贷款项目评估报告Word文件下载.docx

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现任宁夏民生建筑工程有限公司；

2004年8月任宁夏民生房地产开发有限公司董事长；

2005年6月任四川广生实业有限公司董事长。

　　赵金华：

公司财务主管,男，1969年6月出生，本科文化，会计师。

1992年7月至1994年12月在北京第三市政公司财务科工作；

1995年1月至1997年12月任北京世纪地产策划有限公司任财务部主任；

1998年1月至2000年12月任北京城锋房地产开发有限公司财务部高级经理助理；

2001年1月至2005年10月任北京银信兴业房地产开发有限公司财务部监；

2005年10月至今任四川广居民生实业有限公司财务部监。

　　3、公司信用及财务状况　　广居公司基本帐户开设在中国银行股份有限公司都江堰支行，帐号为839666057138091001。

　　　　2　　经人行咨询系统查询，截至2006年11月17日，广居公司无银行借款，无对外担保，无不良信贷信息，无诉讼事项。

　　于该公司成立时间仅一年多，不足以评定信用等级，经贵行认定其2006年信用等级为AA+级。

　　截止2006年10月31日，公司总资产万元，负债万元，所有者权益为万元。

　　4、关联企业　　宁夏民生房地产开发有限公司　　宁夏民生房地产开发有限公司成立于1998年10月，注册资本金5000万元，系建设部核定的一级房地产开发企业，银川市房地产业协会会员单位。

　　该公司2005年度信用等级AA，2006年信用等级被宁夏分行评定为AA+。

经人行咨询系统查询，截至2006年11月20日，银行借款余　　额为8000万元，贷款分类均为为正常。

　　截止2006年9月31日，公司资产总额为万元，负债总额为万元，所有者权益为万元，资产负债率%。

　　公司近两年的经营情况如下表：

　　项　　目主营业务收入利润总额净利润2004年　　2005年　　2006年1-9月　　宁夏民生建筑装饰工程有限公司　　该公司成立于2004年5月，注册资本人民币壹仟万元，公司股　　　　3　　东为宁夏民生房地产开发有限公司、刘文锦、胡晓红，其中：

宁夏民生房地产开发有限公司出资300万元，占总股本的30%；

刘文锦出资600万元，占总股本的60%；

胡晓红出资100万元，占总股本的10%。

　　宁夏民生物业管理有限公司　　该公司成立于2001年2月，注册资本人民币叁佰万元，公司股东为刘文锦、胡晓红两位自然人，其中：

刘文锦出资270万元，占总股本的90%；

胡晓红出资30万元，占总股本的10%。

　　二、项目评价　　“青城山房”项目位于都江堰市青城前山风景区青城镇桃花村，东临106国道，南临滨江河与滨江路，西临环山路与环山渠，北临道路。

项目三个地块组成，总用地面积为平方米，总建筑面积为平方米。

　　项目综合技术经济指标如下：

　　序号12　　34567指标名称规划建设净用地面积：

规划总建筑面积：

地上建筑面积：

组院住宅建筑面积：

度假公寓建筑面积：

商业及配套建筑面积：

水疗会所建筑面积居住户数：

容积率：

建筑密度：

绿地率：

机动车位：

单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡套　　个一号地　　216%60%168二号地　　三号地　　8%72%36　　78%50%110合计　　302　　314该建设项目经都江堰市发展计划委员会立项，目前已取得了所有　　　　4　　建设手续。

　　项目计划于2007年9月竣工。

　　截止现场勘察日，该工程正进行展示区基础工程施工。

　　现场勘察情况表明，该工程的实际工期已落后于计划工期约一个半月，因此该工程的实际竣工时间顺延。

　　该项目的建设用地符合城市规划，建设场地平坦，电力、电讯、给水、天然气等市政管线可周边城市管网引入。

　　该项目的勘察工作都江堰川西工程勘察施工有限责任公司，设计工作加拿大BDCL设计有限公司BDCLDesignGroupLTD、北京市建筑设计研究院、北京创翌高峰园林景观设计有限公司、四川国恒建筑设计有限公司等四家公司完成，项目工程施工成都市第七建筑工程公司完成，监理工作都江堰市诚信建设监理有限公司完成。

