赣州市兴国县丹枫龙廷房地产建设项目可行性研究报告.docx

赣州市兴国县丹枫龙廷房地产建设项目可行性研究报告.docx

《赣州市兴国县丹枫龙廷房地产建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《赣州市兴国县丹枫龙廷房地产建设项目可行性研究报告.docx（82页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

赣州市兴国县丹枫龙廷房地产建设项目可行性研究报告

xxx房地产开发有限公司

赣州市兴国县“丹枫龙廷”房地产建设项目

可行性研究报告

编制单位：

xxxxxx工程咨询有限公司

编制时间：

一、附表：

1、项目总投资估算表；

二、附图：

1、项目位置图；

2、项目平面布置图。

三、附件：

1、企业法人营业执照。

第一章总论

1.1项目概况

一、项目名称

赣州市兴国县“丹枫龙廷”房地产建设项目；

二、项目性质

新建；

三、建设地点

兴国县平川北大道（原蚕桑场）；

四、建设单位

房地产开发有限公司；

五、法人代表

邱；

六、公司类型

有限责任公司（自然人独资）；

七、注册资本

5000万元；

八、经营范围

房地产开发（凭资质证经营），建材（不含化学危险品）销售；

九、建设单位概况

房地产开发有限公司成立于2003年9月，注册地址位于兴国县果茶场场部，主要从事房地产开发（凭资质证经营），建材（不含化学危险品）销售，公司法人代表邱素珍，公司注册资本5000万元。

xxx房地产开发有限公司组织机构健全，拥有专业的团队，公司管理体制完善。

公司现有近200多亩的土地开发，公司秉承“以质量求生存、以安全求效益、以诚信求市场、以人才求发展”的经营宗旨，以“营造优良的商业居住环境、提供优质的服务、培养优秀的团队”为发展理念。

上下团结拼搏，奋发努力，逐步发展壮大，已形成以建筑、房地产开发等多元化的发展格局。

1.2报告编制依据

根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合本项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：

01）中华人民共和国《环境保护法》、《水污染防治法》、《固体废弃物污染环境防治法》、《环境噪声污染防治法》；

02）《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015年）；

03）《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》国发〔2012〕21号；

04）《赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015年）；

05）《兴国县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015年）；

06）《兴国县城市总体规划》（2006-2020）；

07）《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）（2002年版）；

08）《江西省城市规划管理技术导则》

09）国家、江西省以及赣州市政府相关政策及法律法规；

10）《可行性研究报告编制指南》；

11）《投资项目可行性研究方法与参数》；

12）国家发改委关于建设项目可行性研究报告编制内容和深度的有关规定；

13）“丹枫龙廷”房地产项目规划设计方案；

14）建设单位提供的其他相关资料。

1.3编制范围及目的

本报告是根据国家相关法律法规及相关标准和规范等，以及国家发改委对项目可行性研究报告编制的有关要求，并在项目业主提供有关资料的基础上，结合项目的实际及市场预测情况，主要研究范围如下：

