJ／T16—92
（2）综合布线系统
由厂区引通信大对数电缆和数据网络光缆直埋引入至一层配线架。
配线架采用110P式，配线架至各层数据语音端口的线缆全部采用六类非屏蔽双绞线。
工作区信息端口均采用六类信息模块。
敷线方式：
垂直干线采用封闭式电缆桥架敷设，水平线缆均沿墙、室内地坪或顶板穿管暗敷设。
电缆终结应有余量。
设备间对绞电缆预留长度为1m，工作区为0.3m。
光纤布线应盘留，长度为3-5m。
线缆布放时，双绞线弯曲半径大于22mm，多模光纤弯曲半径大于160mm。
整个系统设数据点和语音点，系统应考虑一定的冗余。
各信息点的高度为0.3m。
接地：
采用联合接地方式，即利用建筑物的防雷系统作为接地系统，接地电阻不大于1欧姆。
（3）有线电视系统
由厂区有线电视网引一根有线电视电缆，直埋引入。
敷线方式：
有线电视电缆均沿墙、室内地坪或顶板穿管暗敷设。
设备高度：
室内电视器件箱底边距地坪2.0m暗设；
走道电视器件箱顶边距梁200mm暗设；
电视终端插座盒底边距地300mm。
所以弱电电缆在室外直埋深度不小于0.7m。
（4）电铃系统
由厂区电铃钟控器引一根电缆，直埋引入。
沿墙、室内地坪或顶板穿管暗敷设。
电铃底边距地300m安装。
1.3.2.3环保安全
1、清洁生产分析
本项目生产采用原材料和产品均无毒无害，项目所用能源主要是电和水，因此属于清洁生产范畴。
2、污染防治情况
⑴废气：
无废气产生。
⑵废水：
无工业废水产生，生活污水接入污水管道，汇集于污水处理厂集中处理后达标排放。
⑶固废：
废边角料等固体废物统一收集后综合回收利用，或通过废品回收站处理。
⑷噪声：
各类设备的噪声源强在70-80dB之间，仓库采取优化厂区布局、采用实心墙体、合理作业等方式降噪，周围无敏感居民点，对周边环境无影响。
3、安全技术措施
本项目严格遵循“安全第一，预防为主”的原则，坚持“以人为本”的方针政策，严格执行国家有关安全与工业卫生的规程规定，对有碍于安全生产和职工健康的不利因素设计了相应的防范措施。
同时，项目投产后，必须制定相应的安全、卫生守则和操作规程，建立严格的管理制度，防患于未然，保障生产有条不紊的进行。
在项目设计和建设中，对自然灾害、防火防爆、防尘防毒、运输装卸、
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