房地产企业融资策略与纳税筹划实操上Word文件下载.docx
《房地产企业融资策略与纳税筹划实操上Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业融资策略与纳税筹划实操上Word文件下载.docx（28页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
增资扩股，内地很多房地产开发企业并不认可这个办法
国际上通行的办法包括银行、证券、保险和信托
3、货币政策对房地产行业影响现状及企业运营成本问题
房价快速上升，房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地产市场
从紧货币政策将对房地产市场产生巨大的影响，当从紧货币政策不为地方政府用行政方式化解时，整个房地产市场的预期会发生根本转变，这是“从紧货币政策”对房地产市场影响根本所在
今年中央经济工作会议定调比较灵活，明年是否一直适度宽松仍无法定论。
决议提到的“金融手段”以及“差别化信贷政策”或意味着明年的按揭贷款政策收紧，其中一套房贷款收紧可能性不大，二套房贷款收紧可能性很大，这样可以较有效的抑制投机性购房
明年货币政策的走势对于房地产行业的发展将起着至关重要的作用。
房地产公司“短债长投”的深层次矛盾并没有发生改变
4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡
2008年12月，“国九条”和“金融30条”都明确指出，要“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。
REITs（房地产投资信托基金）是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写（复数为REITs）。
中国房地产要走组合创新的融资模式
在这个模式里，在未来5-10年，银行仍然是地产融资的一个主渠道，这是由中国的特殊金融环境所决定的。
房地产95%以上的金融资金来自于商业银行。
国际房地产金融制度模式比较分析
上市融资、股权融资、信托计划等直接融资，这些在国外很成熟的融资渠道，推动中国房地产行业的可持续发展，规避金融风险。
总结以上分析，可以得出如下特点:
1、完善的房地产金融组织体系，政策性和经营性房地产金融有机结合
2、金融产品不断创新，房地产融资的金融工具体系发展健全
3、齐备的房地产金融配套体系建设
1、房地产企业资金来源构成
2、房地产企业融资的特点
主要特点：
融资方式单一
引发的后果：
1．增加了银行的风险及压力
2．造成房地产中小企业融资困难
3．对政府产生了很大压力
4．增加了企业的负债率
3、房地产企业融资的资金成本
加强财务杠杆的应用，合理筹集资金
加息带来的成本对房地产企业来说不算什么，完全能够消化掉
地价上升、节能技术标准上升、管理成本上升、税收费用上升，远远超过了加息成本
对于房地产行业来说，利润回报率高，微小的成本上涨相对于利润提高来说微乎其微
4、融资的风险控制
2009年万科的预收账款为约317亿元，年末现金余额220亿元。
保利的预收账款为298亿元，年末现金余额152亿元。
如果取消预售制度，2009年万科的资金缺口将达97亿元（317-220=97），而保利的资金缺口则将达146亿元（298-152=146）。
资产负债率
速动比率
现金负债率
5、房地产企业融资的环节过程解析
按融资过程中资金来源方向的不同，企业融资分为内源性融资和外源性融资。
内源性融资是指企业通过内部积累筹集资金。
外源性融资是指企业通过一定方式向企业之外的其它经济主体或个人筹集资金。
1、如何提高企业融资策划的能力
融资策划是一个系统工程，包括营销、管理、经营、税务、公关、征信、品牌等，要全面系统地盘点企业的资源，充分结合金融环境、市场环境，综合策划融资方案
做好房地产企业融资战略
调整房地产企业发展模式
提高房地产企业多元化融资能力
打造专业的融资队伍。
2、房地产企业融资策划的核心内容
债权融资
股权融资
合作开发
房地产信托
其它
