地产质量控制之板引路制度.docx

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地产质量控制之板引路制度

工程样板引路制度

1.目的：

2

2.适用范围2

3.术语和定义2

4.工程样板引路制度3

5.支持文件13

北京区域工程样板引路制度

1.目的：

1）提高产品质量

2）降低质量通病发生

3）杜绝货不对板现象

4）减少使用功能缺陷

5）提高精装修工程管理水平

6）建立标准化施工管理标准

2.适用范围

适用于万科集团北京区域各住宅工程项目的工程管理。

3.术语和定义

3.1毛坯交付样板间：

在满足规范、施工图要求、设计变更、销售附图、使用功能要求的前提下，工程进入模拟验收前，由施工总包负责总体组织实施。

以一个或几个完整建筑使用单元为施工单位，使其内外品质均达到万科交付标准的施工成品样板。

结果由各项目部和客户关系中心、物业部门联合确认，作为模拟验收和所有同类住宅单元最终交付标准。

除水暖电的配套工程暂时不能使用外，其他工程全部达到交付业主的标准。

3.2工艺样板（施工过程样板）：

对于防水、门窗安装、墙体砌筑、内墙抹灰、外保温、精装成品保护、水电安装等重点工程，在大面积施工前应进行相应的方案论证，并根据方案实施的由各方确认的现场实体，其施工工序、使用材料标准、实施方法和最终封样统称为工艺样板。

是指导同类工作大面积施工的标准。

对于涉及到建筑外檐、景观铺装等重要外观效果的材料铺贴和拼装方式应由设计部提出详细要求，项目部负责制作材料部品的拼装和铺贴工艺样板，由设计部组织项目部、监理共同进行样板验收和封样。

