房地产估价师考试理论与方法练习题llffjyWord文件下载.docx

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　　也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，与估价对象类似的房地产，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格。

　　本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值，有说服力。

　　2.市场法的理论依据

　　替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格

　　3.市场法适用的估价对象

　　市场法适用的对象：

同类房地产较多，且交易活跃。

如：

住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地

　　不适用市场法的对象：

类似的房地产数量很少（特殊厂房、机场、教堂、寺庙等），很少发生交易（学校、医院、行政办公楼），可比性很差（在建工程，因为完工率差别很大）。

　　市场法还可以用于以下项目的求取：

成本法、收益法、假设开发法中房地产市场租金，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、开发完成后的房地产价值、开发经营期。

　　【2010年真题】下列房地产中，难以采用市场法估价的有（　）。

　　A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房

[答疑编号501254060101]

『正确答案』BCE

『答案解析』开发用地和别墅都有活跃的市场交易。

其他3个没有。

参见教材P174

　　【2009年真题】下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（　）。

　　A.标准厂房　　B.房地产开发用地　　C.行政办公楼　　D.写字楼　　E.在建工程

[答疑编号501254060102]

『正确答案』ABD

『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易，所以难得取得可比实例；

在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。

参见教材P174

　　4.市场法估价需要具备的条件

　　在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。

　　估价师和估计机构没做交易实例搜集工作，不能成为不采用市场法的理由。

　　消除可比实例与估价对象差异的三类修正：

　　特殊交易情况与正常交易情况不同

　　成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）

　　可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同

　　5.市场法估价的操作步骤（熟悉）

　　■搜集交易实例

　　■选取可比实例

　　■对可比实例的成交价格进行适当的处理（建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整）

　　■求取比准价格

第二节　搜集交易实例

　　1.搜集交易实例的必要性（了解）

　　只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围。

　　2.搜集交易实例的途径（熟悉）

　　当事人

　　房地产经纪机构和房地产经纪人及相关律师、四邻

　　政府有关部门

　　专业房地产信息机构

　　报刊网站

　　同行之间

　　3.搜集交易实例的要求（掌握）

　　内容完整、真实

　　搜集交易实例的内容：

交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交价格，成交日期，付款方式，交易情况。

　　4.建立交易实例库（了解）

　　房地产估价机构应当建立房地产交易实例库

　　是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一

第三节　选取可比实例

　　1.选取可比实例的必要性（了解）

　　交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择。

符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例

　　2.选取可比实例的要求（掌握）

　　数量要求：

3-10个

　　质量要求（四要求）（掌握）

　　■要求一：

类似

　　□区位相近。

应与估价对象处在同一供求范围内

　　□用途相同。

　　□权利性质相同

　　□档次相当

　　□规模相当，0.5-2倍范围内

　　□建筑结构相同

　　■要求二：

可比实例的交易类型应与估价目的吻合

　　■要求三：

可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（一年以上的不采用）

　　■要求四：

可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格，（对照教材P94）

　　4.选取可比实例应注意的其他问题（掌握）

　　■估价具体对象应一致

　　■不一致时可采用分配法

　　■交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的

　　【2008年真题】评估某套建筑面积为120m2的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（　）。

交易实例

建筑面积（m2）

用途

价格（元/m2）

成交日期

区位

正常情况

甲

120

居住

5800

2007年8月

同一供需圈

正常交易

乙

105

6000

2008年6月

丙

140

办公

6500

2008年9月

丁

115

旅馆

6100

2008年7月

不同供需圈

　　A.甲B.乙C.丙D.丁

[答疑编号501254060103]

『正确答案』B

『答案解析』适用排除法。

丙丁用途不同，可以排除。

甲间隔时间在1年以上，也可以排除。

只剩下乙，而乙各个方面均适合作为可比实例。

参见教材P180-181。

第四节　建立比较基准

　　1.统一房地产范围

（1）带有债权债务——统一到不带债权债务

　　可比实例带有债权债务的：

　　估价对象的房地产价格＝带债权债务的可比实例房地产价格—债权＋债务

　　记忆窍门：

可比实例带债权债务的，债权债务“剥离”估价对象带有债权债务的：

　　估价对象房地产价格＝不带债权债务的估价对象房地产价格＋债权—债务

估价对象带债权债务的，价格“还原”

　　注意判断题

（2）含有非房地产成份——统一到纯粹的房地产范围

　　可比实例含有非房地产成份：

　　估价对象房地产价格＝含非房地产成份的可比实例房地产价格—非房地产成份的价格（剥离）

　　估价对象含有非房地产成份：

　　估价对象房地产价格＝不含非房地产成份的估价对象房地产价格＋非房地产成份的价格（还原）

　　（3）实物范围不同——统一到估价对象的房地产范围

　　补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价

　　【2009年真题】当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：

房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务-债权（　）

[答疑编号501254060104]

