房地产估价师《经营管理》试题及答案卷三Word文档下载推荐.docx
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D、挑战定价法
9、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（ ）。
A、认知价值定价法
B、成本加成定价法
C、挑战定价法
D、领导定价法
10、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）。
B、领导定价法
C、随行就市定价法
D、认知价值定价法
答案
1、
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是成本控制。
工程成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。
参见教材P87。
2、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是安全管理。
开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：
（1）需临时占用规划批准范围以外场地;
（2）可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施;
（3）需要临时停水、停电、中断道路交通;
（4）需要进行爆破作业等。
参见教材P89。
3、
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是竣工验收。
竣工验收时，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
参见教材P90。
4、
【正确答案】B
开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
参见教材P91。
5、
选项B错误，结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。
参见教材P93。
6、
【答案解析】本题考查的是选择物业租售形式。
代理的形式主要有：
联合代理和独家代理;
买方代理、卖方代理和双重代理;
首席代理和分代理。
参见教材P95。
7、
判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。
参见教材P96。
8、
【答案解析】本题考查的是制定租售方案。
认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。
参见教材P98。
9、
成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。
10、
1、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的（ ）。
A、二分之一
B、三分之一
C、三分之二
D、四分之三
2、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）。
A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成
B、评标委员会成员为五人以上单数
C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3
D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定
3、房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。
A、施工单位
B、建设单位
C、监理单位
D、设计单位
4、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
A、15
B、20
5、开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。
A、20%
B、30%
C、40%
D、50%
6、房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是（ ）。
A、对工程采用的配套设备进行检验
B、确立有关质量文件的档案制度
C、对原材料的检验
D、控制工程变更
7、关于横道图特点的说法中，不正确的是（ ）。
A、对于一些并不复杂的建筑工程，采用横道图是比较合适的
B、横道图可以看出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度
C、横道图中看不出哪些工序是关键工作
D、横道图制作简便，明了易懂，在我国进度管理中应用较为普遍
8、进度计划管理通常采用网络图和（ ）。
A、资源配置图
B、直方图
C、横道图
D、控制图
9、横道图法用于项目建设阶段的（ ）。
A、进度控制
B、合同管理
C、成本控制
D、质量控制
10、制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是（ ）法的缺点。
A、横道图
B、单代号网络图
C、双代号网络图
D、时标网络图
【答案解析】本题考查的是招标方式和招标机构。
评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。
参见教材P77。
评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。
【答案解析】本题考查的是开工申请与审批。
建设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。
参见教材P79。
【答案解析】本题考查的是招标程序。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
关于资金落实的标准。
工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%;
工期超过一年的，到位资金原则上不少于合同价的30%。
参见教材P80。
【答案解析】本题考查的是质量控制。
工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：
（1）对原材料的检验;
（2）对工程采用的配套设备进行检验;
（3）确立施工中控制质量的具体措施;
（4）确立有关质量文件的档案制度。
参见教材P81～82。
【答案解析】本题考查的是进度控制。
选项B错误，横道图看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度。
参见教材P83。
进度计划管理通常采用网络图和横道图。
横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。
制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
单项选择题
1、从房地产开发企业的角度看，不属于房地产开发过程中投入资源的是（ ）。
A、土地
B、资本
C、劳动力
D、技术革新
2、开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（ ）。
A、细化投资设想
B、提出投资设想
C、可行性研究
D、投资机会选择
3、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（ ）。
A、提出投资设想
B、项目可行性研究
C、细化投资设想
D、寻找和筛选投资机会
4、投资决策分析主要包括市场分析、（ ）和投资决策三部分工作。
A、风险控制
B、项目调研
C、项目财务评价
D、资金管理
5、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（ ）。
A、依法收回的国有土地
B、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地
C、集体土地中的宅基地
D、依法收购的土地
6、在（ ）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A、银行
B、经销商
C、业主
D、政府
7、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（ ）。
A、2%
B、3%
C、5%
D、8%
8、下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（ ）。
A、是否符合相关发展建设规划、技术标准和产业政策
B、是否合理开发并有效利用资源
C、符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响
D、是否对重大公共利益产生不利影响
9、下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（ ）。
A、征地区域农民自住住宅项目
B、廉租住房项目
C、医疗卫生用地
D、基础设施用地
10、由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。
A、《规划意见书（选址）》
B、《建设工程规划许可证》
C、《建设用地规划许可证》
D、《国有建设用地使用权出让成交确认书》
答案部分
一、单项选择题
【答案解析】本题考查的是房地产开发的基本概念。
房地产开发需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。
参见教材P63。
【答案解析】本题考查的是房地产开发的一般程序。
提出投资设想，是指开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性。
参见教材P64。
【答案解析】本题考查的是投资机会选择与决策分析。
投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。
参见教材P65。