　　三、投资、筹资评估总投资估算与资金筹措　　经测算项目的总投资为18,万元，资金来源为自有资本金万元，占总投资的%；

银行贷款8,万元，占总投资的%；

销售转投入万元，占总投资的%。

　　　　评估基准日投资情况　　评估人员通过分析广居公司的财务帐目，截止于2006年10月　　　　5

　　　　　　31日止，项目已投入的资金为：

　　1、土地款万元；

　　2、前期工程费万元；

　　3、报建费万元；

5、开发间接费万元；

6、期间费用万元；

以上合计万元。

企业自有资金核算　　截止2006年10月31日,企业的所有者权益万元；

固定资产净值万元；

企业存货万元，均为本项目投入的各项费用。

　　经测算广居公司可提供的自有资金为万元。

　　公司目前已投入资金为万元，小于公司可提供的自有资金。

公司截止评估基准日货币资金帐面余额为万元，后续投入资金是有保证的，因此以万元作为项目资本金，占总投资额的%。

　　银行贷款　　根据广居公司的申请与测算的项目资金缺口，该项目拟向银行申请8,万元的房地产开发贷款。

　　项目预售款转投入　　预收售房款转投入万元，占总投资的%。

　　　　6　　四、财务评估静态效益指标　　经测算，项目建设经营期总利润额、税后利润、销售利润率分别为：

　　项目销售收入利润总额净利润总投资利润率总投资净利润率销售利润率销售净利润率单位万元万元万元%%%%指标数26,6,4,　　　　项目财务现金流量分析　　经评估测算，项目的税后指标如下：

1、内部财务收益率：

%；

　　2、财务净现值：

按全部投资计为万元；

　　3、动态投资回收期：

年　　以上指标反映，项目的内部收益率大于银行贷款利率与设定的折现率，财务净现值大于零，该项目在财务上是可行的。

　　项目偿债能力分析　　项目还款主要销售商品房而流入的现金，开发期累计的盈余资金经测算为12,万元，借款偿还期为年，项目综合偿债保证比，项目偿债有保障，企业有一定的偿债能力。

　　不确定性分析　　1、盈亏平衡分析　　　　7　　计算表明，当销售均价为元/平方米或销售面积为平方米，项目达到盈亏平衡点。

项目保本作业率为%，安全边际率为%。

　　2、敏感性分析　　从“项目敏感性分析表”可以看出，销售价格、开发成本均为本项目敏感因素，其中销售价格为主要影响因素，其每提高或降低10%，净现值将增加或降低%；

其次总投资为次要影响因素，其每提高或下降10%，净现值将下降或增加%2。

因此企业因加强市场营销工作，密切关注销售价格的变化，并严格控制开发成本。

　　当项目最敏感的因素销售价格下降10%时，项目财务内部收益率仍大于折现率，财务净现值大于零。

因此，从敏感性分析的结果可知，项目有较强的抗风险能力。

　　当总投资增加%时，财务净现值趋于零。

当总收入下降%时，财务净现值趋于零。

五、贷款风险分析1、项目合法手续方面　　“青城山房”项目已取得项目选址意见书、建设用地规划许可证、项目用地国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，项目的手续合法。

　　2、借款人方面　　借款人是2005年新成立的公司，房地产开发资质为暂定三级，　　　　8　　但公司主要管理人员均有长期房地产开发企业工作经历，因此积累了较丰富的房地产开发经验，公司信用等级被中国农业银行都江堰支行认定为“AA＋”级，这些对该项目的成功开发提供了一定的保证。

　　3、市场方面　　房地产市场作为目前投资的热点，竞争较为激烈，特别是国家实行一系列的调控措施以来，市场风险加剧。

本项目位于风景秀丽的青城前山区域，但于项目的目标客户群体有特定的针对性，因此需要加强市场营销工作。

该项目地理位置较好，价格适中，定位较为准确，预计可按计划完成销售。

　　4、资金方面　　本项目的资金来源为：

自有资本金万元，占总投资的%；

　　5、政策方面　　中国人民银行对外发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，重申了商业银行发放房地产开发贷款的条件：