3、债权融资的风险防范策略
债权融资是最合算的融资方法
第一，通过正常渠道的负债融资，资金成本比较低
第二，通过银行贷款来募集资金，可以节省所得税
在未来的市场环境下，各家银行会面临越来越激烈的市场竞争，利润空间会越来越小，银行也存在信贷营销的压力。
对房地产公司来说，如果在资信体系的建设和企业信誉度方面较好，银行贷款仍可成为融资的主要来源
但过多的负债可能会导致财务风险
4、股权融资的盈利模式策略
股权融资，一是上市，还有是私募股权。
资金来源非常稳定，获得的资金没有偿还的压力。
但是获得的资金成本要高于银行贷款的利率。
私募股权要求的回报是20%-30%，而银行所要的回报是6%-7%，资金成本不能减税。
合作开发融资
寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好方法。
合作开发的形式是多种多样的，可以是两家合作，也可以多家合作；
可以长期合作，也可以就项目短期合作；
可以是紧密型合作，也可是松散型合作。
这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。
5、资本融资的发展模式策略
目前中国的金融业资产总共是46万亿元，其中商业银行资产40多万亿元，信托、保险、证券所有的非银行金融机构（包括租赁公司、财务公司）金融资产加起来才5万多亿元，仅为商业银行的1/10
在美国这种信托业非常发达的国家，一家大的信托公司管理的信托资产超过商业银行
目前银行仍是中国房企融资的主要来源，处于一个高度垄断的地位，信托想成为中国地产金融创新的主线，还有相当长一段距离。
美国的北方信托投资公司管理着2.6万亿美元的信托财产，相当于中国两年的GDP总量，比中国四家商业银行加起来还大。
国外的信托投资公司管理的信托资产跟商业银行是并驾齐驱的
案例：
A房地产开发公司有政府高层关系，银行资信良好，当地政府拟将15万平方的新城区开发项目交由该公司负责，但必须付清土地款，全部付清地价款为12000万元，A公司自有资金只有4000万元，预期市场销售情况良好。
结合该项目的实际情况分析：
1、银行贷款只能解决少量资金；
2、A公司不具备“四证”，也不具备国家规定的35%的自筹资金，所以项目贷款根本行不通；
3、化整为零的方式，这种情况也行不通、因为前提条件是要交齐地款。
用于其它项目可以；
4、预售，除非是已找到大客户，或合资建房，否则也行不通；
5、外资银行，只要评估过关，可以采用，但希望不大；
6、民间融资或内部融资细节多，承担的义务也多，也不好使用；
7、租赁，除非能找到一个大型租赁公司。
分期还款，而当时该省没有这样大的机构，担保渠道也是如此；
8、合作这种方式本是一种很好的方式，A公司不想肥水流入外人田；
为该项目策划“进账单账户监管融资”融资策略，制定了最优化的融资方案，A公司顺利融资成功。
H局原办公大楼拟转让，该大楼有一幢主楼高12层，每层1475平方米，两幢附楼分别为6层和5层，每层面积均为300平方米，合计总建筑面积21,000平方米，办公楼大院还有空地约8,000平方米，其中2,000平方米可建20层写字楼。
该楼拟转让价为1.2亿元，广州C投资公司意欲收购，但自有资金仅有6,000万元。
1、C公司想通过银行或担保解决资金问题，该项目属于跨地投资，缺少人脉资源支持，也不符合贷款担保条件，银行贷款行不通；
2、租赁，只能解决少部分资金；
而在当地找不到合适的大企业，企业互保也行不通。
该项目融资策划方案：
通过销售来解决6000万资金问题。
1、C公司通过交保证金，加上帐户监管，以及售楼资金分帐等方式使H局能够控制交易过程的风险，打消H局对风险的顾虑，取得预售的意向，及通过原有主楼的销售来解决资金问题。
2、把该项目策划成当地的高档电脑城，化整为零以15平方米作为一个标准摊位出售。
3、通过资产置换及返租的方式导入深圳S建筑装饰公司垫资1.3亿资金装修。
1、银行信贷融资
房地产企业银行信贷融资在国内主要有三种形式：
房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款