『正确答案』正确

『答案解析』剥离。

还可以举一个实例验证。

某可比实例房地产带有债权债务，总价值100万，中债权5万，债务8万。

债权债务因素是需要从房地产总价值中剥离的影响因素。

参见教材P183

　　【2009年真题】估价对象是一套不带车位的住宅。

选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。

该可比实例经统一房地产范围后的价格为（　）万元。

　　A.75.00　B.75.60　C.83.60　D.86.00

[答疑编号501254060105]

『答案解析』可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。

86-8-3*0.8=75.6。

参见教材P183。

　　2.统一付款方式

　　通常要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额

　　具体方法通过折现计算（F～P）（A～P）

　　折算时注意：

计息期的时间单位和利息率的时间单位要一致。

　　3.统一价格单位

（1）统一价格表示单位

　　可用总价也可用单价，一般为单价

　　通常是单位面积的价格，也可以有其它单位的价格

　　有些可比实例可先对总价进行修正调整后，再转化为单价进行其它修正调整

（2）统一币种和货币单位

　　不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。

但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价进行换算。

　　（3）统一面积内涵和单位

　　建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算

　　建筑面积下的单价×

建筑面积

　　＝套内建筑面积下的单价×

套内建筑面积

　　＝使用面积下的单价×

使用面积

　　＝总价

　　面积单位的具体数据（P185）不用记忆，考试需要的话，会告知

　　一般情况下,建筑面积下的单价＜套内建筑面积下的单价＜使用面积下的单价

　　因为：

建筑面积＞套内建筑面积＞使用面积

　　建筑面积＝套内建筑面积＋公摊建筑面积

　　【2010年真题】某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:

0.8，则按建筑面面积计算的比准价格是（　）元/平方米。

　　A.8571B.10000C.13393D.15625

[答疑编号501254060106]

『答案解析』将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积=120/0.8=150平方米

　　150万元/150平方米=10000元/平方米

　　关键：

由套内建筑面积折算建筑面积参见教材P185。

　　【2009年真题】在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（　）。

　　A.统一房地产范围　　　　　　　B.统一付款方式

　　C.统一价格单位　　　　　　　　D.统一市场状况

[答疑编号501254060107]

『正确答案』C

『答案解析』审题，题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。

这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。

参见P184。

　　某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。

假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:

0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（　）元人民币/m2。

（1平方英尺=0.0929m2）

　　A.17484　　B.19020　　C.19754　　D.20539

[答疑编号501254060108]

『答案解析』统一付款方式，成交日一次性付清的价格

　　=

=105.91万美元

　　注：

如果把折现率变成3.5%，也可以是

　　统一币种105.91×

7.7＝815.49万元人民币

　　房地产建筑面积为=3000÷

0.65×

0.0929=428.769㎡

　　单价为＝8154900÷

428.769=19019元/㎡

　　参见教材P185。

第五节　交易情况修正

　　1.交易情况修正的含义（熟悉）

　　将非正常的成交可比实例价格，修正为正常价格

　　2.成交价格偏离正常价格的因素（熟悉）

　　①交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解

　　②交易双方或某一方对所交易的房地产有特殊偏好

　　③强迫出售或强迫购买

　　④利害关系人之间的交易

　　⑤交易税费非正常负担

　　⑥相邻房地产的合并交易

　　⑦特殊交易方式的交易　

　　3.交易情况修正的方法（掌握）

　　总价法和单价法

　　差额法和百分率法

　　差额法，可比实例的成交价格±

交易情况修正额=可比实例正常市场价格（用加减法）

　　百分率法，可比实例的成交价格×

交易情况修正系数=可比实例正常市场价格（用乘法）

　　在交易情况修正中应统一采用：

可比实例成交价格比其正常市场价格高还是低的说法

　　交易情况修正系数——以正常市场价格为基准来确定

　　如可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±

Ｓ%

　　可比实例正常市场价格*

=可比实例成交价格

　　可比实例成交价格*

=可比实例正常市场价格

　　4.交易税费的非正常负担（很容易混淆）

　　解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到的

　　正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格（净得）

　　正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格

　　买方实际付出的价格－卖方实际得到的价格＝应由买卖双方缴纳的税费

　　应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×

应由卖方缴纳的税费比率

　　应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×

应由买方缴纳的税费比率

（1）不存在转嫁时，“该是谁的，就是谁的”。

联系实际记忆

　　买方买了后，还要去交税。

买价就是正常成交价格，交税后就是实际付出额

　　卖方得到了买方支付的正常成交价格后，也要去交税，税后才是卖方实际得到的金额、

（2）存在转嫁时，站在税费被转嫁的一方视角,看他的正常成交价格.只要考虑承担的被转嫁部分的税费，而其自身应该承担的税费不考虑（考试重点）

　　转嫁给了卖方,那么就用卖方实际得到的价格-应由买方承担的税费=正常成交价格

　　（理解：

卖方因为要承担买方的税费，正常成交价格没有他实际得那么多，用减法）

　　转嫁给了买方,就用买方实际付出的价格+应由卖方承担的税费=正常成交价格

　　（买方因为需要承担卖方的税费，因而正常成交价格比他实际付给卖方的金额多，用加法）

　　【2010年真题】某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（　）元/平方米。

　　A.2385　　B.2393　　C.2955　　D.2964

[答疑编号501254060201]

