房地产销售人员 培训资料 房产技术人员必备常识Word下载.docx

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11、【使用面积】使用面积，指各层平面中直接供用户生活使用的净面积之和。

计算使用面积，可以比较直观地反应建筑物面积的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：

跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

内墙面装修厚度计入使用面积。

12、【公用面积】公用面积是指楼内为人员出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

13、【实用面积】它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

14、【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。

所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。

一般作为衡量居住水平的面积指标。

15、【套内面积】俗称“地砖面积”。

它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

16、【辅助面积】辅助面积是指建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。

包括过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室等。

17、【共有建筑面积】房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

18、【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。

即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积

19、【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

（1）、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功

能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

（2）、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体

水平投影面积的50％。

20、【竣工面积】竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。

房屋建

筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.

21、【辅助面积】辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室

内净面积。

包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

22、【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。

容积率＝总建筑面积/总用地面积。

例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

23、【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑密度=楼宇占地总面积（所有楼宇底层面积总和）/总用地面积。

24、【绿化率】绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

绿化率=总绿化面积/总用地面积,有水平绿化（地面的绿化）与垂直绿化之分。

25、【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。

绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。

其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

绿化率=总绿地面积/总用地面积（绿地应包括：

公共绿地、旁帝绿地、公共服务设施、所属绿地和道路绿地｛即道路红线内的绿地｝不应包括屋顶、晒台的人工绿地）可以理解为水平绿化。

26、【公用建筑面积分摊系数】将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

27、【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。

28、【开间】房间的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

29、【进深】在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

30、【层高】它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

通常理解为建筑层高。

高层住宅（大于等于10层）；

中高层住宅（7-9层），多层住宅（7层以下）。

31、【净高】净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

32、【标准层】标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

33、【阳台】阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

34、【平台】平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

35、【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

36、【地下室】地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

37、【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。

平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

38、【隔断】隔断是指轻质材料制作，专门作为分隔室内空间的到顶或不到顶构件。

39、【过道】过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

40、【女儿墙】以前因建筑防水材料的限制，房屋的屋面都为坡屋面，大量坡屋面的建筑显的单调，于是把建筑屋顶的外墙伸高，使建筑物的立面造型新颖、别致，向女孩子一样美丽，人们把这部分伸处屋面的外墙称为女儿墙。