银行贷款是房地产开发商的主要融资渠道。
便捷，成本相对较低，财务杠杆作用是优点，其还债压力大等缺点可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避
银行要求开发企业提供贷款担保，开发企业可将建设项目向银行抵押，也可将开发项目的土地使用权，或土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押，贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后，按照工程的施工进度发放贷款，并对开发企业的资金使用进行监管
房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减
2、工程垫付融资
目前，它的确是非常重要的一条融资途径，由于巨大劳动力供应量的存在，施工企业长期处于买方市场，承建企业为获得工程合同往往会有一定的垫资承诺，开发企业可以在一定的时间内少付、甚至不付工程费用，垫资实际上起到了为开发企业融资的作用。
3、预售融资
在商品房预售阶段的按揭贷款，对开发企业项目的完工有着非常重要的作用，特别是对自有资金不足的开发企业
如果取消预售制度，2009年万科的资金缺口将达97亿元，而保利的资金缺口则将达146亿元。
如果保利通过其他渠道弥补资金缺口，直接后果就是融资成本增加。
按其2009年签约面积527万平米，均价8237元/平米，资金成本8%计算。
即使仅达到现金平衡，保利成本将增加11.7亿元，每平米成本增加约2.7%。
如果保利无法及时弥补取消预售导致的资金缺口，则有可能因资金链断裂而破产。
即使万科和保利这样的领先企业也难以承受取消预售制度之痛。
从全国来看，2009年开发商共收取客户预售款总额约1.6万亿元，占开发资金总量的26％左右。
对于很多中小开发商来说，预售账款资金可占达到其开发资金总量的30%~50%。
4、拆借典当融资
拆借一般通过委托贷款方式
委托贷款的操作模式是：
由财务公司帮助拥有资金方寻找下家以及办理银行委托放贷手续。
银行委托放贷一般收取0.3%的手续费，而资金方收取的利息则高出银行贷款基准利率，一般定为6-8%，有的还可能达9%以上。
同时，财务公司还会以财务咨询的名义，再收取3%-5%的利息。
银行作为中介机构，起到的是牵线搭桥的作用，委托贷款业务的全部风险均要由委托人自己承担。
如果发生矛盾银行会按照银行正常贷款出风险的程序操作进行一些善后处理。
个人委托贷款作为一种快速发展的投融资工具，必将会对房地产项目的融资产生影
央行房贷规定对未取得四证（土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）的项目，不得发放任何形式的贷款。
典当融资只需要土地证就可以办理。
当开发商资金困难时，典当融资成了其获得救命钱的渠道之一
土地典当存在的问题：
（1）融资规模小。
一般为土地拍卖价格的50%发放当金，同时典当法明文规定，单笔业务当金的发放，不得超过典当行注册资金的25%。
（2）融资期限短。
由于典当的期限一般为1-6个月，这使得土地典当融资只能为企业提供“过桥资金”，让开发商在获得土地证之后、四证办齐之前，顺利过“河”，从银行获得贷款。
（3）融资成本高。
土地典当的月利率为2.5%-3%,是银行利率的4-5倍，加大了房地产企业的成本。
（4）典当行风险比较大。
一方面，典当行资金规模有限，而土地典当金额一般比较大，直接加大了典当行的风险。
另一方面，土地典当期满发生绝当时，由于土地所有权属于国家，所以对其进行变现十分困难，须经土地局、规划局等政府部门层层审批，手续繁琐，时间周期长，对典当行资金的周转就会不利。
5、租赁融资
开发企业和他人订立房屋买卖合同，约定在一定时间后他人可要求开发企业回购房屋，开发企业除了返还房款外，尚支付给他人一定的固定回报（租金），从本质上来说，该种做法实际上是一种变相借贷，是一种违规行为。
1、权益合作融资
土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。