　　【答案】A

　　【解析】

　　分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。

　　第一步，计算正常成交价格。

　　题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。

卖方得到了2659元/平方米，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。

　　用减法

　　设正常成交价格为x,x=2659-x*3.9%x=2559

　　第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，CD排除，买方应付给卖方的价格=2559-2559*6.8%=2385

　　提示：

参见教材P190-191

　　教材P191例6-4

　　站在买家（被转嫁方）

　　设正常成交价格为X，买方支付给卖方2325+买方帮卖方交税（X*卖方税率7%）=正常成交价格X

　　解得X=2325/（1-7%）=2500

　　教材P191例6-5

　　站在卖家（被转嫁方）

　　设正常成交价格为X，卖方得到金额2625-卖方帮买方交税（X*买方税率5%）=正常成交价格X

　　解得X=2625/（1+5%）=2500

　　总结：

转嫁给卖方的话，卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格

　　转嫁给买方的话，买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格

第六节　市场状况调整

　　1.市场状况调整的含义（熟悉）

　　可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化

　　应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点的价格，这种调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整

　　2.市场状况调整的方法（掌握）

　　百分率法。

调整通用公式

　　可比实例在其成交日期的价格×

市场状况调整系数＝可比实例在估价时点的价格

　　如果从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格涨跌的百分率为±

T%，则

（1±

T%）＝可比实例在估价时点的价格

（一）市场状况调整的价格指数法

　　定基价格指数（尾首相比）　

　　可比实例在估价时点的价格＝可比实例成交日期的价格×

　　环比价格指数（连乘）

　　估价时点时的价格＝可比实例在成交日期的价格×

成交日期的下一期的价格指数×

再下一时期的价格指数×

…×

估价时点时的价格指数

　　【2006年真题】某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。

已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：

99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（　）元/m2。

　　A.2700.8　　B.2800.1　　C.2800.8　　D.2817.7

[答疑编号501254060202]

『正确答案』D

『答案解析』参见教材P191

　　环比指数

　　9月价格＝3月价格×

4月指数×

5月指数×

6月指数×

7月指数×

8月指数×

9月指数＝2009×

（94.8/100）×

（96.6/100）×

（105.1/100）×

（109.3/100）×

（112.7/100）×

（118.3/100）=2817.7

　　注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月（当月）的指数

　　【2009年真题】某房地产2009年4月的价格为6500元/m2，已知该类房地产2009年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08、（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（　）元/m2。

　　A.5110.51　　B.5307.26　　C.5549.95　　D.5638.13

[答疑编号501254060203]

『正确答案』A

『答案解析』

　　6500*100.04%*99.86%*98.28%*96.45%*92.17%*90.08%=5110.51

　　注意：

从第5月的价格指数开始连乘。

　　定基的例子教材P193，例6-6

（二）市场状况调整的价格变动率法

　　逐期变动率（用的表述方式“每期比上期”，考试中最常见）

　　可比实例在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×

价格变动率）期数

　　平均变动率

价格变动率×

期数）

　　看教材P194页的例题

　　例6-8，评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：

该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，对可比实例进行市场状况调整。

　　分析：

　　2010年10月1日到2011年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%

　　2011年3月1日至2011年7月1日（估价时点），共4个月，月平均上涨2%

=4081.3

价格指数或价格变动率的分类

　　全国房地产价格指数或变动率

　　某地区房地产价格指数或变动率

　　全国某类房地产价格指数或变动率

　　某地区某类房地产价格指数或变动率（选与可比实例相同区域的类似房地产价格指数）

　　【2008年真题】为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：

交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。

自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（　）元/m2。

　　A.3673.20　　B.3673.68　　C.3790.43　　D.3790.93

[答疑编号501254060204]

『答案解析』参见教材P191

　　同时涉及交易情况修正和市场状况调整。

　　先看交易情况修正，涉及税费转嫁。

税费转嫁给了买家，因而，站在买家视角分析。

　　买家支付给卖家的价格后，还要帮卖家交税。

设正常交易价格为X，则3500＋6%×

X＝X

　　交易情况修正X＝3723.4

　　市场状况修正3723.4×

1.0036＝3790.93

第七节　房地产状况调整

　　1.房地产状况调整的含义（熟悉）

　　进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格

　　可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况

　　估价对象房地产状况通常是估价时点时的状况，但根据不同的估价目的也有不同的情况

　　2.房地产状况调整的内容（三内容）（掌握）

　　区位状况调整

　　实物状况调整

　　权益状况调整

　　【2010年真题】评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，（甲别墅的装修标准为800元/平方米），因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（　）元/平方米。

　　A.7020　B.7091　C.7380　D.8580

[答疑编号501254060205]

『答案解析』（8000-1000+800）/1.1=7091

　　【2006年真题】市场法中实物状况比较和调整的内容包括（　）。

　　A.环境　　

　　B.地形地势　　

　　C.外部配套设施

　　D.内部基础设