女儿墙不但丰富了建筑立面造型，也是屋面的外围防护结构，保证了屋面上人、维修时的安全。

41、【单元式住宅】指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；

通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。

所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

42、【跃层式商品房】指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

三、房屋结构

1、砖混结构：

由砖与混凝土组成，砖墙承重，价廉施工快，平面改变难。

2、框架结构：

由混凝土梁、柱构成，墙不承重，价格高，工期较长，平面可灵活改动。

框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。

适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。

3、框架剪力墙结构：

框架－剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式。

4、剪力墙结构：

是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力。

钢筋混凝土墙板能承受竖向和水平力，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。

剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。

5、基础：

将墙（柱）的力传给地基。

（1）、刚性基础：

（砖基、混凝土基）只能承压，价底、简单。

（2）、柔性基础：

刚筋混凝土基础、浅埋、可承受弯曲作用。

（3）、桩基础：

（混凝土预制桩、打入、噪音大。

振冲桩，冲孔后填碎石）。

6、墙：

（1）、砖：

标砖尺寸为240×

115×

53毫米；

（2）、页岩空心砖：

规格较多，如200厚墙尺寸为200×

92毫米，240厚墙尺寸为240×

92毫米。

（3）、砖墙：

厚度分1.2墙，厚120毫米，半砖厚；

2.4墙，厚240毫

米，一砖厚，承重；

3.7墙，一砖半厚。

（4）、混凝土墙：

高层用，剪力墙或结构墙，厚120、140、180毫米。

女儿墙：

封沿墙，代屋面拦杆。

7、梁：

（1）、过梁（一般用在门窗洞口上，承重小）

（2）、挑梁：

用在阳台（屋檐、雨蓬）。

（3）、悬梁：

重要（倾复）。

（4）、圈梁：

用在各层墙顶（板下）围一圈，与构造柱连通，加强砖墙

的整体性，提高抗震能力（不承重）。

（5）、大梁：

承重大（搁在砖柱上面，常叫简支梁）。

（6）、框架梁：

与混凝土柱连成框架，承力大，整体性好。

8、板：

（1）、预制板：

（工厂预制，现场安装，不支模，快捷），用在楼板、楼梯。

（2）、现浇板：

（现场支模，浇混凝土，养护）整体性好，不漏、形状多样）用在厨厕、雨蓬、屋面。

9、地面：

（1）、水泥砂浆地面：

水泥+砂特点：

（1：

2易起砂）

（2）、豆石地面：

水泥+细卵石特点（不起砂、耐磨）。

10、屋顶上面叫屋面：

（1）、屋面结构=结构层（板）+隔热层（找坡）+防水层+面层（保护层）

（2）、防水层（细石混凝土、卷材、涂料三类）。

（3）、防水涂料（丁乳胶、851涂膜、油膏）

（4）、卷材（油毡、复合卷材）

11、涂料：

石膏、立德粉、胶、磨细。

分普通（106）、防水、耐酸热、仿瓷、高光、亚光。

12、缝隙：

（1）、伸缩缝：

防温差涨缩。

（2）、沉降缝：

防高差下沉。

（3）、防震缝：

防地震（裂、倒），作法：

双墙分开（伸）+双基分开（沉、震）10、+0.0（分界线）即底层地面高。

以下叫0下，以上叫0上（上升工程）。

四、商品房销售面积计算

1、商品房销售面积（S6）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

2、套内建筑面积（S4）由以下三部分组成：

（1）、套内使用面积（S1）：

净空面积。

（2）、套内墙体面积（S3）：

有共用墙与非共用墙之分，商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（3）、阳台建筑面积：

阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影面积。

（4）、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

另：

套内阳台建筑面积：

指套内各阳台建筑面积之和（S2）。

3、公用建筑面积的组成及计算方法：

（1）、公用建筑面积由以下两部分组成：

①、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理房建筑面积。

②、套与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投

影面积的一半。

（2）、公用建筑面积计算原则：

凡已作为独立使用空间销售或出租的

地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

作为人防工程的地下室、防空洞计入公用建筑面积。

（3）、公用建筑面积按以下方法计算：

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

（4）、公用建筑面积分摊系数计算：

将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积之和/套内建筑面积之和。

S5为应分摊的公有建筑面积；

S7为整栋商品房的建筑面积。

（5）、关于房屋建筑面积计算的其他知识；

①、层高在2.2米以上（含2.2米）的房屋才算面积。

②、层高分为建筑层高（含楼板层等）和净高（上下净空尺寸）。

五、计算建筑面积的范围

1、单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。

单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

2、多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物

外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

3、层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

4、用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

5、坡地建筑物利用吊脚做架空层加以得用且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

6、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

7、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑

面积。

8、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑

9、建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，

层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。

10、与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；

独立

柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

11、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；

单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平设影面积的一半计算建筑面积。

12、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

13、突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

14、封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。

凹阳台、挑

阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

15、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。

无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

16、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

17、室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；

楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

18、跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

19、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。

体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。

20、原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实计算建筑面积。

六、不计算建筑面积的范围

1、突出墙的构件配件和艺术装饰，如：

柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。

2、检修、消防等用的室外爬梯。

3、层高在2.2米以内的技术层、夹层。

4、构筑物，如：

独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、车库，及地下人防干、支线等。

5、建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

6、没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

8、层高小于2.2米的地下室、半地下室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

9、岗亭、警亭、书报亭等。

10、里弄房屋后天进内的天棚。

11、利用马路、通道及隙地所搭棚架。

12、阁楼。

13、房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。

房产

是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。

地产

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

房地产

是房产和地产的总称。

是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地。

土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。

其中，城市市区的土地全部属于国家所有；

农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；

宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；

矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。

但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。

因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

集体土地

是指农村集体所有的土地。

征用土地

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即：

居住用地七十年；

工业用地五十年；

教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

商业、旅游、娱乐用地四十年；

综合用地或者其他用地五十年。

另外，加油站、加气站用地为二十年。

房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。

业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。

住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。

在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。

业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

合作建房

是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

土地所有权

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

土地使用权的出让

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权转让

是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

土地使用权划拨

是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。

以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

什么是地籍？

什么是产籍？

我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。

它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。

具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

生地

指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

熟地

指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

宗地

是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

宗地图

是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。

它反映一宗地的基本情况。

包括：

宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

证书附图

即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

楼花

一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。

期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

毛坯房

房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

成品房

是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

（1） 

内墙面为普通仿瓷涂料

（2） 

客厅楼地板为普通瓷砖

（3） 

普通铝合金窗

（4） 

普通胶合板门

商品房

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

空置商品房

指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）。

存量房

即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。

二手房

通常是指再次进行买卖交易的住房。

个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。

经济适用房

根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；

要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；

布局要符合城市规划的要求；

使用功能要满足居民基本生活的需要；

建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

房改房

在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。

安居房分为哪几种？

安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

房屋的所有权

是指对房屋全面支配的权利。

房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也