然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让
房地产企业通过资金合作联合开发项目，或者一方提供土地另一方提供资金联合开发，以保证足够的资金用于完成项目的开发。
联合开发双方对所经营地产项目都持有股份，也是一种权益融资的手法
2、股权转让融资
房地产企业之间互相持有股份，或者房地产企业通过出让一定的股份给其它企业达到权益融资的目的
房地产企业居于资金的需求，引进战略投资者，主要是国外的投资基金，扩充了房地产企业权益融资的渠道，提高企业融资能力。
现阶段正是中国房地产市场快速发展时期，国外投资资金也纷纷涌向中国房地产市场。
经营业绩良好的房地产企业更能得到外国投资机构的投资，融资能力较强
3、企业并购融资
2008年底《商业银行并购贷款风险管理指引》出台，2009年已经有企业成功了
什么叫并购贷款呢？
并购贷款，是指商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款的贷款。
举个例子：
房地产企业有一亿资金想买一座楼，这个楼是一亿五千万，一个亿要买，这五千万银行不贷款给。
你问朋友借五千万，然后你把一亿五千万的这座楼买下，然后抵押给银行贷款，银行有可能贷给你六千万。
那你把六千万中的五千万还给你朋友，还有一千万你企业可以用。
并购贷款量化监管指标
●商业银行全部并购贷款余额占同期本行核心资本净额的比例不应超过50%。
●商业银行对同一借款人的并购贷款余额占同期本行核心资本净额的比例不应超过5%。
●并购的资金来源中并购贷款所占比例不应高于50%。
●并购贷款期限一般不超过五年。
●原则上，商业银行对并购贷款所要求的担保条件应高于其他贷款种类。
以目标企业股权质押时，商业银行应采用更为审慎的方法评估其股权价值和确定质押率。
4、信托融资
信托是建立在信任基础上的一种财产管理制度
房地产信信托，一般是指信托投资公司以发行信托受益凭证的形式向投资者募集资金，对募集资金实行多元投资组合策略，投资于不同类型的房地产项目和业务，获得的净收益分配给投资者，信托投资公司则获得相应的管理费的一种投资形式
主要有两种模式：
一是财税信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资
（案例）重庆国投“世纪星城股权投资信托计划”
“世纪星城”项目预计总投资8.99亿元，项目前期已经投入2.8亿元，并已取得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证，只有四证齐全才可向银行申请贷款。
但121号文的执行，使得项目开发商北京顺华房地产开发有限公司，凭借自身1.5亿元的注册资本，不能满足30%的最低（1.5/8.99=16%〈30%〉），这意味着工程将面临着开发资金断流的窘境。
关键时刻，重庆国投通过股权信托筹集2亿元资金对北京顺华进行增资，使其自有资金达到3.5亿元，并以此资金直接用于项目的开发，保证工程顺利获得开工证和建设工程规划许可证，从而在四证齐全的基础上获得项目原贷款行兴业银行的银行后续贷款支持，实现2005年项目竣工销售的预期目标，实现融资各方的利益。
信托公司对项目掌控2点：
1、是对项目的融资信托要进行掌控，
2、是所有进入这个项目的资金信托要掌控
信托公司帮助你掌控现金的安排，不允许你把现金移到项目外面，至于你项目请谁施工，谁来销售，这个项目做写字楼、别墅还是什么，委托代理销售等等，那是开发公司你来做，信托公司不会影响你项目的基本运作
最终信托公司退出的方式就是由原有的股东来把这个股权买过去，通过这种方式信托公司拿回自己的本金，你承诺的投资回报
信托融资在串接多种金融工具方面独具优势：
一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。
4、信托融资--房地产信托投资运作模式
目前我国房地产信托资金的上限是2亿元，已做的信托平均规模为1亿元左右，所扶持项目工程一般都不大，主要是便利中小房企融资
