开发企业及物业责任Word格式.docx
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3.接管验收前的准备:
接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:
(1)与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;
(2)派出先头技术人员前往工地现场摸底,制定好接管验收计划;
(3)提前参与开发准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数;
(4)准备好接管验收记录表格:
①《房屋本体接管验收表》:
②《公共配套设施接管验收表》:
③《机电设备接管验收表》:
④《接管验收问题整改表》。
(二)接管验收的工作程序
1.总经理下达接管验收指令。
2.公司组建接管验收小组。
3.作好接管验收准备。
4.进行资料验收移交。
5.验收是否合格。
(1)是否要求正确、真实补齐资料;
(2)是否进行硬件设施、设备验收。
6.是否合格
(1)是否要求开发商限时整改:
(2)是否记录归档。
(三)资料的接管验收。
开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资1.物业产权资料:
(1)项目开发批准报告;
(2)规划许可证;
(3)投资许可证;
(4)土地使用合同;
(5)建筑开工许可证;
(6)用地红线图。
2.综合竣工验收资料:
——竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);
(1)建设工程竣工验收证书;
(2)公共配套设施综合验收合格书;
(3)供水合同;
(4)供电协议书、许可证;
(5)供气协议书、许可证;
(6)有线电视合格证;
(7)通信设施合格证;
(8)电梯准用证。
3.施工设计资料:
(1)地质报告书;
(2)全套设计图纸:
(3)图纸会审通知单:
(4)设计变更通知单:
(5)工程预决算报告书:
(6)重要的施工会议纪要:
(7)隐蔽工程验收记录:
(8)沉降观测记录:
(9)其他可能会影响将来管理的原始记录。
4.机电设备资料:
(1)机电设备出厂合格证:
(2)机电设备使用说明书(要求中文):
(3)机电设备安装、调试报告;
(4)设备保修卡、保修协议。
5.业主资料:
(1)已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;
(2)已购房业主的付款情况或付款方式。
(四)物业硬件设施接管验收和竣工的区别
l.接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;
而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
2.接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。
(五)接管验收标准和验收方法
l.验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
2.验收方法为观感验收法和使用验收法。
(六)楼宇本体硬件设施的具体验收标准
1.主体结构:
(1)外墙不得渗水;
(2)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;
出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
2.楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。
整体面层平整,无裂缝,无脱皮,无起砂;
块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘帖牢固,色泽均匀一致,无明显色差。
3.内墙面:
(1)抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。
无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
(2)块料(如瓷砖)面层:
粘贴牢固,无缺棱掉角;
面层无裂纹损伤,色泽一致;
对缝砂浆饱满,线条顺直。
4.顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无脱皮,无裂缝,无霉点,无泽水痕迹,无污渍。
5.卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水,倒泛水和渗漏。
6.木地板平整牢固,接缝连接牢固,色泽均匀、油漆完好光亮。
7.门、窗。
(1)门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;
(2)门锁、窗销连接牢固,开启灵活;
(3)玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤:
(4)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整:
(5)电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹:
(6)不锈钢防盗门光洁,线条顺直,对缝严密、牢固;
(7)高档装饰阂装饰完整。
8.楼梯、扶手:
(1)钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;
(2)楼梯无裂缝,无表皮剥落。
9.木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。
10.饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。
11.油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、漏刷现象。
12.电器插座安装牢固,符合"
左零右火"
规定,电源已接通正常。
13.有线电视已开通,收视良好。
14.开关安装牢固,开关灵活,接触良好。
15.灯个安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。
16.水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。
17.卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅。
18.给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹、流水通畅,有足够压力。
19.地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。
20.门铃、对讲电话安装牢崮,操作灵活,效果良好。
21.防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、锈迹,无裂纹、折损。
22.其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。
(七)公共配套设施接管验收标准
1.天台:
天沟、落水口畅通完好;
隔热层、防水层完好。
2.散水坡无下陷、断裂、与墙体分离,坡度适宜、平整。
3.屋面避雷设施连接牢固。
4.路灯、装饰灯安装牢固,完好无损工作正常灯柱安装牢固,油漆完好。