房地产开发企业要有资质，信用等级较高，无拖欠工程款；

必须具备四证；

自有资金不低于35%。

从政策上要求商业银行优化房地产信贷结构，降低信贷经营风险等。

　　今年以来建设部、发改委、税务总局、国土资源部相继发布了一系列政策，调控房地产市场。

特别是今年5月，国务院常务会议提出六条关于楼市调控的针对性措施，接着国务院办公厅又转发了建筑部　　　　9　　等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，对目前的房地产市场产生了较大的影响。

　　因此，银行应一方面密切关注房地产最新政策对本项目的影响；

另一方面应加强对业主的贷后管理。

　　6、总投资变动方面　　从前面的敏感性分析中可知，总投资对净现值、财务内部收益率和投资回收期都较敏感，项目各项财务指标对总投资的敏感性较强。

目前项目正进行部分基础施工，后期工程的投入尚存在一定的不确定性，因此必须加强项目投资进度的管理，确保总投资不超过预计水平，保证项目顺利实施。

　　7、建筑条件方面　　项目报建手续齐全，勘察、设计、施工、监理等单位的资质均能满足项目的要求。

区域内外建设条件较好，各种配套设施齐全，交通便捷，水、电、气等均接市政管网。

　　8、项目担保风险　　本次贷款以在建工程作抵押物。

拟抵押的土地使用权产权证齐全、合法。

　　采用市场比较法得出项目用地的市场价值约为12820万元。

　　用成本法结合前述土地使用权预估值，该项目修建至主体封顶时的价值约为18152万元。

　　抵押物的预估值为12820万元，若按50%的抵押率计算，仅可为　　　　10

　　　　　　6410万元提供抵押担保，目前抵押物尚不足值，因此需根据施工进度发放贷款。

　　于项目贷款需采用按进度发放贷款的方式进行，抵押物的价值变动频繁，因此银行需对工程进度与工程质量及预售情况高度关注，以控制风险。

　　六、结论与建议　　本项目的开发符合国家的产业政策与都江堰市的城市总体规划及青城山都江堰风景名胜区总体规划规划，广居公司具有房地产开发暂定三级资质，主体资格合法，公司组织机构健全，管理层有较丰富的房地产开发经验，职工素质较高，是一处于发展阶段的房地产开发企业。

　　该项目的各种报批手续齐全，项目资本金到，项目各项财务经济指标可以接受，有较强的借款偿还能力，抵押物预估足值发放贷款，银行需随时对工程情况高度关注，以保证抵押物足值；

　　3、虽然该项目的市场定位较明确，但于项目定位于“面向高端市场的第二居所度假物业”，其客户群有一定的局限，因此贵行应关注项目的销售情况，并根据具体情况调整回款的时间与比例。

　　　　11　　因此，银行应针对以上几方面的问题采取相应的措施，如督促业主聘请有资质的中介机构对抵押物进行价值评估；

采取按进度发放贷款时应高度关注项目的进度，并在必要时聘请相关中介机构对在建工程的价值进行评估，以控制贷款风险。

于项目客户群体有局限性，因此银行应制订相应的措施保证贷款的收回，如对项目贷款资金加强管理实行封闭运行，加大住宅销售时的回款额等等，防止贷款风险。

　　综合以上分析，本项目在经济上是可行的，市场定位明确，在做好风险防范措施前提下，综合考虑以上各方面因素后，确定向广居公司发放贷款的时间与金额。

　　　　四川银通房地产评估有限责任公司　　　　　　　　2006年11月23日　　　　　　12　　第二章借款人评价　　　　一、借款人概况　　名称：

四川广居民生实业有限公司住所：

成都市武候区玉林中路13-14号法定代表人：

刘文锦　　注册号：

5100001822646注册资本：

伍仟万元人民币实收资本：

伍仟万元人民币公司类型：

有限责任公司　　经营范围：

房地产业；

建筑装饰业；

土地整理。

　　广居公司于2005年6月20日经四川省工商行政管理局登记注册成立。

。

　　广居公司成立时注册资本为2000万元，2006年6月经成都中大会计师事务所有限责任公司审验，宁夏民生房地产开发有限公司出资3000万元进行增资，注册资本增加至5000万元。