1、项目市场分析；

2、项目建设条件分析；

3、项目的建设内容和规模；

4、建筑方案选择；

5、节能节水方案；

6、环境影响评价；

7、劳动安全卫生及消防；

8、组织机构与人力资源配置；

以及项目实施进度、投资估算和资金筹措、财务及社会评价等方面。

通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，为建设单位进行投资决策和贷款提供比较可靠的依据。

1.4报告研究结论

1.4.1项目建设地点

项目建设地点位于兴国县平川北大道（原蚕桑场），地理位置优越，交通便利，规划道路建成后建设地距城中心2公里，项目建设选址具体详见附图。

1.4.2项目建设内容及规模

本项目规划用地面积152000平方米（其中城市道路等占用土地16027平方米，实际建设用地135973平方米）。

项目总建筑面积284899.2平方米，计算容积率建筑面积223731.3平方米，不计算容积率建筑面积61167.87平方米。

项目建筑密度16.84%，绿地率为56.8%，容积率1.472平方米。

项目建成后，可提供居民居住户数1523户，居住人口约4600人，机动车位1738个。

表1-1项目建设内容表

序号

名称

单位

数量

备注

一

建筑工程

1

建筑占地

㎡

25596.8

小计

㎡

25596.8

二

配套工程

㎡

1

绿化

㎡

86336

2

配套设施占地

㎡

6040

3

小区道路

㎡

18000.2

4

城市规划道路

㎡

16027

小计

㎡

126403.2

三

合计

㎡

152000

1.4.3项目建设期

项目建设周期确定为48个月（2013年06月底完成项目前期工作，2013年07月份开工土建，2016年09月竣工验收）。

1.4.4项目投资估算与资金筹措

项目总投资36363.80万元，其中工程费用30469.53万元，建设工程其他费用3835.94万元，基本预备费2058.33万元。

资金来源：

项目资金全部由建设单位自筹。

1.4.5项目效益分析

本项目各项财务盈利能力指标较好，且为当地上缴税金36992万元，为当地经济做贡献。

项目投资财务内部收益率81.02%（税前），55.57%（税后）；

项目投资财务净现值税前55885.80万元（ic=12%），税后34692.22（万元（ic=12%）；

项目投资回收期税前5.1年（含4年建设期），税后5.4年（含4年建设期）。

1.4.6项目综合评价结论

项目的建设将能活跃兴国县市场经济，且带动市内其他行业发展，有效提升城市服务功能和城市品位。

本项目的选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防、环保和劳动卫生符合有关部门的要求。

从财务效益分析，项目的静态财务指标较好；动态分析显示，项目有较强的盈利能力；偿债能力分析表明项目具有较强的偿债能力；不确定性分析表明本项目有较强的抗风险能力。

项目建成后总上缴税金36992.00万元，其中营业税金及附加7217.54万元，所得税29774.46万元，为当地经济做贡献。

1.5主要技术经济指标表

本项目的主要技术经济指标见下表。

表1-1项目主要技术经济指标表

名称

序号

指标名称

单位

数量

备注

一

总投资

万元

36363.80

1

工程费用

万元

30469.53

2

建设工程其他费用

万元

3835.94

3

基本预备费

万元

2058.33

二

资金筹措

万元

1

自筹资金

万元

36363.80

三

项目总收入

万元

131227.87

1

住宅销售收入

万元

94304.37

2

商业收入

万元

18343.50

3

车库收入

万元

17380.00

4

物业收入

万元

1200.00

四

年经营成本

万元

1228.12

计算期内年平均值

五

劳动定员

人

30

六

用地指标

1

项目占地

平方米

152000

2

总建筑面积

平方米

284899.2

2.1

计入容积率的建筑面积

平方米

223731.3

2.2

不计容积率的建筑面积

平方米

61167.87

3

建筑占地面积

平方米

25596.8

4

容积率

/

1.472

5

建筑密度

%

16.84%

6

绿化面积

平方米

86336

7

绿地率

%

56.8%

七

项目上缴税金

万元

36992.00

项目需上交总和

1

营业税金及附加

万元

7217.54

项目需上交总和

2

所得税

万元

29774.46

项目需上交总和

八

投资财务内部收益率

1

税前

﹪

81.03%

2

税后

﹪

55.57%

九

项目投资财务净现值

1

税前

万元

55885.80

IC=12﹪

2

税后

万元

34692.22

IC=12﹪

十

项目投资回收期

1

税前

年

5.1

含4年建设期

2

税后

年

5.4

含4年建设期

十一

项目净利润

万元

89323.39

项目利润总和

第二章项目背景及建设必要性

2.1项目背景

2.1.1城市（兴国）概括

兴国，位于江西省中南部，赣州市北部，东倚宁都，东南邻于都，南连赣县，西邻万安，西北界泰和，北毗吉安市青原区、永丰县，连接吉泰盆地，距赣州市82公里、省会南昌346公里。

全县辖25个乡镇、1个经济开发区，304个行政村，全县国土总面积3215平方公里，总人口79万。

资源丰富，物产富饶。

兴国县地处南岭成矿带，萤石资源蕴藏丰富，目前探明较大储量的有4处，已发现矿床、矿化点29处，主要分布于10个乡（镇）。

现全县萤石保有储量483万吨，远景储量1062万吨以上，氟化钙最高品位达91.6%，平均品位63%。

境内还富含钨、煤、金、石灰石、稀土等20多种矿产资源，石灰石、花岗石储积量居江南之首；九山生姜、兴国灰鹅、兴国红鲤鱼、绿色茶油等特产名扬四海，是农业部命名的中国“灰鹅之乡”、“红鲤鱼之乡”和国家林业局命名的“中国油茶之乡”。

交通便捷，区位优越。

兴国县位属赣州市一小时城市经济圈，距赣州黄金机场、井冈山机场均1小时路程，可通过京九、浙赣铁路与长江三角洲进行经济联系，紧邻广州黄浦港、深圳蛇口港、汕头港、厦门港等港口城市，路程均在550公里以内，且都有高速公路相连接。

境内有319国道和泉南高速公路经过，距昆厦高速公路40公里。

2.1.2城市性质、发展目标与产业战略

一、城市性质：

兴国县政治、经济、文化中心，赣州市北部重要的工贸型城市，以将军故里、堪舆文化为特色的旅游城市，山、水、城、人和谐发展的宜居城市、园林城市。

二、城市发展目标：

将兴国县建设成为充满活力、现代开放型城市，幸福指数高、生活品质优的和谐城市，山、水、城、人协调发展的城市。

三、产业发展战略：

第一产业

兴国县应当大力发展优势农业、生态农业和现代农业，重点突出农产品精深加工和特色食品工业，加快农业产业结构调整，推进农业产业化经营和现代化建设，着力培植脐橙、甜橙、灰鹅、烟叶、油茶、制种、花卉等农业主导产业，使兴国成为赣南北部脐橙、甜橙生产龙头县，成为珠三角的优质农产品加工和供应基地。

第二产业

近期着力发展矿产品精深加工、新型建材、轻工电子、食品加工等产业；远期逐步引入循环经济理念，延伸产业链条，打造“资源节约、环境友好”之和谐兴国，同时依托优越的自然生态环境和创新平台，鼓励发展高新技术产业。

第三产业

借助现有优越的自然生态环境、风水文化环境、丰富的红色文化资源，发展以“红、绿、古”为主题的生态文化游和风水文化游，加大环境整治投入力度，加强城市的现代化旅游功能建设，完善基础设施建设和住宿、餐饮、交通等旅游业相关配套服务，使兴国旅游业更为成熟和完善，以将兴国打造成为京九线上的旅游大县、旅游强县。

四、城镇规划体系：

1）县域总人口和城镇化水平预测

A、县域总人口：

2015年为82万人；2020年为92.85万人。

B、城镇人口：

2015年为38万人；2020年为45.50万人。

C、城镇化水平：

2015年为42%；2020年为49.00%。