房地产知识大全Word格式文档下载.docx

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房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：

（1）企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；

（2）国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；

（3）非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；

（4）个人，为合法身份证明上的姓名；

（5）共有人，为各权利人的名称或姓名。

申请房地产登记，可否委托他人办理？

申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。

由代理人办理申请的，应向登记机关提交经公证的委托书。

哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？

根据《房地产登记条例》规定，房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。

哪些房地产登记可由当事人单独申请？

下列情形的房地产登记，当事人可以单独申请：

（1）土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；

（2）因继承或遗赠取得房地产的转移登记；

（3）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；

（4）变更登记；

（5）因土地使用年期届满的注销登记；

（6）因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产证书等其他登记。

法律规定共同申请，一方当事人不配合，另一当事人该怎么办？

根据《房地产登记条例》的规定，应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。

限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚款。

登记机关经审查认为符合登记条件，可迳为登记。

采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么责任？

根据《房地产登记条例》的规定，利用欺骗手段获得核准登记的，由登记机关撤消核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。

情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任，造成他人损失的，应负赔偿责任。

什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项？

有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项：

（一）当事人对房地产不拥有合法权利的；

（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；

（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。

房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？

1988年1月3日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行，即：

（1）住宅50年；

（2）教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地50年；

（3）工业、仓储30年；

（4）商业、金融业用地20年；

（5）种植、畜牧、养殖业用地20年。

1988年1月3日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。

即：

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

（5）综合或者其他用地50年。

什么叫“确权”？

确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。

即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。

《房地产证》主要记载哪些内容？

现在所发的《房地产证》，主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。

如权利人名称、身份证号；

土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；

房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。

未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？

未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。

由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

什么叫房地产初始登记？

房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。

哪些情况应申请初始登记？

（1）通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记；

（2）在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内应申请房地产初始登记。

已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。

如何查证《房地产证》的真实性？

可通过以下两种方法进行查证：

（1）拿《房地产证》到市规划与国土资源局产权档案室（深南中路档案大厦10楼）查询，看是否已有登记记录，《房地产证》号、房地产坐落位置是否属实；

（2）注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。

自我市发放《房地产证》以来，共使用过以下几种印章：

“深圳市人民政府房地产证专用章”（1989年10月20日前）；

“深圳市房地产权登记处”印章（1989年10月21日—1991年8月16日）；

“深圳市房地产权管理处”印章（1991年8月17日—1992年1月20日）；

“深圳市房地产权管理处”钢印及“深圳市规划国土局房地产证专用章”。

要注意印章的使用日期及字体。

查阅产权档案有什么规定？

可以查阅房地产权档案的组织或个人为：

（1）产权证书上记载的权利人；

（2）依法行使有关权力的司法机关、行政机关工作人员；

（3）受权利人委托代理房地产有关事务的律师及有关人员；

（4）作为抵押权人的银行、拍卖行授权的工作人员。

房地产权档案查阅地点：

深南中路档案大楼十楼房地产权档案部。

什么情形属于房地产变更登记？

下列情形属于房地产变更登记：

（1）房地产使用用途改变的；

（2）权利人姓名或名称发生变化的；

（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；

（4）建筑物、附着物倒塌、拆除的。

申请变更登记应提交什么文件，办理变更登记时需缴纳什么费用？

（1）《房地产变更登记申请书》；

（2）房地产权利证书；

（3）改变房地产用途的，应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书，需补交地价的，还应提交付清地价款证明；