增资后的股东及出资情况如下表所示：

　　　　13　　2006年6月增资后公司股东与出资情况表　　变更前股东名称宁夏民生房地产开发有限公司胡晓红杜冬明刘文锦合计金额比例00001,2,100变更后金额比例4,　　005,100该公司于2006年5月29日经股东会同意原公司股东将其持有的公司1800万元股权中的1300万元股权转让给宁夏民生房地产开发有限公司,另500万元股权转让给杜冬明。

　　二、经营者素质及管理水平　　广居公司设立股东会，股东会为公司最高权力机构，下设执行董事，同时公司根据房地产行业的特点、公司的规模和业务特点，实行直线职能制管理模式，分设职能部门承担开发和经营过程中的具体工作，各有其明确的工作职责。

　　公司目前下设工程管理部、技术管理部、合同预算部、财务部、人事行政部、销售部六个职能部门，共有管理人员和员工三十人，90%以上员工具有大专以上学历，核心管理人员控股股东从一线城市招聘、选派，中层管理人员具有丰富的区域行业经验，与核心管理人员一线城市开发经验优势互补。

公司法定代表人,女，1969年３月出生，法律本科毕业，　　　　14　　具有工程师、经济师专业职称。

　　三、信用状况评价　　广居公司基本帐户开设在中国银行股份有限公司都江堰支行，帐号为839666057138091001。

　　经人行咨询系统查询，截至2006年11月17日，广居公司无银行借款，无对外担保，无不良信贷信息，无诉讼事项。

　　四、关联企业　　1、宁夏民生房地产开发有限公司　　　　15

　　　　　　宁夏民生房地产开发有限公司成立于1998年10月，注册资本金5000万元，公司住所为银川市金凤区新昌路民生花园，法定代表人为刘文锦，刘文锦、胡晓红、宋钢三位自然人出资组建，其中：

刘文锦出资3250万元，占总股本的65%；

胡晓红出资500万元，占总股本的10%；

宋钢出资1250万元，占总股本的25%。

该公司系建设部核定的一级房地产开发企业，银川市房地产业协会会员单位。

　　该公司2005年度信用等级AA，2006年信用等级被宁夏分行评定为AA+。

经人行咨询系统查询，截至2006年11月20日，银行借款　　余额为8000万元，贷款分类均为为正常。

　　公司自成立以来先后开发的项目有：

民生城市花园一至五期，塞尚公寓，贺兰山房，目前在建的项目有民生城市花园六期和民生艾依河畔家园，总开发面积40万平方米左右。

　　公司始终注重于不断加强、完善内部管理机制，下设前期开发部、设计管理部、成本管理部、工程管理部、市场部、销售部、财务部、人事行政部8个职能部门，共有管理人员及员工60人，其中高级职称7人、中级职称11人、初级职称22人、持有其它行业资格证书9人。

公司管理先进，实力雄厚，在行业内先后获得过多项荣誉，如：

2003年，“民生城市花园”三期户型被建设部住宅产业化专家组和中国房地产报评　　16　　定为“中国新新人家户型设计”精品户型；

2003年10月，被中国消费者协会评为2003-2004年度商业、服务业企业“诚信单位”；

2004年9月，被自治区建设厅评为“全区房地产开发星级企业”；

2006年元月，被宁夏广电总局和宁夏日报集团评定为2005年“大银川建设最具推动力奖”。

　　截止2005年12月31日，公司资产总额为万元，负债总额为万元，所有者权益为万元，资产负债率%。

　　项　　目主营业务收入利润总额净利润2004年　　2005年　　2006年1-9月　　2、宁夏民生建筑装饰工程有限公司　　该公司成立于2004年5月，注册资本人民币壹仟万元，公司住所为银川市金凤区新昌路民生城市花园，法定代表人为刘文锦，注册号为6400001202267。