1
（案例）2004年6月，万科全资附属子公司深圳市万科房地产有限公司及新华信托达成总额1.9995亿元、期限2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳十七英里项目的开发（见图）。
该信托计划灵活选择融资方式，实现了财务费用的最小化。
其贷款的年利率为4%，及同期银行贷款利率5.49%相比，低了1.49个百分点，按照2.602亿元的融资规模，万科每年节约财务费用近400万元。
4、信托融资—REITS
是标准化可流通的房地产金融产品，一般从上市或从非上市公司收购资产包，严格限制出售的，较大部分收益来源于房地产租金收益、房地产抵押利息、能够在证券交易所流通。
而国内的房地产信托计划，是由合同限制的，集合的，非标准化的房地产金融产品，一般不涉及收购房地产金融资产包的行为，没有二级市场，不能交易流通。
目前，中国本土房地产信托概念是比较宽泛的，可以是REITS，也可以是贷款信托，有限购买权信托，财产权信托，而REITS是房地产信托一种最高级形态。
REITS
REITS，把原来的房地产业务分拆成四种：
房地产开发、房地产投资、房地产基金管理、房地产物业管理。
中国本土房地产信托及国际REITS比较，在投资载体上，中国本土房地产信托受托人都是信托公司，信托公司既是受托人，又是管理人，而国际REITS要成立独立的基金管理公司。
中国本土房地产是私募的，国际是公募的。
REITS要成功，第一要有产权的相对完整性，第二要有经营的相对完整性，具体要稳定的，可预测的收益回报。
4、信托融资--越秀REITs模式（案例）
1、票据贴现融资
票据贴现融资方式的好处之一是银行不按照企业的资产规模来放款，而是依据市场情况（销售合同）来贷款。
票据贴现的另外一个优势就是利率低。
票据贴现能为票据持有人快速变现手中未到期的商业票据，手续方便、融资成本低，是受广大中小企业欢迎的一项银行业务。
票据贴现融资的种类及特点：
1．银行承兑汇票贴现
2．商业承兑汇票贴现
3．协议付息票据贴现
2、项目融资
（案例）2004年7月，万科及德国银行Hypo
Real
Estate
Bank
International（简称“HI公司”）签订了合作协议，为开发的中山项目进行融资安排
3、债务重组融资
（案例）一个城市的开发商做房地产的开发做了好几年了，资产也有一点几个亿，是一个中小型的公司，但是他负债到了3个亿。
怎么办？
在几年之内都还不清，除非有什么绝招，所以企业就要重组，以解决历史遗留的债务问题
通过一些重组，剥离，能够取得很好的回报，又是个非常好的公司。
高盛、摩根士丹利，他们进入中国几家资产管理公司，盘活坏资产，回报比其他多得多
（案例）上海某知名酒店改造项目债务重组融资
一、物业简况
该酒店坐落在上海火车站边上，是一家拥有25层的现代化涉外旅游宾馆，建筑面积29640.79平方米。
二、升星改造融资背景
该宾馆项目是涉外三星级酒店，属于铁路系统管理的较高档次的酒店。
股东是上海铁路局所属某集团公司。
上海铁路局计划在年内完成宾馆的四星级改造，明年三月开业。
目前已经投入2000万左右，尚有7000万左右资金缺口，上海铁路局希望通过市场化引入社会资本参及经营，原则上铁路不出让控股权。
并引进国际知名的酒店管理公司进行管理。
三、债务情况
该宾馆曾为上海铁路局下属某公司担保债务本金2500万元，利息300万元。
该公司已关停，宾馆对该债务做过确认。
该债权被某资产管理公司商业收购。
已经进入法院执行程序，宾馆相关抵押资产已经被法院查封、资金帐户被冻结。
该资产管理公司加紧督促法院进行拍卖等程序。
该资产管理公司提出解决方案：
1、最理想的解决方案，今年内铁路方面一次性付清2500万元，免除所有利息。
2、先行支付50%,进行完全保证（实物保证、股权保证）。
3、债务重组，引进新的投资人，该资产管理公司全力配合，以确保债务清偿。
上海铁路局认为该宾馆不属铁路局主业，且帐面亏损。
暂且不考虑拨付资金，希望通过市场化解决资金困境，可以考虑出让宾馆的控制权。
四、投资人解决方案：
投资人在和法院、
升级会员 