改变权利人姓名或名称的，应提交行政主管机关批准的文件；

个人的提交公安部门证明；

企业法定代表人变更一般不需办理变更登记，待权属发生转移时，同时提交变更证明即可；

（4）建筑物、附着物倒塌、拆除的应提交有关部门证明。

变更登记每项交纳登记费20元。

哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记？

（1）向发展商购买的商品房（包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房）；

（2）企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；

（3）市、区住宅局出售的福利房、微利房。

购买二级市场商品房后，何时可以申请办理《房地产证》？

根据《房地产登记条例》第三十六条的规定，只有商品房项目办理了房地产初始登记后，小业主才能顺利地领取《房地产证》。

也就是说，只有发展商按要求将商品房项目有关初始登记材料上报登记部门，按规定交纳有关税费并经登记部门按程序审批核准后，初始登记才算结束，小业主才能办证。

因此，并不是发展商一提交商品房项目的资料后，小业主就可以申请办理《房地产证》。

如何办理二级市场转移登记手续？

办理二级市场转移登记需提交下列资料：

（1）《房地产转移登记申请书》；

（2）身份证明；

（3）房地产买卖合同；

（4）付款发票和付清房款证明。

办理二级市场转移登记一般由发展商统一办理，也可以自行到产权登记部门办理。

拆迁赔偿房如何办理《房地产证》？

能否转让？

拆迁赔偿的房地产，原则上按被拆房地产的性质进行登记发证。

办理时应提交下列资料：

（3）经规划国土部门或旧城改造办鉴证的拆迁赔偿协议书；

（4）补偿与被拆迁房地产有差价的，差值部分应提交补差发票复印件及发展商出具的付清差价款证明。

拆迁赔偿房的登记价，一般按新建房的建筑成本登记；

补交差价的，差价计入登记价。

拆迁赔偿房属于商品房地产的，发红皮《房地产证》，可以转让；

不属于商品房的，发绿皮《房地产证》，不能转让。

集资房、合作建房如何办理《房地产证》？

（1）集资建房、合作建房的，必须是经政府有关部门批准的，并办理了房地产初始登记的房地产才可以办理小业主的《房地产证》；

（2）未经政府有关部门批准的非法集资建房、合作建房，必须经过有关部门处理并补交地价款，按规定办理房地产初始登记后，方可办理小业主《房地产证》；

（3）经初始登记后的集资建房、合作建房提交下列资料后即可办理《房地产证》:

《房地产转移登记申请书》；

身份证明；

集资建房或合作建房合同书或协议书；

购房发票复印件；

发展商出具的付清房款证明。

什么情况属于三级市场转移登记？

凡房地产已办理二级市场产权登记并领取产权证后又发生转移的，称为三级市场转移登记。

如房地产买卖、赠与、交换、继承，人民法院判决、裁定的强制性转移等等。

三级市场转移登记需提交什么资料？

（1）《房地产转移登记申请书》；

（2）转让、受让双方身份证明；

（3）《房地产证》或其他产权证书；

（4）房地产买卖合同。

拍卖的房地产过户需提交哪些资料？

通过法院拍卖的需提交：

（2）竞授人身份证明；

（3）拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；

（4）法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书；

（5）原产权证书，人民法院在办案中未能收回原产权证的，需以法院名义在《深圳特区报》或《深圳商报》公告作废；

（6）若所拍卖的房地产是行政划拔、减免地价的，需提交用地补充协议和付清地款证明。

由业主自行委托拍卖行拍卖的需提交：

（4）原产权证书；

（5）委托拍卖的公证书。

拍卖房地产过户税费按三级市场转让计算。

如何办理房地产交换？

需缴纳哪些费用？

房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产相互转移给对方的法律行为。

当事人双方签订换房协议公证书（福利房需原产权单位和房改审批部门的同意），并提交房地产转移登记申请书、身份证明、原产权证书；

对商品房交换的房屋有差价的，应当就差价部分按三级市场转让交纳税费。

什么叫房地产赠与？

如何办理过户手续？

房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。

按《公证条例》规定，赠与应在不动产所在地公证处办理赠与合同公证，并提交经公证的亲属关系证明书、房地产转移登记申请书、身份证明及原产权证书办理过户手续。

境外当事人提交的证明材料按规定需经司法部认可的律师认证或我国驻当地大使馆（领使馆）公证。

如何办理继承的房地产登记？

需提交下列资料：

（2）不动产所在地公证处出具的《继承权公证书》；

（3）身份证明；

（4）《房地产证》或其他产权证书。

需交纳税费有印花税（税率为0.05%，双方交），另每证另贴5元，登记费（个人50元，单位80元）。

什么叫房地产抵押？

房地产抵押是指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。

房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。

办理房地产抵押登记需提供哪些资料？

（1）《房地产抵押登记申请书》；

（4）经公证的借款合同和抵押合同。

非法人企业、组织的房地产抵押需提交其产权部门同意抵押的批准文件。

申请楼花按揭登记需提交什么资料？

发展商提供该按揭项目的楼花备案资料，经登记机关审查后可办理楼花按揭登记。

（1）《楼花抵押登记申请书》；

（2）盖有“预售合同备案专用章”的房地产买卖合同书；

（4）借款合同和按揭抵押合同（经公证）。

办理房地产抵押登记需缴纳哪些费用？

抵押登记费按抵押价值的万分之一交纳，但每项最低不少于一百元。

收费的币种原则上与抵押贷款的币种一致，但可按当天的外牌价结算成人民币计收。

为什么抵押登记要先缴纳土地使用费？

抵押人在办理房地产抵押登记之前应先向规划国土部门交纳土地使用费后方可办理。

具体要求是：

（1）抵押人属单位的，所有用途的抵押物都应交纳土地使用费后才办理抵押登记；

（2）抵押人属个人的，其自用性质的住宅可以暂不交纳土地使用费，其它用途的抵押物亦必须先交纳土地使用费后方可办理抵押登记。

三级市场的房地产转让按揭，应如何办理抵押登记？

有两种办法：

（一）先由买卖双方签订《房地产买卖合同公证书》，办理受让方的《房地产证》，由受让方按房地产抵押登记的规定办理现楼抵押登记；

（二）买卖双方签订《房地产买卖合同公证书》，同时提交按揭登记资料。

产权登记部门先办转让，后办按揭登记（同时由一人操作完成，避免由时间差造成银行方面的损失），转让及按揭登记完成后，领发已盖有抵押专用章的《房地产买卖合同公证书》。

已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理《房地产证》？

可以。

已办理楼花抵押登记的房地产，原抵押（按揭）合同中如规定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申办《房地产证》，并由银行领取。

哪些房地产不能办理抵押登记？

（1）权属来源是限制抵押的（包括福利房、微利房、私人建房等）；

（2）根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的；

（3）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争议的；

（6）法律、法规或市政府规定禁止抵押的；

（7）除乡（镇）、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。

第三者担保的抵押登记应如何办理？

第三者担保的抵押贷款在提交资料时，除按一般现楼抵押贷款提交资料外，还应提交第三者（通常是借款人）的有关身份证明，同时在房地产抵押合同中应明确写明抵押人与借款人。

土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否办理抵押登记？

凡土地来源属行政划拨或减免地价的企业土地，在未向政府缴纳地价或未缴足地价前，不能单独以土地进行抵押登记；

若土地上的建筑物已合法登记，可以同意单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托深圳市不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的土地价款。

凡行政、事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。

注销房地产抵押登记应提交什么资料？

（1）抵押权人属金融机构的，应由金融机构出具注销抵押登记申请；

（2）抵押权人属企业的，应由企业提交身份证明和出具注销抵押登记申请；

（3）抵押权人属个人的，应由提交经公证的注销抵押登记申请并亲自到收文窗口交件；

（4）注销抵押应与申请注销的抵押物证件同时提交（即房地产证或房地产买卖合同书，办事人应有授权委托书、身份证等）。

双方共同购买已办理按揭登记的房地产，一方因故退出或转让，该如何办理登记手续？

根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押权人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；

抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

抵押转移给新的受让人的，要向登记机关同时提供房地产转让和现楼房地产抵押登记两套资料。

登记部门先按转让办理，待新的受让人的《房地产证》打印后，同时办理抵押登记。

地下室、停车场及车位可否销售、抵押？

地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。

在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。

已办理房地产抵押登记后，原合同内容变更的，如何办理登记？

已办理抵押登记后，若发生变更抵押物，追加抵押物，变更抵押金额、币种或抵押期限等情况，应提交记载变更内容的抵押公证书、原抵押合同及借款合同公证书复印件，登记机关作相应的变更抵押登记。