工艺样板是工程过程检查和工程分项验收的重要标准。

3.3材料部品样板（部品封样）：

施工前对于所有甲供、甲指定材料由设计部组织工程、项目、成本、采购、监理对用于建筑单体、景观铺装等材料部品的确认和封样过程。

所有封样部品应由参加人共同签认，并将封样封存于样品库中。

部品封样作为材料进货验收和工程验收的重要依据。

3.4工艺样板间：

在各项目销售展示期间，为使未来客户能够清晰地了解本项目工程的实体工程细部作法、工艺标准、材料使用标准在公共展示区建立一套标准单元的实物样板。

3.5精装修三阶段样板：

“毛坯与装修交接面的样板”是交界面移交接收的依据。

“湿作业完成的样板”是考核施工单位施工品质和后期大面积施工的质量标准。

“部品安装完成后的交工标准样板”是精装修房交付业主的实际完成标准。

3.5封样：

对于已确认的样板，各责任主体对该样板进行封存和标识确认，以备能完整地和未来其他同类事物进行比照的管理行为。

3.5销售附图：

专指商品房买卖合同附图。

4.工程样板引路制度

4.1毛坯交付样板引路制度

过程控制中严格执行先毛坯交付样板间验收封样后大面积实施的控制原则。

4.1.1各部门工作职责：

项目部：

1）负责样板间交工标准和各类细节标准的确定。

2）负责选址，并确定样板的具体数量。

3）按照交工样板标准组织总包、分包、监理进行样板的实施。

4）监督交工样板的实施，对存在的问题及时与各部门进行沟通和反馈。

5）参与销售附图缺陷和缺陷反馈的整改评审，并按照评审结论安排整改。

6）负责交工样板的验收与封样。

7）参与销售附图核对工作。

8）负责组织建筑实体和施工蓝图的核对。

9）负责交工样板实施期间的日常指导。

客户关系中心：

1）参与核定样板房交工标准。

2）参与销售附图与实体核对。

3）提前进行现场实体的缺陷反馈。

4）负责组织销售附图缺陷和现场缺陷反馈的整改评审。

5）参与交工样板实施期间的日常指导。

6）参与组织交工样板的验收及封样。

设计部：

1）负责销售附图与施工图纸的核对工作。

2）负责使用功能缺陷提前核查、评审、确定整改方案（如空调机位、门窗开启、等问题）。

3）负责“强条”审核，对无法整改工程组织评审确定交付对策方案。

4）参加客服组织的销售附图缺陷和缺陷反馈整改的评审，并进行整改完成变更审批。

对于缺陷反馈所体现的内容应避免在本项目后期及其它项目再次发生。

5）参加交工样板验收并提出部品实物和工艺样板的差异。

销售部：

1）参加销售附图检查，并提出整改意见。

2）参加样板实施标准制定工作，提出样板标准是否符合合同内容。

监理公司：

1）参加现场销售附图检查和缺陷反馈检查工作。

2）按照交工样板标准要求监督总包、分包进行实施。

3）对现场存在的问题及时通报项目部。

4）对缺陷整改在样板中的符合性进行确认。

5）按照分户验收标准进行室内测量，并形成检查表格。

6）参与交工样板的验收和封样。

4.1.2毛坯交付样板工程成品样板确认流程

反馈

通过

反反

馈

馈

封样后交工样板封样后交工样板

4.2工艺样板（施工过程样板）引路制度

4.2.1工艺样板范围：

土建：

砌体施工、屋面防水、内檐抹灰、门窗安装、楼地面工程、厨厕间及露台防水施工、门窗口防水、外檐保温施工等等。

建筑外檐、景观铺装：

面砖拼贴方式、面装拼缝方式、涂料涂刷花纹式样、景观石材拼贴方式、景观地砖铺贴方式等。

装修工程：

橱卫墙地砖拼贴方式露台砖铺贴方式户内门安装淋浴隔断安装等

土建工艺样板区土建工艺样板区

4.2.2各部门职责

项目部：

1）负责确定工艺样板的清单及具体数量。

2）按照工艺样板标准组织总包、分包、监理进行样板的实施。

3）监督工艺样板的实施。

4）负责工艺样板的验收与封样。

设计部：

1）提出涉及建筑外檐、景观铺装工艺标准的清单及实施标准。

2）对涉及建筑外檐、景观铺装工艺标准制作过程的监督指导。

3）提出精装修工艺样板的清单及标准。

4）对精装修工艺样板制作过程进行监督指导。

5）负责涉及建筑外檐、景观铺装等效果的工艺样板验收与签认。

监理公司：

1）负责审核承包商制作样板的方案，并组织评审、存档。

2）按照工艺样板标准与方案要求监督总包、分包进行实施。

3）对现场存在的问题及时通报项目部。

4）参与工艺样板的验收和封样。

4.2.3工艺样板的选定与确定

4.2.3.1工艺样板选定：

对于各总包、分包单位在其施工范围的标段选定一个区域作为工艺样板的施工范围，该样板每一道工序随着现场工程施工的进度提前两周进行。