投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。
参见教材P66。
【答案解析】本题考查的是土地储备与土地开发。
土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。
集体土地不纳入土地储备。
参见教材P67。
在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
参见教材P68。
土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
【答案解析】本题考查的是项目核准和备案。
核准机关审查时要主要考察项目：
是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全;
是否符合相关发展建设规划、技术标准和产业政策;
是否合理开发并有效利用资源;
是否对重大公共利益产生不利影响。
项目申请书由企业自主组织编制，企业应当对项目申请书内容的真实性负责。
参见教材P71。
【答案解析】本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。
依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。
参见教材P72。
《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。
参见教材P73。
【试题】现代企业制度的基本形式是（A）。
A.公司制
B.业主制
C.合伙制
D.股份制
【试题】法人治理结构是指（B）。
A.以企业法人作为企业资产控制主体的一项法律制度
B.企业内部权力机构的设置、运行以及权力机构之间的联系机制
C.明确企业出资者应对企业的经济活动承担有限财产责任的一项法律制度
D.企业的出资者委托经营者从事经济活动的契约关系
【试题】在现代企业制度中，建立科学的法人治理结构的核心是（C）。
A.建立有限财产责任制度
B.使企业能够自主经营、自负盈亏
C.在企业内部构建权力均衡机制
D.在企业内部建立控制机制和约束机制
【试题】我国经济体制改革的中心环节是国有企业改革，使国有企业最终成为能够自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的市场竞争主体和独立的法人，要达到这一改革目标，关键是（C）。
A.建立科学的企业内部组织结构
B.政企分开，明确企业的权利和责任
C.确立企业的法人财产权
【试题】运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（ C）确定是否进行投资。
A.等待投资型期权估价
B.放弃型期权估价
C.成长型期权估价
D.柔性期权估价
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。
放长线以观后效之类的属于成长型期权。
参见教材P245。
【试题】房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（C ）。
A.可逆性和可延期性
B.可逆性和不可延期性
C.不可逆性和可延期性
D.不可逆性和不可延期性
『答案解析』本题考查的是房地产投资决策的期权性质。
房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。
参见教材P243。
【试题】各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标（D ）。
A.净现值
B.净现值期望值
C.净现值标准差
D.净现值标准差系数
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。
本题考查的是概率分析中的期望值法。
期望值不同，应比标准差系数。
参见教材P234。
【试题】下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（ A）。
A.空置率与有效毛收入呈反向变动
B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C.权益投资比率高，意味着债权人承担的投资风险和风险报酬均增加
D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。
A空置率提高，可导致有效毛租金收入减少。
B可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响。
C权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小;
D要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。
参见教材P216。
【试题】对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（D ）。
A.地价
B.建造成本
C.贷款利率
D.资本化率
『答案解析』本题考查的是敏感性分析的概念。
要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。
本题中由于计算利润的变化率，分母不变，分子大的利润变化率大。
参见教材P223。
【试题】某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（A ）。
A.乙<
丙<
甲
B.甲<
乙<
丙
C.丙<
甲<
乙
D.乙<
计算并比较标准差系数，该系数越小风险越小。
单选题
1.下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）。
A.能为投资者带来经常性的收入现金流
B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C.适合于长期投资
D.常在机构投资者之间进行交易
E.位置对其有着特殊的重要性
2.“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ ）。
A.按地域范围细分
B.按房地产用途细分
C.按增量存量细分
D.按交易形式细分
E.按目标市场细分
3.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。
A.土地
B.劳动力
C.资本
D.经验
E.环境
4.制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ ）。
A.物业租金必须能抵偿所有投资成本
B.只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施
C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率
D.市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系
E.利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正
5.房地产开发项目市场定位的主要工作包括（ ）。
A.预测开发成本
B.选定目标市场
C.确定消费群体
D.明确项目档次
E.设计建造标准
6、共有房地产的房地产权证由（）收执。
A、共有人共同
B、共有人分别
C、权利人推举的持证人
D、房地产主管部门指定的权利人
7、全民所有制企业等同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，需向（）以上人民政府土地管理部门提出用地申请。
A、县级
B、市级
C、镇级
D、区级
8、处分抵押房地产所得金额，应首先（）。
A、扣除土地出让金
B、支付处分抵押房地产的费用
C、偿还抵押权人债权
D、扣除抵押房地产应缴纳的税款
9、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于（）。
A、第一产业
B、第二产业
C、第三产业
D、既是第二产业又是第三产业
10、房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请（）登记。
A、他项权
B、转移
C、初始
D、所有权变更登记
参考答案：
1ACDE2ABDE3ABCD4ACDE5CDE
6、C 7、A 8、B 9、C 10、D
1、以中外合资企业的房地产抵押的，必须经（）批准，但企业章程另有规定的除外。
A、职代会
B、董事会
C、总经理
D、抵押登记
2、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向（）。
A、人民法院起诉
B、房地产行政主管部门申请复核
C、仲裁机构申请仲裁
D、交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估
3、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的（）倍。
A、3～5
B、3～6
C、1～6
D、10～20
4、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的（）。
A、买卖
B、租赁
C、抵押
D、分配
5、房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给（）的拆迁凭证。
A、房地产管理部门
B、被拆迁人
C、房屋拆迁申请人
D、具有房屋拆迁资格的单位
6.可贷资金利率理论认为（ ）。
A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成
B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成
C.利率是由货
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