什么叫分割房地产？

分割房地产是指将总的房地产面积根据需要分割成若干份，在房地产登记上表现为《房地产证》的分证，即将一本《房地产证》分为几本《房地产证》，但总面积不发生变化。

如何办理分割房地产的《房地产证》？

需要缴纳哪些费用？

分割的房地产必须是能在实地分割清楚的，如按层登记的房地产分割为按套登记等。

由分割人填写《房地产其它登记申请书》，分割后的房地产需要进行查丈的，还要申请查丈。

该项登记仅需缴纳登记费。

商业用途的房地产业权合起来重新划分，该如何办理手续？

同一权利人的多个商业用途的房地产，属于《房地产证》的合并或分割，应经过重新测量并办理变更登记手续；

如属多个权利人的商业用途房地产，将分散业权合起来重新划分实际上是重新转让，应当办理转移登记。

被司法部门依法查封的房地产能否转让？

查封期满六个月是否自动解封？

被依法查封的房地产不得转让和抵押。

《深圳经济特区房地产登记条例》规定，查封房地产或以其他形式限制房地产的期限，最长不得超过六个月。

查封或限制六个月后未继续查封或限制的，登记机关可迳为注销查封或限制并予以公告。

安居房分为哪几种？

安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

具备什么条件，才可以申请安居房的全部产权？

购买了安居房且同时满足下列条件的业主，可到深圳市住宅局售房中心申请办理取得安居房全部产权手续。

（1）已办理了《房地产证》（绿证）；

（2）所购安居房无产权纠纷；

（3）权利人和共有人与住宅局档案记录相符；

（4）所购安居房不需补差。

未满足以上条件的，如何申请？

凡未满足申请条件的，必须在办理相应手续后才能申请安居房的全部产权。

（1）未办理《房地产证》的，到登记机关申请办理后，方可申请；

（2）有产权纠纷的，需待纠纷解决后才能申请；

（3）权利人和共有人与住宅局档案记录不相符的，需依据有关规定办理变更登记后方可申请；

（4）按《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》需要补差的，补差后才能申请。

公房上市需要哪些手续？

满足申请条件的业主到市住宅局售房中心领取并填写《申请取得安居房全部产权审核表》；

获批准后，则可领取“深圳市人民政府住房制度改革办公室批复”；

申请人凭批复及有关资料到房地产登记机关办理产权登记手续。

办理安居房换证或换证与转移登记同时进行产权登记的，需要提交哪些材料？

办理安居房换证，所需提供的资料：

（1）《安居房换证登记申请书》；

（2）《房地产证》；

（3）市房改办批复；

（4）申请人身份证明。

办理安居房换证或换证转移登记同时进行产权登记的，需要缴纳哪些费用？

安居房换证登记的，应缴纳以下税费：

（1）按房改购买价计交1%的国有土地收益金；

（2）登记费，个人50元，单位80元；

（3）按登记价计交0.5‰的印花税及每本证贴5元印花票。

安居房转让的，应缴纳以下税费：

（1）销售营业税，按（销售价－原价）的5%，售方缴纳，国土部门代收；

（2）城市建设维护税，按营业税税额的1%，售方缴纳，国土部门代收；

（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；

（4）个人所得税，按所得额的20%，售方缴纳，国土部门代收；

（5）登记费，个人50元，单位80元买方缴纳，国土部门收取；

（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。

安居房转让优惠政策：

（1）对个人购买并居住超过1年的，销售时免征营业税、城市建设维护税；

（2）个人出售自用5年以上的，免征个人所得税。

安居房上市需不需要补差价？

（1）1992年1月1日之后购买的准成本价、全成本价安居房，面积超过70平方米的，和1992年1月1日前购买的准成本价、全成本价安居房，夫妻双方户口都是在1988年6月10日以后调入深圳的，购买1988年6月10日后兴建的面积大于70平方米的安居房，不需补交差价即可获得全产权。

（2）1992年1月1日之后购买的准成本价、全成本价安居房，面积小于70平方米的，和1992年1月1日之后购买并在1988年6月10日前竣工的安居房，需补差后获得全产权。

安居房可否办理抵押贷款？

安居房不能办理抵押贷款，但可在“绿证换红证”后办理抵押贷款手续。

安居房可否赠与？

如何办理？

安居房不可赠与。

待完成了公房上市手续，则视同商品房，可以依法赠与，手