5.绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株,无大面积杂草;
绿化水管布局合理,阀门开关灵活,安装稳固。
6.道路:
(1)路面平整,无水泥块,无起砂、断裂;
(2)路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤;
(3)块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角;
(4)交通标识线、路牌清楚完好。
7.室外消防栓:
(1)消防箱标识清楚,玻璃完好;
(2)消防设施配件齐全;
(3)消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,水压充足。
8.楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚。
9.垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,泥沙完好,使用方便。
10.保安岗亭安装,配件齐全,标识清晰,完好无损。
11.保安道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损。
12.停车场地面平整,照明充足,标识清楚,安全设施好,排水设施良好。
13.单车、摩托车棚安装牢固,照明充足,标识清楚,安全防护和排水设施良好。
14.明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳。
15.沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物。
16.护坡、挡土墙泄水畅通,砌筑牢固。
17.台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝。
18.水池、水箱卫生清洁,无渗漏。
19.信报箱安装牢固,完好无损,标识清楚,表面平整光洁。
(八)机电设备的接管验收
1.电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳,安装符合规范;
有电梯运行准运证;
机房设置合理,配件安全,标识清楚,表面光洁平整、明亮。
2.变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤。
3.中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光,降温良好,设备表面油漆完好,无损伤。
4.发电机型号与移交清单相符,工作状态良好,配件齐全,设备表面油漆完好无损伤,设备安装牢固,机房隔音,防护设置完好,通风,采光良好。
5.消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。
6.给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,安装牢固,无渗漏现象,机房配置完整。
7.保安监控设备.同消防监控设备。
(九)接管验收遗留问题的处理
1.遗留问题的登记确认:
(1)对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认;
(2)对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认;
2对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同开发商联系补齐,必要时公司总经理应当协助进行;
3对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决;
重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。
必要时公司总经理应当协助进行;
4对于长期解决不了,势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以备:
忘的形式将问题登记后交给开发商进行备录。
(十)《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。
五、记录
(一)《接管验收遗留问题登记表》
(二)《接管验收没施、设备遗留问题登记表》
附:
物业工程验收移交项目
物业工程移交项目表
(一)
项目
评价
存在问题
整改建议
电气系统
高、低压配电室
主要机电配电箱
楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱
防地接地系统
其它
空
调
系
统
中央空调机组
冷冻机组
水泵、换热器等设备
地热系统
暖通管路系统
公共区域暖通用管井
燃气设施管井
公共区域燃气设施管井
楼宇排气设施
给
排
水
公共区域生活用水管井
蓄水箱(池)、管路
草坪等浇灌设施
卫生洁具等设施
排水管路等设施
公共区域排水管井
化粪池及排污设施
公共区域排污管井及管路
物业工程移交项目表
(二)
专案
评价
电
梯
电梯轿厢及设备
井道与底坑附属设备
曳引及其它设备
井道照明等
井道门等
电气控制设备系统
消
防
车库各种指示标志灯
喷淋头/烟、温感探头
消火栓管路及设备
灭火器等设备
消防水池(箱)
消防电气控制设备
监控中心设备
物业工程移交项目表(三)
通
信
网
络
系统
电话系统设备
楼宇电话插座等
有线电视设备
楼宇有线电视插座等
公共广播/应急广播设备
音响设备
楼宇监控
楼宇监控设备系统
楼宇监控用的各种传感器等
办公自动化系统
办工自动化系统设备
物业管理营运信息系统
办公和服务系统
信息服务系统
智能卡管理体制系统工程
计算机网络管理系统
安全防范系统
入侵报警系统
电视监控系统
出入口控制系统
电子巡更系统
车库管理系统
综
建筑群主干线
合布线系统
建筑物主干线
水平布线
屋宇工作区布线
各类编程手册、相关软件及ID地址码手册
物业工程移交项目表(四)
楼
宇
土
建
工
程
1.主体结构:
地基
钢筋混凝土结构
砖石结构
抗震性能
2.外墙:
防水
墙及墙面
3.屋面:
保温隔热性能
防水性能
排水设施
面层
4.楼宇地面
5.公共楼梯
6.门窗玻璃
7.卫生间防水
8.其它
物业设施交接书
序号
交接项目
型号规格
数量
接收意见
处理结果
确认
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
管理
公司
经办人签名:
管理公司盖章:
发
展
商
发展商盖章:
房屋及公用设施竣工和接管验收交接表
年
月
日
基本情况
工程名称
建设单位
开工日期
设计单位
竣工验收日期
监理单位
移交验收日期
施工单位
占地面积
物业管理单位
建筑面积
建筑结构类型
移交内容
房屋清单
公用设施清单
单体建筑竣工图
公用设备清单
单体结构竣工图
公共场地清单
单体水电竣工图
绿化竣工图
单体设备竣工图
室外竣工图
住宅区规划图
其他
住宅区竣工总平面图
钥匙移交数
备注
监交人:
接收人:
移交人:
接管验收遗留问题登记表
设施、设备名称
位
置
遗留问题简述
备
注
工程项目验收单
工程项目名称
施工单位名称
工程建设时间
施工合同及图纸
工程主材来源及质量
工程项目负责人
工程项目质量监理人
工程项目验收人
主管部门意见:
主管部门盖章:
负责人签章:
房屋接管验收表
栋号:
接管验收时间:
年月日
编号
存在问题简述
土建设施
照明
给排水
门窗
验收人:
移交人:
设施、设备接管验收遗留问题登记表
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