或对于现场狭小的场地没有可能选定的范围，可在现场某一个栋号的某一个单元作为施工的样板，该样板每一步施工应进行裸露不可进行隐蔽，需保留至样板在各个工序竣工验收前。

精装修工艺样板，可选择在交付单元内，工序及节点完成做法可按照不同步骤拍摄照片作为封样。

4.2.3.2工艺样板的确定：

工艺样板施工应遵循规范、图纸、使用功能、工艺工序要求、设计部提出的效果要求为原则进行施工。

工艺样板的施工前，项目部应对施工方编制的施工方案组织各相关单位及部门进行方案可行性的论证。

论证的过程应有文字性的叙述，对提出的问题以及如何调整最后采取的方式应有全过程的记载。

4.2.3.3工艺样板确认流程：

反反

馈馈

4.3材料部品样板制度

4.3.1材料部品的送样计划：

对于甲供、甲指定材料由设计部组织与各部门确定部品计划，采购部与项目部具体落实样品及时报送。

4.3.2材料部品的确认：

工程管理部门、设计部门、成本部门、采购部门、总分包单位、监理单位共同对所上报的部品进行多方确认、封样。

若所报送的样品不能满足相应的要求，则部门工程师继续跟踪总分包单位重新上报直至满足要求为止。

4.3.3材料部品的封样：

部品封样由工程采购部门牵头，设立专门的部品室以存放多种部品。

部品封样应在每一个部件的醒目处做出封样的相关内容：

封样人员、日期、部品名称、产地、送样单位、使用部位、规格、型号及相关的性能等项内容。

部品区需建立相应的台帐，以便于更好的现场管理。

4.3.4材料部品样板的流程：

反反

馈馈

通过

4.4工艺样板间建立标准

4.4.1土建部分：

内檐墙体：

裸露的墙体砌筑、抹灰、挂网、内墙腻子分层制作层层外露。

外檐墙体：

裸露的墙体砌筑、抹灰、挂网、外保温各层做法、外檐涂料分层制作层层外露。

外檐门窗：

安装节点、节点防水处理、门窗主副框玻璃内部做法进行分层制作层层外露。

主入户门：

以单体实物为主，有条件时可进行断面剖切展示。

屋面：

裸露的砼结构板、保温各层做法、找平层、找坡层各层做法、防水层各层做法、屋面面层等层层外露。

制作标准：

1.5米*1.5米。

室内地面：

地采暖施工断面、垫层施工断面、防水施工断面、保护层施工断面，制作标准：

1.5米*1.5米。

各类展示部分配备说明展板。

4.4.2水电部分：

给水、排水管线预埋及收口方式，电器管线墙体中预埋方式及线盒、设备箱体安装方式。

各类管线标准样板配板。

各类管件、管线指标说明展板…

工艺样板间局部工艺样板间局部

4.5精装修三阶段样板实施制度

4.5.1各部门职责

项目部：

1）负责确定三阶段样板的单元和具体数量。

2）负责确定三阶段样板的计划和完成标准。

3）按照标准组织总包、分包、材料供应商、监理进行样板的实施。

4）监督三阶段样板的实施。

5）负责样板的验收与封样。

总包：

1）协助制定三阶段样板标准。

2）编制总包、分包、材料供应方协调一致的样板实施计划。

3）按照标准进行样板实施。

4）督促并协助分包等共同完成样板。

分包及材料供应商：

1）协同甲方、监理、总包确定完成三阶段样板实施计划。

2）配合三阶段样板按计划实施。

3）参与样板的的验收和封样。

监理公司：

1）负责审核承包商样板的实施方案及完成计划。

2）协助制定三阶段样板标准。

3）按照根据实施计划监督总包、分包进行实施。

4）对现场存在的问题及时协调。

5）参与样板的验收和封样。

4.5.2样板制作位置的确定

4.5.2.1工艺样板选定：

对于各总包、分包单位在其施工范围，在该标段选定一套或几套标准单元进行三阶段样板的制作。

该样板每一道工序随着现场工程施工的进度提前两周进行。

不同阶段完成后，需拍摄照片作为封样。

4.5.2.2各阶段样板的确定：

不同阶段样板实施标准，应遵循规范、图纸、使用功能、工艺工序要求、及不同工序交叉要求的不同标准确定。

样板的施工前，项目部应对编制的施工方案组织各相关单位及部门进行方案可行性的论证。

论证的过程应有文字性的叙述，对提出的问题以及如何调整最后采取的方式应有全过程的记载。

4.5.2.3三阶段样板实施流程：

三阶段样板照片（由上至下为同一部位三阶段完工时照片）

5.支持文件

1）交工样板标准

2）设备材料验收作业指引

3）景观设计作业指引

4）商品房交付使用作业指引

5）北京区域项目交付模拟验收指引

6）VK-GC／Q-32万科集团毛坯房住宅交付质量和观感标准

7）VK-GC／T-18万科集团装修房管理指引

8）VK-GC／T-21万科集团装修房成品保护标准

9）VK-GC／T-31万科集团装修房交付验收指引

10）10、《万科北京区域房屋交接验收作业指引》