公司股东为宁夏民生房地产开发有限公司、刘文锦、胡晓红，其中：

　　　　17　　3、宁夏民生物业管理有限公司　　该公司成立于2001年2月，注册资本人民币叁佰万元，公司住所为银川高新技术产业开发区，法定代表人为胡晓红，注册号为6400001202147。

公司股东为刘文锦、胡晓红两位自然人，其中：

　　五、资产负债分析　　根据广居公司提供的2005年度会计报表[经四川神州会计师事务所有限责任公司审计，报告号为：

川神州审字第5-41号]及2006年10月31日会计报表，该公司的财务状况如下：

　　资产负债表简表（单位:

万元）　　项目资产总额流动资产货币资金短期投资应收帐款预付帐款其他应收款存货待摊费用长期投资长期股权投资固定资产原值累计折旧固定资产净值固定资产清理在建工程固定资产合计无形资产　　项目2005年2006年10月3,8,负债总额3,8,　　流动负债　　短期借款　　应付帐款　　预收帐款　　其他应付款　　应付工资3,7,　　应付福利费　　未交税金　　其他未交款　　预提费用　　长期负债　　长期借款长期应付款　　递延税款贷项　　所有者权益　　实收资本　　资本公积　　盈余公积2005年2006年10月1,1,　　1,　　　　1,8,2,5,3,　　18　　递延资产资产合计　　3,　　未分配利润-　　本年利润　　8,负债及所有者权益总计3,-8,截止2006年10月31日，公司总资产万元，货币资金、其它应收款、预付帐款、存货、固定资产、无形资产构成；

负债万元，流动负债组成；

所有者权益为万元，实收资本、资本公积和未分配利润组成。

科目简要说明如下：

　　1、货币资金万元，为现金与银行存款合计数，其中银行存款为万元，现金为万元。

　　2、预付帐款5万元，主要明细为：

青城山镇政府1万元，都江堰电力公司4万元。

　　3、其他应收款万元，主要明细为：

杜明冬万元，赵宇万元，袁伟万元，青城山水物业中心万元。

　　4、存货万元，全部为本项目的开发成本。

　　5、固定资产净值万元，主要明细为办公设备万元，电子设备万元，运输设备万元，其他设备万元。

　　6、无形资产万元，为购入的财务软件等。

7、应付帐款万元，为应付地勘费。

8、应付福利费万元。

　　9、其他应付款万元，明细为：

宁夏民生房地产开发公司万元，代扣代缴社会保险万元。

　　11、未交税金万元，为代扣的个人所得税。

　　12、资本公积3295万元，为公司大股东宁夏民生房地产开发公　　　　19　　司为本项目投入的资本金。

　　13、未分配利润-万元。

资产负债趋势分析　　于该公司仅成立一年，截止10月末，总资产增加万元，主要是于存货增加引起的；

流动负债减少万元，是于公司归还借款所致；

所有者权益增加万元，主要是于公司增资3000万元和控股股东投入的项目资本金3295万元所致）。

　　偿债能力分析　　公司的偿债指标如下：

　　项目资产负债率（%）流动比率速动比率2005年　　2006年10月　　上表的指标表明公司的长期、短期偿债能力均较强，但于该公司成立时间短且正进行该项目开发工作，因此这些指标的实际意义不大。

　　六、盈利能力及分析　　该公司去年成立，本项目是其成立后开发的第一个项目，目前正处于项目开发前期阶段，故该类指标的分析无实际意义，仅将去年与本期的有关数据列示。

　　广居公司损益表　　　　项目一、主营业务收入　　2005年2006年10月20

　　　　　　减：

主营业务成本减：

主营业务税金及附加二、主营业务利润加：

其它业务利润减：

营业费用　　管理费用　　财务费用三、营业利润加：

投资收益　　营业外收入减：

营业外支出加：

以前年度损益调整四、利润总额减：

所得税五、净利润　　011--0000--　　--0000--　　七、现金流量分析公司的现金流量表如下：

　　现金流量表　　　　项目　　一、经